碧桂园推行准现房销售,购房者以低比例楼款锁房,完工后再支付尾款,该销售模式是否值得推广?

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现房就现房,搞什么“准现房”?
就还是要提前收一笔钱呗,只不过是比以前收得少点罢了。
以前是“完全预售”,开发商必须收到全款,才能给你办手续。
现在是“不完全预售”,先收笔定金,然后再分期付款。
肯定是他们信用败得差不多了,“完全预售”搞不下去,才想到要搞“不完全预售”。
作为潜在消费者,这里有几个困惑,需要开发商朋友来解答一下。
若真有诚意,为什么不直接卖现房,却搞什么准现房?
就还是没钱,对吧?需要从消费者手里筹到钱,房子才能盖起来。
盲猜这个订金的比例,大约需要覆盖到建筑成本。
那么问题就来了——现在楼市需求整体低迷,如果一个楼盘的只收到50%甚至更少的订金,那它还盖得起来么?
盖不起来怎么办?退订金么?
谁来保障?
监管还是保险公司?
相对来说,我更愿意相信保险公司,监管有用的话,就不会有烂尾了,也不会搞什么准现房销售。
以前搞预售制多香,空手套白狼。
但现在套不到白狼了,大家都是吃一堑长一智,眼看着别人掉坑里,没道理还硬往前凑。
于是开发商选择把“坑”挖浅一点,让你往前蹚的心理压力没那么大。
但消费者需要擦亮眼的是——前方依然有坑!
因为就算承诺退订金,他们也已获得了一个资金池。
他们的计划,应该是靠着这个资金池,玩“9个锅子一个盖,这里捂完那里拽”的打地鼠游戏,继续苟延残喘。
而所有的资金池游戏,都存在两个风险:
1)旁氏风险
因为它只有流进的钱比流出的钱多,才能维持。
但我们都知道现在的房企有很多债务窟窿,恒大2.4万亿的综合负债,碧桂园能少?
你猜他们会不会拿着池子里的钱去堵窟窿?
再一个就是现在的购房需求下降,不光是市场信心不足的问题,更重要的是需求被消耗得差不多了。
2015-2021年的6年,卖了大量的房子,很多70后的父母早就未雨绸缪地给孩子买了房,再加上现在还人口负增长,你说未来的需求还能有多少呢?
要知道这个“未来的需求”,就是其资金池的流入端。
一个池子,出水口处处是窟窿眼儿,进水口又肉眼可见地在缩小,这游戏还能玩得下去就有鬼了。
2)维权风险
资金池游戏的本质是时间差,也就是说,他即使承诺退订金,还真的退,也肯定是能拖多久就拖多久。
拖得越久,对他越有利。
而且大家都有经验,这里肯定会有个按闹分配的原则,因为他一定要把这事搞得非常消耗。
越消耗,就能拖得越久。
结果等你这边刚闹完,他那边又说,现在盘子有钱了,可以盖起来了。
真实原因肯定别的锅刚捂完,现在能腾出盖了。
而这时你可能已经耗了两三年了,你怎么办?
继续要求退订金,他不退,他说他有能力履责,是你无理取闹……
别说两三年,说不定才过一年,别的开发商就开始吆喝卖现房了,因为“准现房”也快被玩得信用破产了。
那你这笔钱要是还掌握在自己手上,不就可以买现房了么?但却被他们硬生生拖在这里,你心理能平衡?
但不管怎么说,即使是把“坑”挖浅一点,也算他们的巨大让步,不至于让消费者像某些苦命人一样,烂尾还得还贷,那情形光想想都觉得窒息。
但这种让步是市场环境倒逼出来的,不是什么神仙皇帝发善心赐予的。
消费者如果不能确保自己的权益,就只能变得谨慎、理智、抱团,通过用脚投票的方式,日拱一卒地去让安居环境变得更加稳健、更加令人放心。
编辑于 2023-07-19 13:48・IP 属地上海查看全文>>
叶泊枫 - 557 个点赞 👍
碧桂园这个销售模式,说起来好像是创新,其实,就是跟香港学的。
不信?
那就来一起看看,港府早已施行了多年的《预售楼花同意书》和《一手销售条例》,究竟是如何保护购房者的吧!
一、预售条件获得
香港楼盘获批《预售楼花同意书》,必须满足两个条件:
1、地价已经全数支付;
2、证明有能力支付所有建筑费。证明有三种方式,满足其一即可:1)从银行处获得建筑费用贷款(存入信托专户,项目完工前不用还款);2)银行贷款承诺书(银行向政府承诺兜底);3)无担保贷款合约(由财务公司作出无担保贷款合约)。
点评:
香港期房申请预售时,开发商不仅必须证明土地款已经全部付清,还必须证明今后开发资金链不会断裂。
而且这个资金链不断裂证明,不允许自吹自擂,必须由银行背书。
二、建筑费监管
开发商必须在指定信托账户存入预售楼盘所需建筑费,且不能自由开支,只能在建设过程中凭“建筑师证明书”申请开支建筑费,以确保款项用途确实为支付该楼盘建筑费。
点评:
银行也不是傻的,各种手段严格监管楼盘资金链不断裂。
三、预售资金与按揭贷款监管
香港购房者签订期房购房合约时,支付等同楼价5%的定金(如有特别条款则额外支付),定金锁定在开发企业律师事务所的信托账户,直到项目完工确认交付后,开发企业才会收到款项。
购房者在房屋完成建设并正式交付前,才申请按揭贷款。
银行在购房者完成房屋验收后,才能把相应的按揭贷款发放给开发商。
点评:
最低首付,居然才0.5成!而且房子修好前,首付款开发商也是拿不到手的,一旦该期房烂尾,会一分不少退还给购房者。
房子修好前,购房者无需办理按揭贷款,当然也就不用给银行付贷款利息。
房子修好可以交房了,购房者才去银行申请按揭贷款。
银行通过购房者的按揭贷款申请后,会通知开发商先交房给购房者,购房者验收合格后,银行才能把贷款打到开发商账户上。
写到这里,我突然发现——
我擦!香港人买的哪里是什么期房,明明就是现房嘛!
尤其值得一提的是,在《预售楼花同意书》和《一手销售条例》的严防死守下,不仅香港购房者是幸福满满的,提供按揭贷款的银行也是躺赚稳稳的。
所以,这么多年来,看过无数TVB热播剧,见过股票爆仓铤而走险的,见过炒楼套牢关灯吃面的,见过借高利贷还不起四处躲债的,见过被开发商各种下三滥手段逼迫拆迁的……
唯独,没见过买到烂尾楼哭天抢地的。
总结——
这些港府早就做到位的事情,我们内地如果一早就跟着学,当下的中华大地上,就根本就不会有这么多烂尾楼!
亡羊补牢,晚不晚也得补,希望碧桂园能开好这个头,让内地从此再无烂尾楼。
发布于 2023-07-18 15:27・IP 属地四川真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
风语房事 - 299 个点赞 👍
事实证明,但凡不触及分配者的利益,是永远很难做出改变的,这还真不是一句感性的话,而是现在经济发展的客观现状。
为什么从去年开始房地产相关的让利层出不穷,虽然可能让利幅度还没达到居民可以承担的范围,但好歹是一个比高位接盘更好的趋势,但核心原因现在看来并不是政策因素,而是市场因素,所谓的市场规律其实是亿万人决策的宏观表现。最近某些部门又出来为房地产泡沫出清揽工了,说成宏观政策抑制了房地产泡沫,明显是市场过热之后,居民顶不住了,出现了市场自发的出清,一为读者的评论也颇具水平:贪天之功。
市场供不应求的时候,必然是各类限制和更高的利率,比如落户政策、信贷门槛、信贷利率、首付比例、房企的态度和约束、预售制的权益保障,你没有议价权啊,越涨的时候,投机类需求越高,现在看来哪有那么多刚需,都是利益最大化的决策罢了。换句话来说,大家都去一股脑的抢房子,尤其是在权益风险剥离的情况下,必然处于绝对的劣势。
反过来,当市场出现供大于求的时候,都在去库存,房企在去库存,投资者也在忙着高位套现,需求就那么点,这时候必然带动的是:落户政策放宽比别人更早的抢钱,注意这里不是抢人,是抢钱,如果真的珍惜人才,早就该降低落户门槛了。信贷门槛下调,只要征信不是那么烂,现在贷款审批要容易的多;利率少则100bp的下调,多则接近200bp,长期贷款差的可就不是一点利息了;首付比例明面上降到20%,实际上还可以宽限一些,结合人情社会的民间信贷,这杠杆干到10倍都是有可能的;房企这会恨不得降价卖给你,限跌下能送则送,加质和量不加价,还通过团购打破备案价下限。
最后一个就是限制房地产去库存的预售制了,现在再好的资质,大家买房也会多个心眼,关键过去做的太绝了,现在还在处理十几年前的烂尾楼,现在的烂尾楼就等着吧。就和赌博一样,除非能掌握企业的所有资产负债情况,否则之前还是首富,万人簇拥,第二天就成首负,欠下天量债务。至今也只打了几个补丁,比如监管资金更严一些,对于封顶要求更高一些,但也无法规避资产负债状况恶化的房企有能力把房子交了。
相比来说,新房有限跌令,二手房可没有,就往骨折的去砍价,爱卖不卖,不卖就等着继续跌,相比来说,二手房风险几乎没有,低端还相对好一些,新房的不确定性太大,抵押、资金流、质量都是没办法保证的,你交了钱就要在别人的规则下玩游戏了,我国特色的预售制几乎没有购房者的保障。
所以,现在的房地产市场本身就是供大于求,且新房还要面临二手房的冲击,比二手房更多的限制和更高的风险,还秉承预售制?自己给自己挖坟。回收开头,如果既得利益者让利了,做出改变了,一定是自身利益受到冲击了,后续还是无法规避质量问题,风险问题,就是交1成锁单钱,主动权也不再购房者手里。
预售制有其历史的贡献,比如缓解房企的资金成本,价格上部分让利给购房者,但现在各类库存很高,预售制已经成为房地产平稳发展的阻力了,该废除就废除了,预售制的经济体本身就少,还没有一个像我们这种造成几十万规模,甚至百万规模的烂尾,不能总看到收益而忽略代价,收益是你们的,代价是大家的。结果必然是非暴力不合作,你可以限制我买房和贷款,但你总不能拿刀逼着我买预售制有风险的房吧,既得利益者不愿意让利,那就都这么僵着,看谁先扛不住呗。
这种博弈现在也是现状,并不是感性下的赌气,都在追求自身利益和风险的均衡点,总是一味的想把风险丢给居民处理,又不愿意提供权益保护和兜底,市场自然用脚投票。
编辑于 2023-07-19 14:36・IP 属地安徽查看全文>>
王克丹 - 169 个点赞 👍
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雨落长川 - 104 个点赞 👍
“准现房”,中国房地产商又发明了一个新名词。
按照文章的说法,购房者以较低比例楼款即可锁定心仪房源,待预售房源完工后,客户可先前往查看房源,再签署正式合同及支付尾款。
想了解几个问题。
一、较低比例到底是多少?大家都知道,能办理房贷的自付比例是3成或4成,那这个较低比例肯定不是这个数,但根据现在的房价,估摸着总该在10一20万之间。
二、这笔较低比例楼款的性质是什么?定金、订金、预付款,各种付款名称的法律后果是不一样。
三、从付这笔款到房子收房,中间的时间比较长,应该会有少数购房者因各种意外退出购房行列,这中间的退款问题如何处理?
目前的房地产市场,期房销售因各种烂尾楼的出现而受到民众诟病,走到了山穷水尽的地步。
但是其实这种所谓的准现房跟期房没多大区别,只是没有银行参与,没有购房贷款而已。说白了,房地产商又想出了一个骗购房者自付这部分房款的新点子了。
编辑于 2023-07-18 18:16・IP 属地浙江查看全文>>
农村娃 - 41 个点赞 👍
本质上,是你用首付款为房企提供了一笔无息贷款。哪怕最后你不买退给你了,房企的融资成本也降低了。
可以换个说法,“你愿意先借我几十万盖房子吗,没有利息,等房子盖好以后用房子抵钱(不过要补差价)。”
发布于 2023-07-19 09:09・IP 属地广东查看全文>>
秩序与觉醒 - 37 个点赞 👍
与我们国家宣称学习的香港的预售制不同,我国之前的所谓预售制有自己的特色风险的。
香港期房预售制是定金交易,购房者先交首付作定金,交房后再付办理房贷付清尾款;如果房屋烂尾,购房者最多只承担首付风险;
大陆期房预售制是期货交易,购房者先交首付作定金,然后立马申请房贷付清尾款,随即开始还月供,然后等开发商造好房子再做交割;如果监管资金被挪用,购房者一般很少会注意的到;如果房屋烂尾,购房者承担全部风险;即使正常交付,购房者基本都会承担一定的房屋质量问题。
现在碧桂园,这是打算真正的学习香港,降低烂尾楼给客户带来的损失,提升居民购买新房的信心。
只是,还有几个问题:
一、备案价
咱们国家新房销售还有一个备案价存在。这就意味着现在的新房价格是溢价销售的,这也就是为什么我国6月份一二线城市的销售价格从5月环比上涨0.1%和0.2%转为双双环比持平,但是实际上二手房方面,一线城市的销售价格环比下降0.7%,跌幅环比扩大0.3个百分点;二三线城市的销售价格均为环比下降0.4%的原因。新房和二手房价格的背离,会继续阻碍民众购买新房的欲望,新房价格需要回到它的市场价格。
单单碧桂园一家企业,是无法撼动备案价的。之前苏州有企业突破备案价销售,下场也是显而易见的。
二、资金监管
之前不论是购房者的首付,还是银行的住房贷款,都是有专门的监管账户和政府的规章制度的。比如分批次支付房地产开发公司购房款以及购房贷款。但是落在现实中发现根本就是形同虚设。政府出面背书的条款尚且如此执行,单纯一个公司的承诺,有多少信用呢?会不会出现一房多售的情况?会不会出现卷款跑路的情况都是一个问题。而且较低比例楼款究竟是多少?是不是像之前卖房限定的只能是一二楼和顶楼,都是疑问。
尤其是今年在房地产企业到位资金同比下降9.8%的背景下,资金减少,同时只收取定金而不是全额的房款,房地产公司能够存活么?这是一个非常大的疑问。
不过碧桂园这个规定,相较于之前的预售制,还是具有积极意义的。毕竟减少了可能的损失金额。但是我个人的建议是,购房的话还能再等等,房地产的价格,只是停止了增长,而没有开始大幅度下跌,多等一年,少付数十万购房款,这个,不香么。
编辑于 2023-07-19 09:51・IP 属地江苏真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
张逸恒 - 26 个点赞 👍
借这个话题,讲讲开发商的预售模式以及现在楼盘停工的情况。
预售制下的高周转是中国房地产行业的第一大特色。
资本周转的快慢与资本家有切身的利害关系。同样10%的利润率,假设投入的资本一年周转一次,那一年的利润率只是10%,如果有办法做到一年周转两次,那年利润率就达到了20%。“产业资本只有在不断的运动中才能使自己保存和增殖,因此,它不能在完成一个循环后就停止下来,而必须周而复始地循环下去。”
中国房地产市场的周转率提升的第一个法宝是预售制度。如果实行现房销售,则资本的周转时间要在生产时间之后再加上几个月甚至一年的楼盘去化时间。但我国特色的预售制度“创造性”地缩短了这一开发周期,商品还未完全生产出来,就已经开始销售,完成了资本的周转时间甚至小于生产时间的奇迹。当然,对于施工达到什么标准,才可以开始预售,各地的标准也并不统一,有的要求主体结构封顶,有的要求主体结构完工1/4以上,更宽松的标准是正负零即可预售。不过,最彻底的还是西安城改模式。在西安的城中村改造模式,城改地块确定了之后,有一个本地的单位负责集资建房,单位会组织职工团购,以作为启动资金,借此支持开发商去拆迁盖房,开发商其实就是一个代建方,顺便捞点钱。所以城改项目中,卖房是第一步,而拿地盖房反而是最后一步。商品还完全见到影子,就已经被销售一空。
预售制度的存在就包含着买方付了钱,商品(房子)却不能按时如约交付的可能性。
国外实行预售制度的国家和地区,如英国、美国、日本、香港、台湾、新加坡等,多数是在交房时交付大部分房款,或者根据工程进度分批交付,很少有在预售期即通过购房者自筹或者按揭贷款全款交付所有房款。比如,英美购房者购买期房时通常在交房前只需要支付10-20%房价作为定金,而定金在房屋落成前放在第三方托管而不是开发商账户,开发商在没有交房之前不能使用定金。在我国,由于银行对开发商预售款账户的监管形同虚设,开发商挪用预售款去进行新项目的开发已是业内公开的秘密。
除了预售制之外,建筑工人和建筑设计师们超高强度、超长时间的工作则是提高周转率的第二个法宝。房地产开发一般分为拿地、设计、开工、开盘、竣工、交付几个阶段。为了缩短生产时间,建筑工人处于随时待命状态,有的开发商3点半拿地,5点挖掘机就进场开始作业,做到“当天拿地、当天开工”;有的开发商要求设计院接到设计要求后,能当天出图。关于当天出图的要求,碧桂园的杨国强还算了一笔账:如果一个优秀的规划设计师拿36万每年,每月3万,十天1万。如果下午下班后接到规划图要设计,找5人通宵做出来后,连续两天假补休,也是5人×2天=一人10天,即付出一万元设计工资而已,相当划算。
有了预售制和对资本友好的劳动力市场的加持,中国的房地产企业纷纷跑马圈地,试图通过不断内卷来战胜其他企业。在21世纪的第一个十年里,万科提出了“5986”模式,开启了房企高周转的模式。所谓“5986”指的是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成,产品必须六成是住宅。十多年之后的2018年,碧桂园提出了“456”模式,即4个月开盘、5个月从买家收回房款、6个月全部投资资金回笼,并在次年似乎已经将其升级为了“345”。在先前的一份“高周转匹配奖罚措施”中,就对开盘工期有着严格要求,“开盘工期<=3个月,奖励20万;3个月<开盘工期<=4个月,奖励10万……开盘工期>7个月,项目总撤职。”
正是凭借着高周转的法宝,碧桂园后来居上,坐上了“宇宙第一房企”的宝座。下图清晰显示了高周转的好处。图中的原始投入主要是买地的成本,地货比指的是地价和最终商品房销售额的比例。1:7的地货比意味着投入1亿买地,最终的销售房款有7亿。由于实行了456高周转模式,碧桂园可以在6个月内收回全部投资,因此一年能完成两次资本周转。短短两年时间,就可以用1亿的原始资金,撬动200多亿的销售额(14+49+175),并获得20多亿的净利润。
除了高周转,这张图也透露出了开发商们的另一个炼金术——高杠杆。挪用50%预售资金用于新项目开发是达到几何级增长的关键手段。预售制回笼的资金理论上要用于本项目的后续开发,但由于建筑业盛行的分包制,开发商往往不需要立即支出建设成本。与其让如此庞大的资金闲置,不如早早将其挪用,转化为可进一步增值的资本,以获取高额的利润。
事实上,房地产开发投资的资金来源中,通过预售获取的资金占比最大。我国将房地产投资的资金来源分成四类:国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金。
单位:万亿 上表可见,其他资金占比最大。其他资金中,主要就是卖房回款。这些资金照理说应该用于本项目建设。但是现实中根本不是这样,房企会大量挪用资金,挪用本项目的销售回款去拼规模,去拿地。
在房地产市场单边上涨的时候,这样搞还能维持,但是一旦遇到房地产市场下滑,之前挪用的资金就会暴露。实际上从2015年开始,停工的楼盘就明显增加,相当部分就是这种资金挪用导致的。2020年疫情冲击下,停工楼盘达到历史高峰,2021年在刺激政策下又有所恢复,但是2022年楼市发生了巨大变化,消费者不买房了。这导致房地产销售回款大幅下滑,击鼓传花的游戏玩不下去了。
2022年整个房地产资金来源下降了5.21万亿,其中因为房子不好卖导致的资金下降为3.37万亿,占比高达64.67%。卖房融资下降的比例更是高达30.01%。也就是说房地产商收到的定金、预收款、按揭贷合计至少下跌了3成。
在这样的情况下,频发的刺激政策也显得有些苍白。到目前为止,到底有多少楼盘烂尾呢?我测算了2009-2022年间每年的净停工面积。
(T+1)年的停工面积=T年施工面积-T年竣工面积+(T+1)年新开工面积-(T+1)年实际施工面积。
从下图可见,仅仅2022年就有8.96亿平米楼盘停工。如果按100平一套,再减去不用于居住的在建面积(比如停工面积乘以0.9的系数),大致可以估算出有800万套停工。停工不直接是烂尾,停工一年才计入烂尾。但是2022年大规模停工本身就说明了这样一个事实,准烂尾的楼盘爆炸式增长。
当然,我相信未来一定是美好的,但是过程比较曲折,希望经济早日渡过难关。
发布于 2023-07-19 13:08・IP 属地中国香港真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
佐伊23 - 18 个点赞 👍
房地产从业者答一波。
碧桂园在本地有两个楼盘,在隔壁楼盘卖1万元/平米的时候,他卖8000元/平米,还赠精装修,只是要3年后交房,以一己之力把市场搅浑后,后期也卖不出去房子了。目前,在本地口碑极差,业主普遍担心会烂尾。
如今,碧桂园推行现房销售也是一种营销手段。先制造噱头吸引客户关注,然后收少量的钱锁定客户,后期可以通过大幅优惠(减房款、给车位、给装修等等)的方式,刺激客户提前交房款、办贷款。说到底,就是个推广噱头和蓄客手段。
总之,开发商没有任何立场主动为客户着想。如果有,那你要小心了!上个为客户着想的企业提出了无理由退房,是的,就是那个恒大。
发布于 2023-07-18 20:26・IP 属地黑龙江查看全文>>
房产梁法师 - 17 个点赞 👍
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赛宝宝 - 3 个点赞 👍
民企开发商当下的无奈之举,其中一房多卖的风险不可忽视。
业主担心烂尾,不敢买民企的开发的项目,那么民企退而求其次,先拿下首付,等快竣工备案了才签合同和付尾款。
这个模式最大的风险就是无法阻止开发商一房多卖,因为第一个买房的业主也没有网签备案和签合同。
之前买房的逻辑,开发商收到首付款,网签合同,按揭贷款,期房竣备收房。
现在如果单纯的只付小部分订金,不网签合同,期房竣备再签合同放贷款的话,开发商可以一房多卖的,就像航空公司一样卖机票一样,存在超售的可能性。
具体看看航空公司,一个200个座位的航空,可能会卖出220张票,可以到退票或者改签,如果低于200人最后登机,那么航空公司赚足了,如果超过200人那么就有人坐不上飞机了。
现在这个预售就很像航空公司卖票,一不小心都一房多卖,这个和直接卖现房还是有很大差异的。
现房销售的逻辑就是所见即所得,不管是套内面积大小,公区装修品质,地下停车场的情况等等,现在碧桂园的还是期房销售的逻辑,大概意思是不满意的话到时候可以退款。
如果真的涉及一房多卖,那么不满意也不一定能够拿的回来钱。
真正推广现房销售,那么民企开发商因为资金问题,很多抗不到现房销售的资金流,才会选择现在折中方案,只收取一部分首付款,然后等现房销售才收取尾款。
对比期房来说,如果民企有节操,会稍微好一点,不过其中风险不小。
发布于 2023-07-19 13:29・IP 属地上海真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
娓娓道来886 - 2 个点赞 👍
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往事如烟 - 1 个点赞 👍
碧桂园要是没有zf支持,去年年底就暴雷了,碧桂园是最早玩高周转的,会给你现房销售?
我猜测真像应该是,碧桂园2021年销售超过5000亿,去年是3500亿,今年上半年萎缩到1300亿,碧桂园深耕三四五六线城市,这些城市的楼市远比一二线更惨烈。
碧桂园现在的现状是一二线卖完了没有新项目,三四五六线建好了,卖不出去,于是想了个口号现房销售,实际就是营销手段,换汤不换药。
发布于 2023-07-18 23:14・IP 属地辽宁查看全文>>
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孔武有力宁采臣 - 1 个点赞 👍
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大钦岛别处书馆 - 1 个点赞 👍
不止碧桂园,天眼妹发现此前就有不少房地产公司推出类似"准现房销售"的营销活动啦~
碧桂园有关人员声称推行此政策的初衷是通过这一政策帮助客户对抗市场的未知和风险,加速恢复市场信心。
客户对房地产公司的市场信心有多重要呢? 2020年9月网传恒大现金流出现问题,但是恒大辟谣表示企业运营正常,直到后来债务违约、楼盘烂尾一系列事件爆发,外界对恒大的印象直线下滑……
在2021年,据媒体报道:持续的负面报道影响购房者的信心,导致恒大销售大幅下降,对其现金流造成压力。
直到今年7月17日,恒大补发了自己2021年、2022年的财报,其总负债竟然超过2.4万亿!
实际上,如今碧桂园的情况也不容乐观,根据碧桂园2022年度债券报告显示,该企业地产的营业利润从2021年的542.63亿元减至2022年的144.53亿元,降幅达到73.36%……
据天眼查显示,碧桂园地产集团有限公司名下关联2条被执行信息,被执行人分别为碧桂园地产集团有限公司及漯河碧桂园有限公司,被执行总金额共计3398万多元。
为了扭转颓势,碧桂园也在积极自救。据变更记录显示,2022年12月16日,碧桂园变更了企业类型、股东、高级管理人员等项目,并且调整组织架构,将地产业务降至二级集团管理……
不过今年央行发布的调查数据显示,愿意购房的人群比例回落,大部分居民更倾向于储蓄……
也不知道在房地产市场普遍低迷的情况下,碧桂园推行"准现房销售",到底能不能挽回客户买房的信心,反正天眼妹是买不起……
发布于 2023-07-19 15:39・IP 属地北京查看全文>>
天眼查 - 1 个点赞 👍
能骗一点是一点
现在经济不好,但14亿老百姓里面肯定也还有要购房的,不过却拿不出那么多钱了,于是就把比例降低一点
但是蚊子再小也是肉,更主要是它们现在太饥渴了
吃像已经管不上了,以前怎么可能让它们如此低姿态,现在哪怕四周暴雷声隆隆响,它们依然还是拿不出诚意搞现房销售
准现房是什么?准到多少?少个电梯,少个水电,少修条路,住户都拿它们毫无办法
编辑于 2023-07-19 17:51・IP 属地广西真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
大朱 - 1 个点赞 👍
为什么之前不弄呢?
之前预售模式,风险那么大,房子都没建好交付,房子所有权还属于房地产商,银行就敢把个人房子贷款的款项打给房地产商,银行要的抵押物呢?政府要的金融安全呢?
你发现在巨大利益面前,这些天天说金融安全的他们都变成了瞎子,最后倒霉是谁?还是老百姓,房子烂尾了,个人却因为没有交房没有房子所有权,但是贷款得还,这不就是强盗吗?
发布于 2023-07-20 08:59・IP 属地湖北查看全文>>
哈弗车友会群主 - 0 个点赞 👍
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伊芸 - 0 个点赞 👍
改革开放后,国家决心全力意搞经济,深圳特区搞建设,苦于没有启动资金,于是到香港取经,以土地换资金的预售制,从此在大陆展开来。
其实,预售制在理论上是没有漏洞的,只要严格执行各个拨款时间节点,资金根本就不存在被挪用的可能。
只不过大陆的房地产市场盘子,比香港不知大了多少倍,在房地产狂热时期,在巨大的财富效应下,房企的胆子越来越大,甚至敢于空手套白狼:一毛钱没有,就可以凭商誉在银行借钱拿地皮,拿了地皮又抵押地皮搞开发,地基都没打完就开始卖房收回款。
银行和房管局在这过程中,也能取得巨大的收益,因此,也乐见房地产企业这样的操作,甚至通过制度设计,把所有的风险都转嫁到了最弱势的买房群体(不说某些人违背了初衷吧,那简直是断子绝孙的绝)。
现在全国有无数的烂尾楼,背后有几十万个家庭在焦急等待自己的房子,说实话,这些群众首先是不稳定因素,另外,这些群众所带来的社会影响,极大的伤害了我们社会的信用。
房子是每个家庭最大的消费,眼看着预售制这种制度已经造成了相当的乱相,因此,把这些制度变一变,或许是一个好的开始。
碧桂园推行的准现房销售制度,至少相比之前的模式能够有效减少烂尾楼发生的可能(就算楼烂尾了,也能最大程度上减少购房者的损失,而不像现在损失全部由购房人承担)。
至于该模式是否值得推广?还要看这种模式下消费者的反应。
就目前来看,我国的房地产市场已经到了一个拐点,
买得起房子的早就买了,在经济下行的情况下,买二套房或者改善房会有更多的考虑;而买不起房的依旧买不起,那些刚需只会望房兴叹。
在大城市以及一线城市,高房价令年轻人感到绝望,于是,很多年轻人无奈选择躺平,这都变成了经济的毒药,毒害的是我们的未来。
所以,房地产市场急需一次拨乱反正!碧桂园的搞法或许是一次有效的尝试。
发布于 2023-07-18 22:34・IP 属地湖南真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
刘祥勇 - 0 个点赞 👍
犹抱琵琶半遮面,既然要做,为啥不做个现房销售,大家还佩服你勇气,搞个准现房,可以确定,最终赢得嘲笑一片,坏了根基,坏了名声!
碧桂园,总体来说,名声不错,高品质,好房企,这个说法仅限于我接触的人和我形成的认识,看到这个,您,降分啦!
编辑于 2023-07-19 00:46・IP 属地陕西真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
复合V生素 - 0 个点赞 👍
办法是好办法。
但问题出在时间上,中国现在这个时间点,房地产行业几乎处处是雷。
烂尾楼的持续爆发,从地方到中央的各种骚操作,房地产商早已信用扫地。现在不可能再有傻子,花钱买期房了。
每家房地产商的现金流都紧张,随时可能崩盘。不仅仅是碧桂园,是所有房地产商。
碧桂园此举是想从韭菜手里获得现金,以此度过难关。如果成了,碧桂园渡劫成功。如果失败了,韭菜的钱打了水漂。碧桂园毫无损失。大不了倒闭呗,该捞的钱已经捞到手了。
这是一场赌局,赌注是韭菜自愿奉上的。碧桂园一毛钱都不用出。成了继续会所嫩模,输了一毛钱损失都没有。何乐而不为?
编辑于 2023-07-19 00:46・IP 属地广东查看全文>>
喜欢就叨几句 - 0 个点赞 👍
好事肯定是好事。
毕竟,预售房制只有大陆这还存在,就连卖楼花的起源地都取消了。
但是呢,在昨日恒大空降知乎热榜第一后。
这件事又像是变成了,房企原来的招数骗不到全款来骗首付的招数。
而且这个低比例是多少,30%、15%或者10%。
能不能拿到台面上说个明白。
而且吧,恒大作为房地产的龙头问题这么大,作为“恒二”的碧桂园问题肯定也不小吧。
谁的钱也不是大风刮来的。
我至今都忘不了,我买房时父母拿出一本又一本的存折,然后一家又一家的跑银行,总算给我凑齐了首付的场景。
唉……
钱真的是太难赚了。
特别是今年的经济状况,大家能保住工作就不错,所以还是苟着吧。
君子藏器于身,待时而动。
发布于 2023-07-19 10:55・IP 属地江西查看全文>>
小豆丁qaq - 0 个点赞 👍
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村上胖虎 - 0 个点赞 👍
如果房价预期上涨,怎么弄都有人买单,指着一片空地卖图纸都抢着买,怕晚了抢不到,房价每天涨啊。
现在房价下跌就没人要了,预售制买房一般要等2年,全款100万进去损失了利息。如果100万不动存银行放2年是108万,等到彻底盖好再慢慢挑选可能只要90万,嘿,省了18万,而且不担心烂尾、不担心质量问题。那么,你告诉我,我为什么要下定金,定金下了就会被套住。
改成准现房说明预售制没人买房,只能改了看看有没有人买单,再没人要开发商就要死了,利息很吓人的,大抵是要全死的。
编辑于 2023-07-19 13:57・IP 属地广东查看全文>>
hyu jj - 0 个点赞 👍
我看了全文有一点没有看懂,就是房贷是什么时候办理的?是你刚开始交定金的时候就办理房贷了还是到最后房子建好之后才办理房贷?相比于首付款按揭这部分才是大头。
另外我早就说过未来大概率会出现的情况就是期房制度不会取消,但是因为烂尾楼等因素的影响大部分人不敢买期房了。
发布于 2023-07-19 13:52・IP 属地广东查看全文>>
复我华夏的汉唐 - 0 个点赞 👍
保利,去年交房和交契税,今年五月下的证
碧桂园,交房当年交的税,到现在四年了还没下证,说是今年十月一下证,等着吧
建议只买国企央企
私企的房子别碰就完事了
发布于 2023-07-19 15:53・IP 属地河北查看全文>>
烟熏格调 - 0 个点赞 👍
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房住不炒科技兴国 - 0 个点赞 👍
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德国师爷德国法律