它挣钱就因为它是二道贩子，说白了连风险都不用承担，真有问题破产了事。

如果要下场参与生产开发销售了，那就不是那么好驾驭了，搞不好一夜白了头、莫等闲、空悲切。

但是很可能这件事的事情是这样的：

1. 贝壳拿地（实际是转包出来的）
2. 网友预定买房，交保证金
1. 贝壳开始修
3. 网友开始交首付，不走银行
1. 贝壳继续修
4. 网友每个月往里面打钱，分期
1. 贝壳还在继续修
5. 网友继续打钱，继续等交房
1. 贝壳终于修好了

然后呢？肯定还是要要房开箱子啊，5000块钱一手，摇到不想要可以转卖（实际上你卖给谁？）继续摇，反正这个势必是一波一波的挣钱，按照各种看起来合规合法的操持。

然后好不容易住上了，只能选择他们装修，你的管家嘛。

而且也给你配备管家服务，每个月继续交分期和管理费。

因为钱没给完，所以你也没有房本，说白了你就是花了大钱租了一个看起来是自己想要的房子。

如果哪天断供了，差不多房子也不是你的，还有违约金等着你。

以客户为中心，笑笑就好了

以收客户钱为中心还差不多

居民购买房地产哪有什么新模式，既然掌握独一无二的优势，除了户型之外，我国居民购买不动产最重要的几个标准我们可以大致看下成本来源。

1）区位和公共福利

大家买房虽然会均衡多项指标，但一定有权重的差异，而权重最高的莫过于区位和其捆绑的公共福利，包括教育资源，交通资源，周围规划的商圈资源，以及重要的增值预期，这些资源几乎100%由地方政府配置，这就很好理解了房子成本中，最大的成本就是土地成本，因为政府是唯一供应商，在资源配置中也占据绝对主导。

甚至第二分利者的银行也基本是国有，宏观利率政策由中央制定，地区加点下限由地方政府参与制定，过去的高利差带来的银行天量利润，本身是集体所有制占据垄断地位的超额利润，很大程度上就是另类的税收，因为存款利率也是非市场化的定价，一般发展中国家都是压低存款利率来给实体企业挤出利润空间，混合所有制还要给银行挤出利润，落后的金融体系又表现为间接融资占比极高，企业杠杆高，银行自然利润更高。

所以说，两个最大占比的分利者，来源于对宏观资源的垄断和配置权利，又是居民购房最关注的问题，所以这部分成本是任何开发商都不可能左右的。

2）服务与成本

房企为第三分利者，往往毛利润都不高，随着房地产的清算和对过去房企报表的反推，会发现很早就出现了房企根本就不赚钱的情况，而是提前确定收入，虚增利润的方式来维系早已转入庞氏的资金池游戏，一方面向市场继续融资，另一方面虚增利润分红，最后卖楼花的方式尽快筹集预收款来填充亏空。

这么一圈下来，最大的问题是各方利益都得到了极大的满足，唯独购房者的权益无法保障，房企在哪里挤出利润呢？

质量，因为是预售制，你根本就不知道房屋的交付质量，而你真的拿到的时候，往往发现存在诸多与不符合合同约束的地方，房子又不是汽车电子产品等可以随意退还的，这就导致了长期的扯皮，但最终结果一定是购房者收下房子。

违约，因为这种模式下，各方都是在商品交付之前就完成了分利，有质量问题交付也还算不错了，越往后，庞氏结构资金池补不上，比如这几年的销售额下降厉害，那么房子交付就成了大问题，商品没交，钱分完了，你还没有太大的反制措施。

3）新模式能打破过去的分利格局吗？

大概不行，地价就在那里，依旧需要大量的信贷支撑，以及预售制拿居民的钱来给居民盖房子，增值的部分你说从哪里来？所谓的巧妇难为无米之炊，设计更好的房子，除了户型之外，肯定还有成本的要求，成本又是限制更好房子的重要指标，除非地价能降下来，否则很难挤出太多的新模式空间。

当然你说特色预售制依旧存在，承诺的再好，看不见摸不着，新模式无非还是新壶装旧酒，现在不要对居民的信任还抱有太大的期待，即便你是新入局者，也未必就能建立信任，劣币驱逐不良币很多年了，所谓的行业标杆都不及格的话，你觉得自己的信用有多值钱？

这个点入局也是有魄力，但旧的分利体系已经根深蒂固，也就必然导致所谓的新模式空间一定不会太大，真正的新模式必然是最大分利者做出让步以后才有改变的基础，在此之前谨慎乐观，居民其实要求也不高，按时按质按量交付就很好了，花里胡哨不如脚踏实地的做。

咱就说，哪个地产公司嘴上会不以客户为中心开发房子呢？

连之前爆掉的几家公司，你都能看到“以客户为中心”的宣传。

甚至有那么1~2家，他们产品的品质是真的不错，装修用料足、物业管理也好。

宣传上你卖给消费者房子，总不能说我们以利润为优先吧。

实际上大家都以利润为优先，嘴上不说而已。

只不过有的企业通过以客户为中心获得利润，有的以高周转高杠杆获得利润。

贝壳倒是有一个判断很正确，地产全面内卷的时代，你总得有点绝活才能逃出生天。而且你这个绝活绝对不能是跟金融机构好，能玩儿金融技术；或者不能是为了赶工期让产业链上下忽视质量。

所有产业都这样，上一波玩儿坏了的手法，紧接着下一波不能再玩儿了。

从发达国家市场看，地产进入供大于求的阶段，普通土地不稀缺，资本不稀缺，建设技术不稀缺。

人稀缺。

所以城市抢人抢得厉害，未来各位也会见到各种限购持续放松。

对贝壳来说，手里的客户多，更重要是全周期客户多。

租房的人未来总要有一部分考虑买房，提前锁定成为自己的客户，自己拿地的利润就更有保证。

不过这里有个小问题，贝壳有储备客户的大池子，不见得房子做到客户满意。

平台型企业下场做自营，一开始大体都认为自己有数据、有客户，真要做起来，里面的坑还挺多。

物业配套商业这些

就像电商自己做的这个优选、那个严选——开始的时候相当高调，现在也没说谁打败了传统玩家。

我是觉得各家地产公司思路应该更超前一些。

未来家庭规模越来越小，租房的人越来越多，冒出来的新需求总要有人满足。

比如像是美国日本这边，单间啊，小一居室之类，这些才是城中心主流户型。

旧房改造一下，对出租友好一些，可能更适合贝壳这类企业。

房地产下一阶段确实玩儿法变了，核心是谁真心把客户需求放在中心，谁才能赢。而不是把说烂了的“以客户为中心”，反复拿来念经，实际上做的还是过去20年那套。

消费者不傻，这个周期过后大家知道自己的钱也不是大风刮来的，嘴上说好不够看的。

这不还没拿地吗？目前只是氛围组参与竞拍。

这宗地块最终被北京建工夺走，总价11.6725亿，溢价率15%，成交楼面地价34514元/平米。

15%的溢价应是楼面价上限封顶后抽签摇号花落谁家的，也就是说有可能贝壳会中签。不管怎么说在如今的楼市大环境下，各大开发商都在轻资产转型，而贝壳却想进入房地产开发市场，不得不说是一股“清流”。

不过什么【以客户为中心的新开发】也不知道是哪家房企“大厂”出来的高管忽悠贝壳老板的，就这还新开发模式呀？早十多年，房企拿地后就知道吧投拓、策划、客研、营销、设计拉一起开项目定位会了，都是有一整套完整的流程的，其中就包含了客研和市场方面部分的内容，又不是老板想怎么修就怎么修。

数据优势上，贝壳连接了国内主要城市购房意向客户，拥有海量的客户交易数据和行为数据，通过大数据和AI技术，在C2M产品定位、意向客户精准触达等方面都将形成独一无二的优势。

上面这些数据早就有平台在做了，已经是很成熟的市场。

所以，我觉得贝壳现在逆势进军“重资产”的房地产开发市场，肯定有其他的原因，绝对不是上面对外宣传的“以客户为中心的新开发”这样简单的事情，其背后一定是和大资金/财团有关。

贝壳，真是49年加入国军的节奏。

有人辞官归故里，有人星夜赶考场。

号外资讯：

“贝好家”房地产开发，然后到“贝壳”楼盘销售，再到“圣都”房租装修，一条龙全套服务？

3月15日，北京顺义新城23街区空港六期地块开拍，吸引了37家开发商参拍，开发商有中铁、中铁建、建工、保利、首开、建发、龙湖、金茂、住总、中海、绿城等。

在一众强势的国央企名单中，最引人注目的一个名字是贝好家置业。其最终唯一股东是中国最大的中介平台——贝壳找房。

贝壳是这两年搅局房地产开发领域中最瞩目的玩家，手握海量交易数据这个独一无二的优势，声称要“以客户为中心的新开发”模式重新定义房地产开发。

此前自称手握海量数据进入房地产的，还有互联网玩家阿里、京东等，但他们尝试均不算成功。

凭借更多优势，贝壳会是房地产开发市场的一条鲶鱼吗？

去年7月，贝壳正式宣布战略布局调整为“一体三翼”，贝好家与惠居、整装成为三翼中的一翼。半年多过去，3月15日是贝好家第一次公开现身土拍市场。

这宗地块最终被北京建工夺走，总价11.6725亿，溢价率15%，成交楼面地价34514元/平米。

贝好家虽然没有竞拍到地块，但似乎向外界传递了强信号：“我要下场拿地开发了”。

不过贝壳一位内部人士对界面新闻记者表示，贝壳做新业务一向谨慎，目前贝好家业务还在探索阶段，顺义报名拿地也是试试水。

中介是有原罪的

房价被炒上去 中介功不可没

贝壳现在下场

搞不好最后要把以前吃下去的都吐出来

贝壳做开发，有很大优势。

上周贝壳公布了23年年报，我仔细看了下，还是很受震撼的。

财报显示，贝壳23年销售金额3.14万亿，同比增长超20%！

3.14万亿是个什么概念？

要知道第一开发商保利在去年也才卖3863亿，比起贝壳来看，只是小弟弟。

前10强开发商去年卖的房子加起来还没贝壳一家卖的多。

不仅销售金额巨大，贝壳的营收和利润也非常亮眼，去年年收入778亿，净利润58.9亿！

这个净利润在众多房企中，排名也是问问靠前的，毕竟大多数房企去年都是亏损的，能够做到盈亏平衡的都算优等生了。

所以，称贝壳为行业第一大开发商，名副其实。

很多人可能不服气，说贝壳无非就是一家中介机构，打心眼里是看不上这些公司的。

如果还有这个想法，那么贝壳可能就要打你脸了。

贝壳下场拿地，说明已经不满足于只做二手房交易了，正在准备进入开发领域了。

有了第一次下场拿地，后面就有第二次、第三次，在全国的土拍市场上可能都会看到贝壳的身影。

我最近也听很多猎头朋友讲，贝壳已经从龙湖、万科、金地等房企挖了不少高管。看来是要下定决心干了。

比如，

贝好家事业部客研中心总经理由原金地集团客研负责人罗酬剑担任；

运营中心总经理由原合景泰富集团工程总经理杨宝刚担任；

设计研发中心总经理由前龙湖集团研发部总经理郭旌担任；

投资中心总经理由前龙湖郑州城市总严亘晖担任；

财务中心总经理由原万科东北大区财务总经理肖铮担任。

如果贝壳也开始玩房地产开发，那感觉没啥其它开发商的事儿了。

毕竟其手握海量交易数据，这是其独一无二的优势。

首先，通过大数据分析，贝壳可以很清晰的知道客户喜欢什么样的产品，这在定位阶段可以把产品定位做得更精准。

我们都知道，影响一个项目卖的好坏最核心的就是定位阶段，做多大的户型，各户型比例做多少都是非常关键的；定位做好了，项目自然好卖。

其次，贝壳手上的客户资源实在太多了，而且可以全国联动。

一个项目开盘，可以快速地触达本地高意向客户；

同时还可以在全国范围内联动。

现在这个市场，什么最稀缺？——客户。

谁手上握有客户，谁就有优势，谁才能卖得起量。

就凭借上面2点，贝壳下场做开发，就可以干掉很多开发商。

贝壳的朋友给我讲，贝壳做开发的模式主要是2种：

一种是业务委托模式，贝壳做的主要是营销操盘；

另一种是开发操盘模式，也是完全的新开发。

两种模式的差别是，业务委托模式下，贝壳轻出资；开发操盘模式下，贝壳投资拿地并操盘并表。

贝壳要做的是从全程营销操盘过渡到完全的新开发。

总之，现在房地产开发太需要一种新的模式来打破僵局了。

用互联网、大数据的逻辑作线下的房屋建设和市场开发，大概就是这样一种新模式。

作为前央企房企从业人员，跟大家聊一下贝科的赚钱生意（看了下回答列表，部分答主是利益相关者，大家注意甄别）。确实，去年贝壳的财报很好看，尤其是跟很多快要死掉的地产商比起来，但是贝壳长久以来就是一个纯销售公司。

地产商也把它叫做大渠道，它曾经主要做二手房产中介，因为线下门店足够多，从业人员足够多，就开始有民企找它推销新房，再后来央国企发现房子不好卖了，仅有的一部分客这都被贝壳的线下人员撬走不少（比如去其他竞品的楼盘门口抄车上的电话号码，比如盯着下车就地推销“劫”走），然后不得不也用渠道。每卖出一套房子，贝壳就要抽走不菲的佣金，比如一套二百万的房子，贝壳的佣金大概在四到七万之间，换言之它完全不承担开发风险，卖不出去也就是不收钱而已，而且市场下行期多的是房企求着他“上人”，经常会出现有数家互相竞争的楼盘都是找贝壳做渠道，他会带着顾客把几个地方都跑一遍，然后刻意说佣金最高的那个楼盘是最好的，其他两个主要说缺点用来给客户“对比”，踩几捧一（你给钱也不一定管用，只要给的不是最多的照样收拾你），很多后来暴雷的烂尾房就是这么被大量推销出去的（这些企业自己都快死了，能回多少回多少，很愿意给中介多分点佣金，只要替他说好话）。

毕竟“渠道”这个领域，贝壳已经是王者了。

但是，在一个位置上能挣钱，自己就是真的全链条雄霸天下唯我独尊了，就觉得在座各位都是垃圾了吗？不排除贝壳内部有相当一部分人在这么想，飘了，还有一部分原因是以前的甲方“不上进不卷了”它没那么多活干了，大钱不好赚了，那 “老子自己干，俺上俺也行！”

贝壳和房地产开发商在经营模式上最大的差别就是，前者是轻资产运营模式，而后者是不折不扣的重资产模式。轻资产模式下，你也犯不了多大的错误，而且出了错资金链一紧张最多就是裁人，他最多的支出也在人身上；而房地产开发模式，要先筹措以亿为单位的地价款、然后要去调研市场做产品方案、要去拉贷款（虽然现在很多房企贷款很难了）、要等待一个比较长的开发周期（开发周期如果拖长可能直接意味着错失市场窗口、以及财务成本明显提升）、要缴纳各种税费款项（没有经验的话多交大几亿的税是司空见惯的）、要处理施工劳资矛盾（施工承包商暴雷跑路、工人围堵大楼），而且也在赌开盘的时候市场情况和大家的预期跟自己当初想的一致。总资产运营模式下，这些步骤，尤其在当前的环境下，任何一个环节的重大失误，都会造成满盘皆输，贷款都还不上。

贝壳真的好好掂量一下，没那么多生意做就控制一下野心，好好把自己的二手房基本盘做好，大家都要安稳过冬的时候还想着自己天赋异禀、弯道超车、身份跃迁、力压群雄，要这么多只会害了你！1949年加入国民党不是明智的事情。

贝壳就是典型的空手套白狼方式赚钱吧，构建一个交易平台和渠道，通过收集大量卖家，卖家的信息，专门通过收服务费手续费赚钱，啥也不用付出，躺着赚钱。

现在房地产这么不景气，贝壳还要猛冲房地产，这似乎也不太好吧。国家要恢复到之前经济活跃的状态，估计还要持续一段时间，目前已经有很多房子卖不出去了。也有可能是我目光短浅，看不懂大公司的想法操作，有更深层次的理解。不过能赚钱的人一般想法思路都比较新奇，万一真成功了，也不好说。

买了贝壳做的房子，是不是都要做小珍珠了？

别闹了好吧，拿地是国企的事，民企都是气氛组。

贝壳开发房地产能不能成功，先不去给他设限。

但我想用一个行为进行类比。

有的炒股爱好者苦练技术，有大量的模拟操盘经验，且胜率不错，于是跃跃欲试，拿着全部家当去炒股。最后，市场教会了他做人。

为什么贝壳想开发房产？

贝壳内部人士称，贝壳在内部判断，尽管房地产行业处于下行周期，但在“房屋回归居住属性”的大背景下，“以客户为中心的新开发”将崛起，此时入场正是好时机好时机。

此话说对了一半，房地产行业确实处于下等周期，房屋回归居住属性也没错。但以“以客户为中心的新开发”是个什么梗？还想抄底市场吗？

但贝壳专业做地产分析的，不知道现在的供需关系吗？不知道市场正在迎来出清吗？

我认为他们肯定是知道的。那么，他们为什么还要出手？

贝壳认为自身切入房地产开发有以下三个优势：数据优势、资金优势和去化优势。

数据优势上，贝壳连接了国内主要城市购房意向客户，拥有海量的客户交易数据和行为数据，通过大数据和AI技术，在C2M产品定位、意向客户精准触达等方面都将形成独一无二的优势。
资金优势方面，贝壳称现金及等价物达数百亿元。
去化优势方面，贝好家参与建造新房的，一半由贝壳渠道去化，只需动用贝壳渠道去化能力的百分之几，就可实现千亿级的年销售额。

但我认为，贝壳想做地产的原因，就是有钱没有地方花。

再来看一下这个“以客户为中心的新开发”是什么概念。

宗旨是以C2M（Customer to Manufacturer，从消费者到制造者）为核心理念，与合作伙伴及客户共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级。

有没有那种没有中间商赚差价的意思在里面？

贝壳自己不就是中间商吗？

如果要比性价比，不要忘记了，保障性住房正在大力推进。

最后，再提醒一下，现在的房产供应持续增加在，需求（总人口）在持续减少。

如今，许多开发商都在遭遇楼市寒冬的冲击，甚至被洗牌出局，贝壳却选择带着大把现金反其道而行之进军新房开发，“风浪越大鱼越贵”，贝壳的反向操作能否成为神来之笔呢？

目前百强房企榜单上，无论是央企、地方国企，还是民企，销售都出现了大幅下滑。

俗话说危中有“机”

在一片哀嚎的市场里，唯一的安慰在于，开发商还在拿地，尤其是民企。

从开年到现在，龙湖已经在西安、佛山连拿了两块地。

3月15日北京出让了三块地，成交总价并不高，大约25亿。

其中，最抢手的一块地位于顺义区，吸引了37家房企报名拍卖

在报名参拍的37家企业里，有一个陌生的新面孔——贝好家（北京）置业有限公司。

它背后的唯一股东，是国内最大的中介平台——贝壳找房。

去年九月份，贝好家刚刚注册设立，控股股东为贝壳旗下一家基金管理公司——贝翼创业投资基金管理（海南）有限公司。

报名参拍北京顺义地块是它在土地市场的处女秀。

这意味着，作为国内最大的中介平台，贝壳开始往上游房地产开发业务切入了。

目前，贝翼创投基金已经在北京、西安、成都出资设立了三家房地产企业，均以贝好家命名。

贝壳的开发业务，将从这三个城市率先试水。

从去年开始，贝壳在内部孵化了一个代号为“9号项目”的新业务。

据说，当时它挖来了不少有龙湖、万科、金地、蓝光发展等传统房企背景的职业经理人，组建了开发业务团队。

贝壳还在内部重新调整了组织架构，把原来的“一体两翼”战略，升级到了“一体三翼”——

“一体”业务仍然是以房产经纪为主，其他“三翼”业务则是整装、惠居和贝好家。

其中，整装就是家装业务，惠居聚焦租房业务，贝好家其实就是开发业务。

贝壳任命负责贝好家事业线的一把手，是其核心高管徐万刚。

他一直担任贝壳的副董事长、首席运营官，是贝壳资历最深的元老骨干之一。

在公司内部，贝壳把一手房交易称为“第一赛道”，装修、租赁、房地产开发等新业务，则被定义为“第二赛道”。

寻找第二赛道，据说是贝壳向下一个十年、“翻越第二座山”做的准备。

去年，市场传闻贝壳将介入开发业务时，有人还作过分析——

“贝好家事业线，并非传统意义上的全面进军开发领域。”

“而是从开发链条上的某一个环节作为切入点，探索房地产开发行业的新模式。”

“不排除未来从产品定位、客研、营销环节，都深度介入地产项目与评判。”

从这次在北京报名拿地开始，贝壳在开发业务上的野心，终于开始显露。

从拿地环节，它就要亲自下场了。

贝壳在北京、西安、成都出资设立的三家贝好家企业，持股平台并非一般的子公司，而是它旗下的基金管理公司。

这也许是贝壳切入开发业务过程中，与其他开发商最大的不同——它的资金来源和融资方式，相比传统的银行贷款，可能更加多元丰富。

从亲自下场拿地到融资方式，整个开发业务链条上的前端，贝壳已经开始迅速落地了。

前两天，贝壳刚刚公布了去年的财务业绩，它的整体营收规模，增长到了778亿。

尽管房产经纪业务仍然占到了收入的大头，但驱动其收入增长的，其实是新业务。

去年，贝壳的二手房业务收入增长了不到16%，新房业务收入增长了不到7%。

而它的装修业务收入增长了一倍以上，其他新业务收入增长了将近两倍。

由于营收规模增长，再加上发力新业务，贝壳在去年已经扭亏为盈，赚到了大约60亿利润。

最可观的是，它手上还有600多亿现金。

过去三年里，楼市行情不景气，开发商都在大面积收缩投资。

作为国内最大的中介平台，贝壳也深受影响，它的传统房产经纪业务，增长空间变得十分有限。

寻找其他新业务赛道，在各个业务线上挖掘利润，是贝壳接下来的战略方向。

当许多开发商正在被洗牌出局、大举撤退时，贝壳带着大把现金，果断地闯了进来，摇身变成了新玩家。

在贝壳的战略逻辑里，房地产开发还是新业务，依然有钱赚。

别人眼里全是风险，贝壳却看到了入局的机会

贝壳真是太拼了，在一个夕阳产业里面进行多元化布局，真可谓是破釜沉舟。

在正式下场拿地后，贝壳将正式贯彻三翼战略，集房产开发、房屋买卖、房屋整装于一体。即便在漏收火热时期，也没有任何一家企业在这三方面三箭齐发，顶多再另一块业务上有轻微涉猎。所以贝壳如今的战略布局像是铁了心要统一房地产产业链一般。

实际上如果能将房屋的开发、销售、装修归集到一家企业身上，理论上成本的确会降低。那么开发商便能降低开盘价格，购房者也能节约不少的购房成本，且在这个过程中，房价上涨的速度就不会那么快。

但是房价上涨速度减缓的话，就不能助推土拍价格往上走，土地出让价格就会受到负面影响。所以在楼市火热时期，但凡有想搞三位一体的企业都会被【反垄断】的名义叫停。

不过楼市的不景气反而给三位一体提供了条件。此时房地产的开发投资正在不断减少，土拍热情也大幅下降，许多地方的地皮都发生了流拍；所以当有新势力愿意进场时，它所受到的阻力会大大减少，即便它原本的属性带有房屋销售和装修。

但可惜的是，如今即便实现三位一体恐怕也没什么意义。哪怕贝壳有足够的现金流去拿地，哪怕贝壳通过三位一体的确降低了房屋建造成本，对于促进楼市的销量来说也不会有实质性的利好。

首先在如今的土拍价格下，房屋建造成本再降低也降不了多少，所以就无法给购房者带来大幅的优惠，自然也就无法在楼市下跌周期中给购房者提供成本托底。

其次，贝壳所谓的「以客户为中心的新开发」模式其实非常鸡肋。房地产能够挖掘的附加值很低，所谓的客户导向不过是户型、布局、基础设施等等方面更好，但始终解决不了价格这个核心问题。更无法解决未来人口下滑带来的供需失衡问题。

从附加值潜力这个角度来说，贝壳下场造车，下场造芯片的成功率，或许都比下场修房子的成功率要高。

需要警惕掌握中介资源的企业介入产销环节容易形成垄断和不正当竞争的风险。

你再看这些开发商有时候真不一定为了赚钱。

贝壳是一个庞然大物，

在某些新1线城市，其新房垄断率已经超过70%。

2023年，贝壳存量房业务GTV（交易额）达到20280亿元，同比增长28.6%，净收入同比增长15.9%至280亿元，贡献利润率同比提升7.3个百分点达到47.2%。
贝壳新房业务2023年GTV达10030亿元，同比增长6.7%，净收入306亿元，同比增幅为6.7%。

贝壳新房卖了10030亿元，要知道去年新房销售额才11.6亿元，

贝壳占比已经非常高了。

而且贝壳占比还在疯狂增长中

你要考虑到许多三、四线城市贝壳没有去卖，这些城市都是计算在其它。

还有开发商自己的渠道。

所以贝壳本身是销售占比非常高。

去年中海和贝壳在北京来一轮，

贝壳要求中海项目都上贝壳渠道，

其次佣金是一定点以上，

可北京当时房子好卖啊，中海不同意。

中海把贝壳渠道都给下，

但后来中海被贝壳渠道又都给上了。

一些新1线城市，

贝壳可以做到想让这个项目成为销冠，

这个项目就成为区域销冠。

当然项目都差不多的样子。

想让这个项目从月销50套到月销5套，只要不上贝壳渠道就可以做到。

因为大量客户都在贝壳手上。

贝壳下场拿地也非常正常。

而且在北京拿地，

贝壳拿地的主体，据说这帮高管是来自于万科和龙湖背景。听说的时候倒吸了一口凉气

要优势很简单，全现房销售，所见即所得。

你看哪家做到了。

贝壳肯定是懂用户需求的，毋庸置疑，人家做终端起家的，没有哪家房企比他更懂终端。，当然，最鸡贼的也是它

整顿市场是它，哄抬房价也是它！

从我这里赚走了十好几万了。%~**×#&！它~喵~喵~的

贝壳的优势在于渠道平台的垄断，海量客户的数据；一套成体系的快销打法，以及从各个房企挖来的职业经理人。

而我觉得劣势也恰恰就在于此，如果真是“以客户为中心”的所谓新开发模式，那无疑是要在硬装上工夫，尽可能的做到“个性化定制”。

客户千人千面注定了不同程度上的需求，而市面上绝大多数的产品依靠的是开发商客研部门拿数据喂出来的，能够满足大多数的人需求。

贝壳如果在户型、配置这个方面下功夫，肯定是做无用功；贝壳相当多的基层员工只是房屋买卖做二传手的事情，对于周边配套、价格能够娓娓道来，但能够整理成分析报告并且具有指导性结论的员工在整个城市也屈指可数。

更何况现在国内房地产行业步入衰退期，越来越多的人已经不把房产投资作为主要标的了，过去贝壳作为渠道平台能够蓬勃发展跟这些炒房客可谓是息息相关，现如今行业衰退应该琢磨怎么提高收益做稳。

行业下行的时候收集到的数据模型能否具有可行性就要打上一个问号了，贝壳想把这部分数据用起来，那还得针对性的培训这些基层员工。

另外关于职业经理人这一点，行业上面一直是企业想往哪个方向培养，就去挖哪一家企业体系所培养的职业经理人。

不同的企业培养出来的职业经理人在办事风格上具有很大的差异，而且对于实际工作之中，这些高层最忌讳的就是彼此之间内耗。

贝壳挖了金地挖龙湖的这些职能总，其他的地产公司也接收了一批，对于能否发挥这些房企在专业深度上面的作用，还是要有所疑问。

综上，个人并不看好贝壳作为渠道平台能够出色的完成自己提出的“以客户为中心的”新开发模式，除非不计成本来做。

要是想好好做的话则需要培养一位以自身企业文化为核心的总负责人，房地产开发板块独立运营，高出市场平均造价推动客户口碑；同时在这个项目一炮而红之后，迅速形成其标准化推动后续分期的开发，忌打一枪换一个地方的思路。

写了这么多有的没的，但是从内心想法来说贝壳应该只是想做多元化发展，搏金融层面的认可，好让自己的企业年报能够更好看一点。

就算是土地通过招拍挂下来了，开发思路可能还是万变不离其宗的老一套，更不用说这次没拍到…

贝壳下场拿地正式当甲方，如果房地产土地仍以拍卖式，价高者得的模式拿地。一般情况下，面粉的价格决定着面包的价格。

从房价的成本构成来看，地方及银行拿大头，建筑成本是权重不高，并且透明度较高的成本。而变数较大的的装修成本，而在这一领域，贝壳以往的海量大数据也有其用武之地。或者按其所说的，在某种程度上达到“以客户为中心的新开发”。

但是，总体上在价格权重上也不大。

那么，如果新房的房价真如所想的那样，只升不降的话，贝壳或许有一定的盈利。但是，如果新房的房价随着二手房市场的震荡下跌，正如万科目前面临的困境一样，不是没有资产存货，而是无法变现，才是真正的危机。

国内房地产市场，经过二十多年的狂飙发展，鱼目混珠，泥沙俱下，头牌房企纷纷触雷，无论国企还是大批民企。作为以前仅以轻资产的房产中介为主要业务的一家民营企业，而在这个房价还在下跌的时候，踏进这一浑水，不能不说风险还是巨大的。

不知道那位已仙逝的创始人，在得知此消息时，会不会也像王石所说的那样阻止，就不得而知了。

当然，贝壳的想转型或者寻找新的利润增长点，无论是作为上市公司，还是企业未来的发展要求，或者规避某种风险不得而知。但是，从下面的这则消息来看，也许有一种无奈吧。

2023年3月15日，美国全国房地产经纪人协会(NAR)同意支付4.18亿美元以和解一群房屋买卖方代表的集体诉讼。该诉讼中指控NAR通过实施高佣金来欺骗房屋买卖双方。

此举意味着，延续百年美国购房交易中的标准佣金6%恐将不复存在，房地产行业将可能迎来重大变革，有望降低房屋买卖的成本。

这则新闻，不知对国内房地产中介带来怎样的影响？但是，如果因为这样的影响而贸然进入当下的风雨飘摇的房地产市场做开发商，贝壳的勇气不知道是否值得肯定？！

贝壳要做开发商，自己拿地盖新房？

今天跟朋友聊天了，大家都很理解，说现在房产市场不是不行了吗？房企都爆雷了，贝壳怎么还要逆势做开发商呢？一边鼓吹房价下跌，一边又进军新房，难不成这边有什么猫腻呢？

其实贝壳早就想干开发商了，去年7月份的时候就推出了备好家计划。它内部战略叫做一体三翼。一体就是指它的老本行，新房、二手房买卖。3翼就是三个翅膀，分别是家装、租房和做房地产开发。

之所以现在敢杀进新房市场，是它们对市场的预判。认为现在底部已经出现，一个房地产开发项目至少需要两到三年的开发周期。它们是看好未来3~5年后的房产市场的。

第二利润大，房产市场就是一个食物链，土地市场是一级市场。新房市场是二级市场，二房市场是3亿市场。去年贝壳扭亏为盈，利润只有58.9个亿。开发商就说中海，去年中海上半年根据它的财报，净利润是138.2个亿。去年上半年中海大概就卖了1000多个亿。半年的利润是贝壳去年全年将近三倍。这就是二级市场对三级市场血脉压制。

第三，佃户的目标永远是当地主。二房老板，无论你做的有多大，在房地产行业在那些开发商大佬面前，你永远都是弟弟，根本不够看。所以这种骨子里的自卑决定了他一定会不顾一切的去当地主。

第四个对自身销售的信心。贝壳号称手里握有海量的客户资源，对销售这个环节他们非常有信心。另外听说做市场和客户调研是以前金科的。做产品设计的负责人以前是龙湖的。这个财务是之前万科的。法务是以前融创的。干工程的是前和景泰富的。看着感觉挺强，但又有点怪怪的感觉。像是许老板造汽车。

那么问题来了，你会去买贝壳盖的新房吗？

转型呗，还能咋，这也算是嗅到什么风声了，快钱赚不到，慢钱就会重视起来。

这个年代轻资产会越来越受阻，经济环境好，重资产愿意配合轻资产一起赚钱，钱不好赚了，重资产更愿意亲力亲为。轻资产这种中间商压力会越来越大。

而且贝壳也不一定真的加入商品房销售那个混战。另辟蹊径做自营长租业务也是有可能的。

销售团队和客户都是现成的，

要知道，链家卖成都热门新盘的时候，可以调动近万名经纪人打电话，

平均每个人每天打30个电话，当天就有几十万居民的电话那头传来：“您好，链家地产。”

而且链家手里有庞大的区域交易数据，说白了，能拿不拿这块地，先让数据分析部门上，

其实也挺期待贝壳自己下场做开发商，从中间商变成出品方。

跑去拿地做开发就是自不量力了，房地产市场今后是央国企的盘子。房企今后的运营模式依然是高杠杆、高周转，贝壳再获取流动性便利和支援的方面，并不比之前的恒大、碧桂园和现在的万科更好，相比央国企就更不用说了。

一旦进入房地产市场，相关业务的运营就会完全依靠房产销售回款。而贝壳在房产销售方面对比现在的房企，也没有任何优势。

贝壳在房产交易市场的身份，其实是与天猫、京东等平台型企业相似的，掌握大量的“客户交易行为数据”，非常适合做专业服务、旧物二手交易/租赁、房屋的装修/局部翻新、家具/家电/汽车灯大单值耐销品的零售、本地生活等业务。

“以客户为中心”这种口号，听听就行了。房地产及其上下有产业，要么就是技术含量几乎为0，比如家具；要么就是技术非常成熟了，比如家电/汽车。哪有什么“创新的业务模式”。

一般这么喊的，多半是为了融资、市值管理、扩大经营范围做准备而泡制的噱头罢了。

贝壳这家企业的“黑料”不少，口碑并不怎么样。

现在这种环境下，最好是低调经营，稳健为主。

以客户为中心？

贝壳的客户是？

买房的与卖房的和租房的

所以贝壳开发的房产，以客户为中心。

是更有利于流通的？更好租的？还是更好用的？

其实是从债权、物业管理、销售中介等全方位包围客户的歼灭战

房地产就是计划经济模式，它拿头定义。

买房除了正常房价之外，

还有团购费，和1.5%的中介费。