超大特大城市重启城中村改造的消息大家都知道了，很多人在后台问会不会这样就能拉动房地产，救经济？
我个人的想法是不乐观：
因为版本变了。
01
先聊下棚改救经济的事吧。
棚改这个事已经是上个版本的答案。
给大家讲下货币化棚改的概念。
拆迁大家不陌生，就是为了城市规划拆掉旧小区腾出土地用以规划新的设置。
有的拆完之后盖了新楼，有的拆完之后建了马路，有的拆完之后搞了商品房，方向虽然大致有差，但流程不算复杂。
但拆迁麻烦就麻烦在了安置问题上。
对老百姓来讲，拆迁就意味着居住地没有了，即使是政府答应过段时间建好了给新房，老百姓原则上也是不会接受的。
一个原因是安土重迁，另一个则是觉得不经济。
底层比高层好是一方面，而且从被拆到建好需要时间，这期间被拆迁的人需要搬家麻烦不说，租房还不会便宜，正常来说老百姓是没有搬家意愿的，当然如果愿意给的平方多一些，整体就是不一样的。
这种补偿模式就是传统的“棚改”，安置房换旧房。
而另一种模式，就是政府不给安置房了，拆了房子，给拆迁户一大笔钱，让拆迁户自主决定如何使用这笔钱。
这就是货币化棚改。
在这里可以考大家一个问题，一种是新房换旧房，一种是直接给钱，大家猜猜政府到底更喜欢哪种安置方式呢？
按道理来讲，没有成本的新房换旧房最好，但实际上却是所有地方政府都喜欢直接把钱给到拆迁户，大家都知道为什么吗？
原因很简单：
棚改逻辑大家都清楚，走的不过是以旧换新，当然有更换市容的要求，但也有提振消费的意愿。
对拆迁户来说，房子被扒了，他没有地方住，最好的选择就是买房，当然正常旧房换新房，拆迁户没钱也买不了，所以他们只能租。
但如果是货币化棚改，给的现钱，拆迁户房子一被扒就可以去买房，这就天然创造了需求。
对地方政府而言，旧房换新房，政府赚的是土地差价，不是很多，但如果一次性释放出很多拆迁户需求的话，这些拆迁户的购房需求会在社会形成短时间的供需失衡。
买的人多了，房子就不够用了，那么面临的就只能是涨价。
在货币化棚改模式下，拆迁户的需求维系了房地产的繁荣，带动了房地产价格的上涨，而恰恰房地产又是一个标准“买涨不买跌”的市场，在这种情况下，拆迁户的需求作为小规模杠杆能够成功拉动当地房地产上涨。
逻辑也很清晰：
政府给拆迁户钱----拆迁户有买房需求----市面上供需出现失衡-----房价上涨-----更多人慕名来买---政府更好卖地
当然代价也很明确。
现在卖的房是透支未来的，因为征掉拆迁户的土地终归能盖出房子的，现在他们拿了钱买了，以后等房子建好的时候就没法买了。
这等于是透支未来的需求，是真正的拆东墙补西墙。
在2015年那波房地产上涨中，货币化棚改贡献了重要的作用。
02
但大家知道现在的问题是啥呢？
之前货币化棚改，老百姓拿了钱，大概率还是去买房。
不是老百姓傻，而是因为啥吧？
市面上还真没有啥好的投资渠道。
所以那个时候，得到一大部分钱的老百姓，没啥投资思维，就只能买房了。
但现在，这个逻辑彻底变了。
现在市场的一个基本共识是：
人口老龄化严重，房子大概率不会涨了，这种情况下，买房就是作死。
所以现在居民拿到钱的时候，他不会再买房了，而是把钱存起来，或者去做其他的投资。
拿了钱不买，就肯定拉动不了房地产。
但别急。
这个道理不仅我知道，地方也是知道的。
所以现在给的赔偿都是啥？
不给钱了，给成房票。
强迫大家去买房。
但问题就在这里：
就大家要明白一个事：
房票棚改的最大问题是啥呢？
老百姓实际没有选择了。
这种定点的消费券相较于纯粹货币是很难拉动经济增长，因为在这个过程中，老百姓会得到一个认识：
钱比房贵。
只要这个共识起来了，就别想着什么拉房产了。
03
于是现在最可能的模式是啥呢？
深圳经验。
先是试试，一波房票化棚改看看效果，然后效果不好，居民不支持拆迁，算了。
接下来是啥呢？
用租金模式去尝试，看看能不能通过租金来实现房地产去化。
大概率也不行。
最后的结果是啥呢？
拆了一堆城中村，创造了一堆伪需求，然后把廉价的租房全都打没了。
最后结果是啥？
房地产没拉起来，倒是底层老百姓的生活随着棚改化成本越来越高了。
于是，卒。
唠嗑号：多鱼说