住建部表示要进一步落实好降低首套住房首付比例、「认房不认贷」等措施，这将产生哪些影响？

又回到老路子上了，没办法，被绑架太深，这条船上去了就下不来了。只可惜的是老百姓们又要开盲盒了，首付降低，看起来很优惠，但风险也高了。低首付咬咬牙也凑得出来，但是交过后开了贷，就要一直还到完，万一又碰到个恒大那样的坑货，生活质量彻底完蛋。所以解决问题的着眼点不应该放在怎么挖空心思让老百姓掏腰包，而是应该想办法确保老百姓掏了腰包后，一定能够得到他们满意的产品（房子）。

在补充一句：你降首付降贷款利率，还不如立个法规定如果不能按合同如期交房入住，按欺诈罪处理，全额退款罚息（退一赔三效果更好）、地产商老板冻结财产（用于赔付）限制消费——能做到这点的话，比什么措施都有效！

群众关心的：公摊面积过大；烂尾风险较大；存量房贷过高；当前房价过高；

实际解决的：公摊一字不提；“鼓励”保交楼；存量一字不提；价格不降，降点首付。

再赠送一个优惠条件：如果名下只有一套房，不管之前贷了几套，统统算一套，给予买房资格，赶紧去买房子！

这个政策，不能说完全没解决群众的痛点，对刚需算利好，对想置换的朋友，也算利好。

但总体来看，说一句“避重就轻”也不算挖苦和抹黑。

我很奇怪，难道在官方眼里，群众缺的是买房资格？缺的是首付资金？

只要给了买房资格，降低首付，他们就会赶紧买房？

抛开是非不谈，作为当前国民经济的支柱行业，房地的确产牵动着多个行业的神经。

房地产不是简单的卖房子，它包含了家居、建材、玻璃、钢铁等在内的几十个上下游行业，涉及几千万的就业量。

房地产遇冷，对整个产业链都会造成影响。

首先是就业，零几年的时候，就有经济专家说过，房地产的问题很麻烦：放任不管，泡沫变大；戳破泡沫，无数失业。

房地产吸引了巨额资金，虽然存在烂尾楼，但确实有大部分钱用于盖房子，维持了数额巨大的建筑业岗位。

建筑业是劳动密集行业，相同资本单位的情况下，它对劳动力的吸收能力，远强于其他行业。

因为它的就业门槛足够低，小学没毕业也用得上，工资又有优势，别的行业很难做到这点。

同样就业门槛很低的餐饮服务业，对年龄的限制，对薪资的提供，都远不如建筑业。

五十出头的建筑工很常见，但五十多的服务员就少见了，这个年纪在服务业，一般都是做保洁。

但保洁吸纳的劳动力，能有多少呢？

之前统计局发布过一份数据，由于上半年施工与新开工面积缩减，房企上游供应商业绩出现下滑。

2023年上半年，建筑及装潢材料类商品零售额为735亿元，同比减少6.7%。

其中，建材类行业受到地产需求下降和成本上升的影响，多家钢铁和玻璃企业表现低迷。

唯一有利好的，只有家居行业，因为部分手里有余钱，但不愿买房的客户群体，选择“旧房翻新”。

说了这么多，是承认房地产的重要性，也理解官方对房地产的扶持。

但人不能和客观规律对抗，价格是供需决定的，全世界都是如此、

并不是到了中国，就突然变成了“由社会最低劳动时间决定”，何况现在的政治课本，其实也松口了，也开始承认供需不是影响，而是决定了。

现在是商品房待售面积，真的远远超过需求了！

《中国金融杂志》在2020年5月份，发布了一份“中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组”调查报告。

根据调查数据，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%

有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

而随着市场供需关系的转变，房地产作为投资保值的属性已经发生逆转，那些炒房客已经开始退场。

房地产的价值，必然回归原本的价值区位，甚至会跌破原本的价值。

就如同鹤岗房价一样，当供给远远大于需求的时候，那么房价跌破成本价也很正常。

另一方面，随着我国人口增长变化，新生代儿童数量锐减，也就意味着未来需求锐减，伴随而来的影响也在持续蔓延。

新生儿数量减少，让幼儿园、学校的招生，从原来的种种限制，变成种种优惠。

同时随着户口政策的持续放开，学区房、落户等附加的房地产价值正在渐渐消逝。

房价回归应有的价格区间，已是必然趋势。

人需要面对现实，在现实面前，我们想象力越丰富，后果往往越严重！

喜欢请关注，文章来源，公众号：特例的猫

你用尽了一切办法去促销房子，唯独不肯降价，那群众自然也会用尽一切办法去支持楼市，除了购买。

一件商品积压了，卖不掉了，就降价清仓，回收现金，这是一个再浅显不过的基本经济常识，这个常识用不着那些年薪几十上百万的专家学者教授来慎重分析，深入研究才能得出，你随便找个摆地摊的他都能告诉你这个道理。

那么问题来了，道理就在那儿，为什么不做呢？

你不能一边要求群众讲道理，一边在道理讲到你头上的时候装聋作哑，因为这个世界总还是该讲点道理的，对不对？

实际上我一直很好奇，究竟是什么样的原因，导致决策层如此顽固的拒绝接受现实，拒绝承认房地产行业的现状不可持续，拒绝展开负面资产的出清和资产负债表的收缩工作。

究竟是对固定资产的病态崇拜，还是过去几十年来高周转高杠杆模式的路径依赖，再或者是骑虎难下投鼠忌器，再或者是土地财政吃的口滑，实在是断不掉这一口。

还是说，以上兼而有之？

有关方面就是不降，消费者就是不买，这是一个僵局，这个僵局继续下去，对所有人都没有好处，尤其是对有关方面没有好处。

在这个僵局中，消费者是不可能让步的，因为消费者让步的前提兜里有钱，可是消费者并没有钱，想让都没法让。

所以球现在实际上完全在有关方面一边，你再怎么对消费者施压也没用，因为没钱就是没钱，不要以为居民存款金额达到了新高就代表居民有钱了，多看看失业率，真正有钱并且存钱的人是哪些？居民存款高可不代表购房能力高。

实际上已经不指望有关方面做出房价下降这种直击要害的决策了，哪怕是在一些比较边缘化的领域做出一些实质性的决策都好，比如整治公摊面积，严打烂尾楼项目表演式复工，解决一下拿着预告产权声明去乱融资的问题，惩治一下虚报工程进度套取第三方监管账户资金问题，大幅降低存量贷款利率，管一下城投公司和金融中介近乎失控的金融衍生问题。

哪怕是做做这些事隔靴搔痒一下都好。

然而实际情况是连隔靴搔痒都不愿意，说明有关方面似乎一点也不急。

那挺好，就继续这么僵着呗，你不急，我更不急，我们一起来看看，时间究竟在哪一边。

降首付就要彻底一点，比如负一成首付，买100万的房子可以倒拿十万，这样三和大神都可以接盘，库存马上就可以卖光，房地产起死回生。

他们提供除了降价以外的一切帮助，我们提供除了买房以外的一切支持。

我有一个idea，全面放开外国人购房限制，什么有效居留许可，什么所得税、社保证明，什么只允许购买一套，什么《关于外商投资房地产管理的规定》，所有限制统统取消，不能取消的也要修改，扩大对外开放就从房地产市场做起，

要求只有一个，支付全款，只要全款买房，任何国籍的人，哪怕从来没踏足过中国，全都允许，全都支持，全都鼓励。

据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国现在住房供应严重短缺，房价几乎就要回到加息前的历史高位，

作为负责任的大国，虽然美方不断对我们进行打压，但是那都是美国政客的无耻恶行，我想中国人民是非常心善的，应该不介意帮助美国解决住房短缺问题，也应该乐见民间的友好交流，欢迎美国民众来华购房，

不过呢，美国人在自己国家都是全款买房，没理由到中国还要贷款，对不对，那不是丢了全球唯一超级大国的颜面吗，绝对、肯定、必须是不可以的，全款买定离手

下次美国再派高官来华，财政部长耶伦、商务部长雷蒙多如果访华，安排我们的住建部长去接洽，去谈判，

让美国的基金管理机构、美利坚的公民，多多地买我们的房子，让社会主义中国的经济发展成果，惠及全美，全球

耶伦不是喜欢跟女性经济学家吃中餐嘛，

巧了，碧桂园杨惠妍、龙湖吴亚军、花样年曾宝宝都是女性，让SOHO张欣负责接洽，安排她们一起吃饭，

girls help girls，美国买了房子，这些企业赚了钱投资美债，double win 啊

中房美债互有承接，你中有我，我中有你，

大家都有美好的未来。。

经过了一年的救市政策，变数反而更小了，真正有利于刺激楼市的政策，不约而同的几乎都指向金融扶持，鼓励大家买房子的方法无外乎让潜在购房者多借钱，更容易借钱。

什么叫房住不炒？就是让房地产逐渐回归到居住属性，那么一定要给刚性需求一个定义，人均60？人均80？或者一个家庭一套房，两套房之类的。超过的需求就是投资类需求，就会增加房地产的金融属性，就要因为非必要需求而承担更高的信贷成本、税收成本。现实呢？没啥持有成本，反而造了一批不劳而获的人、财富不会凭空产生，有人负债就有人变富，人有负重前行就有人岁月静好。

金融属性强表现在居民买房非常依靠杠杆，之前的双杠杆模型老读者应该很熟悉，第一个杠杆是居民首付和撬动房价的杠杆，第二个杠杆是流通部分房价变动与整个存量房地产市值的杠杆。其实居民手里储蓄用来买房的并不多，最多也就几十万亿，而整个房地产的市值约400多万亿，就是双杠杆撬动的。

那么双杠杆是会反噬的，假设流量部分房价下跌30%，首先购房者算上利息以后，3成首付的房地产纯纯的是一个负资产，交的税也不会给你返还，这是第一个杠杆的反噬。同时整个以房地产为锚的资产估值和信贷都将受到冲击，带来社会财富幻觉的消失，比如日本房地产泡沫的损失高达1500万亿日元，约等于当时日本3年的GDP总和。债务支撑的繁荣也湮灭在债务的反噬里面，但人们很少从历史中学到什么，总觉得自己可以逃脱资产泡沫的出清，觉得政策可以人定胜天。

从双杠杆模型也能得到稳定房价的办法，当然可能只是短期的：

1）降低购房的首付比例

比如市场只有10万块可以用来购房，100万的房子按照3成首付，无法达成交易，那么市场供需关系就会导致价格下跌到居民可以承担的范围，当然我们不是市场经济，政策是什么都想管的，所以结果就是除了疯狂扩张的房企以外，就是正常的房企也会因为限跌无法出清房子，逐渐陷入现金流危机。这也不是办法啊，房企挤爆了，再多出几十万套的烂尾楼盘，对市场信心的冲击更大。

还有一个办法就是降低首付比例，原来需要30万撬动的资产，只要把首付降低到10%，10万加90万贷款就可以完成对于资产的撬动。风险呢？当然是未来的了，涨价去库存不也是那生育率和现在的房企暴雷换的么，很多人不是很自豪比烂么，这不就是延缓资产泡沫崩溃的方法么，只是代价么，也不低。90万贷款30年来还，比70万同样的利率，等额本金和4.1%的利率，每月多还1000块左右，他都10%首付了，每月还能多挤出来这么多钱来还贷吗？这就是次贷危机中，击鼓传花的典型代表。明天？谁在乎呢。

2）认贷不认房与认房不认贷

现在不少城市，只要名下房子没有贷款，就还能享受首套房的待遇，这个打得是改善的旗号，其实就是为了吸引投资者，哪个刚需买了房子一点贷款没有？针对的群体都是不止一套房的，但这些群体不会那么愚蠢，买涨不买跌，利率虽然可以做到4.0%，但你房子可不是前十几年的年涨幅，利率再低也无利可图，就看有钱人愿意不愿意接盘了。

认房不认贷和认贷不认房搞混乱了，经评论区的提醒，是有利于改善群体的，可以用于放松贷款条件，有利于挖掘卖了房子以后还有买房意愿的群体，相比来说是有利于刚需买房的。

3）旧改

旧改对于房地产价格最大的影响就是拆迁部分，而且必须是货币化棚改，才能人为制造大量的手握巨款的群体冲入需求市场。现在不管哪方面的解读，除了房产中介，都还是很谨慎客观的。改字可能大于拆字，并不会对供需市场有太大的影响，且改了总不能刚花完钱就拆，反而降低了未来大规模货币化棚改的可能。即便市场化运作，盯上的也是改后的租金溢价，很难冲击到现在的房地产买卖市场。

总结起来，用门槛较低的次级贷款，换的短期的房价企稳，双杠杆模型上来看是可行的，但代价也是显著的，首付需要降低到10~20%的群体，如何确保未来30年的稳定还款呢？这不叫维持房地产的价格企稳，这是拿未来更大的风险换短期的价格稳定，注意不是上涨，而是不要出现崩盘，就和涨价去库存一样，创造了更大的窟窿，更多的烂尾、更低的生育率、更大的金融风险，到底值不值呢？对于购房者来说，量力而行，降低首付不降房价意味着未来的利息更高，还款压力更大，虽然比前几年的群体利率低得多，但存量贷款也高啊，一旦签了字，就要在别人的规则下玩游戏，广西的烂尾楼业主和银行的纠纷就是活生生的例子。

最后，不给年轻人留后路的经济体，韩国算一个，无非是发展较早，是一个非常值得研究的模版，也没有哪个经济体靠炒房炒出竞争力的，更多的案例表明房地产泡沫只会是负担。

谢邀。

兄弟们盼着抄底，结果你反复托底不肯露底，那大伙就不抄了。

上半年的百城新房月均成交面积是3330万平米，在最近八年里仅高于去年上半年。（中指数据）

而且只高出了11%。

6月的百城成交面积是16年以来最低。

如果说百城的范围太大、数据容易被已经无市的三四五线拖累，那6月的30城成交面积也就1509万平米。

近五年的同期新低，且环比还下降9%。（克而瑞数据）

6月的17城二手房成交环比也跌了21%。

这个软趴趴的状态还是嗑药后的结果。

按中指监测，上半年全国百市县出台超过300条政策，涉及公积金、补贴、放宽限购、首付比例、预售监管等等。

来买吧，你现在可以用更低的门槛、更优惠的钱、更安全的交付等等条件来买。

唯独羞答答一点：你是不是能以更便宜的价格来买，台面上咱不好说。

反正卖得太便宜还是可能被谈话。

于是，一边是已经有35家民营房企在退市边缘（A股+港股），这些房企有绝对动力来搞一波降价回款去库存；

另一边，今年前5个月，百城二手房台面价格只累计下降0.57%，百城新房价格还基本横盘。

托市横盘的理由好理解，牵扯过深，要防范系统性风险。

但话又说回来：

防范系统性风险，不等于就能只靠防范措施来消除系统性风险。

就像都得小心猝死，但无论多健康多仔细，该死还得死。起伏自有规律，没听过只生不灭的周期。

系统性风险总得出清一部分，好的防范无非是把这个速度放缓伤害降低，把猝死转成相对健康的衰老死亡。

两边现在拉锯的，说到底就是这个出清成本谁来扛。

如果愿意松动价格隐线，跌破一个预期（某些城市可能需要50%幅度），市场上还是会出现不少买家的。

例如转型心态的资本。

前几年扎堆进快消品的游戏资本。一堆靠页游到手游发家的中等大佬，从暴利的游戏行业转身，跑去搞饮料零食。

他们难道不知道这一行的渠道成本之重、整体净利之低么？他们知道。

但他们更知道：再给八辈子他们也不是腾讯的对手。

能把手上的快钱转成衣食住行的稳定低收益，哪怕要付出可能两三成的试错损耗，也比待在原地被巨头吃干抹净要好。

类似这种心态的资本在对外转移产业和垄断成型产业里很多。

他们有点像泡沫后的部分日本中型企业：吃到了时代红利，但泡沫后没了往上竞争的力气。那就买点地屯着吧，反正地价也便宜了，以后能做什么以后再说。

这种是比较消极的，积极一点的有类“秃鹰”的资本，例如做不良资产改造的。

运营能力强，擅长揣摩资产价值，是前几年投资国内共享办公室等领域的主力。

你这块地不值钱是你的问题，我擅长业态策划、握着一堆客户，低价把你的地收了我来搞，变废为宝。

金字塔底部则是大量普通人的真实改善型需求，例如“冬天太冷，咱去海南搞个房”。

几乎放弃了增值预期，甚至连租出去回补点持有成本都懒得做。房子真就是拿来住的，不管是为了能看海还是为了心脑血管健康。

不要觉得这种消费离普通人就不可能。如果房价和产权期限出现重大变化，会出现能祖孙传三代的“城市常住房+老家房+固定旅游地房”市场。

照20年七普，我国人均住房建筑面积是38.6平米，这是包了公摊的。

刨了公摊，大概率不如日本的35平人均居住面积（人家也不计院子车库这些）。

更没法跟德国46平老美67平这些比。

如果不以房产为收割机，咱这一定能释放一部分真正的改善居住需求；如果公共服务投资更均衡，很多中等城市甚至有可能迎来人口回流和生育率回升。

低地价是一种天然收益，不管是自住还是经营。

但这需要上头把高价债务接过去，把土地以低价形式还给民间。

如果硬是要甘蔗吃两头，又要吃地价上涨的税费，又不愿背地价下降时的债务，还要尽力原价把债务甩出去。

那你就怨不得大家鸽声一片。

闲聊公号：王子君的碎碎念。

这个是昨天晚上11点多看见的新闻，连夜刺激房地产，看来是真的很想让房地产稳住

楼市当前最大的困境是房价太贵，现在是买方市场，从市场经济的角度来讲，买方市场肯定要打折到位才能促销

只要房价泡沫不能化解，收入和房价不能匹配，那各种扶持策略对销量的影响都微乎其微

房价已经通过涨价去库存来到了和极高的位置，接盘力量跟不上，所以销量越来越低

新房的去化在变慢，二手房的挂牌在变多，价格维持阴跌状态

价格一直阴跌，那有钱人也不会投资买房，都明白买了就是亏

本来就没钱的人，就只能等房价买得起了才能上车

所以价格非常关键，房子能不能销量提升，价格稳住，就看房价的泡沫什么时候化解干净

这次提到的支持刚需，降低购买首套住房首付比例和贷款利率

改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施

好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障群众的合法权益

这些都是非常好的策略

尤其是保交楼，一定要对烂尾楼跟踪到底

不仅仅是现在在管的，过去的烂尾楼也要跟踪处理

烂尾楼情况处理的漂亮，大家才有买房，消费的信心，这个是非常关键的

有了消费的信心，以后经济好了，收入提升了，房价慢慢下来了，销量肯定能有回暖

烂尾楼处理的不好就很容易导致失去信心，到时候大家有钱也可能存起来不买

买也是买二手房，新房的压力会持续

所以烂尾楼是真的需要认真对待的事情，是真正的民生问题

刚需也应该大力扶持，对于刚需群体应该给予更大的优惠，这个也是民生问题

因为我们这边是房子+结婚+教育什么的捆绑在一起的

保障刚需就是在保障结婚率，生育率这些

可以在家庭多套房的基本上增加各种税费什么的

刚需应该给的优惠更大一些

让有刚需的年轻人早一点买得起房子，就不需要一直慢慢等房价阴跌了

“认房不用认贷”主要是活跃二手房市场，活跃改善性住房

因为只要你把房子卖了，名下没有房子，不管贷款的问题，你都可以享受首套房的福利

那对于想换房子的人来讲，就是利好

但这种改善型住房的需求也要看房价

因为基本上都不是太穷的人，才会有改善型住房需求

去换更大更好的房子什么的

现在房价还比较贵，在慢慢阴跌，大家有钱也会观望，不会那么早的改善住房

都已经有房了，更加熬得住，等得起

等以后福利更多，让利更大，价格更低的时候再换，也不迟

目前主要矛盾是不想让房价跌太快，所以都是托底房价的策略，本来就是想稳住房价，怎么可能会故意打折？

做了这么多事情的目的就是希望房价可以稳住，慢慢化解泡沫，让房价阴跌的速度也减慢

一直拖到收入提升，经济复苏，很多年下来，这样让房价和收入匹配

而不是想房价下来跟上工资，那当然时间会比较慢

所以只能是销量进一步下滑，房地产市场进一步冷静，后面才可能有更大的让利空间，福利条例

给的让利空间越少，销量越低，市场也会因为没有销量而自己阴跌

就是博弈，就是熬

房价和收入匹配了，房子的价值自然会体现

不管是刚需，改善，还是买来收租，都会有需求

关键还是这个价格问题

能等得起，就能买到性价比更高的房子

我说了好几年了，房价如果真跌了，必然会被死保。

原因：

1、稳就业大于房价暴涨，房地产涉及的上下游产业链太多，造成的伤害太大。

2、房子牵涉到了很多“中产”的生活，城市群体中，中产是拉动内需的最大力量。

3、牵涉到了太多既得利益者的利益。

4、房价是最优质的税源。

但是现在，房价下跌的逻辑和过去不一样，房子一直是买涨不买跌的，很难控制平稳。

所以我去年就预测未来会继续拉房价。

但是这次能不能拉起来，不好说了，因为造成房价下跌的因素，一个是信心不足，另一个是购买力不够。

所以这种情况下将形成一种博弈关系，想赢，最终就只能继续暴拉，只有暴拉才能把韭菜赶上车。

但是到底能不能拉起来？拭目以待……

你不能从一个空空的口袋里掏出钱，但你可以往他的口袋里塞一张信用卡。

这样他就有钱了，他就能买你东西了，他不敢躺平，不得不去打工还债了。

经济危机解决了，就业解决了，社会稳定了。

给乞丐发信用卡，让穷人也有钱花！

都是套话，不管利率还是首付比例什么的，各地都“因城施策”一直在做，但是起到的效果有限。

话说想要稳住建筑业和房地产业两根支柱，短期内最关键的是要化解债务危机，做好重组并购的事情。

至于，末端的销售市场，在“房住不炒”的方针下（最近开会好像又没提了），仅靠刚需是很难支持如此大规模的市场的。

所以这次住建部的发声更像是例行公事般，对前几天的大会上对下半年经济工作部署的响应。

降低首付比例，那利息不是更多？

之前看到一条热评：饿得拉不出屎，医生还继续开泻药。

是的，就是不肯分点蛋糕吃。

“降低首套住房首付比例、「认房不认贷」”这都已经是去年年初的政策了，大多数城市的的首套房首付比例已经不超过20%，我多次说过目前拧巴的房地产救市政策就是相当于“给癌症患者喂中药”。

现在的所有政策出发点都是希望增加居民负债和杠杆，多买首套和改善，感觉不贷款买两套房子都是不配合国家政策，都不是给国家做贡献一样，但是面对下降趋势的房价，居民深知所加的杠杆风险都是自己承担，对于投资房产的需求基本上降到了0，所谓刚需和改善的居住需求也变缓，所有整个房地产市场的需求端发生了需蹦式下滑。

面对需求端的下滑，国家的政策出发点肯定只能是刺激有刚需和改善的居住需求，至少不敢直接发文件支持炒房吧，但是在人均居住面积已经达到40㎡以上的总量之下，对于新房的居住需求已经不多了，各级政府也知道这个现实矛盾，所以才拧巴的出台政策以帮助刚需和改善客户的名义刺激投资需求，但是投资需求看中的又不是利率和首付比例，而是房价趋势，所以最终结果是居住需求的困难没有真正解决，投资需求又不买单。

如果真正想帮助刚需客户的居住需求完全可以实行首套住房0首付和0利率，相当于国家贴息给年轻人购房，国家给年轻人做担保，年轻人差不多像交租金一样购房，这种政策出台才能在市场上掀起一丝波澜。

放宽杠杆的政策

如果在上行周期出，能够火上浇油、锦上添花；

如果在下行周期出，其实并不一定有很好的效果。

现在首先要解决的其实是购房的意愿问题，往深里说就是房价过高和收入过低的问题，而不是限制杠杆的问题。

庄家不在乎你买的房子是鸽子笼还是烂尾，庄家只在乎你背不背贷款而已。

鹤岗那种无贷全款就能拿下的房子必然是“非庄家推崇”的歪门邪道，庄家不会提供配套公共服务（北上津的升学率、优势工商业、扭屁股小姐姐），也必然征不上土地税。

一个月月供支出算上公积金加起来过万了，不算公积金支出7000多。

不敢断供，不敢花钱，因为每个月7000必须交上去，

就这一点，你让我去消费？

怎么敢的？

在收入没有明显增幅的前提下，能省则省，已经考虑从京东转到拼多多抖音买东西了。

超市去一趟就是几百，现在已经沦为纳凉场所。

因为房贷，生活中的每一项都在消费降级。

然后一看，还款还剩200多期，绝望不？

最有效的难道不是降低房贷利率吗？

作为一介草民，我一直在想，如果国家大面积建设经济适用房、建设公租房，既能解决「房住不炒」，又能「缓解就业」，是不是一个很好的方法？

这样既能减轻人民群众的买房负担，也不会对现在贷款买房的人形成太大的刺激，更能对刚需住房价格形成抑制，还能提高他们住房之外的消费。

继续支持商业房地产，支持他们建设特色和高档小区，作为一种纯商品存在，按照市场价格规律去调控。到那时候高档小区就是拼品质，再也不会出现挖个水塘就说是湖景房，种几株花就说是花园小区，大门弄个欧式风格就叫莱茵小镇了。

经过二十年左右的过渡，房产价格自然会回归正常的水平。人民群众摆脱房子的压力，生活品质也会明显上升，家庭消费也会全面发展。

没钱也有房住，花钱不被套路。

你看下面这几种房，你想住那种？

不会的，你去某饭店吃饭，结果，菜上得少（面积缩水），和菜单不合（交房和宣传不一样，配套没有，装修差），菜上得慢（延期逾期交房，不赔违约金），交了钱不上菜（住房烂尾），服务差（物业是大爷，知收费不干活，还不好换），你投诉被踢皮球，生活中，这样饭馆早倒闭了，可房地产为何家家都有这些毛病。

很简单别指望zz政府跟外面那些资产阶级政府不一样，嘴上说的是为人民服务，就是不愿意让利给老百姓，准确的说，就是老百姓也不过是他们压榨的对象而已，都这个程度了，除了上车别无他法，总不能指望着有一天流浪街头的时候，他们会大发善心给你一个好点的住所，不会吧？

王总强调，

稳住。。。。

要以工业化、数字化、绿色化为方向，

大力推动。。。。。。。。，

充分发挥。。。。。。。。。积极作用。

要继续巩固。。。。。。。。。，

大力支持。。。。。。。。。，

进一步落实好。。。。。。。。

继续。。。。。。，

加快。。。。。。，

切实保障人民群众的合法权益。

要坚持。。。。。。。，

通过科技创新。。。。。。。

要深化。。改革，

强化科技赋能

提高。。品质，

为人民/客户/甲方提供优秀产品，促进企业转型升级和高质量发展。

学去吧

不就是让你多贷款，尤其是首套多贷款么……

认房不认贷，关键是怎么认法，所谓德改善型到底怎么界定的问题。

但是考虑到现在年轻人的结婚率和人口出生情况。真正的刚需所在，已经不是第一次购房的上车盘了，尤其是因婚买房的。真正的刚需是，因为家庭发展，进行家庭第二次改善型购房的这部分，即换车盘。

比如，我家就一套，我家想要换购房大房子，那我就不是首套了，而且我得先卖后买，这里面有一个过程，存在一段手里同时有两套房的时期，那么处于这个时期的，你要不要给他首套房的待遇呢？

很明显他们什么都知道，但是什么都不做。很明显我们什么都做了，但是他们不知足。

很明显，他们不知道，他们耗不赢了。

住建部貌似出台了一些好政策，比如降首付，降利率，多套算一套，但这算真正的利好吗？

总体上来看，不还是让老百姓从兜里掏钱买房子吗？同时给你点小恩小惠，好像你就能高兴的不得了去买房子。

这就是所谓的刺激消费吗？老百姓荷包里的钱本来就所剩不多，你给他减点利率而不是从根本上降低房价，老百姓能改变房奴的角色吗？

现在房地产市场的泡沫有多大，国家和个人都很清楚。而首要的任务就是去库存，降房价。

这个房价泡沫越晚刺破，风险就越大。「恒大」的那个死样子，国家几万亿的资金就在那里趴窝呢，谁又能得劲？

没有啥影响，就这样的一点点优惠就能盘活房地产市场的低迷了？

一个国家经济的有序发展，就不能让房地产成为支柱产业，这里的水太深，咱也不能深说。

总之，房价的泡沫真正下决心刺破的那天，才是老百姓春天的到来。

房产滞销，帮帮我们

其实是

土地滞销，帮帮我们

毕竟，房产只是表象，房产的背后是土地，土地的背后是财政，财政的背后是公务员，是医院，是学校他们的的工资，城市的建设，你家门前路修了拆，拆了修，公园建设。

你说，这种种种种，尤其是公务员的工资，房产滞销，地卖不出去，可怎么弄回来钱哟！

大家快来买房吧

大家快来买房吧

买房给你打折

你说你没资格？那都不是事，现在认房不认贷了，你想买几套都有办法，只要你有钱就能买！

什么？你钱不够？首付也可以降点嘛，只要两成就卖！

房产滞销，帮帮我们

又是一揽子政策，又是史诗级救市。还是按照老思路来实现软着陆的路径：降低门槛，放更多的人肉垫子进来。

过去历史遗留问题，什么烂尾楼，什么公摊面积，什么暴雷，就先不提了，人总是要向前看，烦请大家一起齐心协力度过这个难关。

至于上车以后怎么还房贷，相信大家的韧性

说个冷知识，中国房地产突飞猛进二十年，最不攒劲的一个组织，就是这个部。

伙头是地方，军师是银行，开发商是一百单八将。打家劫舍的好处，都被这几个角色分了。什么都没捞着的这个部，反而还经常被不明所以的群众一通数落。

以上是题外话，接下来说正经的。

现在的局势我认为已经越来越明显了，但走势不好确定，后面资产价格怎么变化我自己也没想明白，没办法给出建议。因为，一方面我没有居民真实的储蓄数据细节，我看不到，这个数据很重要。另一方面所有的事情，其实只根源于你相信什么。

我们这个郭嘉的建立源自于一个信仰！所以未来的路怎么行至未来，也需要从你相信什么开始思考。

首先，需要承认几个基本现实。

第一，时至今日，无论将之称之为阶级也好，圈层也罢，现实就是大部分人的利益指向是各异的，尤其在微观或者半宏观层面。农村和城市居民的利益，公职人员和普通民众的利益，有资产的人群和无资产的人群的利益，不同省份之间自己不同级别城市之间的利益等等，都可能是复杂的、互异的，甚至是具有内在冲突的。

第二，我们这个郭嘉，属于欧亚主大陆的最大的郭嘉之一，人口更是数一数二的，拥有着特异性明显的独立文明，所以，我们必须认清一个基本现实，就是我们不可能安全地依附于其它国家甚至体系来谋求生存，因为互相之间天然的不信任。如果要征服东亚，最好的手段就是原教旨殖民主义，但这是不可能做到的，因为过程中必然会遭遇阻力，最终失败。但又不可能长期和其它体系兼容，因为所有制形式不一样。最终，只剩下最后一条路，就是做大做强！而且，必须是真正意义上的做大做强。

好了，基于以上两个基本现实，我们可以很好地解释和理解我们的发展模式：即时战略模拟游戏式的发展模式。也就是抽象的国家意志现在上帝视角的高度，进行操作。所有的，人、物、资源和空间，都是为了实现整个做大做强的目标而存在的。

这里同样解释一下，为什么户籍制度会存在，这就是玩家操作过程中的一个编组快捷键。

因此，自建国以后，中国人的命运起承转折，都处在一种群体定位的状态。一只无形的手，按住鼠标右键拉出一个框，框住一部分人，点击下岗，这部分人就下岗了。框住一部分人，点击拆迁，这部分人就搬家了。当然，我的描述，是非常浅薄的，因为点击拆迁完全是现象的猜测，那个界面上我不能臆断到底是什么，但作为微观个体，我就像一个三维空间的人感受着四维空间的智慧生命投射下来的某种干涉，只能看见结果并尝试总结，却永远无法猜测智慧生命的思路。

好了，看到这里，你至少了解了三个信息。

第一，我们必须做大做强，所以，纯粹的神神是没有出路的。

第二，我们发展模式也就是我们的竞争策略，是一种即时战略游戏模式，用我们耳熟能详的话来讲，就是集中力量干大事。

第三，以终为始来看，我们的现实社会必然也已经出现了诸多互相差异甚至有所冲突的利益群体，这是编组群体操作的必然结果。

理解我上面说的这三个基本信息，有助于你理解和解释我们现在所遇见的诸多社会现象和问题。而在互联网的舆论场上，一个人说什么话并不重要，重要的是他是基于什么立场、身份和利益诉求说的话。

这道题问，住建部计划落实降低首付和房贷限购的要求对市场有哪些影响。我前面逼逼歪歪讲那么多，其实并不是废话。

回到我前面所说的，你相信什么？！作为工具，你信不信国家意志的理性和无情。信不信我们不做大做强就只有死路一条的历史处境。如果你信，你可以以终为始地分析所有的这些碎片化的策略，理解救市只是手段而非目的。

并且这个手段所服务的目的，也只是一个非常阶段性的目的，就是测试居民杠杠的能力是都到了极限。

首先，救房地产就是救经济的逻辑，已经和16年完全不一样了。把两者混为一谈，完全是刻舟求剑。彼时的宏观环境和现在完全不一样。有好的也有坏的，我就不细说了。

无论现在出多少利好的政策，政策制定者的目的都不是要创造一个四五年的地产牛市。因为，只要居民需要加杠杆买房，那么房地产要成为牛市就必须给予购房者足够的收益，才能给投资者带来驱动力。而如果市场必须提供足够的收益，那么以当前的成交价格基数来测算绝对收益值，就是一笔巨大的财富。而这又是年度经济总增长不能支付的。

所以，房价不涨的表层逻辑是房价不涨本身，根本原因却是价格基数过大超过了杠杆能力，导致无法撬动。唯一解套的可能，就是通过二次分配和一定的时间，修复居民的负债表，提高居民的可支配收入，缩短购买力和泡沫资产的差，市场自然会实现回复。

既然如此，为什么现在地方和中央部委还那么猴急地出台各种利好政策？

第一，宏观环境变了，有些利好本质上也不是利好，比如说降低首付比例。价格高企的时候，一套房子的首付在三四年前可以全款，就因为泡沫和债务膨胀，现在只能付个首付，三四年的时间居民的收入能有多大变化？所以，降低首付比例并没有降低家庭负担，甚至增加了系统性的金融风险。

第二，政策放松更多是基于供求关系逆转的指导思想进行的。所以，放开限购会不会导致买家增多？必然会，但会不会导致价格上涨，要看具体数据。其实就是个数学题，主要看区域解放出来的买家数量和现有供给数量的对比。另外，很多人说会放开城市之间的身份限购，我认为这有点想多了。城市之间身份的项目，本身也就是一种框选架构，放开城市之间身份限制，与之对应的就会涉及地区之间转移支付的加大，对于上海这种城市而言，一个外省人，不交税不工作不生活在本地，开放身份让他过来买套二手房，其价值能有几何？相反增加出来的转移支付，可都是真金白银。开放跨区域的身份限购，大概率拉一波炒房客过来，三到五年把房价炒上去后再套现离场岂不是尴尬。

所以，现在的碎片化救市政策，肯定是有相关部委和地方财政扎钱的意图在里面的。毕竟榨干居民的负债能力，也是央行愿意看到的事情，因为货币是央行的负债。但，要说现在就想搞大牛，我认为不可能。

你信不信？

就是我一开始说的那个点，你信什么？

你信不信国家意志的理性，是国家意志，不是地方的那一套价值观。地方是土地财政唯二受益者，他肯定希望能够永远吸下去，但国家意志肯定是要给地方戒断治疗的。

所以，对于我们这些工具而言，到了这个地步你只有两个路径可以依赖。要么信，要么不信！

第一，信国家意志的理性。

那么你肯定听过我们国家在经济发展领域的整体操作。第一阶段工农业剪刀差，贴着生存线集中农村的资源发展工业。第二阶段分税制改革，启动县市级别的军备竞赛，利用土地财政制度建设基础设施和快速城镇化。那第三阶段是什么？永远炒地皮么？不可能吧，格局小了。要么往前，要么往后。往前我们这些工具还有盼头，往后就不是买不买房的问题了。

第二，不信国家意志，地方做大，基于全力拼土地财政。那么这个路径下，就更没有其他选项了，清空债务找个安全的地方坐着看烟花即可。

所以，无论你信不信，即便没有税制改革，在泡沫挤干净之前，稍微有思考能力的人都不会进场，不久的将来，或许会有一次人傻钱多的小高峰，但只能是给房祖宗一次逃顶套现的机会。因为越来越多的人，意识已经改变了，以前所谓的刚需，很多都来源于未来房子价格更高的恐惧，所以把需求释放提前了，有钱没钱的都在加杠杆。现在呢？房价泡沫已经再漏气了，只有真大户不缺钱的，才有资格闭着眼睛买，其它只要有负债的，都会考虑自己承受能力。这就是供求关系根本性的变化，也是7.24会议中讲到房地产部分最重要的洞察。

至于旧城区改造，我这五年来见过周边的旧房子改造本来就在遍地开花。形式多种多样，有拆掉重造的，结构上稍微优化一下，原住户回迁，连层数都不给你加。更多的就是刷外立面加装电梯和优化管道的。当然，市中心的成片老住宅，也有拆迁的，浙江路两边沿着苏州河推开去，很多老房子都拆完了，对市场有影响么？

而且，这种地块，民营开发商谁能拿得到？早就让央国企内部消化了。表面上卖了四百亿，实际上到账多少真不好说。反正这样一来，这钱肯定不能随便花了？只有穷鬼的钱才能随便花。

所以，不管信不信，逻辑都很简单，就是房地产打包收场，收场之前最后清一波存款，属于姜太公钓鱼愿者上钩。

至于后面房地产怎么演进，肯定能再发展起来，但应该要等产业升级差不多了才有机会放开，让民营企业再成长起来。