政治局会议推进城中村改造，超特大城市更新，房价会产生什么变化？

现在全体中国人都很关注这件事情。

就在最近，高层重要会议指出：要适时调整优化房地产政策，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。

这个消息一传出，很多人就大喊着房价又要开始涨了，2014年货币化棚改的剧情又要重演，但事实真的会如此吗？今天我就好好聊一聊这个问题。

01货币化棚改的历史

要搞清楚这一次和2014年的区别，我们必须先弄清楚2014年到底发生了什么事。

众所周知，我国房地产行业有3个重要的时间节点。

一个是2008年，4万亿刺激政策，房子开始变得很值钱。

另一个是2021年，给房地产套上了紧箍咒，整个行业开始进入下行周期。

但真正影响比较大的一个节点其实是2014年。

在这一年我们面临的国内外环境是：

1. 国际上美联储加息，第一次俄乌冲突，全球资本回流美国，我们出现了外资撤离。

2. 国内信贷紧缩，房地产行业资金短缺开始暴雷。

3. 房产库存量巨大，以当时的速度，需要整整5年才能卖光所有楼盘。

4. 从2013年起，地产对经济发展的贡献已经超过了外贸领域。

在这样的时代背景下，要不要救市，成了一个答案非常清晰的问题，所以在2014年7月21日，上面发布了《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，目标是要改造出适合1亿人居住的城镇棚户区和城中村。

一开始改造的主要模式是“实物赔偿”，也就是我拆了你的房子，然后根据你家里的人口数在附近给你赔一套房子，整个过程中基本不涉及到金钱交易。

但后来发现这样似乎不行，因为大家拿到了房子，更加不会再去买房子了，那就无法达到去库存救市的目的，所以大概从2015年开始，改造的主要模式就变成了赔偿款，也就是我拆了你的房子，给你一笔钱，你想去哪买房子都行。

这个方案皆大欢喜。

从拆迁的老百姓角度来看，通过这次机遇一下子拿到了以前一辈子都赚不到的钱，生活水平直线提升，堪称命运的转折点。

从上面的角度来看，大家拿了钱都去买房，只用了3年多的时间就消耗掉了以前海量的房产库存，救市成功，保住了经济。

但唯一的问题是，当大家都去买房的时候，房价就会开始失真，所以从2015-2016年，短短两年时间，房价迎来了一次史诗级的大跃升，这个事大家都很熟，我就不多言。

02城中村改造的影响

看完了货币化棚改的历史，我们回过头来看这一次超特大城市城中村改造这件事情。

从国内外背景来看：

1. 现在美国也在加息、俄乌出现了第二次冲突，全球资本也在回流美国，这是最近几年经济不景气的重要原因。

2. 恒大、融创等地产公司暴雷。

3. 房地产对经济的拉动作用依然很明显。

这是和2014年相似的地方，也是很多人认为会推高房价的重要依据。

但是，这一次我们的政策其实和9年前有很大的差异。

第一个差异就是改造的范围。

2014年那次棚改基本涉及到全国所有城市，范围极大。

而这一次国家明确圈定了改造范围，那就是19个超特大城市，北上广深，再加上成都、重庆、武汉、天津、杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。

而且也不是所有城中村全都改造，而是居住环境不好亟需改造的城中村才会改造，从范围来看，比2014年那次要小很多。

第二个差异是改造的方式。

2014年那一次棚改是以赔偿款的方式进行。

这一次根据目前文件的表述来看，“要加大保障性住房建设和供给”、“鼓励民间资本加入”，这两个表述说明了两点：

1. 这次改造不是为了去库存，而是为了让一部分人能住上房子。

2. 这一次上面没钱也不会兜底。

所以这一次大概率是对房屋进行翻新，而不是给赔偿款，因为通过计算可知，若按照拆迁的标准，这一次需要接近13万亿的资金，十分吓人，如果只是翻新，2万亿就能完成。

如果不是给钱，而只是翻新，那不仅不会引起房价上涨，还可能会引起房价下跌，因为第一，房子翻新了，以前想换房子的人可能就不换了，又可以住一段时间，这个买房需求消失了。

第二，房子改造翻新还有一个作用，那就是可以提高房子的居住面积，改造前，以前的老房子只有3层，改造后可以加建到6层，多出来的房子就可以由政府出面进行统租管理，租房的人多了，买房的人自然就少了。

当然，统租模式具体如何实施，还需要认真研究，深圳最近就搞出了一个反面案例。

深圳南山区白芒村的多个城中村因为驱赶租户闹上了新闻。

为什么会发生这种事情？因为政府为了把城中村的房子统一起来改造，给了房东很高的租金，根据房东自己透露的消息，政府给的租金是市面价格的2倍以上，所以很多房东们急不可耐的要赶租户走，让自己早点拿到钱。

而且这件事还暴露了另一个问题，上面以这么高的价格统租房东的房子，未来会不会引起房租的上涨？

所以我个人认为在落实统租政策的时候，应该以廉租房的模式去实施，政府/相关企业补贴一部分租金，让住进去的租户只用出很少一部分钱，只有这样，才能让年轻人在大城市站稳脚跟。

虽然有一些执行方式还需要商榷，但这次“超特大城市城中村改造”绝对算是一个好消息，做好了就是一个三赢的局面：

1.拉动了房地产相关行业的发展，比如家电、电梯、钢筋水泥、塑料等等，对经济是一剂强心剂，也解决了就业问题，更重要的是，还不会抬高房价，简直就是目前的最优方式。

2.解决了一部分城市居民房子破旧的问题，改善了他们的居住环境。

3.可以帮助一部分年轻人在大城市站稳脚跟。

无论怎么看，这都是一个有利的政策，伴随着这个政策的出炉，我相信下半年的经济形势可能会有所改观。

原文首发于我的公众号“枫冷慕诗”。

这是原文链接，大家喜欢可以关注下。

再谈超特大城市城中村改造意味着什么？

1、国务院近日审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，有机构认为，现阶段政策未给出具体指标，也没有提及现金补偿、规模或资金支持等实施细节，不少内地城市已积极重新开发城中村，有机构认为今次出台的并非新政策，不能缓解投资者对民营房企的流动性担忧。

2、我的看法完全不同。

特大城市城中村改造指导意见，它是一个意见，也就是它是顶层或者说国家大政方面的一个态度、看法和定调。它是对此类事情的大政方针的把握、总基调、总原则。它给市场的是一颗定心丸，起到稳地产市场预期的作用，为之后陆续推出了政策措施做铺垫。

这个意见是为了适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，坚持稳中求进工作总基调，着力扩大内需、提振信心、防范风险，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，盘活改造各类闲置房产，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

这个意见的出台，就是鼓励、支持特大城市城中村改造。承认特大城市城中村改造的政策合法性，也就是意味着特大城市政府、银行、保险、信托、基金等机构可以名正言顺的出台相配套的政策措施，发展此类业务，受国家支持认可，相关投资、贷款等可以名正言顺的列入到城市城中村改造项目里。后续所涉及的城市地方政府可能会陆续出台配套措施，包括发行城中村改造特别债券、发行Reits基金等等。

这个指导意见也是提振汽车、电子产品、家居等大宗消费，推动体育休闲、文化旅游等服务消费，让地方政府用好政策空间、找准发力方向更好发挥政府投资带动作用，加快地方政府专项债券发行和使用，以及制定出台促进民间投资政策措施等的一系列政策组合拳之一，是为后续出台相关政策措施做铺垫的、定调的。

这个指导意见，本意并不是想去拉所有地产商，更不是想去推动楼市涨价，这不符合国家对地产市场的“房住不炒”、“因城施策”的定调。

从顶层的一再的表态来看，这种定调的政策大方向不会改变，但是会有调整。这种调整会结合国家发展战略、阶段经济发展情况来综合考量。

中国政策思路总体上都是采取的是类似中医治病的系统性整体性的思路方法，即扶正祛邪、统筹协调、标本兼治的中庸之道，而不是像西医一样的头疼医头脚疼医脚、哪里出了问题就医治哪里的厚此薄彼、片面的思路方法。

两种方法在效率上不同。中庸之道可能不会有太大伤害，但也可能不会有太大作用，见效慢，甚至不管用。西医思维方法一旦判断准确，见效快，非常管用。

简单说，推动超特大城市城中村改造，能提升中心城区空间品质，拉动内需，让老城区焕发生机，不再是脏乱差之地。

城中村改造的典型案例如广州市猎德村等的改造、深圳南山区、改造后的成都远洋太古里等等，实际上处于此区域里的百姓还是受惠的，至少改善了居住环境和公共空间。

3、至于城中村改造是否对地产商有利，那得看地产商的业务在城中村改造方面有多大好处。一般情况下，像万科、保利这些地产龙头企业或多或少都有一定的业务，会从中受益。非龙头地产商尤其是负债累累的公司，估计很难进入城中村改造项目里。

实际上，中国地产市场的格局已经很明确了，就是要让地产市场软着陆，地产商慢慢洗盘，淘汰出局一批规模较小、业务小、负债累累的地产商。

4、当前时点出台这个意见对谁有利呢？

虽然一些超特大城市几年前就已经在做城中村改造了，但是当前时点出台这个意见显然与当前地产市场状况、国家经济发展情况、金融市场情况等密切相关。

超特大城市经济规模巨大，城中村改造项目众多，需要大规模资金投入，相对于再造几个新城市，其效力不亚于再建几座像深圳一样的大城市。

在城中村改造过程中，会与推动数字经济与先进制造业、现代服务业深度融合，会与促进人工智能安全发展、推动平台企业规范健康持续发展相结合，从而推动现代化产业体系建设，加快培育壮大战略性新兴产业、打造更多支柱产业，使

超级特大城市成为中国经济发展大引擎、百姓工作居住的核心区。

这有利于主业在超特大城市、主业务是建工、建筑装饰、建材（水泥涂料玻璃钢铁铝塑料等）、电梯、家具家电、园林绿化景观、设计规划、充电桩、日常消费、药店、超市、银行、保险、餐饮、水电气、智慧城市（视频监控）、数字城市、光纤网络、网络宽带、路政管网基础设施等等公司，可以说涉及面非常广泛。正是如此，顶层才会出台这样的政策意见。

如果按照我的判断，会积极投入现有住宅区的维护建设，巩固和提升中心区、校区、景区价值，以点带面带动房价恢复。

也就是从以城市向外延展的大圈子模式转变为城中心向城市边缘延展的小圈子模式。

这是基于目前的经济情况做出的收缩性调整，避免本来有限的资金投放到过大的面积中打水漂。也是在现有条件下解决既有的民生居住问题。

至于校区问题，考虑到教改必须跟环境联动多年才能有效果，而到目前为止效果并不显著，依旧是老校区的成绩更优秀，所以仍然会以过去的校区为重点。而且现阶段带动房价的重要性不言而喻。我认为校区房的价格可能会走高，尤其是老校区，如果不是太残破不堪的话在投入维修后价格会提高。

同时，老城区拆旧新建也很可能会重新提出。

胡编说： 只要郭嘉开了会，发了文，下了决心，指出了方向，画好了地图，一切就都会好起来的。 那为何不早点开会发文呢？ 看来是怕你们好的太快，容易骄傲。