41个回答

贝壳正式下场拿地,声称要「以客户为中心的新开发」模式重新定义房地产开发,它有何优势?你认为它会成功吗?

大河财立方
155个点赞 👍

居民购买房地产哪有什么新模式,既然掌握独一无二的优势,除了户型之外,我国居民购买不动产最重要的几个标准我们可以大致看下成本来源。

1)区位和公共福利

大家买房虽然会均衡多项指标,但一定有权重的差异,而权重最高的莫过于区位和其捆绑的公共福利,包括教育资源,交通资源,周围规划的商圈资源,以及重要的增值预期,这些资源几乎100%由地方政府配置,这就很好理解了房子成本中,最大的成本就是土地成本,因为政府是唯一供应商,在资源配置中也占据绝对主导。

甚至第二分利者的银行也基本是国有,宏观利率政策由中央制定,地区加点下限由地方政府参与制定,过去的高利差带来的银行天量利润,本身是集体所有制占据垄断地位的超额利润,很大程度上就是另类的税收,因为存款利率也是非市场化的定价,一般发展中国家都是压低存款利率来给实体企业挤出利润空间,混合所有制还要给银行挤出利润,落后的金融体系又表现为间接融资占比极高,企业杠杆高,银行自然利润更高。

所以说,两个最大占比的分利者,来源于对宏观资源的垄断和配置权利,又是居民购房最关注的问题,所以这部分成本是任何开发商都不可能左右的。

2)服务与成本

房企为第三分利者,往往毛利润都不高,随着房地产的清算和对过去房企报表的反推,会发现很早就出现了房企根本就不赚钱的情况,而是提前确定收入,虚增利润的方式来维系早已转入庞氏的资金池游戏,一方面向市场继续融资,另一方面虚增利润分红,最后卖楼花的方式尽快筹集预收款来填充亏空。

这么一圈下来,最大的问题是各方利益都得到了极大的满足,唯独购房者的权益无法保障,房企在哪里挤出利润呢?

质量,因为是预售制,你根本就不知道房屋的交付质量,而你真的拿到的时候,往往发现存在诸多与不符合合同约束的地方,房子又不是汽车电子产品等可以随意退还的,这就导致了长期的扯皮,但最终结果一定是购房者收下房子。

违约,因为这种模式下,各方都是在商品交付之前就完成了分利,有质量问题交付也还算不错了,越往后,庞氏结构资金池补不上,比如这几年的销售额下降厉害,那么房子交付就成了大问题,商品没交,钱分完了,你还没有太大的反制措施。

3)新模式能打破过去的分利格局吗?

大概不行,地价就在那里,依旧需要大量的信贷支撑,以及预售制拿居民的钱来给居民盖房子,增值的部分你说从哪里来?所谓的巧妇难为无米之炊,设计更好的房子,除了户型之外,肯定还有成本的要求,成本又是限制更好房子的重要指标,除非地价能降下来,否则很难挤出太多的新模式空间。

当然你说特色预售制依旧存在,承诺的再好,看不见摸不着,新模式无非还是新壶装旧酒,现在不要对居民的信任还抱有太大的期待,即便你是新入局者,也未必就能建立信任,劣币驱逐不良币很多年了,所谓的行业标杆都不及格的话,你觉得自己的信用有多值钱?

这个点入局也是有魄力,但旧的分利体系已经根深蒂固,也就必然导致所谓的新模式空间一定不会太大,真正的新模式必然是最大分利者做出让步以后才有改变的基础,在此之前谨慎乐观,居民其实要求也不高,按时按质按量交付就很好了,花里胡哨不如脚踏实地的做。

编辑于 2024-03-20 11:19・IP 属地安徽
王克丹
分享
Copyright © 2022 GreatFire.org