我还是那个建议：等成交量恢复到2018年差不多到水平，并且稳定6个月之后再决定。

在成交量极小的时候，价格波动因为几个房而变化，但是有价无市的情况非常多。买下来的风险太高了。也许赚到，但大概率是亏本。

几年前国家定调经济是L形反转，基本可以认为意思是不会反转。哪怕经济转型成功，也不太可能有房价快速暴涨了。毕竟现在出生率下降，学位不在紧张，有房家庭占比高达70%。注定房价不可能复刻2005-2020这疯狂的15年。

各地都老破小都很多，这些老房子需要刚需接盘，但是如果房价不能快速涨，刚需为啥不租房？现在幼儿园都开始招生困难了。各地市政府在生源不足老师要下岗的压力下，绝不会萎了照顾房价而限制入学的。很多名校必须变得饥不择食。这时候租房不香吗？甚至，人家学校都招生不满了。什么必须有租房合同才能读书这种规定，也会在校长和街道办的带领下直接违背。

请问如果租售比还超过300，刚需干嘛要买房？租房不香吗？假设一线城市核心地段一个90平米的房子，租金8000。租售比300就是240万，单价就是2.7万。就算一线城市有投资价值，溢价50%，也就只是4万而已。深圳福田现在老破小的房价还在7万。南山更贵。

所以怎么看，刚需盘下降压力还是不小的。就算国家全力托着，也不太可能快涨了。

改善型住房，你得先卖掉手里的老破小啊。改善的人钱也有限。单价涨50%的改善那是搞不起的。更大可能是单价20%而已。对比上面4万刚需，那么改善的5年内电梯小区房，也不过5万而已。现在福田的新盘是9万。显然也有巨大的下降压力。最起码不用考虑涨价了。

深圳的老龄化不严重。上海北京其实风险更大。那里的老破小比深圳的要老破。居住价值更低。而且老龄化意味着大量户主没有钱去改善住房。年轻卖家比例更小，房价压力更大。

而且，北京上海的户口附加值更大。出生率下降，意味着升学压力下降。高考附加值注定下降。医疗方面，医保联网的情况下，其实医疗附加值也在下降。深圳广州的房价是比较纯粹的市场经济，没有户口加成。而北京上海的户口价值随着老龄化和医保联网等持续下降。意味着房价的隐含价值贬值更多。

所以我的看法还是，一线城市的下降压力都很大。而且深圳领跌。北京上海最起码会看齐。30%是注定的，40%也不一定。

但是无论跌多少。都不用在意房价，还是看成交量。既然房子存量是冗余的，整体是供大于求的，那么只有成交量才能支撑房价。

我们完全可以认为，哪怕房价开始快速上升，2年不会超过10%的涨幅。甚至，你只要愿意选择旁边街区，愿意走远2公里。而且无所谓一手二手。甚至可以认定，哪怕自己出手晚两年，也涨幅也不会超过5%。

假设，一线城市核心区房价跌到4万。100平米400万。假设成交量上来后，你观察了2年才出手，房价涨了10%。那也不过是440万。

看着亏了40万。但是对比风险。这40万真的不算啥。何况按照我的建议，只要你愿意走多几个街区，只观察1年。那大概率你只会多出十来万而已。

毕竟高赞的数据也说了，美国年房价增长还不如通胀，才2%不到。日本1%都不到。

换句话说，其实你等成交量上来稳定1年。你除了时间多等1年。基本不用担心亏什么钱。

文章写得乱七八糟，心里却想着有网友打赏。

别人文章写得有水平，自己文章写得狗屎不通。

今天是11月29号，本人今天中午休息，现在上早班写了这篇文章。打赏超过50本人就带老婆孩子出去买新衣服。

觉得绝大多数中国人是苦。收入低，房价还高。然后买了后又被套。35岁又失业。然后结婚的人。上有老，下有小。老人很多还没退休金，连看病花3-5万。都支付不起。 ​

成功的投资所依靠的是信念和运气，比如过去20年始终坚信中国房价长期上涨；成功的投机所依靠的是信念和智慧，比如建立交易模型时具备取舍的智慧，建立交易模型后具备坚持的信念。 ​

中国房租上涨动力不足。比较日本、韩国和美国的房地产历史周期，我们不难发现，房租是房价的锚。如果想要实现“软着陆”，必要条件是房租的稳步上涨。美国最近两次房地产泡沫的软着陆，都与房租的持续上涨有关。而如果房租停止上涨，同时房价房租比还处于高位，房价距离房租还有一大段距离，那么房价继续调整的可能依然较大。

中国房租也已经出现持续时间较长的负增长，自从2020年3月份CPI房租同比首次为负以来，截止到今年8月已经出现两段负增长的经历，刚刚公布的9月份CPI房租同比回到0，让我们看到了房地产软着陆的希望。但住房租赁市场是真实反映居住需求的市场，房租的上涨和下跌不仅仅反映了居住需求和供给的变化，更是反映了真实经济基本面的改善和恶化。房租的持续快速上涨背后依靠的就是经济的持续快速上涨。

由于中国目前遇到的情况与二十年前的日本有部分相似性：老龄化、高债务以及生产率亟待突破，中国的房租走势也可能像二十年期的日本一样。日本房地产泡沫破裂之后房租同比也快速下跌，到1999年时已降至负值区间，之后虽然短暂回到正值，但很快又回到负值区域。

房价下降是必然趋势。中国长期土地财政确实给国家积累了大量财富，但如今房企爆雷、楼盘烂尾、银行腐败、法拍房问题全部显露。国家应对房子产能过剩和泡沫化，可能要产生一个类似中介新机构来数字化管理、优化改造或开发大量存量房。

全国居民房贷总量，自2023年以来基本不怎么增长了。相比以前动辄20%、30%的年增长，现在的房贷总量同比增长率，直冲着0一路狂奔，现在3%都达不到，是有该数据统计以来的最低增速，而且已经维持了近一年了。

很多人可能没有意识到，中国的城市房价，特别是大城市的房价，本质上是对所有新买房者所征收的一种重税。

未来几年，大多数人要做好过苦日子的准备。前几天看一个经济学博士文章，他说未来5年房价还会上涨，我觉得没有一点可能性。明年楼市一定没戏。为什么楼市没戏？未来5-10年，中国每年的出生率持续下滑。从人口出生率看，都无法支持房价上涨。未来几年还有一点需要注意，大量的人会出现裁员降薪。看到一个新闻，郑州一个年轻夫妻，刚结婚不久，就遇到降薪，他们辛辛苦苦买的房子出现烂尾。大多数人会遇到生活上的困难，裁员降薪房价下跌。

（总结一下

国家如此，个人也如此，从来都不存在突如其来的大捷，积小胜，惨胜为大胜是常态。日拱一卒。我前面说房价崩盘，经济衰退对年轻人不是坏事，你降薪不过损失几万块，那些加了杠杆的一亏就是好几十万起，涨潮时比别人快一点，退潮时比别人慢一点，日积月累进步就很可观。有人说中国汇率贬值，相当于我们补贴美国人，其实不是，现在就像两个拳击手，我们弱一些，就要多近身缠抱，赢得喘息的机会，我们固然困难一些，但先把那些比我们弱的工业国先熬死，比如日韩越南乃至西欧，后面再徐徐图之。）

如果按照70城更加接近市场化的二手房普遍跌幅来看，也就是70个城市67个下跌，下跌幅度从0~6.3%，同比跌幅最高的是牡丹江的6.3%，东北跌幅普遍较高，中部城市的郑州也能达到5.5%左右的同比跌幅，结合去年10月的70城已经出现了普遍的量价齐跌，尤其是成交量，去年的前十个月跌幅接近十分之一，今年同比继续下降7.8%，因为较为权威的房价统计不包括中小型城市，按照抗跌程度来看，四五线城市可能跌幅不会乐观。

但这个跌幅真的就足够了吗？还得分析供需关系，现在市场比价格下跌更可怕的是成交量的连续下跌，连资产负债控制好的万科，信用往往是行业排名靠前的，都出现了销售不及预期的情况，也是惠誉下调其信用评级的两个重要原因之一，另一个则是延迟去杠杆，换句话就是举新债还旧债。现在最大的问题是没有需求，与此同时房地产的待售面积还在增加，10月末，商品房待售面积64835万平方米，同比增长18.1%。其中，住宅待售面积增长19.7%，说明新房的去杠杆周期还在变长。

与过去最大的不同是，现在房地产的房子供应不止是地方控制土地供应就可以决定的，投资群体可不是刚需，价格不涨就是亏损的，更何况每年几个点的下跌，尤其是加了各种杠杆的群体，杠杆越高，下跌时的本金损耗越快，再说本次的存量房利率下调是不包含多套房（认定的多套房），还要承担约5~6%的资金成本，可以大致推算下19年~22年投资的群体要亏损多少钱。人都是这样，过热时不冷静，很容易被忽悠上车，过冷了又会恐慌，想尽快止损，多个城市的二手房挂牌量基本都接近历史高位，且从去年开始就持续上涨，比如重庆的二手房挂牌量竟然已经到了24万套了，按照现在的去化速度，得多少年才有可能卖出去呢，想要提前变现，就得打骨折。

现在房地产除了供需关系，还有一个重要的信用成本问题，购房者不再相信房企，而烂尾楼问题的解决和房企的现金流困局最缺的就是后来者的钱，越是不信任，房企现金流压力越大，压力越大，违约风险越大，进一步增加了信任危机。这个是现阶段不可忽视的问题，保交楼是必然要做的，但窟窿也是存在的，要么烂尾楼业主自己补钱，要么后来者补钱，平均的用在房子的建设上，但再愚蠢的人也大概会很珍惜自己赚的钱吧。

至于未来的房地产价格走势，供大于需在2024年大概率是不会发生逆转的，价格就大概率还要下跌，从而带动二手房业主抛售的需求来降低损失，再说一些人根本就没啥损失，放宽点16年之前的投资者也就是少赚点，当时的保价联盟在出来的那一刻就基本可以判断是乌合之众，每个人都会为自己的利益而做决策。至于什么时候可以决策买房，政策上来看，什么时候下定决心取消特色预售制，至少要打上补丁，什么时候限跌令取消，更能反映市场的真实价格走向之后，或许是一个参考方法，但刚需的话，还是那句话，根据自身的资产负债压力和需求做决策，看到底急不急，至少比高位的刚需议价能力要好的多，但对于房企的承诺还是要多留一个心眼。

房子最真实的价格就是25～30倍的租售比，这是别的国家很多年的经验，而且无数事实已经证明，中国并不特殊。所以如果房产价格超过了30年的房租，那是一定要跌的。

比如说你买个100平的房子花了300万，但是同小区同户型一个月只要4000块就能租下来。那你就应该后悔了，因为4000一个月，一年就是5万块，30年也不过150万，花300万买下来就是当冤大头。

我说的这些可能很多人一时间难以接受。但是我希望所有人冷静一下仔细想想，因为大多数人一辈子也就能挣个100到300万，房子会占其中很大一部分，非常值得你去多了解一些信息，多进行一些思考。不要当那种买菜的时候三毛五毛地搞价，买房子的时候却几十上百万地赔钱的人，那真的很傻！

2024会不会跌我不知道，但是如果以10年的长度来看，肯定还会跌。

影响买房决策的迹象：

1、八成以上烂尾楼交付；

2、城投债问题解决（展期不算）；

3、技术革命。

我话放这，一线不说，三四线城市，坐等房价从高点跌掉8成。

以南阳为例，16年1900一平的房子，高点刚刚过万。

等房子跌回2000以下，就可以出手。

足够理性的话，还要考虑区块配套老化的折旧问题。

但这可能不是24年能出现的，没准是28年甚至35年。

用显卡举例，这波矿潮借到了ai的风所以没有跌。

但是上一次矿潮过后，显卡价格就是2折以下。

房子也一样，甚至考虑到大城市虹吸和人口下降，会更低。

总的来说，2折以下是一个相对保守的点位。

等就完事。

对于普通家庭而言，唯一可以决策买房的迹象就是你买房所加的杠杆，是否会在某个时刻成为你和你家庭的不可承受之重，这主要关注的是月供额度与工作的稳定性。

简单来说如果你的在你的能力范围之内，以低杠杆甚至是零杠杆的方式进行购房，这样即使房价后续大跌，你和你的家庭会蒙上一层阴霾，但是绝不至于陷于绝境。

一个有存款180万的家庭，拿出140万全款购买了某三线城市房产，过了一年半载这套房子大跌至110万，这对这个家庭而言是个悲伤的故事，但是不至于让这家人陷入绝境。

如果一个有存款50万的家庭，拿45万出来做首付，贷款95万购买一套总价140万的商品房，过了一年半载这套房子大跌至110万，同时家庭中的劳动力失业、降薪，眼瞅着房价快要跌到卖了都还不上贷款的情况，这就是绝境。

如果一个家庭的劳动力并不拥有绝对的铁饭碗诸如体制内的工作，购房的时候即使当地有非常优厚的首付政策，也应当主动提升首付比例至不低于50-60%，如果做不到这一点宁愿不要买房。

大家有兴趣的可以查一下未来几年的毕业生数量，虽然我们一直在聊生育话题，但是生育率影响就业市场，起码要等2017左右的二胎们进入职场，结合退休人口持续增加，才能产生根本性的效应，在此之前虽然大家不爱听但是事实就是国内并不缺劳动力。

同时稳校招就业是毫无疑问的关键举措，这也意味着大量企业向社会输送人力资源无法避免且“统战价值”不高，如果大家一定要上杠买房，非铁饭碗的职业务必按照35岁前的周期来评估，就当自己35岁会失业，而不是退休…..

没有那么多人考公考编。

没有大学生就业难，很多企业都表示赚到钱，股民也能赚到钱，那房子大概率还能涨。

简单说工作随便找，没有中年危机，大家对未来收入很有信心，那么房价就能一直涨，否则，房价涨的可能性很低。

其实，涨不涨，大家都知道了，因为山总有顶的，不然就捅破天，违背物理定律了，房价会不会再涨，就跟为啥珠峰不会超过一万米一个道理，总有物理极限。

1.马云重新出现在大众面前侃侃而谈，刘强东又开始批判友商，王健林再次唱起了歌。

2.被欠薪的公务员工资开始照常发放。

3.互联网大厂开始大规模招人，并且成立了许多新部门，扩大对外投资。

4.二三线明星不再直播带货，纷纷回去拍电影演电视剧，拿代言，唱歌。

5.国外巨头宣布加大对华投资，国外政客纷纷认为中国是重要市场，是世界经济的发动机。

6.富人纷纷把在国外的美元换成人民币挪回国内。

7.某宝和某东市值开始拉升，pdd 市值下跌。

8.非预制菜餐厅生意兴隆，茅台销量增长。

9.中美和中欧航班增加。

10.开工的工地开始变多。

我是2017年开始关注房地产的，当时知乎上基本都是看多，偶尔有几个看空的评论区全是骂的。

后来嘛，事实是2017开始缓慢下降，但是到2021上半年又拉升一波，此时达到顶峰（不少人在这里套现跑路，不少人在这里高利率高房价接盘哭死），然后开始快速下降。

到去年，开始暴雷，知乎风评就慢慢转变了。

到现在，大部分人都看空了。

这个过程我全程目睹，蛮有趣的。

衡量一个地区到底房价是否虚高，主要看一个指标：

二手房中的“毛坯房”!

因为炒房客买了房子是不会装修的，装修是升不了值的。

所以一个城市中如果二手房中的“毛坯”，挂牌量不断升高，就说明炒房客在获利离场。

如果一个城市中二手房中的“毛坯房”，挂牌量一直很高，说明这个地区炒房客太多，房价泡沫严重，不保值。

比如：

打开贝壳，北京二手房中的“毛坯”，只有不到4000套。

广东惠州，二手房中的毛坯有20000多套。

你再看看两个城市的总人口，说明北京基本没泡沫，惠州泡沫严重。

问别人干啥，贝壳自己看

想买的房子周边二手房变化

你去假装买，有没有中介说再不买就涨了

如果中介都不敢吹，那说明真的臭不可闻

到现在还执迷不悟，要跟紧步伐，叫你买就买……这点道理还不明白。

会啊，全都会跌，包括一线

我有个自己城市内的模型，

周边收入，交通成本，周边开支

这是个城市内微观模型，不展开细说

简单说，以后什么地方的房子能保值，工资高。配套舒适，是舒适，不是豪华。开支低。 这样的能保值。

什么地方能升值？大款，名人扎堆的地方。

前者大概率会符合租售比1:30这个规律，后面那个对普通投资者毫无意义。

以后房子这个东西越是回归居住属性，符合我说的第一个模型的能勉强保值跑平上涨的就越多。

离到底还很远呢，包括一线城市在内

郑州亮亮丽君事件你还没有看明白吗？

以前是一手交钱一手交货，大家都不认识，没有信任基础，见货掏钱，见钱给货。

现在房子是一手交钱，一手没货，你还得继续还月供，断供你又不敢，因为对孩子和家庭的影响太大了，你不敢断供，这样就滋生了对房地产商更多的不信任。这种不信任在烂尾楼持续得不得解决的情况下是会一直存在下去的。

其次：人口是下降的。房子有价值是因为它除了居住属性之外，它可以流通。以前是因为房子捆绑了太多的其他属性，金融、教育什么的属性，现在这些属性因为政策的原因降低了太多，房子现在最多的还是居住属性。流通性没有的话，房子买来就是贬值的。