事实证明，但凡不触及分配者的利益，是永远很难做出改变的，这还真不是一句感性的话，而是现在经济发展的客观现状。

为什么从去年开始房地产相关的让利层出不穷，虽然可能让利幅度还没达到居民可以承担的范围，但好歹是一个比高位接盘更好的趋势，但核心原因现在看来并不是政策因素，而是市场因素，所谓的市场规律其实是亿万人决策的宏观表现。最近某些部门又出来为房地产泡沫出清揽工了，说成宏观政策抑制了房地产泡沫，明显是市场过热之后，居民顶不住了，出现了市场自发的出清，一为读者的评论也颇具水平：贪天之功。

市场供不应求的时候，必然是各类限制和更高的利率，比如落户政策、信贷门槛、信贷利率、首付比例、房企的态度和约束、预售制的权益保障，你没有议价权啊，越涨的时候，投机类需求越高，现在看来哪有那么多刚需，都是利益最大化的决策罢了。换句话来说，大家都去一股脑的抢房子，尤其是在权益风险剥离的情况下，必然处于绝对的劣势。

反过来，当市场出现供大于求的时候，都在去库存，房企在去库存，投资者也在忙着高位套现，需求就那么点，这时候必然带动的是：落户政策放宽比别人更早的抢钱，注意这里不是抢人，是抢钱，如果真的珍惜人才，早就该降低落户门槛了。信贷门槛下调，只要征信不是那么烂，现在贷款审批要容易的多；利率少则100bp的下调，多则接近200bp，长期贷款差的可就不是一点利息了；首付比例明面上降到20%，实际上还可以宽限一些，结合人情社会的民间信贷，这杠杆干到10倍都是有可能的；房企这会恨不得降价卖给你，限跌下能送则送，加质和量不加价，还通过团购打破备案价下限。

最后一个就是限制房地产去库存的预售制了，现在再好的资质，大家买房也会多个心眼，关键过去做的太绝了，现在还在处理十几年前的烂尾楼，现在的烂尾楼就等着吧。就和赌博一样，除非能掌握企业的所有资产负债情况，否则之前还是首富，万人簇拥，第二天就成首负，欠下天量债务。至今也只打了几个补丁，比如监管资金更严一些，对于封顶要求更高一些，但也无法规避资产负债状况恶化的房企有能力把房子交了。

相比来说，新房有限跌令，二手房可没有，就往骨折的去砍价，爱卖不卖，不卖就等着继续跌，相比来说，二手房风险几乎没有，低端还相对好一些，新房的不确定性太大，抵押、资金流、质量都是没办法保证的，你交了钱就要在别人的规则下玩游戏了，我国特色的预售制几乎没有购房者的保障。

所以，现在的房地产市场本身就是供大于求，且新房还要面临二手房的冲击，比二手房更多的限制和更高的风险，还秉承预售制？自己给自己挖坟。回收开头，如果既得利益者让利了，做出改变了，一定是自身利益受到冲击了，后续还是无法规避质量问题，风险问题，就是交1成锁单钱，主动权也不再购房者手里。

预售制有其历史的贡献，比如缓解房企的资金成本，价格上部分让利给购房者，但现在各类库存很高，预售制已经成为房地产平稳发展的阻力了，该废除就废除了，预售制的经济体本身就少，还没有一个像我们这种造成几十万规模，甚至百万规模的烂尾，不能总看到收益而忽略代价，收益是你们的，代价是大家的。结果必然是非暴力不合作，你可以限制我买房和贷款，但你总不能拿刀逼着我买预售制有风险的房吧，既得利益者不愿意让利，那就都这么僵着，看谁先扛不住呗。

这种博弈现在也是现状，并不是感性下的赌气，都在追求自身利益和风险的均衡点，总是一味的想把风险丢给居民处理，又不愿意提供权益保护和兜底，市场自然用脚投票。

低情商：预售时大量房源滞销

高情商：推行准现房销售模式

“准现房”，中国房地产商又发明了一个新名词。

按照文章的说法，购房者以较低比例楼款即可锁定心仪房源，待预售房源完工后，客户可先前往查看房源，再签署正式合同及支付尾款。

想了解几个问题。

一、较低比例到底是多少？大家都知道，能办理房贷的自付比例是3成或4成，那这个较低比例肯定不是这个数，但根据现在的房价，估摸着总该在10一20万之间。

二、这笔较低比例楼款的性质是什么？定金、订金、预付款，各种付款名称的法律后果是不一样。

三、从付这笔款到房子收房，中间的时间比较长，应该会有少数购房者因各种意外退出购房行列，这中间的退款问题如何处理？

目前的房地产市场，期房销售因各种烂尾楼的出现而受到民众诟病，走到了山穷水尽的地步。

但是其实这种所谓的准现房跟期房没多大区别，只是没有银行参与，没有购房贷款而已。说白了，房地产商又想出了一个骗购房者自付这部分房款的新点子了。

本质上，是你用首付款为房企提供了一笔无息贷款。哪怕最后你不买退给你了，房企的融资成本也降低了。

可以换个说法，“你愿意先借我几十万盖房子吗，没有利息，等房子盖好以后用房子抵钱（不过要补差价）。”

借这个话题，讲讲开发商的预售模式以及现在楼盘停工的情况。

预售制下的高周转是中国房地产行业的第一大特色。

资本周转的快慢与资本家有切身的利害关系。同样10%的利润率，假设投入的资本一年周转一次，那一年的利润率只是10%，如果有办法做到一年周转两次，那年利润率就达到了20%。“产业资本只有在不断的运动中才能使自己保存和增殖，因此，它不能在完成一个循环后就停止下来，而必须周而复始地循环下去。”

中国房地产市场的周转率提升的第一个法宝是预售制度。如果实行现房销售，则资本的周转时间要在生产时间之后再加上几个月甚至一年的楼盘去化时间。但我国特色的预售制度“创造性”地缩短了这一开发周期，商品还未完全生产出来，就已经开始销售，完成了资本的周转时间甚至小于生产时间的奇迹。当然，对于施工达到什么标准，才可以开始预售，各地的标准也并不统一，有的要求主体结构封顶，有的要求主体结构完工1/4以上，更宽松的标准是正负零即可预售。不过，最彻底的还是西安城改模式。在西安的城中村改造模式，城改地块确定了之后，有一个本地的单位负责集资建房，单位会组织职工团购，以作为启动资金，借此支持开发商去拆迁盖房，开发商其实就是一个代建方，顺便捞点钱。所以城改项目中，卖房是第一步，而拿地盖房反而是最后一步。商品还完全见到影子，就已经被销售一空。

预售制度的存在就包含着买方付了钱，商品（房子）却不能按时如约交付的可能性。

国外实行预售制度的国家和地区，如英国、美国、日本、香港、台湾、新加坡等，多数是在交房时交付大部分房款，或者根据工程进度分批交付，很少有在预售期即通过购房者自筹或者按揭贷款全款交付所有房款。比如，英美购房者购买期房时通常在交房前只需要支付10-20%房价作为定金，而定金在房屋落成前放在第三方托管而不是开发商账户，开发商在没有交房之前不能使用定金。在我国，由于银行对开发商预售款账户的监管形同虚设，开发商挪用预售款去进行新项目的开发已是业内公开的秘密。

除了预售制之外，建筑工人和建筑设计师们超高强度、超长时间的工作则是提高周转率的第二个法宝。房地产开发一般分为拿地、设计、开工、开盘、竣工、交付几个阶段。为了缩短生产时间，建筑工人处于随时待命状态，有的开发商3点半拿地，5点挖掘机就进场开始作业，做到“当天拿地、当天开工”；有的开发商要求设计院接到设计要求后，能当天出图。关于当天出图的要求，碧桂园的杨国强还算了一笔账：如果一个优秀的规划设计师拿36万每年，每月3万，十天1万。如果下午下班后接到规划图要设计，找5人通宵做出来后，连续两天假补休，也是5人×2天=一人10天，即付出一万元设计工资而已，相当划算。

有了预售制和对资本友好的劳动力市场的加持，中国的房地产企业纷纷跑马圈地，试图通过不断内卷来战胜其他企业。在21世纪的第一个十年里，万科提出了“5986”模式，开启了房企高周转的模式。所谓“5986”指的是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅。十多年之后的2018年，碧桂园提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月从买家收回房款、6个月全部投资资金回笼，并在次年似乎已经将其升级为了“345”。在先前的一份“高周转匹配奖罚措施”中，就对开盘工期有着严格要求，“开盘工期<=3个月，奖励20万；3个月<开盘工期<=4个月，奖励10万……开盘工期>7个月，项目总撤职。”

正是凭借着高周转的法宝，碧桂园后来居上，坐上了“宇宙第一房企”的宝座。下图清晰显示了高周转的好处。图中的原始投入主要是买地的成本，地货比指的是地价和最终商品房销售额的比例。1：7的地货比意味着投入1亿买地，最终的销售房款有7亿。由于实行了456高周转模式，碧桂园可以在6个月内收回全部投资，因此一年能完成两次资本周转。短短两年时间，就可以用1亿的原始资金，撬动200多亿的销售额（14+49+175），并获得20多亿的净利润。

除了高周转，这张图也透露出了开发商们的另一个炼金术——高杠杆。挪用50%预售资金用于新项目开发是达到几何级增长的关键手段。预售制回笼的资金理论上要用于本项目的后续开发，但由于建筑业盛行的分包制，开发商往往不需要立即支出建设成本。与其让如此庞大的资金闲置，不如早早将其挪用，转化为可进一步增值的资本，以获取高额的利润。

事实上，房地产开发投资的资金来源中，通过预售获取的资金占比最大。我国将房地产投资的资金来源分成四类：国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金。

上表可见，其他资金占比最大。其他资金中，主要就是卖房回款。这些资金照理说应该用于本项目建设。但是现实中根本不是这样，房企会大量挪用资金，挪用本项目的销售回款去拼规模，去拿地。

在房地产市场单边上涨的时候，这样搞还能维持，但是一旦遇到房地产市场下滑，之前挪用的资金就会暴露。实际上从2015年开始，停工的楼盘就明显增加，相当部分就是这种资金挪用导致的。2020年疫情冲击下，停工楼盘达到历史高峰，2021年在刺激政策下又有所恢复，但是2022年楼市发生了巨大变化，消费者不买房了。这导致房地产销售回款大幅下滑，击鼓传花的游戏玩不下去了。

2022年整个房地产资金来源下降了5.21万亿，其中因为房子不好卖导致的资金下降为3.37万亿，占比高达64.67%。卖房融资下降的比例更是高达30.01%。也就是说房地产商收到的定金、预收款、按揭贷合计至少下跌了3成。

在这样的情况下，频发的刺激政策也显得有些苍白。到目前为止，到底有多少楼盘烂尾呢？我测算了2009-2022年间每年的净停工面积。

（T+1）年的停工面积=T年施工面积-T年竣工面积+（T+1）年新开工面积-（T+1）年实际施工面积。

从下图可见，仅仅2022年就有8.96亿平米楼盘停工。如果按100平一套，再减去不用于居住的在建面积（比如停工面积乘以0.9的系数），大致可以估算出有800万套停工。停工不直接是烂尾，停工一年才计入烂尾。但是2022年大规模停工本身就说明了这样一个事实，准烂尾的楼盘爆炸式增长。

当然，我相信未来一定是美好的，但是过程比较曲折，希望经济早日渡过难关。

房地产从业者答一波。

碧桂园在本地有两个楼盘，在隔壁楼盘卖1万元/平米的时候，他卖8000元/平米，还赠精装修，只是要3年后交房，以一己之力把市场搅浑后，后期也卖不出去房子了。目前，在本地口碑极差，业主普遍担心会烂尾。

如今，碧桂园推行现房销售也是一种营销手段。先制造噱头吸引客户关注，然后收少量的钱锁定客户，后期可以通过大幅优惠(减房款、给车位、给装修等等)的方式，刺激客户提前交房款、办贷款。说到底，就是个推广噱头和蓄客手段。

总之，开发商没有任何立场主动为客户着想。如果有，那你要小心了！上个为客户着想的企业提出了无理由退房，是的，就是那个恒大。

知乎上经常问“国内为什么不现房销售”

现在懂了吧

房价如果下跌（或涨的慢），那肯定就没人买期房，没人买期房，那就只好现房销售了。

民企开发商当下的无奈之举，其中一房多卖的风险不可忽视。

业主担心烂尾，不敢买民企的开发的项目，那么民企退而求其次，先拿下首付，等快竣工备案了才签合同和付尾款。

这个模式最大的风险就是无法阻止开发商一房多卖，因为第一个买房的业主也没有网签备案和签合同。

之前买房的逻辑，开发商收到首付款，网签合同，按揭贷款，期房竣备收房。

现在如果单纯的只付小部分订金，不网签合同，期房竣备再签合同放贷款的话，开发商可以一房多卖的，就像航空公司一样卖机票一样，存在超售的可能性。

具体看看航空公司，一个200个座位的航空，可能会卖出220张票，可以到退票或者改签，如果低于200人最后登机，那么航空公司赚足了，如果超过200人那么就有人坐不上飞机了。

现在这个预售就很像航空公司卖票，一不小心都一房多卖，这个和直接卖现房还是有很大差异的。

现房销售的逻辑就是所见即所得，不管是套内面积大小，公区装修品质，地下停车场的情况等等，现在碧桂园的还是期房销售的逻辑，大概意思是不满意的话到时候可以退款。

如果真的涉及一房多卖，那么不满意也不一定能够拿的回来钱。

真正推广现房销售，那么民企开发商因为资金问题，很多抗不到现房销售的资金流，才会选择现在折中方案，只收取一部分首付款，然后等现房销售才收取尾款。

对比期房来说，如果民企有节操，会稍微好一点，不过其中风险不小。

为啥不是造好了卖？这不还是会烂尾？钱到他袋子里就是他狠了。

碧桂园要是没有zf支持，去年年底就暴雷了，碧桂园是最早玩高周转的，会给你现房销售？

我猜测真像应该是，碧桂园2021年销售超过5000亿，去年是3500亿，今年上半年萎缩到1300亿，碧桂园深耕三四五六线城市，这些城市的楼市远比一二线更惨烈。

碧桂园现在的现状是一二线卖完了没有新项目，三四五六线建好了，卖不出去，于是想了个口号现房销售，实际就是营销手段，换汤不换药。

要么现房无风险

要么期房博摩托

你这不上不下不左不右不前不后，是玩基金呢？

高情商：推行准现房销售

低情商：卖期房卖不出去

不放过最后一分钱

不止碧桂园，天眼妹发现此前就有不少房地产公司推出类似"准现房销售"的营销活动啦~

碧桂园有关人员声称推行此政策的初衷是通过这一政策帮助客户对抗市场的未知和风险，加速恢复市场信心。

客户对房地产公司的市场信心有多重要呢? 2020年9月网传恒大现金流出现问题，但是恒大辟谣表示企业运营正常，直到后来债务违约、楼盘烂尾一系列事件爆发，外界对恒大的印象直线下滑……

在2021年，据媒体报道:持续的负面报道影响购房者的信心，导致恒大销售大幅下降，对其现金流造成压力。

直到今年7月17日，恒大补发了自己2021年、2022年的财报，其总负债竟然超过2.4万亿!

实际上，如今碧桂园的情况也不容乐观，根据碧桂园2022年度债券报告显示，该企业地产的营业利润从2021年的542.63亿元减至2022年的144.53亿元，降幅达到73.36%……

据天眼查显示，碧桂园地产集团有限公司名下关联2条被执行信息，被执行人分别为碧桂园地产集团有限公司及漯河碧桂园有限公司，被执行总金额共计3398万多元。

为了扭转颓势，碧桂园也在积极自救。据变更记录显示，2022年12月16日，碧桂园变更了企业类型、股东、高级管理人员等项目，并且调整组织架构，将地产业务降至二级集团管理……

不过今年央行发布的调查数据显示，愿意购房的人群比例回落，大部分居民更倾向于储蓄……

也不知道在房地产市场普遍低迷的情况下，碧桂园推行"准现房销售"，到底能不能挽回客户买房的信心，反正天眼妹是买不起……

能骗一点是一点

现在经济不好，但14亿老百姓里面肯定也还有要购房的，不过却拿不出那么多钱了，于是就把比例降低一点

但是蚊子再小也是肉，更主要是它们现在太饥渴了

吃像已经管不上了，以前怎么可能让它们如此低姿态，现在哪怕四周暴雷声隆隆响，它们依然还是拿不出诚意搞现房销售

准现房是什么？准到多少？少个电梯，少个水电，少修条路，住户都拿它们毫无办法

为什么之前不弄呢？

之前预售模式，风险那么大，房子都没建好交付，房子所有权还属于房地产商，银行就敢把个人房子贷款的款项打给房地产商，银行要的抵押物呢？政府要的金融安全呢？

你发现在巨大利益面前，这些天天说金融安全的他们都变成了瞎子，最后倒霉是谁?还是老百姓，房子烂尾了，个人却因为没有交房没有房子所有权，但是贷款得还，这不就是强盗吗？

碧桂园基本上不拿核心地段，反正我是不理解有便宜市中心二手房干嘛不买，得买郊区一手房，还更贵。

改革开放后，国家决心全力意搞经济，深圳特区搞建设，苦于没有启动资金，于是到香港取经，以土地换资金的预售制，从此在大陆展开来。

其实，预售制在理论上是没有漏洞的，只要严格执行各个拨款时间节点，资金根本就不存在被挪用的可能。

只不过大陆的房地产市场盘子，比香港不知大了多少倍，在房地产狂热时期，在巨大的财富效应下，房企的胆子越来越大，甚至敢于空手套白狼：一毛钱没有，就可以凭商誉在银行借钱拿地皮，拿了地皮又抵押地皮搞开发，地基都没打完就开始卖房收回款。

银行和房管局在这过程中，也能取得巨大的收益，因此，也乐见房地产企业这样的操作，甚至通过制度设计，把所有的风险都转嫁到了最弱势的买房群体（不说某些人违背了初衷吧，那简直是断子绝孙的绝）。

现在全国有无数的烂尾楼，背后有几十万个家庭在焦急等待自己的房子，说实话，这些群众首先是不稳定因素，另外，这些群众所带来的社会影响，极大的伤害了我们社会的信用。

房子是每个家庭最大的消费，眼看着预售制这种制度已经造成了相当的乱相，因此，把这些制度变一变，或许是一个好的开始。

碧桂园推行的准现房销售制度，至少相比之前的模式能够有效减少烂尾楼发生的可能（就算楼烂尾了，也能最大程度上减少购房者的损失，而不像现在损失全部由购房人承担）。

至于该模式是否值得推广？还要看这种模式下消费者的反应。

就目前来看，我国的房地产市场已经到了一个拐点，

买得起房子的早就买了，在经济下行的情况下，买二套房或者改善房会有更多的考虑；而买不起房的依旧买不起，那些刚需只会望房兴叹。

在大城市以及一线城市，高房价令年轻人感到绝望，于是，很多年轻人无奈选择躺平，这都变成了经济的毒药，毒害的是我们的未来。

所以，房地产市场急需一次拨乱反正！碧桂园的搞法或许是一次有效的尝试。

犹抱琵琶半遮面，既然要做，为啥不做个现房销售，大家还佩服你勇气，搞个准现房，可以确定，最终赢得嘲笑一片，坏了根基，坏了名声！

碧桂园，总体来说，名声不错，高品质，好房企，这个说法仅限于我接触的人和我形成的认识，看到这个，您，降分啦！

办法是好办法。

但问题出在时间上，中国现在这个时间点，房地产行业几乎处处是雷。

烂尾楼的持续爆发，从地方到中央的各种骚操作，房地产商早已信用扫地。现在不可能再有傻子，花钱买期房了。

每家房地产商的现金流都紧张，随时可能崩盘。不仅仅是碧桂园，是所有房地产商。

碧桂园此举是想从韭菜手里获得现金，以此度过难关。如果成了，碧桂园渡劫成功。如果失败了，韭菜的钱打了水漂。碧桂园毫无损失。大不了倒闭呗，该捞的钱已经捞到手了。

这是一场赌局，赌注是韭菜自愿奉上的。碧桂园一毛钱都不用出。成了继续会所嫩模，输了一毛钱损失都没有。何乐而不为？

这个准现房身上有抵押吗？

如果房价预期上涨，怎么弄都有人买单，指着一片空地卖图纸都抢着买，怕晚了抢不到，房价每天涨啊。

现在房价下跌就没人要了，预售制买房一般要等2年，全款100万进去损失了利息。如果100万不动存银行放2年是108万，等到彻底盖好再慢慢挑选可能只要90万，嘿，省了18万，而且不担心烂尾、不担心质量问题。那么，你告诉我，我为什么要下定金，定金下了就会被套住。

改成准现房说明预售制没人买房，只能改了看看有没有人买单，再没人要开发商就要死了，利息很吓人的，大抵是要全死的。