2023年7月21日审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，这是什么意思？

就是拿打工人996交的税，补贴土著房东。

当然顺带管事的官员要捞一波。

对于打工人而言，一方面作为纳税人的权益被损害，另一方面还要接受更高的房价。

完美。

都2023年了还要坚持搞城中村改造，可以说就差把“黔驴技穷”四个字写脸上了。

不是说不可以搞城中村改造，而是城中村改造作为倾倒过剩货币的垃圾池和挽救过剩产能的救火队，在过去几十年中已经被反复使用过了，特别是主要大型城市的城中村改造工作，那真是做到了应改尽改，能改皆改，改无可改。

凡是剩下还没改的，要么是收益极低，要么是成本极高，要么是收益极低的同时成本极高，简而言之就是不如不改的。

这么多年这么多个轮次的城中村改造，闹出了多少笑话？什么身上绑着煤气罐拒绝搬迁，什么索要巨额赔偿不肯妥协最后让高架桥绕着他家走，什么拆迁补偿一夜暴富最后挥霍无度倾家荡产然后又找政府要钱。

这类闹剧，大家看的还少吗？

这种情况下，抓耳挠腮半天拿出来的政策工具，居然还是城中村改造。

富矿早就挖干净了，剩下的都是煤矸石，还要硬挖。

让人说什么好？

当下需要倾倒的过剩货币前所未有的高，当年2008年一年四万亿，从去年到现在一个月就三万亿，如果只算今年第一季度，那是一个月五万亿。

至于需要挽救的过剩产能那更是多如牛毛了，去问问那些没活干的设计院，那些土建企业，那些土木毕业生，问问他们就明白了，今年的工作有多难找。

在这种情况下还要坚持搞早就已经搞无可搞的城中村改造，结果就是前所未有多的水，要强行灌进一个前所未有小的池子里。

我不知道有关方面究竟是怎么想的，我只是觉得，太多的水硬往一个小池子里灌造成的经济后果事小，这种决策思路上的路径依赖，这种对固定资产投资的迷恋崇拜，这种黔驴技穷的方法论才事大。

钱从哪来?还是央行扩表增加基础货币，然后以PSL的形式放给国开行，后者再放给地方?

这操作什么时候才能落地?该不会技术型干部都退休了，上来的都是喇叭型人才所以只听声音不见落地?

讲道理，其实炒房客希望棚改货币化2.0脱手，日子人也希望2.0直接加速。

双向奔赴，也挺好的其实。

谢邀。

因为确实没什么好投资的。

现在不是没钱，上半年广义货币都增了20来万亿了。照这个速度，我们都得在马里亚纳海沟里泡着。

但上半年经济增速也就这样，磕了一把药也只是微微一硬以示礼貌。

关键是水下不去，上面膨胀下面滴漏。

咱这一贯是这样一个流动逻辑：

央妈开出低利率；

国企国资以国家信用为背书，基本按原利率拿钱；

然后转手加息，放出去给民企。

有的是直接借出去，有的是披政府项目或订单的外衣，以供应链等形式放出去。

国企国资是拿来做事的，不是拿来挣钱的，挣钱这些苦活累活多数是民企在干。

这是一套根深蒂固的双轨制，官民两边在融资成本上有一道鸿沟。按上海财经大学校长刘元春的说法：

虽然现在1年期LPR是3.55%，但头部企业尤其头部国企的贷款利率已经低于1.8%，和存款利率出现倒挂；

而民企总体融资成本依然维持在5%-6%的水平。

换言之，国企国资去借钱，拿的是日本银行级别的；民企去借钱，拿的是现在美联储级别的。

而且按我的身边统计学，民企能拿5%6%的真不多，一般是地方头部，承担了就业和产业的KPI，也有公开合规的融资渠道；

或者是用房子做抵押，银行打死不亏。（但现在房价在普跌，这是抵押物估值波动的系统性风险）

我身边不少企业的融资成本还在8%到10%，过桥资金突破20%不算稀奇。

这道鸿沟比近十年前有所改善，但本质变化不大。

以前民企扛着这么重的利息还在往前冲，就是看在大环境的份上。

动辄八九个点的增长，很多从无到有的产业更是年增速二三十习以为常。民间资本只要把账算明白，你拿大头就大头，我喝汤也管饱。

问题是现在连汤渣也不多。

在人口这个核心周期转入存量下行后，很多产业能维持住原有规模就不错了（今年的消费电子饿殍遍野）。

这时候你让我去借钱？你原价利率我都未必想借，你还给我二道贩子价？

上半年的PMI已经显示出民企现阶段的一个特征：生产指数可以升，新订单指数可以升，但不管制造业还是服务业，用工指数都是降。

我依然在努力抢单努力开工，但我不会多招人。

民企们在修复自己的资产负债表，他们因找不到新的增长点而转入保守观望，不愿借钱的越来越多。

什么叫“天量货币无法下沉”？说粗暴点就是：你那屯了再多的钱，我也不借。

民企是消化就业和市场创新的主力，他们躺了，那天量货币就在国企国资的账上趴着循环。

旧的灌水逻辑被新的存量环境摁着打。

这么干耗下去肯定不行，总得找点能让民企民资相信的增长点。

绕了一大圈，还是回到大城。

民间对大城还有点信心，因为东京首尔米兰们都演示了存量环境里的逻辑：增长越放缓，现有资源就越会往大城集中。

如果百城兴，那人口和投资还有一部分会留下来，吃本地的增长；

正因为百城衰，所以人口和投资要加速流出，到少数大城里聚集起来，抱团形成更高增长。

最后是一城兴而百城衰。

具体到城中村改造，也很好理解：

广大中小城市就没有需要改造的城中村和旧城么？就没有需要更新的民生基建和公共服务么？

问题是花的钱就是债，总得用某种形式收回来，至少要看到能赚的可能。

在人口投资流出区砸成本改造，将来谁买单？空气？

砸在大城里，大城有被老家停滞而倒逼涌入的人和钱，肯定能看到买单的希望。

这个希望，也就是潜在交易量，说穿了就是所谓的“信心”。

翻箱倒柜半天，终于找着点“信心”了。

最后，这反映了到现在上头的想法：

民间是还有消费和投资的余力的，也就是负债空间。眼下不如意，只是因为我还没有找到合适的“引子”。

等我把药引找到了，一切都会好起来滴。

鼓励旧车淘汰、降房贷利率、进一步开放民资参与政府项目等等。吊着个萝卜晃个不停。

不能说这些政策无效（想象一下连这些政策都没有的画面），但离反弹应是远远不够。

“我们需要被刺激的是收入”，不知道这概念啥时候能成决策口的共识。

闲聊公号：王子君的碎碎念。

邀请很多，尝试写点吧，一有风吹草动就鼓吹利好，我倒觉得不妨把所有工具都拿出来，试试还有没有用？鸡毛令箭不全部抛出来，政策不死心，市场也还不死心，不愿意相信现在的居民负债和房地产泡沫已经是强弩之末，需要花上十几二十年来消化和出清。

就和防疫政策一样，和规律对着干，不断的从居民干瘪的钱包里面抢钱，反噬也是非常大的，最典型的特征就是居民的信心受损，资产负债状况恶化，各类政策的刺激效果基本见底，上半年20多万亿货币供应增量，带来的也仅仅是3万亿的GDP增量，居民部门参与度下降，你就是局做的再漂亮，无非是左手倒右手。

商量的半天，解决的办法不是居民收入和公共福利，一套组合拳下来，还是那一套刺激居民加杠杆的老路，不管车子还是房子，亦或者以后的婚育教，支持的方式竟然不约而同的都指向信贷，让居民多借钱，这是哪门子的凯恩斯主义？谁家的凯恩斯主义这么干，再资的经济体凯恩斯主义都要给居民让点利的，不管是公共福利还是直接发钱，没有哪家是这么鼓励居民加杠杆接过政府和企业的债务。

逻辑看清楚以后，我们再来看棚改发挥作用，此前写文章把货币化棚改看做助燃剂，真正的干柴是市场的热钱和居民的参与能力和意愿，这些干柴主要来源于六个钱包和未来几十年的潜在收入。货币化棚改无外乎政策强行干预市场的供需关系，把一部分房子干掉，但是又给这些群里极高的赔偿金，所谓的“拆”字蕴含着巨大的财富，这些人往往都是本地土生土长的群体，没了房子但手里握着巨大的购买力，涌入到需求市场，人为的制造需求恐慌，地方再适时的限制土地供应，供需逆转带来市场价格的上涨。

但这也只是助燃剂，房价上涨带来市场的两个响应，即人性的两个弱点：刚需恐慌，投资者贪婪。助燃剂点燃市场的干柴，结合地方的土地供应控制土地的供应，同时存量房子一看到上涨预期，签订的协议都可以撕毁，立刻下架挂牌的房子，进一步加剧市场的供不应求，进入房地产泡沫的激增周期。

然而今天和14年底的经济环境不同，模型的几个重要的环节：

1）货币化棚改是个未知数，现在基本都是给房票，或者直接分房，以房换房，对市场的需求冲击并不大，没有突然多出那么多吃巨款的人为制造的刚需涌入市场。

2）最核心指标是居民杠杆，最新的数据已经高达63.3%了，也就快赶上日本当年的水平了，考虑到我们 的存量房贷利率比较高，同样的负债率下，利息差异很大。这个数据在14年底还只有36%，居民韧性强，但也不能真的连饭钱都往出扣吧。所谓的债务支撑经济增长，无非是谁来举债，居民接过地方和房企的债务，这次怕是有心也无力了。

3）经济增长放缓，14年我国的GDP还有7.4%呢，现在虽然是保5%，但其实是在去年3%的基础上的保5%，都快接近信贷的资金成本了，市场可就不是当初了，居民的预期也就不是当初那么敢不顾风险的加杠杆了，这几年房地产相关的庞氏信贷早就崩断了，然而特色的经济体系，地方、房企这种创造风险的始作俑者就是再欠几十万亿，也都还有大家的钱和特定群体的利益往进填，居民你敢欠银行钱不还吗？内债不是债，扯淡，居民你只要签了协议，就是要在别人的规则下完，人家又是运动员，又是裁判，还是主办方，你拿什么和人家玩？结果就是现在任何政策居民也就看看，非暴力不合作。

总结起来，房地产无非是一个税收和财富再分配的工具，但现在真应了某影视作品的一句话，百姓成穷鬼了，没油水可榨了，房地产的历史使命其实就是挖掘居民储蓄和负债能力，现在这个任务已经超额完成了。你就是再加十分力，居民没钱还是没钱，收入预期也随着经济增速放缓而放缓，我倒希望政策还有什么炒房的手段都拿出来，别藏着噎着，不拿出来搞得市场很多人还有念想，你都拿出来了反而能让不管政策还是市场都能早早认清现实，不至于一条路走到黑。

如果真想GDP增速，那么还是要回到安抚居民身上，从索取转向给与，我国居民韧性强，最困难的时候，你给他一点水一点肥料，他还你一个长期增长的潜力。

工具箱里打开一看

全是喇叭

除了喊，啥也做不了

为什么每当讨论全民发钱的时候会有很多人觉得会养懒汉，而棚改发钱这种明显养懒汉的发钱行为却没人反对？

至今为止这波雕花拼经济，90%的内容都是已经念过的经又念了一次，这篇文件也属于90%以内。

确实不是新棚改。

话说回来，新棚改只能算第二糟的情况。

最糟的是什么也不做，老经新念。这意味着一种可能性：老板要求拼经济，但不明示前面大义凛然摆上去的锤子哪些可以撤走。能吏们担心自己决定事后又要背矫诏之罪，所以索性在安全区把已经发布的旧策洗洗再发一遍。

我认为他们还不至于真的相信雕花大法万能，而是执行力实在太好，太绝对，僵住了。

虽然15-16那一波确实令人印象深刻，但几个因素让我觉得这东西不太可能带动再一波的房价暴涨。

首先就是边际效用。现在的资产价格已经是15-16年的数倍不止，再想要掀起同样的涨势，需要的资金量同样数倍于此前。这本身就很难在当下实现。

其次就是从棚改到资产价格暴涨的逻辑上来说，棚改只是引子，起到推动后续资金（六个钱包，炒房客等）入市的作用。而现在后续资金是否会积极下场，居民侧杠杆率有限、而炒房客恐怕也不太会在山顶接盘，拉动市场活跃度的难度比较高。

最后就是长期的预期上，15-16的经济还算不错，生育率同样没有崩塌。而现在这两者也无需我多言了。

所以总的来说，固然有人会察觉到一丝政策的相似性，但从客观经济规律来看，复刻15-16的概率不大。而且从土地属性上说，城中村很多是集体用地，变更的难度较大、周期也比较长。恐怕走深圳路线，做一些统租的概率反而大一些。

当然了，我们一直在人定胜天，这是唯一的变数：）

wsj和彭博社永远的神，果然棚改又来了，一线涨到一平米十五万没啥问题了

三年风景独好证明了只要不折腾到没钱可用，不把你折腾到忍受不了，它们是不会停手的。

只要医保里还有钱，就是要折腾，只要你还没xx，咱们接着折腾接着舞。

出发点是什么意思都没有意义。

因为不管你开始什么意思，但最终都只会走到那个意思。

能解决问题的，你做不到，执行不下去；你能做到的，能够被执行下去的，最终只会走向那个意思。

个人建议加仓装修建材、工程机械等股票，有点耐心的话，少说三四十个个点应该有的。

尊重国家命运、放下纳言情节，趁着能捞钱赚点钱是王道。

地产市场过去一直有个有意思的现象，房价的上涨由一线城市向二线城市传导，再由二线城市向三四五线城市传导。

房价的下跌则相反，一般是中小城市的房价率先挺不住，因为这些地方都是人口净流出同时也是财富净流出的区域，这种房价下跌的趋势会从小城市传递到中等城市再传递到大城市。

但是我个人认为该政策核心还是得看城中村的定义以及是否货币化安置。

如果你把城市中那种相对破旧的自建老房子或者过去因为各种原因没有及时拆除的乡村城镇化“遗址”划为城中村范围，那我觉得其实范围也没有特别的大，但是就怕执行的时候偷换概念，把城市郊区那种与荒地相伴的一些房子，也称为城中村，顺势将其拆除，并采用一些货币化安置的手段，那么这就有可能带来非常大的影响。

这种影响是从一线城市开始发起并传导，正如我之前所说，放水救地产的猜测很容易在其他城市的地产市场产生涟漪。

所以关键还是看首批改造的所谓城中村到底具体是啥样的。

棚改和棚改货币化是两件事情。你说政府路径依赖，你自己思维也路径依赖了。

这轮不会货币化了，很多地方是都是拆迁给房票了，而且限期使用。造富是不可能造富的了。

我理解是有方向的释放一波需求，定向投资，消化库存，改善整体生活质量。

我还是那个观点，住房仍然会是庞大的市场，未来多年刚需死了，然而改善型需求会持续高。

过去几十年，哪怕进入了商品房时代的20多年前，修的房子产品品质总体上是很差的。不是说质量渣的意思，而是大多数房子为了满足了最基本的居住需求做出了很多妥协，太「刚」了，小户型如此，多数大户型也是如此。

将来十几年主要逻辑或许是置换链。小换大，城中村换公寓楼，刚需换改善，改善换豪宅。

个人观点。

超大特大城市重启城中村改造的消息大家都知道了，很多人在后台问会不会这样就能拉动房地产，救经济？

我个人的想法是不乐观：

因为版本变了。

01

先聊下棚改救经济的事吧。

棚改这个事已经是上个版本的答案。

给大家讲下货币化棚改的概念。

拆迁大家不陌生，就是为了城市规划拆掉旧小区腾出土地用以规划新的设置。

有的拆完之后盖了新楼，有的拆完之后建了马路，有的拆完之后搞了商品房，方向虽然大致有差，但流程不算复杂。

但拆迁麻烦就麻烦在了安置问题上。

对老百姓来讲，拆迁就意味着居住地没有了，即使是政府答应过段时间建好了给新房，老百姓原则上也是不会接受的。

一个原因是安土重迁，另一个则是觉得不经济。

底层比高层好是一方面，而且从被拆到建好需要时间，这期间被拆迁的人需要搬家麻烦不说，租房还不会便宜，正常来说老百姓是没有搬家意愿的，当然如果愿意给的平方多一些，整体就是不一样的。

这种补偿模式就是传统的“棚改”，安置房换旧房。

而另一种模式，就是政府不给安置房了，拆了房子，给拆迁户一大笔钱，让拆迁户自主决定如何使用这笔钱。

这就是货币化棚改。

在这里可以考大家一个问题，一种是新房换旧房，一种是直接给钱，大家猜猜政府到底更喜欢哪种安置方式呢？

按道理来讲，没有成本的新房换旧房最好，但实际上却是所有地方政府都喜欢直接把钱给到拆迁户，大家都知道为什么吗？

原因很简单：

棚改逻辑大家都清楚，走的不过是以旧换新，当然有更换市容的要求，但也有提振消费的意愿。

对拆迁户来说，房子被扒了，他没有地方住，最好的选择就是买房，当然正常旧房换新房，拆迁户没钱也买不了，所以他们只能租。

但如果是货币化棚改，给的现钱，拆迁户房子一被扒就可以去买房，这就天然创造了需求。

对地方政府而言，旧房换新房，政府赚的是土地差价，不是很多，但如果一次性释放出很多拆迁户需求的话，这些拆迁户的购房需求会在社会形成短时间的供需失衡。

买的人多了，房子就不够用了，那么面临的就只能是涨价。

在货币化棚改模式下，拆迁户的需求维系了房地产的繁荣，带动了房地产价格的上涨，而恰恰房地产又是一个标准“买涨不买跌”的市场，在这种情况下，拆迁户的需求作为小规模杠杆能够成功拉动当地房地产上涨。

逻辑也很清晰：

政府给拆迁户钱----拆迁户有买房需求----市面上供需出现失衡-----房价上涨-----更多人慕名来买---政府更好卖地

当然代价也很明确。

现在卖的房是透支未来的，因为征掉拆迁户的土地终归能盖出房子的，现在他们拿了钱买了，以后等房子建好的时候就没法买了。

这等于是透支未来的需求，是真正的拆东墙补西墙。

在2015年那波房地产上涨中，货币化棚改贡献了重要的作用。

02

但大家知道现在的问题是啥呢？

之前货币化棚改，老百姓拿了钱，大概率还是去买房。

不是老百姓傻，而是因为啥吧？

市面上还真没有啥好的投资渠道。

所以那个时候，得到一大部分钱的老百姓，没啥投资思维，就只能买房了。

但现在，这个逻辑彻底变了。

现在市场的一个基本共识是：

人口老龄化严重，房子大概率不会涨了，这种情况下，买房就是作死。

所以现在居民拿到钱的时候，他不会再买房了，而是把钱存起来，或者去做其他的投资。

拿了钱不买，就肯定拉动不了房地产。

但别急。

这个道理不仅我知道，地方也是知道的。

所以现在给的赔偿都是啥？

不给钱了，给成房票。

强迫大家去买房。

但问题就在这里：

就大家要明白一个事：

房票棚改的最大问题是啥呢？

老百姓实际没有选择了。

这种定点的消费券相较于纯粹货币是很难拉动经济增长，因为在这个过程中，老百姓会得到一个认识：

钱比房贵。

只要这个共识起来了，就别想着什么拉房产了。

03

于是现在最可能的模式是啥呢？

深圳经验。

先是试试，一波房票化棚改看看效果，然后效果不好，居民不支持拆迁，算了。

接下来是啥呢？

用租金模式去尝试，看看能不能通过租金来实现房地产去化。

大概率也不行。

最后的结果是啥呢？

拆了一堆城中村，创造了一堆伪需求，然后把廉价的租房全都打没了。

最后结果是啥？

房地产没拉起来，倒是底层老百姓的生活随着棚改化成本越来越高了。

于是，卒。

唠嗑号：多鱼说

总的来说，还是观念难以改变。

我刚刚在b站看了两个视频，

一个是分析国民经济的，另一个讲的是当年党如何策反国军师长的。

先说第一个讲国民经济的视频，那个视频讲了很多现状难处，居民失业率高，滴滴美团人满为患。分析原因后认为是制造业转移，加上被美帝国主义掐脖子，无法进军高科技产业。有点大国崛起艰难困苦的意思。

另一个视频讲了党的潜伏的棋子，一点点在国军中渗透，后来多面配合，抓到的俘虏也放回去，向国军军官传递红军兵官平等，一心为民的情况。国军还是上级压下级的封建阶级军队，红军是为民的平等军队，一对比，就能发现当时红军的先进性。

扯的有点远，但是我想表达的是，先进的生产关系必将淘汰落后的生产关系。

为什么国军的军队在过去打不过红军？因为国军打仗是为了上级，为了军长为了老蒋，为了赏银。而红军，是为了解放工农，他们有理想，他们心里是有信念的。是团结一致相信未来会更好的一批人，他们也有平民百姓的小推车支持，他们战胜落后生产关系的军队，那就是很大概率的事情。

我们本来也是有理想有信念的。我们原来坚信农民支援城市建设，原来相信按劳分配多劳多得。可是这些信念在一点点的被摧毁了，被100块养老金对比1w块养老金摧毁了一些，又被棚改摧毁了劳动致富的理念，又被大旗论摧毁了一些，什么做大蛋糕能分蛋糕，现在不单没分到蛋糕，还背上了几十年的债务。

人民相信一次是人民淳朴，人民不傻的。

现在这个阶段，是当年抽骨扒皮得来的钱太容易了，不拿着去产业升级，而建设了太多无用的花坛、园林。冠员上下其手，富得流油。百姓在艰难中慢就业，灵活就业。

这些都是落后的生产力关系。

我认为先进的生产力关系是为民。

就像几十年前战胜国军那样，为民，为了解放工农，为了解放人民身上的压迫而战斗。现在不是生产不足，而是消费不足。消费不足，光是抢占国外市场，能解决的方面不多。

我们应该为民，看人民需要什么，就为了人民服务什么，发挥我们的产能优势。马路不够宽，那就建更宽的马路。人民不够房子住，那就建更多更廉价的房子。普通人没有钱消费，就发钱让大家消费。在消费中，产业自然能升级。

回到我最初的话，如果是为了大国崛起而崛起，我认为这是错误的观念，为了百姓更好的生活而崛起，那才是先进的生产力。

（以前的我们为了赚外汇，用外汇购买先进生产力工具生产更多东西，如今我们已经有很强大的生产力了，不应该刻意再去赚外汇而努力，应该为了我们生活更美好而努力，我们生活好了，也在不断改进自身生活品质的过程中，才是真的产业升级的方法）

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我在视频中看到一条评论很好玩，有个人说，我们为了什么而战。这句话本是一个中立的词，但是另一个人立刻严肃说，你在阴阳怪气什么？

感觉有点苏联笑话了。明明是夸苏联，为什么以为骂苏联？“因为我知道他们就是这样的”

全文完。

病急乱投医了

这个行情预期下，国家队把房地产市场拉起来让投资客套现离场？

没有央行直接拿钱给地方政府（QE）的配套政策,这些都是扯淡的。

核心是要在货币政策失灵的情况下，通过财政政策强行注入流动性来修复货币供给和市场信心，同时解决地方政府迫在眉睫的财政债务危机。

现在是尿急了开始做拿尿壶的假动作，寄希望于以此欺骗膀胱。

也好，总比一动不动，战略腚力，要好一点。

一句话总结：没有新信息，大概率不是棚改货币化2.0，大家散了吧。

有心的朋友去查一下四月份zzj会议的新闻通稿，就会知道这其实并不是什么增量信息，只是gwy落实zzj会议精神的一个指导意见，因为四月zzj会议的通稿里就已经提到了“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”。从另一个角度理解，gwy过了这么久才出了落实精神的指导意见，说明究竟出什么样的政策出多大力度的政策，意见还是不统一。

有人说城中村改造相当于15-16年棚改，其实棚改是一直在做的。那次棚改能够产生那么大效果，关键在于货币化。不光拆了棚户区，还要给居民一大笔钱，既促进了基建和房地产投资，又促进了居民消费，一举两得。但这次城中村改造，很有可能并没有这么大的规模。标题就已经限定了，是在超大特大城市搞改造。中国的超大特大城市，官方此前已经给出了比较明确的范围，大概就是这么二十几个大城市，大多是一线和人口众多的强二线城市。那么除了这二十几个城市以外，还要不要大搞城中村改造，甚至以此来促进经济增长，解决房地产行业问题，所有人都不清楚了。

另一个方面，这次城中村改造究竟采取怎样的形式，是不是给钱，尚难定论。答主猜测，倒是有可能跟烂尾楼结合起来，通过城中村改造消化消化烂尾楼，这样一下解决两方面问题。只是如果这么办，对经济的刺激作用就没有棚改货币化那么强了，顶多是去去房地产库存、化解化解开发商债务，乘数效应不大。

最后我想说，如果真是想再弄一次棚改货币化，成功的概率也很小。今时今日，无论是地方政府和城投平台的财政困难和债务压力，还是居民的预期收入和负债水平，都与15-16年有着太大的差距。这种差距已经注定，凭借房地产“再吸一口”，非但不会振兴经济，反而可能成为房地产泡沫垮台的加速器。

今年4月份中央就提出了要在21个超大特大城市积极稳步推进城中村改造，当时还只是说要推进改造没有说具体怎么改。

这次国产会通过的这个《指导意见》算是给到底怎么改定下了基调，总体原则应该还是在原有主体上维修改造为主，拆迁为辅。

“会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。”

三大改造目的：改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展，在目前经济形势之下其实最重要的目的是扩大内需，还是想通过基建来拉动经济，只是这个基建从修路、修高铁换成了城中村改造，个人觉得很有必要也很有意义。

“多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。”

单纯改造来说城中村改造主要包含两部分：

第一部分是原来老居民的住宅和街道，这里面涉及到权属问题、安全问题、合规问题等一堆麻烦事是最难改造的，拆迁已经是最简单的方法了。

如果以不拆迁的方式改造投入和产出的平衡是很难做的，再让民间资本参与和保障房建设结合就是难上加难。比如说之前万科的万村计划，通过和村民签订长期租赁合同，万科拿到长期租赁权然后投入资金进行装修改造，再提升租金价格对外出租，其实回报率不高，不算挣钱业务而且还只能在北上广深几个租金价格贵的特大城市才有可能开展，最后还是被叫停了，因为提升了租金价格，舆论不好听。

第二部分是市区的原有的厂房、工业园极其附属的宿舍等生活区，这部分产权相对简单一些，也是这两年各地改造最多的，主要是改造成特色商业、文创园区、办公、长租公寓、民宿酒店、众创空间、景点等用途，目前来说上海这块的改造算全国做的最好的城市，也有很多企业参与投资改造。

无论是那种改造，只要不是拆迁最终扩大内需的作用和价值都不会很大，基本上就是装修的投入，平均一平米的投资很难超过2000元，对经济的带动有限，如果是拆迁式改造不算赔偿款所带来的消费，就单纯是拆迁和后续房屋的修建和装修一平米的投资会超过2万元（拆一平米可以修5平米以上）。

我写了有两年了。

2020年三道红线以后，要救房地产只能从一二线开始，三线以下已经无救了。

只拆城中村，不一定够。

老破小也应该逐步拆迁，换成大面积豪宅，然后取消这些房产的交易限制，使其金融化。

成为富人可以随意交易的商品。

一二线核心区现在城中村已经不多了。只拆城中村不太够。

深圳有个大冲村。10多年前长这样。

现在长这样

刚毕业的时候，我有个同学租在大冲村。为什么住那里，因为隔一条马路，对，就是上面第二张图中的那条马路，对面就是科技园，传说中的深圳南山区粤海街道科技园，美国定点制裁的地方。

当时他租的一个单间600块，十几平米。现在那块地方，住宅单价最高去到15万/平，最近的成交也在10万/平以上。

当时旧改拆迁的时候，村里瞬间出现10个亿级富翁，400多户资产过千万。注意，那还是10年前。

所以接下来中国的千万富翁人数会有一次大幅的提升。

1、

先来看看有一些我觉得可以解读的语句吧。

会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

主要是告诉你，城中村改造主要是扩大内需和提升城市形象。

多渠道筹措改造资金，

不像以前棚改直接撒钱了，需要多渠道筹措资金，不会有那么多的财政收入供使用。

高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

这个就很明显了，这次很大概率并不是以拆除重建为主，而是以深圳微棠的统租模式为主。顺便可能会提供保障性租赁住房的供应。

要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

要可持续运营，要允许民间资本的参与。

2、

整体读下来的感觉很明显，一是这是相对于之前的隔靴搔痒的政策来说，属于明确的预期利好。二是预期利好依旧属于预期管理，不属于实质性的房价上涨利好。三是这个政策属于一个纲领性的东西，具体要看后续拆除重建和整修改造的比例分别是多少，采用的是货币化安置还是房票补偿等等，来观察这个政策究竟对房价有无明显影响。目前看到这个政策就认为房价即将暴涨还是属于一种心里补偿的状态。四是这次城中村改造到底是商品房还是保障性租房居多也有待观察，后者对房价可能反而有压制。

3、

其他数据就不说了，大家都知道居民部门要上杠杆已经很难了，尤其是韩国的房市崩塌就在前段时间，我个人对监管的定力还是有一点信心，大概率不会180°转弯去重新捡起房地产——但这不代表不可能会利用这类指导意见去管理预期。我还是认为监管的政策主要是用来托住房价，而非举起房价。但短期内这个政策就跟放开疫情管控一样，可能会引起一轮房价的小反弹。而房价的趋势不会脱离“震荡回归合理价值”的过程。主要还是因为房地产终究是靠收入提升去支撑的，收入不提升一切政策都是空。当然此刻我也要强调一件事情，那就是房地产税还是延迟的状态，而房价一旦走入上升区间，房地产税就再也没有推迟的必要了。这些也需要纳入考虑。

我很早就说了，夜壶必然被启用，看着吧，水比15年更大。

已经“鄙”到这个程度了吗？坐等运动式烂尾。深圳城中村改造为什么带起这么大的风波？肉食者是没看到还是无视了这么一个简单的事实：这个行动的本质是，试图干掉城市中的一个生态位，而且是提供基础服务的阶层（低工资）的生态位，这必然带来人员的流出，供给减少，生活成本提高，低附加值产业（比如制造业）的外迁，也就是经济空心化，就慢慢玩你的上等人游戏呗，在人造的花园里。

我反而是觉得这是 “房市见底且短时间不会大幅反弹” 的信号。

我国在宏观政策方面一向遵行的原则是 “逆周期调节”。

说得难听点叫 “低吸高抛”。

城中村一向是大城市的肉中刺，过去拆迁成本太高，拆迁户预期太高导致拆不起，所以城中村的问题一直搁置。

现在通过几年的政策调控，不说房价，至少把所有人的预期给打下来了。

在这种条件下进行城中村的改造应该是成本最小的时机。

所以我认为所有觉得 “想再拿起房地产当夜壶” 的论断都是错误的。

即使真的想刺激房地产，至少也得等这一轮政策过去，城中村改造进入尾声。

关于土地出让金方面，以武汉市为例。

2020年上半年，武汉土地出让金688亿；2021年上半年，武汉土地出让金1176亿；2022年上半年，武汉土地出让金222亿；2023年1-5月，武汉土地出让金25.34亿；

武汉市在短短一年多时间，从1000多亿到了20多亿，下滑了太大了。 ​​​这意味着土地财政崩盘了，再也收不到那么多的地钱了。

这个政策简直就是救了武汉的财政。

有人说为什么不通过直接发钱的方式去刺激经济？

其实直接给民众发钱关键不在于养懒汉，如果可以拯救经济的话，全球的经济就不会这么差了。那么多个国家都给民众发过钱，一样半死不活。

直接发钱是一个只出没进的游戏，是玩不下去的。没财政收入，又不是全球货币。而棚改，ZF只要出个首付，就能赚到超过70%的钱。

政府、市场与人民的关系一直以来都是政治经济学理论争论的核心问题之一。一个基本事实是，几乎所有经济活动，都离不开某种公共产品（政府服务）的支持，越是高附加值的经济活动，越离不开复杂、专业而高成本的公共产品（政府服务）的支持。

以​2012年前后的全球100个经济体 的数据来进行分析，考察其政府规模同其发展绩效的相关关系。

从整体上看，尽管存在各种偏离和特例，一个强大而有为的政府对于一国的发展构成重要支持