住建部发文，要求「各城市要做好今明两年住房发展计划，防止市场大起大落」，具有哪些意义？
近日，住房城乡建设部下发通知，要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。各地要科学编制规划，认真组织实施，根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科...
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我给我爸发了个微信，说晚上要吃龙虾，还得是澳龙。结果回去以后还是咸菜馒头。
我说爸你收着我的微信了吗？我爸说收着了。我说收着了怎么没澳龙啊？
我爸说你发啥你爹也没钱，不如不发。
发布于 2024-02-28 11:12・IP 属地天津查看全文>>
王钢蛋爱好者 - 0 个点赞 👍被审核的答案
你们TM当是在养猪吗？
“根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。”
别扯淡了。
既然你前期已经选择了刺破房地产泡沫，和土地财政说拜拜。
那么首先你不需要根据人口变化确定住房需求。你只需要根据当地常住人口总量确定住房需求就行了。没有哪个人哪个家庭不需要一套自己住的房子。这个道理你认同不？没有那条政策法规规定，房子只能建不能拆吧？人多起来了建，人少了就拆，拆出来的空地做公园种树可以不？这个道理你认同不？你为什么只考虑建，不考虑拆呢？就跟股票一样，你为什么只考虑放吸血虫进来吸血，不考虑让已经快要死翘翘的公司滚蛋呢？
以人定房，以房定地，以房定钱。这又是什么骚操作？
你现在难道还要蒙着眼睛，不肯承认房价的波动，以及房屋住宅的销售量是根据人们心理预期的变化来变化的吗？
大家觉得房价低，以后会涨，就会一窝蜂的去买。
大家觉得房价太高了，以后会跌，就会一窝蜂的去抛售或者拿着钱不肯动。
这个道理你认同吗？以大众预期，引导大众预期来定你要定的这些行不行？
没有人民的预期，改革开放能有实施？
没有人民的预期，你股票发行融资能够融到？
没有人民的预期，你土地财政和房地产能够几十年风生水起？
什么你不认同？
那么香港李姓商人做的这些操作，给大家做了一个标准的示范。90年代投资中国房地产，2017年清空全国楼盘。对，就是那个搞出期房，搞出来公摊面积的那人。
不懂就要学，就要想办法，不要胡逼逼。
你有这个时间去考虑防止市场大起大落这种你自己都控不住的事情。
不如先从简单的学起：
1.取消预售房制度，房子建成才允许正式销售。
2.取消公摊面积。
3.大幅调整首套房优惠政策法规，并且配套代人购买首套房行为的严厉处罚法规政策。
你房产税不敢收。这几点总归难度不大吧？
房地产是支柱产业，但是这根柱子支起来的是整个天还是一部分，现在你们自己要做好决策了。别特么的畏畏缩缩，出出进进，欲迎还羞。
至于引导金融配置，不需要你引导。你先把引导金融把地方政府的城投债清算清楚了再说吧。
你现在要做的是让银行负起责任，别动不动不分青红皂白就去把人家上征信黑名单就行了。房屋烂尾，人家供了几年的房，还可能面临接下来依然住不进去。人家凭什么还要一直供下去？他们在供谁？供吸血虫吗？还有没有一点中华民族的礼义廉耻？哪怕是按照美西的契约精神和民主来说，你们有契约精神了吗？这群供着住不进去房的人们特么的有民主了吗？
房地产不是没有出路，有且唯一的出路是：
把人民当人民，为人民服务！
编辑于 2024-02-28 12:09・IP 属地上海真诚赞赏，手留余香还没有人赞赏，快来当第一个赞赏的人吧！查看全文>>
花落家童未扫 - 5 个点赞 👍
房子砸在开发商银行手里，那就是硬着陆，有触发金融系统的风险！要全力避免。
但是砸在普通人手里，那就是软着陆，消化泡沫风险。
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阳山 - 0 个点赞 👍
大力发展房地产的地方，都是黔驴技穷，没出息的代名词，房地产本身就是一把收割韭菜的镰刀，掀开外衣就是资本的游戏。
谈及真正的住房发展，是质量，是安全，是人文，是环保，是科技融合，是新能源，是人民幸福度。
现在的城市建这么多垃圾建筑，后人脑袋都发麻。
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指间沙漏 - 0 个点赞 👍
住建部发文要求各城市做好今明两年住房发展计划，防止市场大起大落，具有以下意义：
1. 稳定市场：该要求旨在防止住房市场的大幅波动，保持市场的稳定。在房地产市场不稳定的情况下，过度的波动可能会对经济产生负面影响。因此，制定住房发展计划可以帮助各城市预测和应对市场变化，避免市场的大起大落。
2. 规划城市发展：住房发展计划不仅包括住房建设，还涉及城市规划和基础设施建设等方面。通过制定计划，各城市可以更好地规划城市发展，提高城市的宜居性和可持续性。
3. 满足居民需求：制定住房发展计划还有助于满足居民的住房需求。通过规划，各城市可以确定未来的住房需求，并采取措施满足不同收入层次的居民的住房需求。
4. 促进经济发展：住房市场的发展对经济发展具有重要影响。通过制定住房发展计划，各城市可以促进住房建设相关的产业和经济的发展，推动经济增长。
5. 增强政府监管：制定住房发展计划有助于政府加强对房地产市场的监管。政府可以通过计划对市场进行调控，避免市场出现过热或过冷的情况，确保市场的健康发展。
总之，住
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吴小禾 - 0 个点赞 👍
除了王子君一个能看懂文件的都没有。
这不是跟你说要降价了，等着买房吧。
这是让各个城市扒拉一下自己人口情况，流入情况好的，多卖地，多盖房。
人口减少的，别盖了，回头给我把市场整崩了引发系统性金融风险。
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一万 - 4419 个点赞 👍
如今的发文，多半时候是一纸责任切割声明。
事情我没说，出了问题，那是我的疏忽；事情我说了，仍然出问题，那便是你落实不到位，我最多负一点管理责任。
管理责任这东西，可大可小，实际追究起来基本是从轻从小。
渐渐地，模糊的描述越来越多，像“做好、巩固、提高、加强”这些本用来锦上添花的词汇，变成了主心骨。
比如下雨打伞，很简单的一件事情，但发文却会说：要加强防雨意识，切实做好防雨工作，做到早研判、早部署、早预防，防范化解全身打湿引发感冒风险，促进身体健康成长。
为什么不能直接说下雨快打伞呢？因为他们知道，下面的人根本没有伞。
编辑于 2024-02-28 16:59・IP 属地北京查看全文>>
吃肉肉长肉肉 - 1919 个点赞 👍
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薪火 - 1560 个点赞 👍
说实话，现在房地产是真不行了。
不管是从哪个方面的数据来看都不太行，新房销售龙头开发商大概一月份下滑30%，二手房价格同比去年同期全部下跌。
10年期国债收益率已经下跌到2.5%左右，而房贷的利率LPR还在3.95%。
从利率角度来看，贷款利率还有空间，哪怕是刚刚降低了0.25%，理论了贷款利率降低到2.8-3.0%是完全可以的。
住建部刚刚搞完了地产白名单，但是现在销售不太行，那么对于开发商和金融机构来说，哪怕进了白名单，也只能慢慢的熬周期。
可是周期不好熬啊，原本以为就是一两年，现在看来，房地产的下滑趋势可能是五年，甚至是十年时间以上。
对于这么长时间的低迷，当然地方政府需要准备好。
第一，不能依靠卖地赚钱。
第二，不能依靠房产税。
第三，不能指望房地产拉动GDP。
对于房地产来说，已经不是夜壶理论了，想用拿来用一用，不想用放在一边。
现在房地产这种大周期的持续下跌，是因为人口老龄化少子化周期、房子大的存量博弈市场、经济发展预期不明确等一系列复杂因素导致的。
房子卖不出去已经不是单纯的价格问题，也不是单纯的政府救不救市的问题。
既然想清楚了，那么只能降低预期，放弃幻想，回归本源。
需要住就买房。
不需要就尽量不买。
能不改善就不改善。
远离楼市热点或泡沫严重的区域。
发布于 2024-02-28 08:51・IP 属地上海真诚赞赏，手留余香还没有人赞赏，快来当第一个赞赏的人吧！查看全文>>
娓娓道来886 - 940 个点赞 👍
显然，政府在房地产市场唯一能直接操控的就是土地供应。
住房发展计划，每年都在做，但是这次的目的写的很清楚：防止市场大起大落。
防止大起，那肯定不是现在的问题，各级政府都在救市。
那唯一的解读就是防止大落了。
这里既要保证楼市成交量不能大落，也要防止房价大落。
那么唯一政府可以直接采取的行动就是：科学合理编制土地供应计划。
也或者可以直接理解：减少土地供应。
据克而瑞最新发布数据，2023年全国百城住宅狭义库存总规模，回落到了近年来的低点，从年初的56321万平方米收缩至53231万平方米，同比下降6.2%。
狭义库存指的是新房供应量。
其实现在土地供应市场，早已是乙方市场。
最近一线城市土拍，底价成交或者流拍成为常态，90%以上都是国央企拿地。
1月4日，北京开启2024年第一场土拍，4宗地块全部成交，收金122.035亿元。其中，“大瓦窑双子”地块均触顶摇号成交，京能、中建信和各落一子；羊坊地块、房山拱辰地块均以底价成交，分别由中建壹品、北京城建摘得。这4宗地块出现明显的冷热分化。
1月10日，上海举行2024年首场土拍，出让2宗涉宅地块，分布于松江区佘山和泗泾板块，最终有1宗地块触顶摇号成交，由招商蛇口幸运摇中。1宗地块底价成交。而松江区佘山地块仅有一家竞买人报名，最终由国贸以10.649亿元底价获得。
1月9日，广州举行2024年首场土拍，出让2宗地块，全部流拍，总起始价为58.02亿元。一线城市尚且如此，更别说二三线及以下城市。
所以，现在合理制定今明2年住房发展计划就显得非常重要了。
现有的土地供应要考虑到现有的存量房供应量的变化。
对于销售不畅的城市，减少或者停止土地供应，才是接下来的长期举措。
但没有了土地供应，对于部分依赖土地财政的当地政府也是致命的。
因此，关键的落实举措应该在后面这句话：测算房地产项目合理融资需求。
各地政府不仅要减少土地供应，也更要结合金融管理局意见，协调房企的合理融资要求。
意思是不但要管卖地，更要帮助房企解决买地的融资资金问题。
土地减少，是为了土地卖的更贵，只有这样，房价才有支撑。
而土地卖的贵，房企必须要有3年以上的融资渠道，能拿到更低利息的贷款。
只有这样，高房价才能维持。
显然，上面的意见已经给到了，就看各地政府如何破局了。
我还是老意见，一线城市破局相对容易，三线以下还是稳稳的聚焦刚需吧……
发布于 2024-02-28 08:34・IP 属地广东真诚赞赏，手留余香还没有人赞赏，快来当第一个赞赏的人吧！查看全文>>
商业Y观点 - 900 个点赞 👍
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怒炮 - 618 个点赞 👍
谢邀。
制造稀缺呗。
普通人看到过剩时的第一反应：要降价、能捡漏，等等党大胜利。
这个逻辑没毛病，但有个隐藏前提：供给是开放的。
你能卖煎饼，我也能卖煎饼。市场上煎饼多到能擦嘴时，咱俩都得咬牙降价。
但假如只有我才能卖煎饼呢？
那就不做那么多煎饼咯。原本一天100个，现在一天10个。
饿几天，食客把冰箱里的煎饼都吃完了，还得原价来买我的。
两年前就说过：就算土地财政大势已去，剩下的盘子里依然可以做文章。
因为和土地财政衰弱同步进行的还有人口下降老龄化。
房子是过剩的，但青壮年是稀缺的，而能给青壮年提供就业的投资更稀缺。
稀缺的青壮年会向更稀缺的投资聚集地集中，也就是大城市。在更稀缺的就业面前，原本稀缺的青壮年反而显得过剩了。
日本经济泡沫是破灭了，不妨碍东京继续卷个三十年。
这时候把原本过剩的房子和稀缺的投资绑在一起，房子也会稀缺。
那些过剩的房子在三四五线，你随便买，但买了就得承担本地停滞的收入增长和日渐衰败的民生服务。
22年的县级城镇化文件里已经写明了，公共服务与常住人口规模基本匹配、防止人口流失县城盲目建设。
说白了就是有人就给钱、没人就没钱。很多人口流出地区未来的公共服务水平肯定是缓慢下降的。
那作为一个青壮年，特别是受过高等教育的，大多数还是不愿意在注定萧条的地方呆一辈子，他们会涌入大城市。
因此就算人口下降、就算房地产从“双18”跌到“双11”，大城市们依然可以分享每年至少500万的新增青壮年，至少有十年。
不会“大起”，但至少减少“大落”的风险。
前两年房地产不稳时，部分地区是慌了。
例如22年底长沙西安南昌东莞徐州等先站出来，表示不再每年集中分批供应住宅土地，而是常态化更新，随时可以买。
这就有点赶末班车的感觉。反正房地产要不行了，干脆把手上能卖的都卖了，先赚工资钱。
但经过去年一年，市场给出了答案：购房者整体进入观望，放松土地供给也不会带来交易回升，反而会加速抵押物价格崩盘。
今年春节期间25城新房成交面积比去年同期同比下降27%。
你不放，就算没人买房，土地还值个账面价；你放了，土地都没人买，房价更完蛋。
所以现在逐渐收回来。别放，捂着。
在大城市里控制供给，整体是过剩的，但局部依然稀缺。
大城市就稳住了。
这个方向在逻辑上没什么好说的。
从前年的县城城镇化、到去年的特大超大城市城中村改造、再到今年的叫停部分地区低效无效基建。
政策在跟着人口流入走，土地财政也必然会跟着人口吃。青壮年在哪就吃哪。
土地财政再怎么跌也是要吃的。就算过几年到每年9万亿，那也是9万亿销售额。
去年整个汽车行业的收入是10万亿，而这10万亿是没法像房地产那样抽一半的。
归根结底，土地买卖只有一个庄家，庄家可以选择他们想玩的城市、时间窗口、许可交易量。
只要一半的抽成还在，那庄家就不会放弃玩。
闲聊公号：王子君的碎碎念。
发布于 2024-02-28 15:04・IP 属地广东真诚赞赏，手留余香还没有人赞赏，快来当第一个赞赏的人吧！查看全文>>
王子君 - 379 个点赞 👍
现在的年轻人都是鱼的记忆
你们难道是忘了“口罩”时期的新闻“绝对不会封城”、“会保证好粮食供应”、“封城是谣言”、“某某造谣已被抓获”等新闻。
然后，几天后发生了什么大家都心知肚明。
所以，看新闻都反过来看，例如这条：
“两年住房发展计划，防止市场大起大落”
我的观点是：
大阴跌
编辑于 2024-02-29 08:27・IP 属地云南查看全文>>
不敢高声语 - 347 个点赞 👍
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24lucky - 345 个点赞 👍
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鸭梨山大王王 - 342 个点赞 👍
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Alex 路以3号 - 286 个点赞 👍
政府部门再强，也要遵循一定的经济规律，而这个经济规律在该文件中就是调节供需关系，所谓的大起大落，从市场层面来看，起的可能性不大，而预防大落才是这几年持续在干的事情，比如连续不断的中央和地方政策来刺激楼市，而稳价格无外乎调节供需关系：
1）土地出让规划，这也是前几天另一个热点中徐高判断一二线城市房价上涨的重要原因，由于新开工面积下降，导致未来的房地产供应下降，从而影响供需关系再到价格稳定。所以这里面的“实现以人定房，以房定地、以房定钱”其实就是让地方有规划的控制土地供应，其实15年涨价去库存就是这样的，先控制土地供应、设置限购政策，市场土地稀缺，且当时土地供应和容积率基本决定了市场很长一段时间的供给，拿住供给，基本就决定了垄断下的定价权。而这次主要是防止大落，所以需要地方配合控制土地供应很长时间来逐渐缓解供大于求的现状。
2）改善需求，供给端靠卡土地供应，而需求端则基本是放开限购和重新制定首套房的认定标准，比如鼓励改善，增加低容积率的豪宅类需求释放，尤其是改变首套房的认定标准，比如一套房还完贷款后，甚至手下没有贷款的房子，不管你有几套房，都可以按照首套房的政策来执行，进一步降低首付比例也是有可能的，某地甚至鼓励企业预发工资来作为首付款，这不就是首付加杠杆么，以前3块钱撬动10块钱的价格，现在1~2块钱就可以撬动10快钱。
3）金融支撑，我国房地产过去十几年非常依赖债务支撑，有明面的居民杠杆，有隐形的经营贷企业贷等，只要有利可图，就不可能控制杠杆的创造和贷款的流向。而房地产下行周期，原则上要逐渐剥离银行的风险，向这类项目少发放贷款，然而这就会导致庞氏结构的崩断，求短期的稳定，必然要求在下行周期给房地产方向增加信贷投放，这本身就是拿未来的风险换短期风险的做法，比如房企欠了1000亿，不违约的前提是借更多的钱，比如债务增加到2000亿，短期是没问题，长期来看风险更大，当然借的话未来出事，不借的话现在就得出事，从这几年的政策走势来看，选择后者是大概率事件。
4）保障性住房，房子除了投资品外，还是居民生活的最基本保障，我国的财富结构和平均收入又决定了不可能所有人都能买得起甚至租得起房子，不要总看宏观上存款又创造了新高，我国的货币供应面临严重循环阻塞问题，不要看发了多少钱，还要看有多少转化成普通人的收入福利，每年远超经济增速的信贷投放，你工作每年能涨这么多吗？不现实啊，所以没人敢公开财富结构，这些存款到底掌握在多少人手里，也就是经常看到的一个现象，谈宏观热血沸腾，谈自身财务状况又相对悲观，就是因为结构数据根本就是个黑匣子。工业国原则上盖房子都是极其简单的，一年就可以盖够大几十年要用的房子，但问题是这东西要充当税收，集体的土地再高价“租用”给集体，要从所有制来说的话这个问题就根本没办法讨论，但显示中既有公有制的垄断特征，又有市场经济的定价方式，但这种税收如果深入贫穷阶层，就会导致社会稳定性失衡，毕竟金字塔底层不稳定，上层设计再好也是空中楼阁。所以近几年又开始再稳商品房价格的同时都要带上保障性住房，具体还得看执行和透明度，媒体应该关注下各地保障性住房的分配和透明度问题到底是否合规，这才是媒体本身应有的职责。
说完计划，再讨论下市场的响应，毕竟这几年所有政策几乎都在供给端，而市场也未必买单，主要表现在：
1）当政府对市场商品实行价格下限的时候，就会出现供给过剩。这是昨天的一个回答中提到的经济常识，价格由供需关系决定，人为设置价格下限，或者下跌幅度的时候，流动性必然受到影响，且15年之前控制土地供应能够成功，主要是供给几乎由地方的土地垄断绝定，但现在有两个变化，一个是未完工的房子供给依旧大于去化，也就是新房存量并没有因为现在的开工数量下降而下降，反而增多了，就是因为需求下降太快，限跌令又不允许市场交易的完成，第二个是现在大家看看二手房市场，挂牌量增长可不要太快，大量的投资类房子涌入市场，且绝对没到最顶峰。既要限跌令，又要市场流动性，本身就是无法兼顾的事情，政策自己跟自己打架。
2）地方政府的紧迫性，地方政府已经习惯了高昂的卖地收入，15年愿意这么干是因为居民手里还有钱，人为制造热度让房价上涨，最后维系了15~21年多年的土地出让金高增长，然而收入再多也经不住挥霍，现在地方债务问题越发严峻，还是那个问题，能不能等到明天，今天都过不去了，你给他讲未来？你让他不卖地可以吗？就怕地方又开始新一轮的特色赤字货币化，城投举债左手倒右手。
3）保障房的透明性，保障性住房与商业住房最大的区别在于一个政府出钱，一个政府赚钱，出钱的事情就必然看资金使用效率和所产生的公共福利如何分配，哪一环都需要透明，2024年了，普通人的信息就和裸奔一样，信息化数字化程度这么高了，没理由公共支出的花费和分配透明度做不上啊。
发布于 2024-02-28 09:31・IP 属地安徽查看全文>>
王克丹 - 266 个点赞 👍
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KIMI CHAIN - 223 个点赞 👍
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lovenocchi - 117 个点赞 👍
2月22日中指研究院发布监测数据，2024年1月全国法拍房挂拍10.04万套，同比增长了48.2%。其中成交了约1.27万套，同比增加18.3%，整体成交率达12.63%。
法拍房数据，爆了。
法拍房顾名思义，即法院拍卖房产，是被法院强制执行拍卖的房屋，除开诈骗和贪污外，基本上市面上流通的法拍房就两种。
一个是房贷违约，还不起房贷银行申请法院强制执行。
另一个是抵押物拍卖，也就是欠钱不还成老赖被执行的。
法拍房数据上涨背后实际说明了很多事，一个是越来越多的人债务压力开始变大了，另一个则是房价的承压。
但我要说的，这可能只是个开始。
接下来法拍房数量可能会越来越多的。
1
在聊法拍房的时候，大家得先注意一个事。
法拍房数据，并不反映当下经济情况，它更多反应的，是过去一段时间的经济情况。
因为时间差就在这里。
大家想象的情况：
贷款还不上了，银行会立刻出手，然后法院立刻执行，然后法拍房就可以顺顺当当上架了。
实际的情况可能是这样的：
贷款还不上了，银行也不会立刻去执行，会先按照逾期来计算，必须等累积到一定次数才会去执行的，而且实际情况中业主也是可以跟银行做对应沟通的。
这个沟通可以是柔性沟通，就是协商一些还款周期什么的，也可以是硬性沟通，就是硬着头皮不还了，一般来说只有跑过这些流程后，这些房子才会被处理。
而且被处理的时候，还会再过手续。
比如腾退，不是所有的房屋主人都是大老板，很多人去银行抵押的房产，都是他们的唯一住房，这些房子被腾退的时候，你说原主人能咋办？
不管是没办法也好，还是心存侥幸也罢，都可能不按规矩老实交房的，很多情况都会再抵抗一下，这个时候就会有专门负责执行的部门去找他们进行处理。
强制执行的时候会发生很多大家意料不到的事。
不外乎就是软磨硬泡那一套，耍横或者服软的，可能刚工作的孩子还会有不适应感，但是工作久了的朋友都不会再被影响了，该怎么整怎么整。
然后弄完这些法拍房后还会有专门的机构来检测这些房屋价值，当然多详细是不可能的，这种验收不是那种面对商业性质的，都是收钱走个流程专门赚政府机构钱的，最后跑完这些走流程到上架拍卖还要再一段时间。
这个时间大概要多久呢？
在拍卖顺利的情况下，原告从向法院申请强制执行到执行结束拿到债款，一共需要一年左右的时间。
这其中包括：法院在接到申请书之后立即执行（六个月）+无案外人提出异议+委托法院接到委托函之后立即执行（十五天）+提前上拍（一个月）+一拍顺利拍卖成交（十五天以上）+买受人全款至法院（十天）+法院分配款项等（三个月）
在拍卖及其不顺利的情况下，原告从向法院申请强制执行到执行结束拿到债款，一共需要三年左右的时间。
所以基本上大家现在看到的法拍房都是什么时候的产物呢？
差不多就是2022年左右，也就是疫情期间。
甚至不排除有上海被封那会儿的房产。
也很合理。
2
为什么我会说法拍房数量还会增加呢？
很简单，还没到点呢。
我上面给你讲了时间差，你就要明白，这些法拍房上架数量，跟当前的经济形势关系不大，而是跟过去一段时间的经济形势关系很大，而且再往深处想一层，它还跟房价的变化有直接关系。
那大家再去想，2022年真的是形势最差，房价最低的一年吗？
还真不是。
虽然2022年那会儿各地还是陆陆续续会有管控，但真实商业情况还算说得过去，除开那些被封控波及到的城市，实际大家的生活，真还算可以。
而且2022年烂尾楼这个事还没有被大面积提上日程，真正烂尾楼开始爆的节点，还是在2023年，随着许老板进宫，保交楼这个事彻底付之于东流，直接就干不下去了。
而且房价走势也差不多是这样的。
2021年，算是一线城市房价的转折点。
如果有兴趣，大家可以去看那会儿深圳经营贷的消息，就差没把房价即将上涨这四个字打到公屏上了，连带着的，三道红线等一系列政策连续出台，房价就被按住了。
2022年房地产市场的寒气，还没彻底传开，大量的寒气没有出现在房地产交易市场，而是出现在土地拍卖市场，那会儿房地产开发商就已经意识到了房地产可能不好了，拿地已经趋向谨慎了。
2022年，凉的是土拍市场，而不是房地产市场，所以市场上的量能，还算说得过去。
甚至在2022年开年的时候，不少人还会坚持认为一线房价会持续上涨，但后来发生了什么，大家心里也都知道了。
整个2022年，一线城市的房价企稳有小幅阴跌，其余城市，开始下跌。
然后就是2023年。
4
2023年击碎了一线神话。
之前房地产是这么写的，三四线没希望，但三四线核心区还有希望。
后来三四线核心区绷不住了，就去写三四线彻底没希望了，但新一线有希望，或者说新一线核心区还有希望。
后来新一线也撑不住了，新一线核心区也不行了，就开始说一线有希望了。
但最后结果发生了什么，大家也看到了。
一线城市，照样不行，后续开始了放松限购，但问题是什么？
即使放松了限购，现在房价还是不行。
现在大家去看房价，表面上的价格都是虚的，因为根本卖不出去，市场真实成交价，已经被打到了一个低谷。
这种量价齐跌的情况下，自然会带动法拍市场的房产挂牌数量激增。
所以大家可以继续看下去，随着2023年开启的房价下跌周期，今年的法拍房一定会越来越多，而且一定是按照区域递进上架的。
从三四线到一线城市，大致就是这个顺序。
发布于 2024-02-28 08:28・IP 属地河南查看全文>>
曹多鱼 - 109 个点赞 👍
“防止市场大起大落”中的“大起”是个语气词，实际上就是防止市场大落。道理很简单，第一句话是：
根据人口变化确定住房需求......实现以人定房，以房定地、以房定钱......
我们当前已经进入总人口持续减少的阶段，具体到房地产市场的消费人口，那更是触目惊心的减少。看下图......的最右侧：
所以把上面的那句话翻译下就是：
根据人口骤然减少的形式确定住房需求......实现以人（更少）定房（房更少），以房（更少）定地（更少）、以房（更少）定钱（更少）......
看见“以房定钱”了吧？通过房贷来派生信贷货币的时候，表面是以房子为抵押，实质上是以房地产消费人口——也就是新生人口为抵押。
至于个人在房地产市场上如何消费、如何抉择？我引用之前的一个“知乎想法”（统计局关于房地产市场有很多统计数据，其…）：
哪怕以恒大财报上的数据，从2008年到2020年（后面出事了）这12年间，房价也不过年化上涨7%（到2019年为年化9%，到2022年为年化5.25%），那么何以房地产市场能产生琳琅满目的造富神话？答案就是杠杆，三成的首付，相当于很多家庭全仓买入了“房产中国3倍做多ETF”，很多人甚至首付都是借的，那直接就是“房产中国6~10倍做多ETF”了。
如今，在新常态的GDP增速、新常态的人均收入增长、新常态的人口出生率、几近完成的城市化、房地产税落地预期、70年产权到期、多层/高层住宅未来因为各种原因被迫进行更新等等情况下，且在房价仍处于合理PE水平3倍的时候，有人或者家庭要全仓买入“房产中国3倍做多ETF”，真的清楚风险和后果吗？
参考：
发布于 2024-02-28 10:22・IP 属地北京真诚赞赏，手留余香还没有人赞赏，快来当第一个赞赏的人吧！查看全文>>
Gemfield - 109 个点赞 👍
笑死了。连新冠这种能通过预防消除的疫情，人类尚且难以团结起来。最后面被迫躺平
现在有人居然觉得仅靠宏观调控，行政手段就可以压制住经济规律。
真要有那么万能，国足还能颓成这样。。
发布于 2024-02-28 20:52・IP 属地福建查看全文>>
百事小可爱 - 95 个点赞 👍
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知乎波克布林 - 93 个点赞 👍
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对于东方大国绝大部分不明真相的瓜众来说，这个问题几乎就是一个“防止市场暴跌”的反向信号。
但实际上，由于某种“看得见的手”的special color原因，东方大国房地产价格已经难以再出现像2008年全球金融危机时的一次性暴跌。
因此，这次的信号其实是“防止市场大起大落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落”。
2024年2月28日，碧桂园在提交给港交所的监管文件中表示，由于没有偿还的定期贷款本金（约16亿港元）以及应计利息，该公司已接获清盘呈请。
同时，碧桂园董事会还提醒公司股东及投资者，如果最终公司因呈请而被清盘，在未获高等法院认可令的情况下，公司在2月27日或之后作出的股份转让将全部无效。
消息一出，碧桂园股价在当天（早盘）就暴跌超过了12%。
显然，碧桂园目前已经在“恒大第二”（HK最终法院已于2月初勒令恒大清盘）的道路上越走越远，以至于很可能会成为某种超越“恒大第一”的存在。
要知道，在2月初刚刚推出的“白名单”中，碧桂园入选“推送白名单”的项目就已经高达30个。
至于这次碧桂园的清盘呈请对于白名单来说究竟意味着什么，则是一个妥妥的送分题。
那么问题来了。
为什么以往的救市政策和强制横盘手段，此时此刻全部都失效了呢？
简单来说，就因为一个字：钱。
如果说，DFDG在9年前还能靠印钞和汇率贬值来勉强续命，那么，如今这些方法基本上已经全部失灵。
从表面上来看，DFDG在2015年通过降息100多个基点、大规模基建投资、汇率贬值拉动外贸出口等方式成功度过了危机。但实际上，当时真正发挥决定性作用的主要是大规模基建投资，尤其是惊天地泣鬼神的涨价去库存操作。
那么问题又来了。
为什么现在无法继续使用这些special color操作呢？
原因很简单，因为没钱。
尤其值得指出的是，这里所说的没钱，远远不只是商业银行不愿意成为给“白名单”项目提供（高风险）贷款的“大冤种”这么简单的问题。
实际上，与印钞相比，更加真金白银的money其实是外资（外汇）。
那么，为什么这次不继续通过汇率贬值来续命呢？
因为“时代变了”。
当汇率贬值造成的资本外流远远超过对外贸出口的拉动效应时，这个“双刃剑”操作就会变成“两边都是刀刃”的血流成河结局。
由此，也引申出了一个比房地产危机或“蒙代尔不可能三角”更加致命的黑洞级问题。
从本质上来说，某一经济体的真实汇率，代表的是本币在汇率兑换国、以及在国际上的购买力[1]。而衡量本币“含金量”（真实汇率）的一个重要指标，则是该经济体的M2/GDP（即一个单位GDP的货币价格）。
例如，某个经济体的M2是美国M2的2倍，但其同期GDP仅为美国GDP的64%，那么，该经济体本币兑美元的真实汇率，实际上应该在现有官宣汇率基础上贬值3.1倍（2/0.64=3.1）。
显然，一旦这种真实汇率成为市场共识，那么就不是房地产“大起大落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落”这么简单的问题了。
那么，为什么会存在这种真实汇率、官宣汇率之间的“高反差”呢？
原因很简单，因为对于一个本币根本无法在国际上流通的经济体来说，官方可以通过外汇管制来轻松实现对官宣汇率的（人为）控制。
根据BIS[2]的最新数据显示，全球外汇市场平均每天的交易量规模，已经从2019年的6.6万亿美元增长至2022年的7.5万亿美元。
这也意味着，在如此庞大的外汇交易市场中，如果某个实行严格外汇管制的经济体的离岸本币规模仅仅不到3000亿美元，那么该经济体（本币）官宣汇率存在的water其实早已不言而喻。
在极端情况下，当官方将外汇管制进一步封控到每一个dollar，那么就可以将官宣汇率（人为）设置成任意数值。
根据《国际货币基金组织协定》第14条的规定，只允许“转型经济体”实行外汇管制，因此地球上目前还在实行外汇管制的国家又被称为Article 14 countries（第14条国家）。
甚至，就连印度这种曾经实行过外汇管制的亚洲发展中国家，也早已放开了外汇管制，不仅经常账户下的卢比可以自由兑换，而且非居民的资本账户[3]也可以兑换卢比。
而地球上这些仅存的“第14条国家[4]”，都存在着一个共同点：【此处删除375字】。
那么就只剩下最后一个问题了：
一个M2是美国2倍的经济体，为什么反而要实行地球上最严格的外汇管制呢？
【由于涉及highly sensitive内容，此处删除2990字】弗洛伊德说，真正看不起你的人，是不会批评你的，他只会看着你在错误的道路上越走越远。
楼下保安则说，最令人细思极恐的，并不是某个规模庞大的经济体出现股、债、汇、房“四杀”，而是在该经济体出现严重经济crisis之际，全球主流经济体却几乎没受到任何影响。
⚠️以上内容节选自《2024房地产沉思录》、《欧斯罗艾斯的呢喃》，所有sensitive内容均已删除，感兴趣的童鞋可以在new base[5]中查看未删减版原稿。
参考
发布于 2024-02-28 15:00・IP 属地德国查看全文>>
奶包的大叔 - 78 个点赞 👍
我们说，对于一项政策，既要会看帽子，还要会看鞋子，更要会看手套子。
帽子就是名义上的施政目标，放在这里，即“防止房价大起大落”。
防止“大起”无从说起，再说当初“大起”的时候，他也妹防呀。
那就是防止“大落”嘛。
鞋子是什么？就是落地的效果。
效果暂时还看不到，与其去猜，不如看看他有什么手段防止大落。
手段就是“手套子”，人话讲就是他具体的操作方式，这才是政策核心。
从字面上看：
根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱。
在我看来就是4个字——减少卖地。
那几个垄断产油的国家，想要抬高油价，会怎么做？
约定减产！
欧佩克就是干这个事的——不能我这里减了，你那里偷偷增产争夺市场份额。
我们的城市之间，也是有一层竞争关系在的，现在竞争的是劳动力人口，以前竞争的是GDP，各个地方比着赛地举债上项目，能不能挣钱不重要，先把钱花出去再说，用资产项堆出GDP来。
花掉的钱是卖地卖出来的，就连举债的那部分，也是拿土地做抵押的。
土财土财，什么叫土财？就是靠土地吃财政饭。
现在存量需求有限，1月份，头部房企新房销售减少30+%，完全是僧多粥少的局面，如果我这里减少了土地供应，隔壁城市却大举拍地，粥不就掉他碗里了么？
所以就得有一个更高层级的部门，来协调减少土地供给这件事，也就是所谓的“以量换价”。
但现在有两个问题：
一是如何在没有新税源，卖地收入又大减的情况下，维持财政平衡？
二是以量换价说得轻松，但要知道，存量债务是时时刻刻都在吸血的，开发商也好，地方政府也罢，又或是我们普通房奴，无时无刻不为还本付息殚精竭虑。
有人说，既然地方上缺少了卖地收入，那就过紧日子呗，裁员缩编砍项目，凑合着过呗，还能离咋滴？
没学过经济学吧，政府购买是对抗经济通缩的重要力量，从GDP的构成看：GDP=消费+投资+净出口+政府购买。
政府紧缩财政，就相当于加码通缩。
这样一来，你就会发觉接下来的日子，钱更加越来越难赚，会更加捂紧钱包，更加不敢加杠杆买房……流动性进一步收紧，房奴和开发商的债务压力就会更重，你要么降价抛售，要么摆烂断供。
所以还不如放开市场，因为从以往的历史经验来看，“管住价格”从来就没有成功过，最后都要“价格闯关”。
越晚闯关，冲击越大。
而且从消费端看，他越是拖着，你就越难确定交易价格是不是真的，我们办公室有个小伙伴去看房，不管是中介公布的报价，还是“咬耳朵”偷偷告诉他的报价，他都不确信，只得被动进入“观望”状态。
价格是非常重要的市场信号，亚当斯密所说的“看不见的手”，某种程度上就是价格，它是调节供求关系的关键。
现在这只看不见的手缺失了，就变成了一个不透明不充分竞争的市场，就会无形中增加交易摩擦，因为你需要反复调研反复确认，才能锁定一个真实价格。
可即便如此，你也会担心——未来放开管制（一定会，因为历史上就没有管住过的，最后都要闯关），价格是不是会顺应市场迎来大跌？
以上，帽子是防止大跌；
手套是减少土地供给；
鞋子是会进一步紧缩流动性，加重债务负担并产生交易摩擦。
编辑于 2024-02-28 14:56・IP 属地上海查看全文>>
叶泊枫 - 54 个点赞 👍
大起时候你不管，大落的趋势来了你嚎上了
大鹏一日同风起，扶摇直上九万里
06年月薪2千，北京房价6000
09年月薪5000，每平米涨到1万
11年月薪1万，四环外2万多
14年月薪2万5，四环涨到4万多
17年我月薪8万，四环卖10万了
我算能卷能拼职场顺利了，终是赶不上房价这架土飞机
来，钱我存下了，看看谁是乐子人
对了，把公摊取消，房价不就又上去了吗？只有单价涨了也是涨啊
编辑于 2024-02-27 21:56・IP 属地北京查看全文>>
李PD尼姆 - 50 个点赞 👍
就是人为限制供给保价格
想法是好的，就是不知道城投债务压力大，地方财政需求多，更紧迫的化债压力下，地方愿不愿意这么干。
更不用说有经营压力的开发商了。
编辑于 2024-02-28 21:28・IP 属地广东真诚赞赏，手留余香还没有人赞赏，快来当第一个赞赏的人吧！查看全文>>
从不毒舌可达鸭 - 35 个点赞 👍
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什么颜色的牛马 - 30 个点赞 👍
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温酒
