相信最近不少的市场观察者注意到了一个“买卖新方式”——楼市“以旧换新”。
顾名思义：就是将旧的房子卖掉置换到新房。
上海虽然没有明确的文件提出这个概念，但是在链家的官方号推文上，已经有“民间版本”的以旧换新了:
截图来源于网络
上海链家与佩玛山丘合作推出了名为“置换无忧”的服务，以让卖房更安心、买房更放心为目标。主要内容也就是两个方面：
卖房者的尊享权益：上海链家为卖房者提供三大尊享权益，包括专属维护、流量倾斜和聚焦推广，旨在帮助客户快速出售现有住房。
买房者的优惠政策：若买房者已委托上海链家挂牌出售住房，并在合作期间内认购佩玛山丘项目新房，且在180天内仍未成功出售，可申请免违约金退房。
这样的买卖方式一出，让不少有置换需求但又非常顾虑的购房者眼前一亮。
不仅打消了他们在买卖过程中可能遇到的风险与不确定性，而且还为他们提供了一个灵活而安心的置业方案。
接下来我们就来看看这样的方式在现在的房地产市场中已经进行到哪一阶段了？上海是否会学习别的城市进行“以旧换新”政策的推出？“以旧换新”背后的底层逻辑究竟是怎样的？
全国30多个城市已加入“以旧换新”行列以为这是小众的举措，实际上2023年以来，已有超过30个城市表态支持住房市场的“以旧换新”，其中越来越多的“国家队”入场参与收购，成为当下新的趋势。江苏：4月2日起，江苏海安商品房“以旧换新”购房政策在江苏全省率先落地，首批惠及15套房置换业主。
资料图：签约仪式现场在此之前，江苏南通、徐州，浙江宁波、丽水，山东淄博、济南等30多个城市也表态支持住房以旧换新，部分城市联合开发商推出“换新购”服务。郑州：提出郑州城市发展集团有限公司(政府指定作为收购主体)收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。
安徽：3月，安徽宣城市城建集团和宣城市国控集团发布了商品房“以旧换新”公告，凡主城区符合条件的“旧房”，可换这两家集团开发建设的多个小区的“新房”。
...可以看出“以旧换新”的政策已经成为了买卖新趋势。它们有一个共性便是政府主导，但下放到不同的城市，在具体的实施上，差异还是比较大的。
主要存在着三种运营模式
一房一万制图在这些模式下，实际成交的效果如何，我们一起来看。
总体来看，效果可观在宣城的“以旧换新”活动中，虽然仅限100人参与，却吸引了261人报名，最终通过摇号方式确定了参与者。在选择“收购”模式的太仓，截至3月份的报名人数已超过800组，其中93套已经成交，另有86套交付了意向金，正在进行验房和评估等后续流程。海安市计划实施“以旧换新”100套，截至目前，活动报名累计超过400组！综上所述，各地“以旧换新”活动在房地产市场中引起了关注和积极的参与。从宣城到太仓再到海安，参与者的数量和成交情况均显示出了对此类政策的热切期待和认可。这是其它城市关于以旧换新的信息，下面我们再来看上海对于“以旧换新”所做出的回应。
上海“换新”的不同之处影响几何？上海在“以旧换新”这一部分并没有给出什么官方性的文件，只是链家和开发商之间的合作。且链家在佩玛山丘之前，就已经先行一步：
链家帮助业主卖掉原有住房，同时锁定保利5个盘中的意向房源，另外还可以提供首付分期等服务。
截图来源于网络2024年3月1日至2024年3月31日，已认购并签约【保利光合上城、保利光合跃城、保利云湖壹号、保利海上瑧悦、保利虹桥和颂】项目新房可享受“置换无忧”服务。保利地产与链家合作的举措展示了他们对市场细节的深刻洞察。不同于其他城市的政策多由官方主导，上海市场尚未出现类似官方指导的动作。在这种背景下，链家的行动显示出其对市场趋势的敏锐嗅觉。
链家推出的这种关于“置换无忧”的服务，对于上海新房市场产生的影响，笔者觉得可以分为以下几点：
增加购房者信心：这种置换服务提供了一种更加便捷和安心的购房方式，可以让购房者在购买新房时更加放心，因为他们知道如果无法成功出售现有住房，可以在一定期限内申请退房。
增加新房项目的吸引力：对于正在考虑购买新房的购房者来说，这种置换服务可能成为他们选择某个项目的重要考量因素之一。项目开发商通过与链家合作提供置换服务，可以提高自身项目的竞争力和吸引力。
拉动新房销售：链家作为知名房产经纪机构，在上海新房市场具有一定的影响力和客户资源。通过推出这种置换服务，可以吸引更多购房者前来购买新房，从而拉动新房销售，促进市场活跃度的提升。
这种方式有望为上海新房市场带来更多的活力和交易量，提高购房者的购房意愿和信心，促进市场的稳健发展。
深究之后还是由于外围市场活力不足楼盘加大与头部中介的合作关系，同时也从侧面说明去化压力实在太大。就链家合作的几个项目来看，它们所处的位置大都是位于外环外（除了保利·海上瑧悦）。
一房一万制图为什么是外环外？造成这一特征的原因，可以从商品房库存的角度来看：
一房一万制图截止2024年3月底，内环以内商品房库存还有3017套；内中环间2581套；中外环间6104套；外郊环间竟然还有30578套！郊环以外也有24796套！外环外新房存量挤压，导致外围市场不得不采取一定的措施来减少库存。如今，“救市”已然变得非常严峻。（从认购数据/网签数据也可以看出新房外围市场的去化之难！）