7年央企地产人路过，忍不住感慨几句。

两年前我就说过房住不炒终将消失。

贷款这事其实这事不归住建部管，归人民银行和银保监会管，或者归现在的金融监管总局管。

所以他的呼吁能不能变成措施，还需要等待监管部门给出的说法。

不过，他这么急是可以理解的。

现在工作的核心就是扭转预期，而各部门从不同的角度多喊几句，对扭转预期有利。

所以，人民银行和金融监管总局也不可能去挑他的理。

说回问题，能不能导致房价过快上涨呢？

确实有这个可能。

因为房地产投资和消费需求混在一起，二者无法被区分出来。

而投资跟着预期走，只要预期被扭转，房地产就存在被投资资金推高的可能。

就比如2020年之后，深圳和上海都有过上涨，那就是因为预期的推动，而不是因为大家有钱了，想满足一下刚需或者改善的需求。

因为那个时候房地产调控政策没有任何调整，反倒是因为国外疫情各种表演，尤其是特朗普的表演，让大家对自己的发展充满自信。

而现在跟那个时候相比，一个是大家收入更差，二一个是预期更差，除此之外没什么实质不同。

但是我想提醒大家的是，你手里没钱，并不是社会没钱——每个月M2几乎都是两位数增长，这些钱如果没流到你手里，那就一定流到了别人手里。

所以不要用你的个人感觉来套社会的整体状况，只要预期扭转，就一定会有投资盘出现。

不过，比较起来，“认房不认贷”是一个相对比较好的政策。

它虽然方便了投资资金，但也确实帮助到了真正想刚需和刚改的消费者。

只要不放开限购和限售，尤其是限售，投资买盘制造的泡沫就是非常有限的。

值得多说几句的是，我一直在强调地区经济分化的趋势。

地区经济分化就意味着房地产的分化。

也就是说，全国这么多城市，一线是肯定上涨的，三四五六是要下跌的，二线是要继续分化的。

在这里的每一个城市，都会有投资资金去追着预期跑，从而在短期内影响房地产的趋势。

所以具体到个人，首先要看自己在什么样的城市。

你要是在三四五六，只要你不是刚需那就不用着急，投资资金爱怎么追高就让他们去追，早晚还得下来。

你要是在北上广深，我觉得你可以放心出手，因为它的趋势是向上的。

二线朋友就比较考验了。

二线城市不少，一定会有城市脱颖而出，但绝不会全都是优胜者，而房价只能跟着城市发展走。

总结一下：

认房不认贷+限购限售既有助于释放买盘，同时制造的泡沫也有限，是一个性价比比较高的政策，所以包括一线在内的各个城市都有可能落实。

房地产行业是广泛联系上下游的重要行业，其固定资产投资占全国固定资产总投资的比重在2011年之后基本维持在25%左右，在部分城市甚至达到了50%。

可以说整座城市就依赖房地产市场的托举。当房地产市场遭遇寒冬时，它将拖累一连串上下游企业的扩大再生产。

恒大集团在2021年出现债务危机后大量拖欠上游供货商、建筑商的欠款，导致上游许多建筑企业、建材供应商资金回收困难，只得记下大笔的应收账款，无力进一步进行投资。建材行业除了需要忍受大宗商品价格回落的压力，还需要顶住房地产市场寒冬、市场需求骤减的压力。

从总体上看，房地产市场的情况一差再差。国房景气指数显示，2022年下半年房地产市场加速下滑，年底至2023年年初时下滑速度有所遏制，但依然处于下降状态。2023年4月份，再次加速下滑。

房企资金到位情况惨不忍睹。2022年负增长情况已经相当恶劣，建立在这样的基数上，2023年的资金到位情况仍然在进一步下滑。

今年上半年，房地产开发企业到位资金68797亿元，同比下降9.8%。定金及预收款24275亿元，下降0.9%；自筹资金20561亿元，下降23.4%；个人按揭贷款12429亿元，增长2.7%；国内贷款8691亿元，下降11.1%；利用外资28亿元，下降49.1%。

从目前的的情况来看，个人按揭贷款将会和2022年相对齐平。定金及预收款大幅下降预示着未来购房需求显著下降；自筹资金下降意味着市场严重不信任房企，房企无法从股东处或民间借贷的形式融资；国内贷款进一步下降，银行加大了对房企贷款的审查，尽可能将房企的泡沫从自身剥离出去。2022年房企融资总额大概就已经回到了2016年的水平，2023年可能会进一步回到棚改货币化时代开启之前的水平。

上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%。同房企融资的情况相一致。有多少钱就只能花出去多少钱。自不待言。

在施工建设问题上，整个上半年房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%；住宅新开工面积36340万平方米，下降24.9%；住宅竣工面积24604万平方米，增长18.5%。

新开工面积大幅下降1/4，生产出现了高度的萎缩，基本回到了07年、08年前后的水平。未来房屋供给量会严重萎缩。

实际上，多年以来中国房屋竣工率不断下降。其背后一方面是高杠杆、高周转的资本经营模式所致，一笔资本极大地撬动了海量的资产开工建设，生产面扩展到极致；另一方面也蕴含着数量惊人的烂尾楼。大量期房开工建设一段时间便因为资金不充足而停工。长时间处于施工停工状态，竣工率自然也就低了。

2021年房地产寒冬爆发，各地房企问题频发。由于房企在上游拖欠建筑商工程款，进而拖欠建筑工人工资，在下游无力交房，烂尾楼联结数量庞大的购房群体。社会政治秩序也在这个过程中收到影响。

政府不得不出台“保交楼”措施，强令房企执行保交楼命令，对恒大更是直接接管，建立保交楼专项账户。部分地推动了烂尾楼复工，也就进一步提高了竣工率。然而正如新闻中所说，河南省较早地出台了保交楼假话，2022年9月6日省会郑州更是喊出“大干30天”的复工口号，将全市145个停工项目复工。然而马上一年过去了，全河南省整体的交付率只有11%。

河南的现象不是个案。

而强制性的保交楼措施本身又极大地限制了房企继续事实高周转的经营模式。因为资金受到限制，无法自由挪用、流动，也就无法高效周转起来。房企的利润进一步被挤压。

上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%；商品房销售额63092亿元，增长1.1%。其中住宅商品房销售面积51592平米，销售额为56639亿元，即每平米售价大约1.09万元。

可见，商品房整体销售额基本停滞，销售拉动力主要来自一二线城市。较少的销售面积和较高的房价暂时维持着房企的体面。商品房销售面积基本回到了2014年前后的状态，销售额则回到了2017、18年的水平。

且房价仍处于虚高状态。由于限跌令的存在，房价暂时不能下跌，以行政命令的形式维持其平价走势或上升的形式。但是各种阴跌已经产生，如购房送家具、购房送汽车等。房价高企本身严重抑制着购房需求，进一步导致房企利润的缓慢下跌。

对于每一个房企来说，他们都期待可以降价卖房，价格优势往往是售卖商品的重要方法。然而就资本家阶级整体而言，一旦开始降价卖房，必然产生价格踩踏。降价卖房反而会出现卖不出去的局面，而房价一旦下跌，就难以再升回来。房地产市场的价格泡沫就奔溃了。这是统治阶级所不愿看到的。所以，限跌令虽让房企慢性死亡，但是降价卖房一定会迅速刺破地产泡沫。与其死得太快，不如晚点再死，期间也许还有什么转机。

我是

所谓的王炸，就这，就这，就这？

在中国房地产市场发展史上，“认房又认贷”曾两度被启用，效果卓著，但最后或明或暗地无疾而终。现在又捡起了“认房不认贷”的松绑政策，是试图昨日重现吗？

可惜，这一次有点难。

认房不认贷的核心逻辑，是降低首付门槛，释放此前被抑制的改善性购房需求。例如在“认房不认贷”政策下，符合条件的北京购房者可把二套房首付比例降至35%，房地利率降至4.55%。

以北京市二手房均价6万元/平米、改善性普通三居120平米计算，购房者二套房首付由此前的576万元降至252万元，降幅达：

56.25%。

但一个最直白的逻辑是：

如果居民就业不够稳定、时刻担心裁员、看不清未来走势，他（她）还会因为降低了数百万首付，而背上数额更大的房贷么？

没有人会为了一点醋，特意去包顿饺子。

北京、深圳试水“认房不认贷”，谁在对抗房价下跌？

❶ 一线城市率先出招

继7月24日中央政治局会议指出“要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”以来，各地房企彻夜未眠，等待第二只靴子落地。

这一回，率先沉不住气的是一线城市。

7月29日晚，北京市住建委发文称，将会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求。

7月30日，深圳市住建局表示，将结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

两座“房事过度”的特大城市都提到了“满足居民刚性住房需求”和“改善性住房需求”，它们究竟指的是什么？为什么率先发力的是看起来最不紧迫的一线城市？

首先我们要明白，政治局会议在提纲挈领的吹风会上，唯一涉及具体政策的描述是：

因城施策，用好政策工具箱。

潜台词是，我们上头没钱，只能给出政策松绑，你们八仙过海各显神通吧，不要指望自上而下的大水漫灌。

而次一层级的住建部在“巩固房地产市场企稳回升态势”的政策指导下，则给出了更具体的可行路径：

大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

可见，“满足居民刚性住房需求”的手段，依然是“降首付、降贷款利率”等老办法。但它们在为居民购房提供便利与优惠时，其实都会损害银行的利益——降首付的本质，其实是把断供风险甩给银行；而降低贷款利率，更是直接挤压了银行的净息差，搞不好还要出现亏损。

这就使得具体政策难以落实。

7月14日，央行提出“鼓励商业银行按照市场化法治化的原则，与借款人自主协商，变更合同约定，或是用新发放贷款置换原来存量的贷款”，各大银行总行“积极响应”，但下属营业网点“未接到总行相关通知”。

例如7月21日，《每日经济新闻》、《大河网》等媒体采访江苏常州部分银行降低存量房贷利率，却发现各网点以“目前没有收到通知”为由，停办此项业务。

这充分说明，政策博弈中的角色，并不是“上下一体”的整体，而是有着不同利益诉求的一个个群体；当政策执行中不存在普遍让利空间时，相关部门的执行积极性并不会太高。

在有关部门看来，既然“满足居民刚性住房需求”的挖潜动能偏低，那就在“改善性住房需求”上另辟蹊径吧。于是在“改善性住房换购税费减免”的老套路之外，新增了真正的猛药：

认房不认贷。

该政策的含义是这样的：

假设居民A在若干年前购买了一套100万的“小两居”，如今想置换为150万的“标准三居”。在原政策下，只要银行通过征信系统发现A办理过一次买房贷款，即使他已经还清贷款且已把小房子卖掉了，购买大房子时依然按照“二套房首付”计算（需要交50%-70%的首付，且执行利率是基准利率的1.1倍）。

而在新政策下，名下已无房的A在购买三居时，依然可以视为首次购房，首付款降为20%-30%。

“认房不认贷”的核心逻辑，就是降低首付门槛，释放此前被抑制的改善性购房需求。

我们可以进一步推理出，该政策最适合于房价高企的一二线城市，对房价较低的三四线城市刺激不明显——大城市首付降低几百万，可以上车的人多出不少；小城市首付降低一二十万，还不够后续装修费用，自然应者寥寥。

可见，“认房不认贷”确实可以在短期撬动大城市的购房需求，但它的前置条件苛刻，适用面较窄，并不具备普遍意义。

该政策释放的信号，既不是“一线城市绷不住了”的盲目看空，也不是“有关部门发大招”的无脑乐观，而是基于现实的因城施策。

❷ 政策疗效几何？

“认房不认贷”的楼市新政，对一线城市改善性住房的刺激作用有多大？我们以一线城市为例进行讨论。

北京是一个二手房占主导的市场，2022年北京二手房成交面积占比高达62%，新房占比仅为38%。但国家统计局最新数据显示：

2023年6月，北京二手住宅销售价格环比下降0.7%，二手房网签量环比下降10.6%，出现罕见的“价量双降”。

而根据“第一财经”的调查统计，截至6月底，北京二手房挂牌量已高达：

约19万套。

在新政前，北京的限购措施是全国最严的，它的二套房认贷判定标准包括如下两种情况：

1，全国有贷款记录（住房贷款、含公积金，购买商业类项目不计算），包括已结清和未结清贷款记录1笔；
2，全国无贷款记录，北京有1套住宅。

与“认房又认贷”的限购政策配套的，是北京二套房首付的苛刻要求：

普通住宅二套房首付最低为总房价的60%，非普通住宅为80%。

更BT的是，北京市的普宅/非普宅认定，执行的还是2014年的标准：

1，五环内单价小于3.96万元/㎡或总价小于468万/套；
2，五环到六环单价小于3.168万元/㎡或总价小于374.4万/套；
3，六环外单价小于2.376万元/㎡或总价小于280.8万/套。

总所周知，在2015年底“房企大放水”后，全国房地产市场都迎来一波跳跃性上涨，北京目前新房均价超过了4万元/平米，二手房均价超过了6万元/平米。这意味着：

对于真正有意涉足改善性住房的北京居民而言，他们看中的房子几乎都是“豪宅”，必须按照首付80%购买，且二套房贷利率（5.25%）普遍高于新房（4.55%）。

而在“认房不认贷”政策下，符合条件的购房者可把二套房首付比例降至35%，房地利率降至4.55%。

以北京市二手房均价6万元/平米、改善性普通三居120平米计算，购房者二套房首付由此前的576万元降至252万元，降幅达：

56.25%。

易居研究院研究总监严跃进估计，对京沪广深等城市而言，新政可以显著降低改善型住房需求的首付和利率成本，具有较强的指导性意义，预计在8月上旬会有相关配套政策出台。

因为窗口期太短，该政策的实际疗效如何，目前尚未有进一步的结论。但我们可以参考此前一线城市楼市调控期的房价变动情况，估计政策的具体影响。

2010年5月26日，住建部、央行、银监会联合发布了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，首次提出了二套房的认定标准：

（第三条）有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：
1，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；
2，借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；
3，贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

其中，政策1被市场简称为“认房”，政策2被认为是“认贷”，因而该政策又叫做：

认房又认贷。

“认房又认贷”的出台背景，是为了贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），防范房地产过热后导致的金融系统风险及社会现实问题。

从实施效果看，该政策起到了“立竿见影”的作用。

例如，在严格执行“认房又认贷”后，北京市的住宅成交均价均经历了约1年的下跌期，这是历次房产周期中最长的下跌期。

2011年，北京市新建商品住宅成交均价为21314元/平米。到2012年1月已降至18288元/平米，同比降幅约14.2%。二手住宅方面，全年成交量约为10万套，同比降幅达41%，创下自北京二手房市场开放以来的成交量最大降幅。

2012年2月，《北京青年报》刊发了题为《北京房价下跌，套牢六成去年买房人》的文章，宣称“北京二手房市场成交价普遍下跌，投资亏损率在60%以上”。该文援引北京“领秀慧谷”业主刘先生的感叹称：

原想着投房地产稳赚不赔，这下被套牢了，没想到房地产市场也有风险。

实施“认房又认贷”的另一个一线城市深圳，2010年二手住宅成交量同比下降22%，成交均价下降了24%，效果同样明显。

相比之下，未实行“认房又认贷”政策的上海市，2012年房价上涨幅度虽有所缩小，但依然同比上涨了6.7%（注：2011年涨幅为7.1%）。

可见，执行“认房又认贷”，确实可以平抑房地产过热的风险。反过来也可以粗略估计，如果转为“认房不认贷”，预计可以提振约20%的成交量。

这看起来很美，对不对？

但问题来了：

为什么“认房又认贷”的优秀政策，它就不能长久地执行下去呢？

❸ 谁在对抗房价下跌？

（一）宏观层面

2014年1月9日，国家统计局发布了2012年GDP最终核实情况：

2012年GDP现价总量为519470亿元，比初步核实数增加了528亿元，按不变价格计算，比上年增长7.7%。

这一增速快于世界主要国家与地区，但显著低于2011年我国9.2%的GDP增速，同时也是自2000年以来GDP增速低于8%。

2014年12月19日，国家统计局又发布了2013年GDP数据：

修订后，2013年GDP达到588019亿元，增幅为3.4%。

很多时候，GDP增速不只是一个经济问题，还是一个郑治问题。

早在2008年中央经济工作会议上，有关部门提出，为了在金融危机侵袭下保证中国经济平稳较快发展，设定2009年GDP增长率不低于8%的基准线是很有必要的，才能保证就业等问题的解决。

显然，从2012年7.7%的GDP增速跌至2013年3.4%，将导致一系列不利影响。

中国经济增长需要充沛的动能。

然后，就到了每个中国人都熟知的环节。

（此处省略142字）

2014年，我国房地产开发投资95036亿元，比上一年增长10.5%；2014年末，我国房地产开发贷款余额为5.63万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高7.9个百分点。

但与此同时，2014年末，我国住宅待售面积较2013年末增加8283万平方米；但2014年商品房销售面积120649万平方米，同比降7.6%；其中住宅销售面积降9.1%。

房子建好了，总归是要卖出去的，否则就不能转化为真实的GDP。

房地产的库存问题亟需解决。

在摸底调查中，房地产从业者纷纷诉苦。有人认为：

“认房又认贷”抑制了人民群众改善性换房需求、妨碍了一二手市场的顺畅联动、不利于刚需和改善群体的良性循环、过度抑制了市场需求、导致了房价与销售量的双重低迷…

总之，房地产从业者不够委婉地表达出，原先的监控政策出发点是好的，但执行中不适应环境变化而出现了偏差，现在已经：

不合时宜。

2014年9月30日，央行、银监会联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中提到：

对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

如果再联系该文对“已取消限购或未实施限购”城市的2套房政策支持，“认房又认贷”的强监管政策已经正式放开。

（二）微观层面

除了宏观经济的客观原因外，解除“认房又认贷”的呼声，也来自于更微观的经济部门与个体。

早在2008年7月，央视《经济半小时》就做了一个专题报道，发现深圳房价持续下跌之下，许多房子所欠银行购房贷款甚至超过了房子现在能够卖出的市场价。一些房主选择了：

把房子扔给银行，不再偿还银行贷款。

而业内人士称，如果出现大面积断供潮，仅深圳一地就可能波及9万套房，涉及的资金将达到：

630亿元。

那可是2008年的630亿元啊。而且，当时深圳个人商品房贷款规模为2000亿元，一下子沉没630亿元，当地银行将受到严峻的冲击。

再说了，炒房客姑且不提，但买房自住的普通人又该何去何从？

仅举一例：在当时，深圳的报纸与电视台竞相报道因开发商大幅降价而导致的群体事件，以及因断供而出现的个人极端事件。

深圳是一个窗口，一个试验田，从中折射出来的商品房问题与后果，似乎值得全国房地产市场的谨慎与警惕。这也是有关部门放松调控、稳定甚至拉升房价的一个出发点。

然后，全国人民就在2015年一起见证了波澜壮阔的：

涨价去库存。

再然后，就没有然后了…

这一切，正如某首歌里唱到的：

生活在经验里，

直到大厦崩塌。

夜幕覆盖华北平原，

忧伤浸透她的脸。

❹ 最优质的资产，是人

2023年7月，《证券日报》对我国房地产行业的发展进行了总结与展望。文章提到：

根据国家统计局的数据，2022年房地产业增加值73821亿元，占GDP比重约6.1%。而房地产产业链涉及50多个行业，2022年房地产产业链增加值约占GDP比重的16%左右。
从房地产业对财政的贡献来看，2022年国有土地使用权出让收入相关支出6.4万亿元，房地产产业贡献的相关税收也超过2.5万亿元，两者合计占到全国财政收入的32.9%。

有房地产业人员据此认为，房子是资产，却房价越高，资产规模越大、安全性越高。

但这个逻辑的成立，依赖于一个特殊的前提。

自2013年国务院公布房地产政策“国五条”细则，提到“强化商品房预售许可管理，稳步推进商品房预售制度改革”以来，期房就成为房地产市场中的主力。这就导致一个尴尬的问题：

如果期房烂尾了，它就不是购房者的重要资产，反而是巨额的负债。

此时，理性的购房者就需要考虑是否还贷的现实问题。

这引发的连锁反应，势必冲击我国的金融系统。因为在我国银行系统中，个人房贷被广泛认为是最优质的资产。它具有如下特性：,

1，个人按揭不良率只有0.37%，远低于制造业（2.35%）。

2，房贷利率几乎是最高的一档。例如个人房贷利率比企业贷款高了约150-200个BP。

而根据2023年3月31日国有六大行公布的2022年年报：

2022年度，六大行共新增了10.13万亿的贷款，其中，个人住房贷款新增了4724.58亿，仅占全部新增贷款的4.66%，远低于过去数年来新增贷款占比。

毫无疑问，个人房贷占新增贷款比例的断崖式下降，意味着银行的利润下降与风险增加，也意味着居民债务扩张已经接近极限，个人资产负债表短期内失去了扩张动力。

因此，无论是支持刚需住房需求的旧政策，还是刺激改善性住房需求的“认房不认贷”，短期内也许有望巩固房地产市场企稳回升的态势，但从长期看还需商榷。

例如一个最直白的逻辑是：

如果居民就业不够稳定、时刻担心裁员、看不清未来走势，他（她）还会因为降低了数百万首付，而背上数额更大的房贷么？

没有人会为了一点醋，特意去包顿饺子。

显然，在烈火烹油的房地产内循环中，真正有价值的核心资产，从来就不是钢筋混凝土造就的房子，而是有能力、有意愿、有信心在未来20-30年内获得稳定增长收入、偿还房贷的年轻人。

如果这个国家与人民最大的“想象共同体”（即“共识”）被无情打破，后果会是如何？

7月25日，我国著名智库“国家金融与发展实验室”出具了一份报告，提及2023年二季度我国债务增速降至2000年以来新低。其中：

居民杠杆率上升幅度最小，仅提高0.2个百分点，主要是因为住房贷款同比转负；
非金融企业杠杆率稍有上升，提高了0.8个百分点，原因是以民企为代表的企业贷款进行投资的意愿减弱；
政府杠杆率升幅较大，提高了1.1个百分点，但环比降幅较大。说明各级财政因为化债压力，继续发力的动能不足。

这年头，当个人与社会组织都不愿加杠杆（负债）去投资、去消费，“提升就业——刺激消费——鼓励再就业——提振再消费”的内循环就无从建立，经济自然疲软不堪。

金融大鳄索罗斯说：

事实上，不是目前的预期与将来的事件相符合，而是未来的事件由现在的预期所塑造。

欢迎阅读原文：