“防止市场大起大落”中的“大起”是个语气词，实际上就是防止市场大落。道理很简单，第一句话是：
根据人口变化确定住房需求......实现以人定房，以房定地、以房定钱......
我们当前已经进入总人口持续减少的阶段，具体到房地产市场的消费人口，那更是触目惊心的减少。看下图......的最右侧：
所以把上面的那句话翻译下就是：
根据人口骤然减少的形式确定住房需求......实现以人（更少）定房（房更少），以房（更少）定地（更少）、以房（更少）定钱（更少）......
看见“以房定钱”了吧？通过房贷来派生信贷货币的时候，表面是以房子为抵押，实质上是以房地产消费人口——也就是新生人口为抵押。
至于个人在房地产市场上如何消费、如何抉择？我引用之前的一个“知乎想法”（统计局关于房地产市场有很多统计数据，其…）：
哪怕以恒大财报上的数据，从2008年到2020年（后面出事了）这12年间，房价也不过年化上涨7%（到2019年为年化9%，到2022年为年化5.25%），那么何以房地产市场能产生琳琅满目的造富神话？答案就是杠杆，三成的首付，相当于很多家庭全仓买入了“房产中国3倍做多ETF”，很多人甚至首付都是借的，那直接就是“房产中国6~10倍做多ETF”了。
如今，在新常态的GDP增速、新常态的人均收入增长、新常态的人口出生率、几近完成的城市化、房地产税落地预期、70年产权到期、多层/高层住宅未来因为各种原因被迫进行更新等等情况下，且在房价仍处于合理PE水平3倍的时候，有人或者家庭要全仓买入“房产中国3倍做多ETF”，真的清楚风险和后果吗？
参考：
发布于 2024-02-28 10:22・IP 属地北京
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