所谓的王炸，就这，就这，就这？
在中国房地产市场发展史上，“认房又认贷”曾两度被启用，效果卓著，但最后或明或暗地无疾而终。现在又捡起了“认房不认贷”的松绑政策，是试图昨日重现吗？
可惜，这一次有点难。
认房不认贷的核心逻辑，是降低首付门槛，释放此前被抑制的改善性购房需求。例如在“认房不认贷”政策下，符合条件的北京购房者可把二套房首付比例降至35%，房地利率降至4.55%。
以北京市二手房均价6万元/平米、改善性普通三居120平米计算，购房者二套房首付由此前的576万元降至252万元，降幅达：
56.25%。
但一个最直白的逻辑是：
如果居民就业不够稳定、时刻担心裁员、看不清未来走势，他（她）还会因为降低了数百万首付，而背上数额更大的房贷么？
没有人会为了一点醋，特意去包顿饺子。
北京、深圳试水“认房不认贷”，谁在对抗房价下跌？
❶ 一线城市率先出招
继7月24日中央政治局会议指出“要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”以来，各地房企彻夜未眠，等待第二只靴子落地。
这一回，率先沉不住气的是一线城市。
7月29日晚，北京市住建委发文称，将会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求。
7月30日，深圳市住建局表示，将结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求。
两座“房事过度”的特大城市都提到了“满足居民刚性住房需求”和“改善性住房需求”，它们究竟指的是什么？为什么率先发力的是看起来最不紧迫的一线城市？
首先我们要明白，政治局会议在提纲挈领的吹风会上，唯一涉及具体政策的描述是：
因城施策，用好政策工具箱。
潜台词是，我们上头没钱，只能给出政策松绑，你们八仙过海各显神通吧，不要指望自上而下的大水漫灌。
而次一层级的住建部在“巩固房地产市场企稳回升态势”的政策指导下，则给出了更具体的可行路径：
大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
可见，“满足居民刚性住房需求”的手段，依然是“降首付、降贷款利率”等老办法。但它们在为居民购房提供便利与优惠时，其实都会损害银行的利益——降首付的本质，其实是把断供风险甩给银行；而降低贷款利率，更是直接挤压了银行的净息差，搞不好还要出现亏损。
这就使得具体政策难以落实。
7月14日，央行提出“鼓励商业银行按照市场化法治化的原则，与借款人自主协商，变更合同约定，或是用新发放贷款置换原来存量的贷款”，各大银行总行“积极响应”，但下属营业网点“未接到总行相关通知”。
例如7月21日，《每日经济新闻》、《大河网》等媒体采访江苏常州部分银行降低存量房贷利率，却发现各网点以“目前没有收到通知”为由，停办此项业务。
这充分说明，政策博弈中的角色，并不是“上下一体”的整体，而是有着不同利益诉求的一个个群体；当政策执行中不存在普遍让利空间时，相关部门的执行积极性并不会太高。
在有关部门看来，既然“满足居民刚性住房需求”的挖潜动能偏低，那就在“改善性住房需求”上另辟蹊径吧。于是在“改善性住房换购税费减免”的老套路之外，新增了真正的猛药：
认房不认贷。
该政策的含义是这样的：
假设居民A在若干年前购买了一套100万的“小两居”，如今想置换为150万的“标准三居”。在原政策下，只要银行通过征信系统发现A办理过一次买房贷款，即使他已经还清贷款且已把小房子卖掉了，购买大房子时依然按照“二套房首付”计算（需要交50%-70%的首付，且执行利率是基准利率的1.1倍）。
而在新政策下，名下已无房的A在购买三居时，依然可以视为首次购房，首付款降为20%-30%。
“认房不认贷”的核心逻辑，就是降低首付门槛，释放此前被抑制的改善性购房需求。
我们可以进一步推理出，该政策最适合于房价高企的一二线城市，对房价较低的三四线城市刺激不明显——大城市首付降低几百万，可以上车的人多出不少；小城市首付降低一二十万，还不够后续装修费用，自然应者寥寥。
可见，“认房不认贷”确实可以在短期撬动大城市的购房需求，但它的前置条件苛刻，适用面较窄，并不具备普遍意义。
该政策释放的信号，既不是“一线城市绷不住了”的盲目看空，也不是“有关部门发大招”的无脑乐观，而是基于现实的因城施策。
❷ 政策疗效几何？
“认房不认贷”的楼市新政，对一线城市改善性住房的刺激作用有多大？我们以一线城市为例进行讨论。
北京是一个二手房占主导的市场，2022年北京二手房成交面积占比高达62%，新房占比仅为38%。但国家统计局最新数据显示：
2023年6月，北京二手住宅销售价格环比下降0.7%，二手房网签量环比下降10.6%，出现罕见的“价量双降”。
而根据“第一财经”的调查统计，截至6月底，北京二手房挂牌量已高达：
约19万套。
在新政前，北京的限购措施是全国最严的，它的二套房认贷判定标准包括如下两种情况：
1，全国有贷款记录（住房贷款、含公积金，购买商业类项目不计算），包括已结清和未结清贷款记录1笔；
2，全国无贷款记录，北京有1套住宅。
与“认房又认贷”的限购政策配套的，是北京二套房首付的苛刻要求：
普通住宅二套房首付最低为总房价的60%，非普通住宅为80%。
更BT的是，北京市的普宅/非普宅认定，执行的还是2014年的标准：
1，五环内单价小于3.96万元/㎡或总价小于468万/套；
2，五环到六环单价小于3.168万元/㎡或总价小于374.4万/套；
3，六环外单价小于2.376万元/㎡或总价小于280.8万/套。
总所周知，在2015年底“房企大放水”后，全国房地产市场都迎来一波跳跃性上涨，北京目前新房均价超过了4万元/平米，二手房均价超过了6万元/平米。这意味着：
对于真正有意涉足改善性住房的北京居民而言，他们看中的房子几乎都是“豪宅”，必须按照首付80%购买，且二套房贷利率（5.25%）普遍高于新房（4.55%）。
而在“认房不认贷”政策下，符合条件的购房者可把二套房首付比例降至35%，房地利率降至4.55%。
以北京市二手房均价6万元/平米、改善性普通三居120平米计算，购房者二套房首付由此前的576万元降至252万元，降幅达：
56.25%。
易居研究院研究总监严跃进估计，对京沪广深等城市而言，新政可以显著降低改善型住房需求的首付和利率成本，具有较强的指导性意义，预计在8月上旬会有相关配套政策出台。
因为窗口期太短，该政策的实际疗效如何，目前尚未有进一步的结论。但我们可以参考此前一线城市楼市调控期的房价变动情况，估计政策的具体影响。
2010年5月26日，住建部、央行、银监会联合发布了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，首次提出了二套房的认定标准：
（第三条）有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：
1，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；
2，借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；
3，贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。
其中，政策1被市场简称为“认房”，政策2被认为是“认贷”，因而该政策又叫做：
认房又认贷。
“认房又认贷”的出台背景，是为了贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），防范房地产过热后导致的金融系统风险及社会现实问题。
从实施效果看，该政策起到了“立竿见影”的作用。
例如，在严格执行“认房又认贷”后，北京市的住宅成交均价均经历了约1年的下跌期，这是历次房产周期中最长的下跌期。
2011年，北京市新建商品住宅成交均价为21314元/平米。到2012年1月已降至18288元/平米，同比降幅约14.2%。二手住宅方面，全年成交量约为10万套，同比降幅达41%，创下自北京二手房市场开放以来的成交量最大降幅。
2012年2月，《北京青年报》刊发了题为《北京房价下跌，套牢六成去年买房人》的文章，宣称“北京二手房市场成交价普遍下跌，投资亏损率在60%以上”。该文援引北京“领秀慧谷”业主刘先生的感叹称：
原想着投房地产稳赚不赔，这下被套牢了，没想到房地产市场也有风险。
实施“认房又认贷”的另一个一线城市深圳，2010年二手住宅成交量同比下降22%，成交均价下降了24%，效果同样明显。
相比之下，未实行“认房又认贷”政策的上海市，2012年房价上涨幅度虽有所缩小，但依然同比上涨了6.7%（注：2011年涨幅为7.1%）。
可见，执行“认房又认贷”，确实可以平抑房地产过热的风险。反过来也可以粗略估计，如果转为“认房不认贷”，预计可以提振约20%的成交量。
这看起来很美，对不对？
但问题来了：
为什么“认房又认贷”的优秀政策，它就不能长久地执行下去呢？
❸ 谁在对抗房价下跌？
（一）宏观层面
2014年1月9日，国家统计局发布了2012年GDP最终核实情况：
2012年GDP现价总量为519470亿元，比初步核实数增加了528亿元，按不变价格计算，比上年增长7.7%。
这一增速快于世界主要国家与地区，但显著低于2011年我国9.2%的GDP增速，同时也是自2000年以来GDP增速低于8%。
2014年12月19日，国家统计局又发布了2013年GDP数据：
修订后，2013年GDP达到588019亿元，增幅为3.4%。
很多时候，GDP增速不只是一个经济问题，还是一个郑治问题。
早在2008年中央经济工作会议上，有关部门提出，为了在金融危机侵袭下保证中国经济平稳较快发展，设定2009年GDP增长率不低于8%的基准线是很有必要的，才能保证就业等问题的解决。
显然，从2012年7.7%的GDP增速跌至2013年3.4%，将导致一系列不利影响。
中国经济增长需要充沛的动能。
然后，就到了每个中国人都熟知的环节。
（此处省略142字）
2014年，我国房地产开发投资95036亿元，比上一年增长10.5%；2014年末，我国房地产开发贷款余额为5.63万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高7.9个百分点。
但与此同时，2014年末，我国住宅待售面积较2013年末增加8283万平方米；但2014年商品房销售面积120649万平方米，同比降7.6%；其中住宅销售面积降9.1%。
房子建好了，总归是要卖出去的，否则就不能转化为真实的GDP。
房地产的库存问题亟需解决。
在摸底调查中，房地产从业者纷纷诉苦。有人认为：
“认房又认贷”抑制了人民群众改善性换房需求、妨碍了一二手市场的顺畅联动、不利于刚需和改善群体的良性循环、过度抑制了市场需求、导致了房价与销售量的双重低迷…
总之，房地产从业者不够委婉地表达出，原先的监控政策出发点是好的，但执行中不适应环境变化而出现了偏差，现在已经：
不合时宜。
2014年9月30日，央行、银监会联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中提到：
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
如果再联系该文对“已取消限购或未实施限购”城市的2套房政策支持，“认房又认贷”的强监管政策已经正式放开。
（二）微观层面
除了宏观经济的客观原因外，解除“认房又认贷”的呼声，也来自于更微观的经济部门与个体。
早在2008年7月，央视《经济半小时》就做了一个专题报道，发现深圳房价持续下跌之下，许多房子所欠银行购房贷款甚至超过了房子现在能够卖出的市场价。一些房主选择了：
把房子扔给银行，不再偿还银行贷款。
而业内人士称，如果出现大面积断供潮，仅深圳一地就可能波及9万套房，涉及的资金将达到：
630亿元。
那可是2008年的630亿元啊。而且，当时深圳个人商品房贷款规模为2000亿元，一下子沉没630亿元，当地银行将受到严峻的冲击。
再说了，炒房客姑且不提，但买房自住的普通人又该何去何从？
仅举一例：在当时，深圳的报纸与电视台竞相报道因开发商大幅降价而导致的群体事件，以及因断供而出现的个人极端事件。
深圳是一个窗口，一个试验田，从中折射出来的商品房问题与后果，似乎值得全国房地产市场的谨慎与警惕。这也是有关部门放松调控、稳定甚至拉升房价的一个出发点。
然后，全国人民就在2015年一起见证了波澜壮阔的：
涨价去库存。
再然后，就没有然后了…
这一切，正如某首歌里唱到的：
生活在经验里，
直到大厦崩塌。
夜幕覆盖华北平原，
忧伤浸透她的脸。
❹ 最优质的资产，是人
2023年7月，《证券日报》对我国房地产行业的发展进行了总结与展望。文章提到：
根据国家统计局的数据，2022年房地产业增加值73821亿元，占GDP比重约6.1%。而房地产产业链涉及50多个行业，2022年房地产产业链增加值约占GDP比重的16%左右。
从房地产业对财政的贡献来看，2022年国有土地使用权出让收入相关支出6.4万亿元，房地产产业贡献的相关税收也超过2.5万亿元，两者合计占到全国财政收入的32.9%。
有房地产业人员据此认为，房子是资产，却房价越高，资产规模越大、安全性越高。
但这个逻辑的成立，依赖于一个特殊的前提。
自2013年国务院公布房地产政策“国五条”细则，提到“强化商品房预售许可管理，稳步推进商品房预售制度改革”以来，期房就成为房地产市场中的主力。这就导致一个尴尬的问题：
如果期房烂尾了，它就不是购房者的重要资产，反而是巨额的负债。
此时，理性的购房者就需要考虑是否还贷的现实问题。
这引发的连锁反应，势必冲击我国的金融系统。因为在我国银行系统中，个人房贷被广泛认为是最优质的资产。它具有如下特性：,
1，个人按揭不良率只有0.37%，远低于制造业（2.35%）。
2，房贷利率几乎是最高的一档。例如个人房贷利率比企业贷款高了约150-200个BP。
而根据2023年3月31日国有六大行公布的2022年年报：
2022年度，六大行共新增了10.13万亿的贷款，其中，个人住房贷款新增了4724.58亿，仅占全部新增贷款的4.66%，远低于过去数年来新增贷款占比。
毫无疑问，个人房贷占新增贷款比例的断崖式下降，意味着银行的利润下降与风险增加，也意味着居民债务扩张已经接近极限，个人资产负债表短期内失去了扩张动力。
因此，无论是支持刚需住房需求的旧政策，还是刺激改善性住房需求的“认房不认贷”，短期内也许有望巩固房地产市场企稳回升的态势，但从长期看还需商榷。
例如一个最直白的逻辑是：
如果居民就业不够稳定、时刻担心裁员、看不清未来走势，他（她）还会因为降低了数百万首付，而背上数额更大的房贷么？
没有人会为了一点醋，特意去包顿饺子。
显然，在烈火烹油的房地产内循环中，真正有价值的核心资产，从来就不是钢筋混凝土造就的房子，而是有能力、有意愿、有信心在未来20-30年内获得稳定增长收入、偿还房贷的年轻人。
如果这个国家与人民最大的“想象共同体”（即“共识”）被无情打破，后果会是如何？
7月25日，我国著名智库“国家金融与发展实验室”出具了一份报告，提及2023年二季度我国债务增速降至2000年以来新低。其中：
居民杠杆率上升幅度最小，仅提高0.2个百分点，主要是因为住房贷款同比转负；
非金融企业杠杆率稍有上升，提高了0.8个百分点，原因是以民企为代表的企业贷款进行投资的意愿减弱；
政府杠杆率升幅较大，提高了1.1个百分点，但环比降幅较大。说明各级财政因为化债压力，继续发力的动能不足。
这年头，当个人与社会组织都不愿加杠杆（负债）去投资、去消费，“提升就业——刺激消费——鼓励再就业——提振再消费”的内循环就无从建立，经济自然疲软不堪。
金融大鳄索罗斯说：
事实上，不是目前的预期与将来的事件相符合，而是未来的事件由现在的预期所塑造。
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