都要做好军事斗争的准备了，这货还特么城镇化呢，你倒是放开农村宅基地重建啊！那不是钱吗？就nm快钱才是钱吗？慢点的钱你们都不稀罕了？取之较锱铢都不行了，一下子撸光三代六个钱包才行是吧？

无论是羊吃人，还是房吃人，我只看到了吃人。

的确很大，我国还有超过13亿的人没开过法拉利，没戴过劳力士，没吃过鱼子酱，没去过太平洋，难道是因为他们不喜欢吗？难道是因为他们没时间吗？如果得不到答案，这位委员不妨问问自己和家人喜不喜欢开法拉利，喜不喜欢戴劳力士。

提升空间归提升空间，但这种预期是否能实现要以客观环境为基础。能够乐观看待楼市只能说她既不懂哲学又不懂经济学。

身为一个马克思主义的先行者，居然在该问题上严重违背了【事物都是不断变化发展】和【历史唯物主义】这两大理论，且陷入了刻舟求剑的陷阱之中，实属有违她的委员身份。

房地产本就是一个低附加值产业，它不像当初蒸汽机、内燃机和电力催生出来的产业那样，能够对社会生产力起到大幅的促进作用；它反而像郁金香一样，是一个纯粹的资金流动和资本博弈的泡沫产业，既无法增加基础性生产力水平（农林渔牧），又无法提振高阶生产力水平（高新技术）。

所以，以房地产为支柱产业的发展模式，其发展质量一定是相对低下的。本来低下也能接受，如果能够良性运转至少可以避免产能过剩带来的经济危机；然而事实却是由于房地产成为支柱产业，导致社会资源和资本不断涌入，形成了高杠杆和高泡沫，可以说严重劣化了资源配置，降低了发展效率。于是才有了如今芯片半导体被卡脖子，人工智能远远落后的窘境。

在经济繁荣周期，各种预期往往能够提前实现，使得经济增速愈发加快；但在经济低迷周期，各种预期往往都只能滞后实现或是无法实现，所以在此时不能再看重所谓的未来规划和目标，否则就会陷入刻舟求剑的陷阱之中。

从这点来说，城市化的提升空间固然存在，但基本都很难挖掘或是说实现不了。在经济低迷时期以市场潜力为研判标准本就违背客观规律；而支持【以房地产为经济发展支柱】的论调，更是不思进取、自绝后路的言论。

如果不能培育新兴产业崛起，不能升级产业结构，轻则会输掉本世纪下半叶的大国竞争，重则会导致生产力水平长期停滞不前，发展质量严重不足。

到2023年末，我国常住人口城镇化率为66.16%，和欧美发达国家80%以上的城镇化率还是有一定的差距。

通过最近10年的城镇化率的变化可以看出当国内城镇化率刚刚达到60%，城镇化速度就开始大幅度下降了，造成这个现象的重要原因，就是2.8亿多农民工没有真正市民化，往往他们一旦因为身体健康原因或者年龄原因一旦不能承受工地的高强度劳动就只能返回农村。

而阻碍他们在城里安家的障碍主要有两个因素：

1.虽然他们的日收入水平还可以，大多在300元一天以上，但是工作不稳定，大部分一年收入在5万—10万元之间，表面上收入也还可以，但是这个收入即是他个人的全部收入，也是整个家庭的全部收入，父母、妻子、孩子全家的开支都要依靠这笔钱，所以很难有积蓄能够支撑起在城里购房，大多数只能回本地镇上购买小产权房，这部分是不计入城镇化率里面的；

2.缺乏基本上的养老、医疗保障，一旦他们老了之后只能享受一个月100多元的养老金，就像他们父母现在所享受的待遇一样，而一个月100多元的养老金是在国内任何一个城市都没办法支撑起生活的，他们现在哪怕是就算能够有能力在城里购房，但是一想到老了之后一个月只有100多元的养老金收入也是不敢在城里购房的。

而支撑起垫起脚尖在城里购房的唯一因素只可能是为了子女孩子，可能是子女进程工作、或者是结婚压力，但是即便是让他们付出一辈子的心血在城里给子女购房之后，他们自己还是要回到农村生活，因为他们一个月只有100多元的养老金收入。

所以目前再想更快的提升城镇化率除非做好两个方面的工作：

1.农村宅基地通过货币化置换成城里的一定建筑面积的房屋，这个方面也就是土地要素市场的改革黄奇帆市长和陆铭教授已经呼吁好多年，只是可惜没有进度；

2.提升农村老人养老金待遇，要真正从一个人一个月生活的最低成本角度出发进行制定标准，养老金首先只能是保障大家的最低生活水平，而不是给部分群体以超额享。

每经专访第十四届全国政协委员、经济委员会副主任尹艳林：激发民间投资活力，明确正、负面清单，让民企放心投、有地方投、有钱投

国内生产总值增长5%左右——3月5日提请十四届全国人大二次会议审议的政府工作报告，披露了今年GDP增速预期目标。

政府工作报告指出，经济增长预期目标为5%左右，考虑了促进就业增收、防范化解风险等需要，并与“十四五”规划和基本实现现代化的目标相衔接，也考虑了经济增长潜力和支撑条件，体现了积极进取、奋发有为的要求。

但报告也提出，实现今年预期目标并非易事，需要政策聚焦发力、工作加倍努力、各方面齐心协力。

报告提出，要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破。要“立”什么、“破”什么？对于房地产是不是应该继续加大支持力度？要激发民间投资活力，还可以探索哪些新举措？

带着这些问题，在全国两会召开期间，《每日经济新闻》记者（以下简称“NBD”）专访了第十四届全国政协委员、经济委员会副主任尹艳林。

尹艳林是宏观经济领域的权威学者，在他看来，“稳中求进、以进促稳、先立后破”释放出非常鲜明的积极信号。

他认为，在当下，房地产仍然是国民经济的支柱产业。促进房地产市场健康发展，是当前稳定经济大盘的关键。“我对房地产市场走势仍谨慎乐观。”尹艳林说，从中长期看，我国住房刚性需求和改善性需求依然较大。随着房地产政策调整到位，我国房地产市场将会走上平稳健康发展的轨道。

要遵循经济运行的基本规律

NBD：今年的经济工作要求坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，您认为这个措辞的变化释放出什么信号？要“立”什么？“破”什么？

尹艳林：这种措辞的变化释放出非常鲜明的积极信号。“以进促稳”体现了主动作为的要求，意味着政策取向更加积极。先立后破就是要“立”在先，立新的动能，在新动能还未完全立住之前，不能轻率地破掉传统动能。这也反映了不能简单搞“一刀切”，不能一味去“破”，体现了循序渐进、稳扎稳打。这是一次工作思路的重大调整。实际上，就是要遵循经济运行的基本规律，不能急功近利。

房地产业不仅是中国经济的支柱，更是拉动GDP增长的重要引擎。据统计，房地产业直接和间接贡献了中国GDP的近三分之一。它还带动了建筑、钢铁、水泥、家具、家电等相关产业的发展，形成了一个庞大的产业链。在还没有形成能够替代房地产支柱作用的新兴产业之前，不能轻易破掉这个重要产业。

NBD：有效需求不足是当前的一大挑战，您觉得有效需求不足主要是什么原因导致的？有专家建议直接给老百姓发钱来刺激消费，您认为是否可行？

尹艳林：当前经济运行最突出的矛盾是有效需求不足。除一般分析所指出的表象因素外，更重要的是背后的原因。

从外部看，近年来，经济全球化受到一些阻碍，产业链供应链出现区域化、本地化趋势。部分国家不仅搞“制造业回流”，还针对中国搞“去风险”。这对我国的外部需求产生了一定影响。

从内部看，去年民间投资出现下滑，这是较为罕见的。虽然民间投资下滑主要是受房地产投资拖累，但也跟民企投资信心不足，对投资发展多持谨慎态度有关。同时，居民收入增长预期也不稳，消费信心不足，尤其是大件耐用消费品购买谨慎，在“买涨不买落”的心理作用下，购房需求明显减少，导致居民消费和企业投资信心不足。

从中长期看，技术进步放缓。改革开放以来，我国凭借低劳动力成本优势承接发达国家成熟产业技术转移。但发展到今天，一方面，跨国公司出于竞争需要，将核心技术、前沿技术留在本国不转让，技术代差始终存在。另一方面，我国技术进步在不少领域已实现同世界先进水平同步，追到了“无人区”，前进的步伐自然会慢下来。

综合来看，扩大国内需求，要落实中央经济工作会议和政府工作报告的部署，在宏观政策方面，要注重打好政策 “组合拳”。财政政策要体现积极的本意，用好财政政策空间，优化政策工具组合，更好发挥稳预期、扩内需的作用；货币政策要更加体现力度，使社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配，更好疏通货币政策传导机制，直面市场需求，发挥刺激作用。同时，要更好统筹消费和投资，促进消费稳定增长，积极扩大有效投资，推动经济实现良性循环。

房地产相关指标已出现边际改善迹象

NBD：房地产是国民经济的支柱产业，有学术机构认为，当前我国房地产市场形势严峻。对此您怎么看？对房地产市场的走势您如何判断？当前支持房地产市场的政策力度是不是应该继续加大？

尹艳林：当下房地产仍然是国民经济的支柱产业。促进房地产市场健康发展，是当前稳定经济大盘的关键。

我对房地产市场走势仍谨慎乐观。2023年全国商品房销售面积和销售额降幅分别比上年大幅收窄。全国二手房成交面积和成交金额分别增长44%和30%，新房住宅和二手房住宅销售面积合计约15.1亿平方米、销售金额约17.4万亿元，分别比上年增长6.3%和5.8%，这表明目前住房刚性需求和改善性需求仍然不小，存在需求向存量房转移的倾向。

前期新建商品房销售的高峰是18亿平方米，如果扣除棚改，基本需求在13亿平方米左右，目前商品房销售面积11亿多平方米，大体也仅相差2亿平方米，基本需求并没有根本性改变，只是受政策和价格因素影响，部分刚性需求和改善性、投资性需求仍在犹豫观望。

针对当前房地产市场形势，党中央、国务院作出了一系列重要部署，近期相关部门和地方密集出台一系列优化调整政策，房地产开发投资、商品房销售额等指标出现了一定的边际改善迹象。从中长期看，城镇化率还有较大提升空间，住房刚性需求和改善性需求依然较大。随着房地产政策调整到位，我国房地产市场将会走上平稳健康发展的轨道。

对已不符合当前形势的政策要尽快调整。要以探索房地产新模式为契机，建立健全以市场调节为主的机制，稳定预期。在一定意义上，支持房地产的政策力度应该继续加大，特别是要加大政府救助力度，比如实施好租赁住房贷款支持计划，适时增加试点城市。鼓励地方政府用市场化方式推进保障性住房建设，收购商品住宅用作保障性住房，推动存量房消化。加大城中村改造力度，适当增加刚性住房需求。

明确民间投资负面清单和正面清单

NBD：2023年全年我国民间投资下降0.4%。您觉得主要是什么原因？对如何激发民间投资活力，您认为还可以探索哪些新举措？

尹艳林：民间投资占我国固定资产投资的比重在50%，是投资需求的主力军。2023年民间投资全年下降0.4%，这是较为罕见的。分析起来，这种变化经历了一个过程，2012年，我国民间固定资产投资增速为24.8%，领先全社会投资4.2个百分点；到了2015年，两者间差距缩减到0.1个百分点。2016年以后，民间投资增长速度有所放慢；2022年固定资产投资（不含农户）增长5.1%，民间固定资产投资仅增长0.9%。

其实，2023年民间固定资产投资下降0.4%，主要受房地产投资下降9.6%下拉的影响，扣除房地产开发投资，民间投资实际增长9.2%。基础设施民间投资增长14.2%，增速高于全部基础设施投资8.3个百分点；制造业民间投资增长9.4%，增速连续6个月回升。

当然，我们也要看到，近年来民间投资确实在减速，主要有几个原因，具体而言，首先是投资信心不足。受国内外环境复杂多变等影响，民企生产经营策略转变为以保生存为主，对投资发展多持谨慎态度。受市场需求回落、出厂价格下行等因素影响，企业扩大再生产的意愿和动力不足。工业企业利润下降，也在一定程度上影响了企业的投资能力。

其次，好的投资项目相对匮乏。产能过剩的传统制造业领域都面临着市场出清。民营企业大多规模较小，集中在传统行业，企业自主研发和创新能力不强，缺乏转型升级方面的技术和资金储备，一时难以找到新的投资项目。

再次，就是老生常谈的融资难融资贵问题。调研中企业普遍认为，民间投资在融资方式、融资机构选择等方面还是会受到一些歧视，民营企业在投资过程中，得不到平等的融资机会。民营企业受经营年限、抵押能力和信用水平参差不齐的影响，难以满足贷款条件。

要激发民间投资活力，除了加快促进房地产健康发展、尽快止住民间房地产投资下滑趋势外，还可在以下几方面采取措施：

一是优化提升投资环境，让民营企业放心投。明确民间投资负面清单和正面清单，破除制约民营企业参与市场竞争的制度障碍，为民营企业卸下包袱、破除藩篱。

二是拓展投资空间，让民营企业有地方投。切实打破阻碍民间投资进入的各种隐形壁垒，将有一定收益的公益性项目留给市场去做，给民间投资留出充足空间。扩大基础设施REITs（不动产投资信托基金）试点范围，支持民营企业持有的商业、酒店、旅游等项目纳入试点范围。

三是完善民营企业融资渠道，让民营企业有钱投。推动金融机构按市场化原则、一视同仁地给予民间投资项目支持，特别是用好2024年拟设立中央预算内投资民间投资引导专项，进一步鼓励、支持、引导民间投资发展。

拓展中间品贸易将有利于扩大出口潜能

NBD：今年全国两会期间您主要关注什么议题？

尹艳林：一是宏观经济指标及政策的具体方向。主要是经济增长预期目标、赤字率、国债规模、货币供应等政策和指标。积极的财政政策要适度加力、提质增效。赤字率和国债规模如何体现“适度加力”，特别是优化财政支出结构的具体方向领域。稳健的货币政策要灵活适度、精准有效。“灵活适度”的要求如何体现，特别是货币供应量如何把握。

二是增强宏观政策取向一致性。这对我国经济发展十分重要。市场预期不仅受到宏观政策的影响，同样也受到行业政策等的影响。如果相关政策不能保持一致，则可能会导致货币等宏观政策失效。特别是“把非经济性政策纳入宏观政策取向一致性评估”，这一要求如何落实，需要认真研究。

三是形成消费和投资相互促进的良性循环。这是着力扩大国内需求的重要内容。消费旺盛，赚钱预期好，企业才敢扩大投资，投资又带动就业和工资增加，消费更加旺盛，进而又带动新一轮投资。这是消费与投资的良性互动状态，但目前人们对未来收入预期不确定，不敢增加大额消费，特别是对耐用品消费非常慎重，在这种情况下，企业投资就更加慎重。从哪里入手改变这种投资与消费的非良性循环，需要有具体举措。

四是扩大高水平对外开放。拓展中间品贸易是非常重要的。一个商品很难完全在一个国家生产，往往经过多个国家的流通制造而成。我国有些最终产品的一部分也可以拿到国外去加工，形成全球分工。拓展中间品贸易，进一步满足贸易伙伴发展制造业的现实需求，将有利于扩大出口潜能。

五是推动城乡融合发展。政府工作报告提出，把推进新型城镇化和乡村全面振兴有机结合起来。如何深化农村土地制度改革，加快农业转移人口市民化，减少农民工在城乡之间“两栖”的现象需要深入研究，拿出具体的举措。

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现在就是个很尴尬的局面

中国经济里投资占比很大，甚至过去15年几乎都是投资拉动经济，但是投资拉动的结果就是挤出消费。实际上你可以看到，很多人说购买力平价来计算，中国GDP远超美国，这是因为国外人工贵，但是中国人工为什么便宜，不就是因为房价挤出人工么，在中国一线城市，其实只要有房，实际上一个月只赚5000，就可以实现国外那种吃穿自由，一年买个奢侈品，一年出国旅游2次的日子，有娃的话，可能需要1W，当然，你娃什么都要顶级的，那无底洞了。

但是反过来说，因为投资占比太大了，实际上要转型的话，看美国和日本历史，都是让投资自然回落，实现一次经济危机，然后资本从投资撤出，转向其他更高回报率的领域，然后花10-20年才转型成功。

可是咱又不能接受经济危机，更不能接受10-20年的经济停滞，于是在居民投资下行周期（房地产投资下行），政府开始加大财政支出，进一步扩大政府投资，来稳定投资下行速度，但是副作用就是进一步挤出居民部门……失业率上升，居民收入进一步减少，实权部门更容易获得廉价资本去做无效投资。

于是互联网就出现了巨割裂，巨魔幻的一面:一边自豪中国的基建，一边震惊中国的房价，一边相信中国经济会长期增长，一边骂专家看多房价；一边天天说鼓励消费，刺激消费，促进内循环产业升级，一边拼命发债给地方政府搞基建；一边自豪中国物价便宜，似乎看物价不用考虑房价，一边转头就开始骂房价，似乎看房价不用看物价；一边强调严肃财政纪律，一边强调逆周期调控，加大财政支出；一边强调精编减员，一边强调加强基层管理，提高基层公务员待遇……

所以实际上就是我买了一张机票，明天10点既要飞澳大利亚，还要飞俄罗斯，请问我怎么实现？如果不会回答，说明你某些理论看少了

1. 广义上的城镇化率已经没多少提升空间了

我国城镇化高速发展是从1996年开始的，那一年之前我国城镇化率是29.04%，此后直到2021年，城镇化率增速都在1以上，到去年是66.16%，28年上涨了37.12%，平均每年1.33的增速

而哪怕按照最乐观的预计，2035年我国城镇化率也只到72%，每年增速只有0.49，比之前低很多了。

而且这个增速还不全是人口搬迁造成的，更多是农村老年人去世造成的城乡人口比例变化。

根据七普数据，我国乡村33%的人口比例下，承载了46%的60岁以上老人。老龄人口比例远超城镇。这些乡村老人的平均年龄还比城镇低，随着逐步逝去，城镇化比例自然就上去了。

所以靠乡村继续为城镇房产提供消费者，那是肯定没戏。

2. 但从“城镇”到“就业地”的人口迁移还会继续

也就大量人口还会从那个只有楼宇没有就业的“伪城镇化”地区，再次搬迁到能提供大量就业岗位的城市。硬说这个会带来“真城镇化”率提升也行。

但这里还有一个矛盾：这批二次搬迁的家庭，大多数是没钱的（有钱的家庭那都是直接去一二线城市买房了）；而能提供大量就业岗位的城市，其房价肯定也是很贵的。

更穷的家庭与更贵的房价，传统的商品房模式还能运转的起来吗？

城镇化率是城镇化率，居民购买力和城镇化率之间没有关系。

就算把农村人全都搬到城里了，但农村居民的购买力没有提升的话，一样是买不起房。

我觉得这个一定要说清楚。

其实很多人误解了【需求】的真实含义。

在经济学上，需要满足两个条件，才能称之为【需求】。

第一，我是真的想要买这个商品。

第二，我恰好能买得起这个商品。

以上两个条件缺一不可，才能构成【需求】。

否则，只要我想要买，就能成为需求的话，那人的欲望是无限的，需求岂不是也变成无限的了。

所以，你问农民想不想进城买房？有相当一部分农民可能回答说：想。

但你要是问，农民进城买得起房么？我想大家心里应该有答案了吧。大部分农民进城是买不起房的。

如果买不起房，就不能称之为【住房刚性需求】，城镇化率和居民购买力之间没有那么强的正相关关系。

解决需求问题，最行之有效的方式，就是满足构成需求的两个条件。

购买欲望人生来就有，无需满足；那么只要满足另一个条件就好了，那就是让人买得起。

怎么能让人买得起，才是解决需求的关键，无论是购房需求还是消费需求，落脚点都在这儿。

再说白一点，就是如何想方设法增加居民财富？

居民财富的来源一般有两个主要途径：劳动报酬和财产性收入。

劳动报酬对应的是就业和薪资；财产性收入对应的是金融市场的发达。

创造就业，提升收入，创造能够让投资者普遍获益的金融市场环境，就是激发居民消费需求和购房需求的不二选择。

不过，以上两点不可避免的涉及到wealth redistribution，涉及到vested interests的让利。

放在任何一个国家，都是最难啃的骨头，其实路就在脚下，看有没有敢为人先的魄力。

此外，该政协委员以【去年二手房交易活跃】来佐证【刚性需求和改善型需求】不小。

但有没有一种可能，去年二手房交易活跃是因为，过去十年的投机客见状不妙，纷纷抛售，导致挂牌量激增呢？

挂牌量激增之下，总有优质房源被释放出来，被下家接手了。

还有提升空间个der，房地产整体就是不行了，不用想着还要拉一把。

城镇化率还想提高，按以前的设想，看着趋势是可以，但现在情况变了。提高城镇化率的资金从哪儿来，举债怎么消化都是问题，现在大规模的基建，新城建设基本上都停了，很多新城现在能不能建起来很难讲。

比如说：广州在番禺区，有一个广州新城。这个广州新城我估计大多数人根本没有听说过，先科普一下。

广州新城北距旧城中心区直线距离约30公里（约40分钟的车程），距大学城约12公里，西临番禺区政府所在地市桥。总用地面积约228平方公里，其中城市建设用地面积约148平方公里。
广州新城规划控制区位于广州新城的中心位置，北临清河路，南临市桥水道，西至南沙港快线，东至莲花山水道，面积约30 平方公里，其中广州亚运城选址位于新城规划控制区的东北角。
2010年举办的广州亚运会所在地广州亚运城就坐落在广州新城的启动区内。

说起亚运城，大家可能就熟悉了，这地方从10年亚运会就开始建设，到现在还有大把地在建和没建。可是除了亚运城大规模楼盘建起来了，周围暂时啥也没有，大部分还是城中村和工厂，堪称一个历史大饼。

再看看南站周边，现在发展的也很一般，这几年倒是陆续建了些楼，恒大的足球场还烂尾了。

要知道广州南站到现在快15年了。这还是在一线城市，其他城市的新区命运恐怕就更多舛了。

哪个地方不想发展呢，但是发展一需要资金，财政不够花，地方债务压力大，市场化道路民营企业不愿意投资，资金从哪儿来？施工方垫么？施工方要有那能力哪里还轮得到房地产开发商们作威作福啊。

发展二需要政策，城市规划摊大饼，盲目上政绩工程，按现在的形势恐怕很难获批了。这不有12地区基建都被叫停了，哈尔滨地铁也没获批，广州的28号线到现在也还没有消息要开动，等等例子多了去了。

这样推了又推的新闻，每年都可以看到。相信这种现象，不止在广州有，在各地都有不少。

号称规划之城的广东珠海，那规划高大上，向新加坡看齐，珠海西区看起来前途一片光明。实际呢，群众盼星星盼月亮多年，当地发展并未如规划那般美好。

城镇化，房地产，在当前的经济形势下，都应该歇歇脚了！

从数据看，老牌发达国家，小国家就不说了，比如英国，德国，法国大部分在75%至85%，取个中间数80%，基本可以作为城镇化率的实际最高值参考。

我们目前的城镇化率，2023年是66.16%，距离80%的高值还有14%的空间。2010年我们的城镇化率是不到50%，49.68%。

依简单计算，也就平均每年1.3%的速度增加，达到累计14%的速度，也就是还需要11年左右。

快速的城镇化增长到了70%以后就会放缓，中国所有国家的城镇化速度就会降下来，这就意味着“十四五”非常关键，“十四五”末就会达到了70%的城镇化拐点。

所以在这个时期开发企业拓优转型的关键时期就是这五年，能不能转这五年非常关键，因为还有过去的优势，以及面临新的发展。

另外，户籍人口城镇化率和常住人口城镇化率还存在差异，这种差异主要还是体现在农民工群体，由于受各种保障条件和制度的制约，这部分差异的缓解以至消除，可能还需要一个过程。

部分乡村户籍人口在城镇落户的意愿下降，特别是乡村振兴包括脱贫攻坚取得成就以后，有一部分人还愿意留在乡村，所以乡村户籍人口不愿意离开乡村，这也是影响这种差异的一个原因。

最后，都说我们离世界发达国家的平均水平还有10来个点的空间，所以地产大周期还没完。其实没那么乐观，并没有那么大的空间了。

想想看，观察一下自己周围，还有多少真正想进城的人没进城呢？很多现存的农村老人是不会再进城了的，等他们未来过世了，这部分的城镇化率会自然上来几个点的。

可以这么说，之前的快速城镇化，上半场以农村人口进城提升城市化率，下半场以农村人口减少提升城市化率。

当然农村其实还是有很多人想进城，但是由于现在的房价实在难以满足他们的心愿，他们只能优先让后代进城，这也是现在农村大面积留守老人的原因。但留下的老人，这辈子是难进城居住了，已经贷款买了房的，也不会再回来了。

叠加现在国家在搞的新农村建设，不就是为了留住农村的人才不再外流，在原地创造价值。因此这部分也会抵消部分城市化率的提升点数。以上这些都属于被动城镇化率，对经济贡献几乎为零。

其实，过去30年地产产业链推动着国内经济发展，随着地产周期徐徐落幕，历史使命已经完成。碳产业将承担新的使命，对应的新基建，新能源等将成为新的发展引擎，驱动中国经济继续前进。

也就是今后应该是大力拥抱碳周期大时代，地产周期末期，希望还有点，不会太高，就让它顺其自然吧。

不会是想要搞楼房下乡吧。

届时农民伯伯住着带电梯的鸽子笼，美滋滋的开着新能源去地里浇水，这画面美的一。

先不要看了标题着急上火，他说的是“中长期”，也就是往后看至少要看到8-15年了。那这倒还是有道理的，我们回过头来说个很诙谐的事，毕竟住上“大豪斯”的人还是挺少的不是，不说星辰大海，如果这是一个理想目标，那确实“中长期”来说仅仅是围绕着改善住房条件就确实很可能还有巨大的可挖掘空间，随着市场建设、科技的发展、规划的变化，很可能房地产的逻辑就跟着变，催生了需求，但那是后话了，短期内，他除了车轱辘些当前的情况缓和也没说啥，就更不提预测了。

城镇化率的提升空间这个事嘛，其实现在的城镇化本身还有优化空间，整个城镇化的故事是有得好讲的。这个他其实也提到了，也就是我们常说的投资效率低，那他说的比较具体，地方产业投资配备的合理性、先进性之类的问题都包含了，也包括了对营商环境改善的期待。

但在建议的可实现性上就跟其他委员、代表差不多了，基本上是个把大象放冰箱的事情，比如你让别人城镇化，但城镇化的实现程度不够带来的收益都不一定能覆盖负担，但你要带来足够的收益，那新的城镇哪里有这个资源、能力去做这些事，与旧的先进城镇相比，很多事情没有竞争力，那结果就是要么市场被搞得很乱，要么后发城镇因为没有竞争力而变得很凄凉，只留下了债务。

整体来看有点自相矛盾，因为他自己也提到了投资收益的这个事，那目前来说投资城镇化风险就是比较大的。要有能改善的对策，那么多地方早就用上了，实际没什么好办法，所以虽然他道理上说得没错，但还是很难去执行这个事。何况，当前维持地产这件事已经是连中央做起来就很吃力了，上哪儿去开发那么多高潜力城镇？

我倒是觉得A股的提升空间更大