这基本和深圳的以旧换新一模一样，最早可以追溯到“淄博模式”，就是市场自发推出的这么一个噱头为主的模式，是上海市房地产经纪行业协会联合倡议，从而自发组成的这么一个看起来很新实际上没有任何新意的模式，对于购房者几乎看不到任何优势，尤其是房地产下行周期内，可能产生扯皮的事情。

上海这个以旧换新是有置换群体先和房企签订意向协议（往往需要交钱），再由房地产经纪机构卖房，如果房子在一定期限内卖出去，则完成新房买卖。要说略有改进的地方估计是房地产中介不需要两头拿钱，即卖房子抽取提成，淄博模式是中介还负责推荐新房子，搞不好新房子买卖中中介也会拿钱。这也就很好理解为什么这种模式是房地产经纪行业协会联合倡议的，因为这东西一本万利，没什么成本的，新房子是房企着急出，你能拉来客户还要给你好处，旧房子是置换群体需要出，也是要给中介贡献业绩。

但谁的风险最大呢？谁出钱谁在房地产下行周期中的风险大。

房地产上行周期，越早定则置换期间时间差上的收益越高，比如年初想置换房子，按照以往的流程需要先卖掉房子，再去缴纳购房款，假设锁定期3个月，那么交定金的时候房子可能2万一平，而三个月后就涨到2.1万，这在涨价去库存的过热周期的涨幅还算保守了，那么这种提前认购并且交给中介出售的以旧换新模式就有利可图。

相反，房地产下行周期，每天房价都在跌，同样的提前锁定房源和价格，等锁定期过了，旧房子假设卖出去了，新房价格可能已经降下来了，以前锁定的价格其实就是吃亏的，假设房子没卖出去，你交的定金从房企手里再往回退，这不是自己给自己找麻烦么。

所以这种以旧换新模式如果在房地产上行周期，还是有市场的吸引力的，相反这种时间差在房地产下行周期完全就是置换群体承担价格下行和定金的风险，看不到任何吸引力，不如先卖掉房子，再慢慢看新房。

当然不排除走个形式，各种乱七八糟的协会太多了，总的找点存在感，每年都会有各种各样主题的会议，而房地产经纪协会举行这个事情也在情理之中，一分钱不用出，还能拉来业务，就是拉不来业务，亮个相显示自己在努力维持房价也还算有宣传作用，何乐而不为呢？

相信最近不少的市场观察者注意到了一个“买卖新方式”——楼市“以旧换新”。

顾名思义：就是将旧的房子卖掉置换到新房。

上海虽然没有明确的文件提出这个概念，但是在链家的官方号推文上，已经有“民间版本”的以旧换新了:

截图来源于网络

上海链家与佩玛山丘合作推出了名为“置换无忧”的服务，以让卖房更安心、买房更放心为目标。主要内容也就是两个方面：

卖房者的尊享权益：上海链家为卖房者提供三大尊享权益，包括专属维护、流量倾斜和聚焦推广，旨在帮助客户快速出售现有住房。

买房者的优惠政策：若买房者已委托上海链家挂牌出售住房，并在合作期间内认购佩玛山丘项目新房，且在180天内仍未成功出售，可申请免违约金退房。

这样的买卖方式一出，让不少有置换需求但又非常顾虑的购房者眼前一亮。

不仅打消了他们在买卖过程中可能遇到的风险与不确定性，而且还为他们提供了一个灵活而安心的置业方案。

接下来我们就来看看这样的方式在现在的房地产市场中已经进行到哪一阶段了？上海是否会学习别的城市进行“以旧换新”政策的推出？“以旧换新”背后的底层逻辑究竟是怎样的？

全国30多个城市已加入“以旧换新”行列以为这是小众的举措，实际上2023年以来，已有超过30个城市表态支持住房市场的“以旧换新”，其中越来越多的“国家队”入场参与收购，成为当下新的趋势。江苏：4月2日起，江苏海安商品房“以旧换新”购房政策在江苏全省率先落地，首批惠及15套房置换业主。

资料图：签约仪式现场在此之前，江苏南通、徐州，浙江宁波、丽水，山东淄博、济南等30多个城市也表态支持住房以旧换新，部分城市联合开发商推出“换新购”服务。郑州：提出郑州城市发展集团有限公司(政府指定作为收购主体)收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。

安徽：3月，安徽宣城市城建集团和宣城市国控集团发布了商品房“以旧换新”公告，凡主城区符合条件的“旧房”，可换这两家集团开发建设的多个小区的“新房”。

...可以看出“以旧换新”的政策已经成为了买卖新趋势。它们有一个共性便是政府主导，但下放到不同的城市，在具体的实施上，差异还是比较大的。

主要存在着三种运营模式

一房一万制图在这些模式下，实际成交的效果如何，我们一起来看。

总体来看，效果可观在宣城的“以旧换新”活动中，虽然仅限100人参与，却吸引了261人报名，最终通过摇号方式确定了参与者。在选择“收购”模式的太仓，截至3月份的报名人数已超过800组，其中93套已经成交，另有86套交付了意向金，正在进行验房和评估等后续流程。海安市计划实施“以旧换新”100套，截至目前，活动报名累计超过400组！综上所述，各地“以旧换新”活动在房地产市场中引起了关注和积极的参与。从宣城到太仓再到海安，参与者的数量和成交情况均显示出了对此类政策的热切期待和认可。这是其它城市关于以旧换新的信息，下面我们再来看上海对于“以旧换新”所做出的回应。

上海“换新”的不同之处影响几何？上海在“以旧换新”这一部分并没有给出什么官方性的文件，只是链家和开发商之间的合作。且链家在佩玛山丘之前，就已经先行一步：

链家帮助业主卖掉原有住房，同时锁定保利5个盘中的意向房源，另外还可以提供首付分期等服务。

截图来源于网络2024年3月1日至2024年3月31日，已认购并签约【保利光合上城、保利光合跃城、保利云湖壹号、保利海上瑧悦、保利虹桥和颂】项目新房可享受“置换无忧”服务。保利地产与链家合作的举措展示了他们对市场细节的深刻洞察。不同于其他城市的政策多由官方主导，上海市场尚未出现类似官方指导的动作。在这种背景下，链家的行动显示出其对市场趋势的敏锐嗅觉。

链家推出的这种关于“置换无忧”的服务，对于上海新房市场产生的影响，笔者觉得可以分为以下几点：

增加购房者信心：这种置换服务提供了一种更加便捷和安心的购房方式，可以让购房者在购买新房时更加放心，因为他们知道如果无法成功出售现有住房，可以在一定期限内申请退房。

增加新房项目的吸引力：对于正在考虑购买新房的购房者来说，这种置换服务可能成为他们选择某个项目的重要考量因素之一。项目开发商通过与链家合作提供置换服务，可以提高自身项目的竞争力和吸引力。

拉动新房销售：链家作为知名房产经纪机构，在上海新房市场具有一定的影响力和客户资源。通过推出这种置换服务，可以吸引更多购房者前来购买新房，从而拉动新房销售，促进市场活跃度的提升。

这种方式有望为上海新房市场带来更多的活力和交易量，提高购房者的购房意愿和信心，促进市场的稳健发展。

深究之后还是由于外围市场活力不足楼盘加大与头部中介的合作关系，同时也从侧面说明去化压力实在太大。就链家合作的几个项目来看，它们所处的位置大都是位于外环外（除了保利·海上瑧悦）。

一房一万制图为什么是外环外？造成这一特征的原因，可以从商品房库存的角度来看：

一房一万制图截止2024年3月底，内环以内商品房库存还有3017套；内中环间2581套；中外环间6104套；外郊环间竟然还有30578套！郊环以外也有24796套！外环外新房存量挤压，导致外围市场不得不采取一定的措施来减少库存。如今，“救市”已然变得非常严峻。（从认购数据/网签数据也可以看出新房外围市场的去化之难！）

我朋友最近刚好也卖掉一套上海郊区的房，先是挂了一个市场价（参考大多数的挂牌价），几个月没动静，

只能调整价格，下调了约百分之十，然后中介来电了。。。开始有人看房了，不到二周就成交了。

一般来讲挂牌价在市场价的，中介不太会主动帮你推，只有你低于市场价，他才会积极地主动地推，所谓主动推就是他会拿着你这套房对意向客房一个一个地推荐。。。而普通市场价挂的房他就会被动地等有个来看房。

回到以旧换新这个环节，现在房子太多，早买后买不差那几个月，这个政策要起作用，关键在卖房，这个环节是中介主导的，如果客户不愿降价，中介即使主动推也不起作用。

但好在旧房卖不成，可以无条件退款退房，这个政策还是聊胜于无。

认为上海房价见底的人还在做梦呢

知道上海房价最大的潜在风险是什么吗？那就是当年拆迁户拆1套补3套的那帮人根本没有持有成本！我因为有买房计划的原因最近一直在关注上海房价，然后我发现在成交价上突然暴跌的小区有一个共同特点就是清一色都是动迁房小区，反而商品房小区的房价相对来说比较坚挺。也就是说，现在上海持有N套房的包租公们开始逐渐形成一种共识了：那就是上海房价只涨不跌的神话已经破灭，每一次政策出利好都是给他们出货套现的机会！

所以不要再对房地产抱有什么幻想了，在这波人出货完之前房价是根本不可能见底的。然后这些手持N套房的包租公到底有多少呢？有可能这个数字是非常庞大的。我目前生活在宝山这边，符合条件的动迁房小区一大片遍地都是，如果这些房源全部都流进市场的话你会发现上海的房子有可能是过剩的

让我们拭目以待吧

上海这是主打一毛不拔啊

南京是政府垫资先买下来，其他地方是打个折。唯有上海一毛钱补贴都不给，唯一所谓的好处是让中介大爷为你多说几句好话。

就这点甜头还想让我花几百万去接盘你郊区那些卖不出去的烂房啊。

以旧换新？是原拆原位吗？哦不是，是叫我搬到青浦县去啊？我已经从内环沦落到中环了，你叫我去外环？啊？外环都不止？绕城高速是啥？上海还有这种路名啊？

在这里活着没什么意思的…………

上海徐汇莱诗邸从16.8万跌到目前12.6万元每平米，

徐汇区尚海湾豪庭从2022年17万成交价跌到现在14万以下，

因为好户型23年6月就没有成交价了，其实还会下跌不少。

徐汇徐家汇花园从13万跌到现在9万7000元每平米，

东方曼尔顿从18万跌到12万左右每平米，

现在让业主以旧换新，

业主是否接受其二手房价格，这必定几百万生意，

业主心目中价格是2023年初的二手房房价，

可上海实际2024年的二手房房价相比2023年同期平均下降10%以上。

有些甚至到20%。

而且上海明确好房子不愁卖，还在打新，

这次拿出的地方，如嘉定、松江、青浦、奉贤、临港

上海人本身其实不喜欢。

有些上海人甚至觉得是乡下。

你以为以旧换新：我的90平老房子换90平新房子

实际上以旧换新：新房子指定楼盘，一套400万，你的老房子只能卖200万，你再补200万差价就能住新房子了。

最近以旧换新流量很大，各地都要蹭一下。

这次上海的以旧换新活动集中在五大新城，或者远郊的一些滞销楼盘。再看了一下相关的细则，不是政府主导，只是民间组织的倡议而已。

上海市区老阿姨、老爷叔的儿子们要结婚，这么多年拆迁没等到，等来的却是这种“以旧换新”。

回头再看看以前的六大动迁基地——闵行浦江，南汇周康，浦东曹路，嘉定江桥，松江泗泾，宝山顾村，发现已经高攀不起了。

“以旧换新”设想是好的，在一定程度上能够帮助置换需求的客户加速卖掉旧房子，降低其在置换（售卖）过程中的时间成本，促进了新房与二手房之间的轮动并激活了市场的改善型需求。

理论上，通过置换旧房获得财政补贴等系列实打实的政策优惠，也可降低购房者在购买新房时的成本，从而盘活存量房，提高了市场活跃度。

站在老百姓的角度，这一次的“以旧换新”，关键就在两点。

第一，“换新”这一块，参加倡议的房产项目，需要提前锁定吗？值得提前锁定吗？第二，“卖旧”这一块，除了敦促房东不断降价，中介还有什么方法吗？

因此感觉这不是大家所想的，那种真正意义的以旧换新。真正以旧换新，应该是新房开发商评估旧房价值，和房主达成一致后，再充抵新房价格。

消费者在拿到新房入住前，仍住旧房，以约定租金向开发商缴纳租金，或同意开发商立即售卖。

因此，在政府不收储情况下的以旧换新，就是图个热闹，对房市整体的实际帮助不算大。没有真金白银投入，说难听点就是忽悠。

促进了新房热闹，对新房销售也有一定帮助，对二手房反而是一个打压——为了置换进行下去房东只能选择降价出售。

上海想卖房置换的，地段上一般都要升一级，外环外换外环内，再外环换中环，中环换内环，现在提供置换的房子，在地段上都是未段的， 那就很少有人会卖了老房再换地段差的。

最后，感觉这事执行到最后，就变成了廉价版动迁，市场价收市区内老破小，然后还不用给现金，让你选五大新城的房子置换，然后等多数人走了，开发商去和少部分人谈条件走人，最终拿到市区核心地块了。

没有官方政策支持，检验参与者的智商。可能是管理人太多，各说各的，各干各的，最终的结果老百姓无所适从。

在古代，在大商村，如果衙门真的想让普通百姓，比如贫农、雇农、长工、短工，有阳台住的话，完全可以每人分一套阳台，甚至三套阳台、十套阳台。

在古代，当时，大商村的完备的建筑规范、建筑技术和极其低廉的劳动力，包括被无良小编们蔑称为农民工、民工（在古代，这就是土、臭、丑、低人百等、实际上都不算人类的代名词）和技术员等，已经巨大无比的钢铁和混凝土产量，在古代大商村，每人要分配十套鸽子笼几十层的阳台，都是可以分分秒秒的盖出来。

在古代，但是，他们，却一门心思卖高价阳台。

在古代，他们想尽一切办法，卖高价阳台。

在古代，还有甜价的阳台税。比如，在古代大商村的著名海镇，百姓随便买卖一套鸽子笼阳台，他们就能至少一次性收取几万、十几万、三十五万甚至上百万个铜板的阳台税。

在古代，这才是真正的躺赢、暴利中的暴利，啥事不做，仅仅雇几个人在阳台交易大厅过过户，买卖双方换个名字，就几十万个铜板，到他们的账了。

在古代，实际上，阳台本身，都不值这个铜板数。

以后房子就像手机、家电一样不值钱了。

2024年的楼市小阳春。

如果没有大利好的话，那么51过完，就算是结束了。

这个楼市小阳春，应该是从2020年到现在，近五年来，最惨的一个小阳春了，2020年都没这么惨。

彭叔别的就不说了。

直接给大家上小阳春房价走势图，让大家看看今年小阳春，房价怎么样。

首先还是给大家看看，国内楼市的龙头老大，北京。

大家可以看到。

北京西城区房价从12.1万降至了11.6万，降了5000元。

北京东城区房价从10.5万降至了10.1万，降了4000元。

北京海淀区房价从9.3万降至了9万，降了3000元。

北京朝阳区房价从6.8万降至了6.6万，降了2000元。

北京楼市最能打的东西海朝都跌了。

这就是北京楼市今年小阳春的情况，很多北京房东觉得北京房价下跌了，这不是他们的幻觉，而是真的下跌了。

看完北京楼市，我们再看上海楼市。

上海黄浦区房价从11.1万降至了10.8万，降了3000元。

上海静安区房价从8.8万降至8.6万，降了2000元。

上海徐汇区房价从9.1万降至9万，降了1000元。

我们可以看到，上海房价也是普降，只不过是，上海房价降幅没有北京房价那么高。

彭叔觉得上海房价今年小阳春能降的比北京楼市少的原因，还是上海这些年对于年轻人的吸引力，或者说。上海在放松调控的力度上，走的比北京楼市要更多一些。

大家想想，北京到现在为止，郊区还是限购5年，而上海，好几个地方都5改3了，而且上海的户籍，已经明显没有北京的户籍那么难了。在很多人以为，北京户籍要放松的时候，结果北京户籍还收紧了。这不就导致，北京楼市有些没比过上海楼市。

不过北京、上海已经是全国楼市里面表现比较好的了。

好这个字，还是需要一些差的，来衬托一下的。

大家再看看广州楼市。

大家可以看到。

广州天河区房价从5.5万降至5.1万，降了4000元。

广州越秀区房价从4.6万降至了4.3万，降了3000元。

广州海珠区房价从3.8万降至了3.7万，降了1000元。

广州房价的下降幅度，是高于了北京、上海的。毕竟人家北京、上海的基数高，同样的降3000、4000的，对人家来说，就是3%，但是对于广州来说，那就是翻倍。

那么四大一线城市里面，除了深圳以外，其他的三个一线城市，很明显，在这个小阳春里面，房价是全部凉凉的。

你可以说，成交量增加了，但是，房价却不太给力。

不过呢。

也正是因为。

今年楼市小阳春房价依旧是在下跌，所以呢，现在网上又出来一些小道消息了。

有的说是51之前，楼市会有大利好。

有的说是51之后，楼市会有大利好。

彭叔对这些消息的态度是：

如果出来的利好，不是那些房产专家说的超级大利好，类似于彻底放开限购，而只是说，局部的，那么这种利好，还不如不出。

因为。

只有把限购一次性的彻底放开，才能起到效果，而这种一点点的放松，是没有啥用的。

现在楼市已经是处于一个，螺旋下跌的处境。

而进入到螺旋下跌的处境以后，必须出一个超级大利好，才能改变这种螺旋下跌的情况。

但凡这个利好不够分量，那么只能是让楼市，横盘，然后在接着继续下跌。

而彭叔的判断。

是楼市不会出超级大利好。

原因是。

房价的降幅，很有限。

现在房价下降，主要还是体现在了部分二手房小区上，而不是所有的二手房，都降的很厉害。

如果说，所有的二手房房价，都降的很厉害的话，那么均价的降幅，就不会是彭叔刚才给大家看的了。

而且，二手房房价才降了这么一点，新房房价的降幅，就更小了。

那么大家想想。

北京、上海的限购彻底放开，是国内楼市常规调控手段的底牌了。

在二手房房价都没有明显下跌，以及新房房价甚至还在涨的情况下，你说他们会把底牌打出来吗？

如果说现在楼市很惨，那么彭叔觉得，的确有可能打出来，但问题是，现在楼市没那么惨，在没那么惨的情况下，底牌就不会打出来的。

彭叔知道。

这几天一些房产专家，又在那说房价要起飞了之类的话。

彭叔对此，只能说。

如果大家真的相信，房价要起飞，那么彭叔给大家指一条买房能暴富的路子。

彭叔先说，彭叔是觉得房价起飞不了，如果谁觉得房价能起飞，就可以考虑下。

现在北京楼市的蜂鸟家园，房价从2021年巅峰的1000万一套，降到了现在550万一套。

上海的高兴花园，从单价10万，降到了现在的4万多。

深圳也有类似的小区，像是诺德、八卦岭等等的，对比房价高点，跌幅都在40%左右。

那么。

如果说这个人，真的看涨房价，并且认为房价能创新高。

那这些房子，他敢不敢买？

这些小区房价对比原来的高点，回调的幅度都很高，按照3成首付来算，这些小区房价都不需要创新高，只需要涨到原来的历史最高点，就能获得翻倍的收益。

如果说真的是看涨房价的人，觉得房价一定要起飞，那这些都是暴富的机会。

但反过来说。

不敢买，不敢入，那说明这个人，他并不是真的很相信，房价能大涨。

彭叔觉得现在楼市最大的问题。

还是在于白领的收入稳不住。

彭叔理解的白领，工资是能达到这个城市，人均可支配收入2倍以上的人，就比如说，上海人均可支配收入是8万多，白领的年薪标准就是税前16万以上。

现在上海的就业情况，对于这些白领来说，还是挺有压力的。

这些人是买房的主力，或者说支撑房价的主力。

那么现在这些人的收入不稳定，就业预期不太乐观。在这种情况下，你说房价要起飞，而且还是在没有大利好的情况下，彭叔是不太信的。

现在楼市的情况。

就是这样。

小阳春已经结束了。

金三银四。

马上到来的5月份，对于很多要卖房子的房东来说，就是一场恶战。除非不卖房子，否则真的很痛苦。

彭叔知道，一些人说，房子挂在那，没人买，不卖就行了，但问题是，总有人是急用钱的。

就拿彭叔星球里面的一个球友，他就是急用钱卖房子的，他是中年被裁员，然后和银行贷款去创业，结果亏了，亏了以后他不想继续创业了，就收摊子，准备去上班了，但是呢，他创业的钱是贷款来的，他需要把银行的贷款还清。他又没那么大一笔钱，他就需要卖掉房子，来还给银行。

他把房子挂到中介那以后，一个星期，没有人来看房，他心里面有点点紧张，半个月，还是没有一个人来看房，他这边又急用钱， 他就等不住了，直接降到了小区的最低价，然后还是没人来看房，他就又降价。。。

像他这样的，就是在砸盘降价卖房子。他一降价卖走了以后，后面的房东，都不好卖了。

而且，像他这样的人不少的。

因为。

第一。

这种40岁岁以上的高收入男人，他们一旦被裁员以后，除非朋友特别多，人脉广，能通过内推获得同样高收入的岗位，一旦进入到社招，就是自己去找工作，那么基本上不太可能找到和过去薪资、待遇一样的工作，甚至非技术岗的话，薪资打5折都不一定有人要。

而你让他们拿惯了高收入，现在去拿那么低的收入，他们是很难接受的。

第二。

他们也很难去送外卖，长时间开滴滴，短期内，他们有可能会去这么做，但时间一长，1个月到3个月之间，就会放弃了，因为这些底层体力活和他们之前的工作，环境差太多了，他们之前已经享受过了那种体面，他们长期做这种底层的，他们顶不住的。

第三。

他们手上通常还是掌握了一些资产，这些人混的再差，房子肯定是有的，积蓄也能有一些，现在创业成本也不是那么高，随便有个20万、30万的，开个小店子还是能办到的，就算是开个大店子，有个200万、300万也搞定了，他们这个创业初始资金，还是有的。

第四。

每个打工人都有一个当老板的梦，以前是上班有个好工作在，这个梦被压制在心底，现在被裁员了，他们这个梦，就又出现了。

以及等等的。

所以很多这种40岁以上被优化掉的人，还是会创业折腾一下的。

最后：

国内阶级还没有固化，财富还是在流动的，每次这种困难的时候，都是一轮新的洗牌。希望大家都能守住自己的财富。

有事问彭叔

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有啥卵用？新房都卖不完，二手房卖给鬼去？

很有前瞻性。

居民住宅需求的品质提升不仅是房地产行业发展的导向，更是经济、社会发展的必然趋势。

上海以［以旧换新］率先导入住宅消费升级的新时代，不仅具有盘活房地产市场的现实意义，更具备引领和培育新消费模式的方向性意义。