政治局会议推进城中村改造,超特大城市更新,房价会产生什么变化?
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很多人忽视了特大城市改造对楼市的影响
在旧改这方面,成都已经走在了前面,旧改投入规模预估超过6500亿,我就来结合成都的旧改来给大家说一下后期的变化
大规模旧改之后,将会出现以下几个明显的变化
一、新城发展受阻,城市发展全面回归主城
例如四川之前一直在大力投资天府新区,想打造成都和天府新区两个大型经济圈,但是有两个政策对天府新区的发展构成了重大转折,一个是“退林还耕”,让天府新区除了核心区域之外大面积回归基本农田,永远都没有再修商务楼的打算,很多原本规划为工业地块、住宅地块、公园地块的土地全部被回收,已经修好的公园都推了,用来种田。
你说在这种情况下就等于大片的农田阻隔了成都和天府新区,无疑为那边的发展构成了很大的难度,人们过去感觉就像换了一个城市,人口迁移更慢了;
然后第二个政策影响就是“旧改”,在成都公布旧改之后,棚改拆迁再次大规模出现,本来已经停止的拆迁又开始了,大量老旧房子被政府拆迁,直接赔钱,当前成都老旧二手房价格差不多一万出头,但是拆迁直接赔4万一平,就问你拆不拆
并且这还不是一两个小区,而是大规模拆
下图基本上是整个成都的地图,红色区域17个地块都是涉及到拆迁的。
在这种拆迁力度之下,主城区的新楼盘变多了,购房者有了更多选项,不一定要去新城,削弱了天府新区的购买力,而且开发商拿地也更偏向主城,毕竟不愁卖,也削弱了新城的发展速度。
所以,在“旧改”政策之后,各位要注意自己所在城市的发展规划,如果是刚刚起步的新城,不要听别人忽悠,恐怕要开始转折了。
二、贫富差距进一步拉大
这个不用说了,都是因为拆迁赔偿导致的,以前在主城区有房的土著,现在大概率也要受益,如果你有住建局的亲戚,人家指点一下你,你也能受益,但是这跟大多数人都无关!
三、城市扩张减速,楼市会持续降温,二手房还要跌
其实推出旧改,还有一个核心原因就是人口增长处于拐点,以后要开始下滑了,东北城市冷清的今天,就是超大城市的明天,现在市场的房子已经趋于饱和,旧改就是让旧房翻新,不至于以后变成鬼城。
旧改就会导致超大龄房子一直存在于市场,就一直有低价房源,购房者一直有多个选项,买房就更加不急,带动二手房市场持续冷清,所以二手房市场价格还会跌。
新房倒不会跌,主要因为城投、地方一直在为新房撑盘,高拿地价直接限制了新房降价的可能,而且新房比旧房贵,本就是正常的,以前的倒挂不正常而已。
发布于 2023-07-24 21:36・IP 属地四川查看全文>>
凌乐 - 225 个点赞 👍
这次城中村改造不会影响整体房价继续阴跌的大趋势,反而会促进大城市的房价回归正常
因为之前棚改是上面兜底给钱,造富了一大批人
现在是让地方自己解决,并且引入民间资本来搞
这次的核心是改造旧城+统租
不是和过去一样要你这块地,要你的房子,给你一笔钱,让你去买新房子
这样就相当于让很多人拥有了很多钱,可以买房子,当然就推升了房价
这次不一样,你的房子还是你的房子
只不过是全面翻新,配套齐全,带动内需而已
这样怎么可能拿到很多钱,也就是拿到一笔安置费
不会推升当地房价
而且按照这样大批量的旧城改造,也是在提供很多配套齐全的新房子
还是城中村,有些地段也不会太差
如果配上新的装修+电梯什么的,明显可以打压周围新房的价格
统租模式下,也提供了很多租房空间
这些都不可能推升房价,反而会制约房价
很多城市好地段都是老房子,老小区,城中村
周围远一点的就是新房子
这样就导致老房子地段好,但是住的不舒服,价格也不便宜
新房子地段又不好,住的稍微舒服一点,但是上班,通勤没有那么方便,价格特别贵
就是怎么样都不舒服,价格和房子不匹配
如果把老房子都改了,这样就让房价正常了
都是住起来不错的房子,就按照地段不一样,周围配套不一样看价格
没有那么多虚高的房子,让更多的房子宜居,就可以打击房价的不平衡
在大城市里面搞旧改是可以让房价回归正常的,减少新房的稀缺性,回归房子的居住属性
这次意见里面专门提到了:“把城中村改造与保障性住房建设结合好”
“改善居民生活环境”+“促进城市内需的增长,提振内需”
这次城中村改造不是为了卖地,推高地价,赶快发展房地产那种模式
这次是冲着内需去的,是冲着保障房去的
可以把城中村专门改造成统租的那种模式,让专门的企业来运营,相当于就是由管家和房东,租客对接
这样还可以收到租金的税,还可以提供一大片保障房,减少刚需压力,还带动了基建,建材,各种家居,家电,电梯,绿化产业发展
还有把城中村专门修缮一下,把里面没有配套的各种东西配套齐全了
里里外外装修一下,也带动了上下游产业链的发展
盘活存量的房地产资产
老房子,老小区,城中村总是需要修的
这些蕴藏的需求是存在的
集中搞一次可以带来很多内需的提升
地方自己解决,当然推进的会非常慢,而且专门在超特大城市搞
也就说明了,三四线城市空间不大
搞城中村改造也是在房价有一定托底,人口有基本盘的超特大城市里面搞
未来三四线城市怎么办,这个才是大问题
通过这些情况来看
大城市的房子问题不大,总有人解决
只要你房子地段好,最起码的价值会存在
搞各种扶持也是在大城市搞
真正麻烦的是三四线,甚至十八线城市的房子,那是真的无底洞,无可救药了
发布于 2023-07-24 21:22・IP 属地江西查看全文>>
阳光下的沈同学 - 107 个点赞 👍
目前全国的超大特大城市只有21个。包括:7个超大城市、14个特大城市,属于第一梯队。
超大城市:上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉
特大城市:东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连
先给个大结论就是房价不会涨。
从大逻辑来看,事件不改趋势。
在房价上涨周期无论推出什么政策都最多只能延缓而无法改变上涨趋势,那么在下降周期同样最多也只能延缓无法改变。
选择超大特大城市,既符合通常发展和安全的长期发展方向,也有助于短期的扩大内需。一方面,城中村的基础设施普遍较为老旧,居住条件较差,加以改造有助于提升居民的居住体验感和生活幸福感。另一方面,随着超大特大城市人口密度的继续增加,城中村的安全隐患以及面对重大公共突发事件的应急压力也在上升,确实有必要加以改造来提升抗风险能力。
从具体逻辑来看,城中村改造不能简单理解为拆迁。从目前的措辞来看,可能就是类似于翻新。
也就是把原先那些城中村农民自建的房子改造成质量更好得房率更高的新房。在这个过程中,农民不必重新购买住房,自然也不会大幅推到当地房价的上升。
城中村改造对房地产市场的影响主要是改善居住条件,进而提供更多更高质量的住房供给。
由于得房率提升,当然会多出来一批房产,根据广州和深圳的经验,这些主要会用来作为保障性住房,其中可能是公租房为主。
公租房和普通的租房相比,价格可能会便宜些,更核心的区别是房东不会赶人,只要你符合要求就一直可以住下去。
所以很明显这个政策主要是为了让外来打工人能够顺利留在大城市。即便买不起房,也可以租得起、住的安稳。
货币棚改大力推进始于2015年:2015年6月,国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区建设有关工作的意见》,将棚改补偿模式由实物货币安置转向货币安置优先。
货币棚改制的好处有哪些:首先,有助于市场经济的流通,推动新房去库存,同时推动上下游产业的消费;此外,还能推动地方城市土地回收,进行新一轮挂拍,增加地方政府的卖地收入,推动城市建设,同时降低债务。
棚改区拆了,拿到资金的棚改户产生了大量的居住需求,流向新房和二手房市场;
货币棚改力度越大,产生的需求就越大,需求推动下,库存消化了,房价也有了依托。
在2016年-2021年这段时间里,房价的涨幅有多少,吃到这波红利的人自己心里有数。
当年的棚改其实也没啥毛病,有毛病的是货币化,发了太多的PSL棚改专项债出来,相当于在某一个位置形成了货币的集中投放,于是一拆迁房价就大涨。甚至很多人拿着拆迁款,去买了多套房子,而城中村改造更多是民生工程。这次没提货币化,也没有钱的出处,也就是拆迁给不给钱还不一定呢。
反观此次城中村改造项目,所涉及的地区仅为超大特大城市,城市的数量最多也只是19个;且这些城市的城中村改造的限定条件也非常多,必须是群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的重点城中村,而并非是所有城中村;说明最终可供改造的城市和城中村数量远比想象中的要少的多,且是成熟一个推进一个,也就是说很可能不是19个超大特大城市的城中村改造同时进行,而是在城市各方面条件完全成熟后才能进行改造,条件不成熟的城市则先不改造;
从短期看,因为有了公租房这个选项,会有一部分人放弃买房改为租房,利空房价。
相似的政策引导部分人幻想房价会继续上涨,实际上,导致房价上涨的从来不是政策,而是多种资金因素推动房价上涨,万物皆周期,房地产市场也在一定周期内,不同的区域存在不同的周期。
周期不会随意改变,一旦周期开启,那么人身处其中往往身不由己,只能顺应周期的趋势性变化,2018年中国的房地产市场进入牛市顶部,下半年开启熊市初期,虽然在2019~2020年部分城市的部分房产出现过短暂的下跌后上涨,但上涨之后继续下跌,熊市趋势已经非常明显,各地房地产价格在持续下跌。
所以幻想本次城中村改造能让房价上涨的炒房客还是早点洗洗睡吧。
编辑于 2023-07-25 15:26・IP 属地江苏查看全文>>
猫总 - 100 个点赞 👍
单项政策效果有限,不必过度解读。
早在今年4月,政治局会议就已提到在“超大特大城市积极稳步推进城中村改造”,7月21日,国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,24日,政治局会议再次提出推进城中村改造,相关政策一脉相承。
从稳地产的角度看,推进城中村改造,能在一定程度上创造出新的需求,被视作“小棚改”。但考虑到超特大城市的城中村改造规模有限,叠加“不大拆大建”的原则要求,预计短期内能够释放的新增购房需求也有限,不必过度解读。
相比于全国范围内的棚改,本次超特大城市城中村改造,规模要小一些。本次城中村改造局限于8+11个大城市(8个超大城市,分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉;11个特大城市,分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨),数据显示,这19个超大特城市2022年商品房销售额和土地成交总额分别占全国总量的37%和38%。据住建部,2016-2018年棚改高峰期每年完成投资额为1.48-1.84万亿元;根据中信证券测算,本轮城中村改造年投资额约在4000亿元左右。
相比于棚改的大拆大建,超特大城市的城中村改造反而要难得多。大原则上,国常会定调城中村改造要“成熟一个推进一个,实施一项做成一项”。近年来,住建部也多次明确,城中村改造要避免大拆大建。据广州市住建局发布的《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法(征求意见稿)》,城中村改造主要包括全面改造(即拆除重建)、微改造、混合改造(前两者相结合)三类,其中,微改造仅仅涉及屋结构安全和消防安全等检测、房屋结构加固、水电气热信等设施更新、道路修整、房屋外围护的美化装饰和防水保温等功能修缮相关内容。
此外,2021年4月《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》和2021年8月《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》等文件也明确,城市更新主要是在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造,是一种分类审慎处置既有建筑,小规模、渐进式地有机更新和微改造,意在加强修缮,注重提升功能,增强城市活力。
相比于棚改,城中村改造的实施周期更长。2023年7月,上海市长龚正在上海市十六届人大常委会第四次会议(扩大)上曾表示“成片旧改完成后,上海还有大量零星二级旧里以下房屋、不成套旧住房以及‘城中村’。‘两旧一村’改造涉及范围广、任务重,改造的难度甚至高于成片旧改……用两届政府10年时间完成‘两旧一村’改造”。十年之间,可见周期之长。
可见,超特大城市的老旧小区改造仍以保留和改造为主,一般不涉及拆除原有建筑物及设施,不搬迁原住居民,不涉及土地一级和二级开发,也不改变建筑物使用功能和土地权属。很多旧改项目还具有公益属性,相比新建,工期更长,沟通起来更麻烦,投资规模并不大,回报也比较低,并非什么香饽饽。
单就超特大城市更新这一项政策,并不足以扭转当前房地产行业趋势,也很难对房价产生大的影响。但从近期一系列政策表态来看,稳地产政策密集出台,单项来看虽效果有限,合在一起却不容忽视。尤其本次会议没有再提“房住不炒”,反而强调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱”,地产政策拐点信号意义明显。
2022年以来,各地因城施策出台大大小小的楼市政策近千次,绝大多数都属于松绑政策,而非什么刺激政策。
真正的刺激政策还没怎么出台,所以,从政策空间上看,地产领域还有很多牌可以打出来。
第一块,尽快清除前期残留的“抑制性”政策。
(1)首套房首付比例:2016 年《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》的规定,在实施限购的城市首套房最低首付比例为 30%,不实施限购措施城市原则上首套房最低首付款比例为 25%,但各地可向下浮动 5 个百分点。目前,北京、上海,当前首付比例是35%,其他实施限购的热点城市首付比例30%,仍有下调空间。
(2)二套房首付比例:目前,北上广深的二套房首付比例均在50%以上,其中,深圳70%、北京60%,上海和广州均为50%。其他热点城市,基本也都在40%以上。从鼓励购房的角度看,热点城市的二套房首付比例仍有较大下调空间。
(3)二套执行首套政策:认房认贷标准调整。这个多地已经在优化,属于过去一段时间政策松绑的重要方向。
(4)房贷利率:按照现有规定,首套房贷利率不得低于 LPR 减 20 个基点,二套房放贷利率不得低于LPR+60个基点。最新的5年期LPR为4.2%,首套房LRP减20个基点为4.0%,二套房加60个基点就是4.8%,4%的首套房贷利率基本到位,但二套房4.8%的利率太高了,属于典型的抑制性利率,有较大的下调空间。
(5)限购政策:一线城市仍执行较严格的限购政策,热点二线城市的核心区也在执行限购政策,仍有优化空间。
第二块,尽快出台一些真正的鼓励性政策。
(1)税费优化:契税、中介费率等也有一定的优化空间。
(2)因城施策推出一些购房补贴措施。
(3)允许开发商适度降价促销,或以团购的形式进行实质性降价,降低购房成本。
(4)其他如带押过户等一些便利交易的措施。
第三块,政策下场,创造需求。
6月1日,青岛出台楼市新政,其中有一条提出,尝试国有企业或者平台公司收购存量房源作为保租房、推行棚改房票制度。
这就属于人为创造需求,可以在短期内改变市场供需格局,对于稳定房价最为立竿见影,属于真正的大招。但需要财政配合。
总之,储备的政策工具是够的,至于怎么个出法,还是要结合房地产走势来看。
当前,全国房价属于阴跌模式,跌幅比较小,跌势比较缓和,不容易出问题。阴跌模式,可以用时间换空间,逐步消化前期高房价的泡沫,降低居民部门的购房门槛,有助于实现“房住不炒”的目标。
在阴跌模式下,政策更多是通过对前期紧缩政策缓步松绑的模式,托而不举,既不逆转房价下跌趋势,也有效托底房价,防止阴跌变速跌。
未来一段时间,如果房价走势依旧是阴跌模式,那么,政策出台大概率仍是挤牙膏模式,一点一点来;如果房价降速变快,有阴跌变速跌的风险,那么,所谓“史诗级”刺激政策就一定会出台。
无论如何,楼市不能崩盘,稳房价也一直都是重中之重。
就个人判断而言,当前房价出现了一定的负反馈迹象,结合多地二手房挂牌量激增以及一线城市房价松动等消息看,房价下跌有加速的苗头。
这个时候,新一轮政策应该要加速出台了!
编辑于 2023-07-26 12:11・IP 属地北京查看全文>>
薛洪言 - 73 个点赞 👍
先说结论,继续稳步下跌。
原因很简单,目前投资性购房已经枯竭,谁都知道这有可能是最后一棒了,这个时候进场就是博傻,但是和中国股市不同,中国股市入市门槛低,加上天朝人口基数大,傻子还是够用的。但是买房是要大资金的,投资性购房更是如此,绝大多数傻子被摒弃在外,场内傻子不够多的话,博傻很难进行下去。
而对于刚需而言,基本是不够用的,今年就业环境很差,大量失业降薪人群,房价不降到一定的幅度,刚需的钱是不够的,但是降价又和政策精神相悖,两难。
然后看供给,包括北上广深,二手房市场挂牌量全部都是历史新高状态,现实就是中国已经不缺房子了,特别是多层和高层住宅。后面还有天量的法拍房在撼动银行摇摇欲坠的估值体系,整个供给面已经超级过剩,而这次的政策不考虑需求端,还要继续增加供给,最终踩踏式出逃是难免的。
最后看金融,城中村改造成功的关键是改造出来的业态利润足以覆盖拆迁成本和金融机构的利息。目前的现实很难做到,市场下行条件下,拆迁户不会考虑几年后有可能的房价下跌,他们只会要求按现在的最高利润计算,而房地产企业对于几年后的价格现在也是没底的,以保利冼村改造项目为例,之前内部预期20万一平,现在全部落空。肯定是巨额亏损。即使是做长租房,也要考虑租金能否覆盖利息的问题,事实上天朝住宅每年租金回报率能超过一个点就不错,完全是亏损状态,对于城投,地方政府而言,本来已经高额负债,现在就是雪上加霜。
最后的最后,不负责任的小道消息,某大型地产商大概率撑不过八月份,已经在市场上拼命甩资产自救了。
编辑于 2023-07-25 22:51・IP 属地广东查看全文>>
commandini - 13 个点赞 👍
- 这次和货币化棚改完全不一样。
货币化棚改是国开行提供了3.2万亿专项贷款,通过《关于企业债券融资支持棚户区改造有关问题的通知》等一系列文件,允许地方企业低门槛发债。最终涌进去十几万亿,由此造成了房价大涨。
而这次是让地方政府自己筹资。钱从哪来是一切的起点,起点不同那两件事就没啥可硬凑一齐的了。
2. 多数城中村还是走“原址搬迁+产权变股权”的形式改造
即原来的村民还是通过原地搬迁到新的小区(当然每户农民能多得几套房子),原来的集体土地由新成立的股份合作社经营,村民作为合作社股东,享有土地出租后的分红。
这样相比一次性赎买土地,大幅降低了政府首次投入成本。
3. 房价影响不大,低价租房户和体制内的冰火两重天
由于村民以回迁为主,不会给市场带来购买者的数量变化,对整体房价没啥影响。
但原本在城中村低价租房的低收入打工族们,怕是要失去现有低价租房的地方,或者搬去更远的村子,或者大出血高价租房。
而体制内的年轻人则迎来了换消息,这种城中村改造,会带来大量位置好价格低的公租房,目前公租房还是以照顾体制内为主。这批人能获得很好的居住体验了。
4. 房地产的改变,是开卖五折挂票
别管是住还是炒,房地产终归还得靠足够的刚需人群来接盘。去年底开始各种招数都上了,应该认清一件事:买得起票的人都上车了。
剩下的刚需一组,结合储蓄与收入预期,是真上不起车。
所以这次文件的核心精神,就是让这些钱不够的刚需上车,当然坐票买不起不能坐,但可以提供票价五折的挂票吗。通过长租公寓,共有产权等形式,让一批有点钱但还不够的刚需也赶快上车。只要有刚需花钱上车,那就还可以继续拖。
三哥表示,最后你们还不是都要学我
发布于 2023-07-25 08:00・IP 属地山东查看全文>>
飞跃本屯 - 8 个点赞 👍
超特大城市更新,我认为不会引起房价暴涨!
大家先看看城中村改造的超特大城市名单:
全国共有超大城市8个:
分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。
全国特大城市11个:
分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。
万亿资金投入城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,会不会如15年那次一样,造成房价暴涨呢?
很多不明所以的人,又说房价要大涨了,其实根本不是那么回事!
文件没有提出货币化安置,也没有提钱的来源。拆迁不一定要给钱,也不一定要给房。特别强调,以积极创新的模式鼓励和支持民间资本的参与,绝对不会走15年的老路。
2015年房价的那波行情很大,很多人都还记忆犹新。原因就是货币化安置,发行了太多棚改专项债。
这就相当于在某个地区集中放钱,很多人拿着拆迁款,转身就去购买多套房子,导致短期供需错配,资产泡沫,房价飙升!
但是,这种货币化安置也有很多后遗症。郑州就是一个典型的例子。房价已经连续跌了五六年了,很重要的原因就是大量的城中村被拆迁,年轻人逃离,大量的房屋建成过剩,至今还没有恢复。
这次城中村改造的根本目的,文件里写得很清楚,就是改善民生,扩大内需,促进城市高质量发展。
目的是刺激需求和消费,大部分城中村不会拆旧房,大概率只会改造外墙,装电梯,增加公共设施等!
它将刺激房地产上下游产业链的消费,同时也将刺激投资,促进经济发展,增加就业。这些都是民生工程。
至于推高房价,文件从头到尾都没有这个意思。
在过去的几次中,确实用房地产市场拯救了经济,但这一次很难说还能奏效。
因为世界经济整体不好,已经牵连到了国内。赚钱不容易,大家都没钱了。
况且这些还住在城中村的人本身就挣不到钱,经济状况也不好,不然早就搬出城中村了。
在目前的经济环境下,可想而知,这些城中村的拆迁势必会导致拆迁与被拆迁的冲突。一旦失控导致群体性事件,后果不堪设想。
现在几千块钱就会导致极端事件,有的甚至五块钱就导致了极端事件。房屋拆迁可不是一点点钱,很难保证不会出现极端事件。
如果因此导致群体不满情绪的爆发和蔓延,有可能会导致不可控制的后果。
所以,在目前的经济形势下,我们更应该注重安定团结。拆迁要更人性化,尽量满足被拆迁人的要求,减少矛盾。
特别要考虑那些弱势群体的特殊需求,帮助他们解决实际困难!
虽然这很难,但还是希望既得利益者能够考虑周全!水能载舟亦能覆舟……
编辑于 2023-07-24 22:13・IP 属地河北真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
阳光空气水 - 5 个点赞 👍
现在全体中国人都很关注这件事情。
就在最近,高层重要会议指出:要适时调整优化房地产政策,在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。
这个消息一传出,很多人就大喊着房价又要开始涨了,2014年货币化棚改的剧情又要重演,但事实真的会如此吗?今天我就好好聊一聊这个问题。
01货币化棚改的历史
要搞清楚这一次和2014年的区别,我们必须先弄清楚2014年到底发生了什么事。
众所周知,我国房地产行业有3个重要的时间节点。
一个是2008年,4万亿刺激政策,房子开始变得很值钱。
另一个是2021年,给房地产套上了紧箍咒,整个行业开始进入下行周期。
但真正影响比较大的一个节点其实是2014年。
在这一年我们面临的国内外环境是:
1. 国际上美联储加息,第一次俄乌冲突,全球资本回流美国,我们出现了外资撤离。
2. 国内信贷紧缩,房地产行业资金短缺开始暴雷。
3. 房产库存量巨大,以当时的速度,需要整整5年才能卖光所有楼盘。
4. 从2013年起,地产对经济发展的贡献已经超过了外贸领域。
在这样的时代背景下,要不要救市,成了一个答案非常清晰的问题,所以在2014年7月21日,上面发布了《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》,目标是要改造出适合1亿人居住的城镇棚户区和城中村。
一开始改造的主要模式是“实物赔偿”,也就是我拆了你的房子,然后根据你家里的人口数在附近给你赔一套房子,整个过程中基本不涉及到金钱交易。
但后来发现这样似乎不行,因为大家拿到了房子,更加不会再去买房子了,那就无法达到去库存救市的目的,所以大概从2015年开始,改造的主要模式就变成了赔偿款,也就是我拆了你的房子,给你一笔钱,你想去哪买房子都行。
这个方案皆大欢喜。
从拆迁的老百姓角度来看,通过这次机遇一下子拿到了以前一辈子都赚不到的钱,生活水平直线提升,堪称命运的转折点。
从上面的角度来看,大家拿了钱都去买房,只用了3年多的时间就消耗掉了以前海量的房产库存,救市成功,保住了经济。
但唯一的问题是,当大家都去买房的时候,房价就会开始失真,所以从2015-2016年,短短两年时间,房价迎来了一次史诗级的大跃升,这个事大家都很熟,我就不多言。
02城中村改造的影响
看完了货币化棚改的历史,我们回过头来看这一次超特大城市城中村改造这件事情。
从国内外背景来看:
1. 现在美国也在加息、俄乌出现了第二次冲突,全球资本也在回流美国,这是最近几年经济不景气的重要原因。
2. 恒大、融创等地产公司暴雷。
3. 房地产对经济的拉动作用依然很明显。
这是和2014年相似的地方,也是很多人认为会推高房价的重要依据。
但是,这一次我们的政策其实和9年前有很大的差异。
第一个差异就是改造的范围。
2014年那次棚改基本涉及到全国所有城市,范围极大。
而这一次国家明确圈定了改造范围,那就是19个超特大城市,北上广深,再加上成都、重庆、武汉、天津、杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。
而且也不是所有城中村全都改造,而是居住环境不好亟需改造的城中村才会改造,从范围来看,比2014年那次要小很多。
第二个差异是改造的方式。
2014年那一次棚改是以赔偿款的方式进行。
这一次根据目前文件的表述来看,“要加大保障性住房建设和供给”、“鼓励民间资本加入”,这两个表述说明了两点:
1. 这次改造不是为了去库存,而是为了让一部分人能住上房子。
2. 这一次上面没钱也不会兜底。
所以这一次大概率是对房屋进行翻新,而不是给赔偿款,因为通过计算可知,若按照拆迁的标准,这一次需要接近13万亿的资金,十分吓人,如果只是翻新,2万亿就能完成。
如果不是给钱,而只是翻新,那不仅不会引起房价上涨,还可能会引起房价下跌,因为第一,房子翻新了,以前想换房子的人可能就不换了,又可以住一段时间,这个买房需求消失了。
第二,房子改造翻新还有一个作用,那就是可以提高房子的居住面积,改造前,以前的老房子只有3层,改造后可以加建到6层,多出来的房子就可以由政府出面进行统租管理,租房的人多了,买房的人自然就少了。
当然,统租模式具体如何实施,还需要认真研究,深圳最近就搞出了一个反面案例。
深圳南山区白芒村的多个城中村因为驱赶租户闹上了新闻。
为什么会发生这种事情?因为政府为了把城中村的房子统一起来改造,给了房东很高的租金,根据房东自己透露的消息,政府给的租金是市面价格的2倍以上,所以很多房东们急不可耐的要赶租户走,让自己早点拿到钱。
而且这件事还暴露了另一个问题,上面以这么高的价格统租房东的房子,未来会不会引起房租的上涨?
所以我个人认为在落实统租政策的时候,应该以廉租房的模式去实施,政府/相关企业补贴一部分租金,让住进去的租户只用出很少一部分钱,只有这样,才能让年轻人在大城市站稳脚跟。
虽然有一些执行方式还需要商榷,但这次“超特大城市城中村改造”绝对算是一个好消息,做好了就是一个三赢的局面:
1.拉动了房地产相关行业的发展,比如家电、电梯、钢筋水泥、塑料等等,对经济是一剂强心剂,也解决了就业问题,更重要的是,还不会抬高房价,简直就是目前的最优方式。
2.解决了一部分城市居民房子破旧的问题,改善了他们的居住环境。
3.可以帮助一部分年轻人在大城市站稳脚跟。
无论怎么看,这都是一个有利的政策,伴随着这个政策的出炉,我相信下半年的经济形势可能会有所改观。
原文首发于我的公众号“枫冷慕诗”。
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作者系一览众山小-可持续城市与交通志愿者
当前,中国房地产市场低迷,民营巨头纷纷倒下,行业系统性的风险非常大,于是,寻找到安全、可靠、快速见效的房地产和片区开发工具非常重要。
房地产下一步何去何从?
(图:图虫)▼
7月21日,国务院常务委员会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,被业内冠以“棚改2.0”的称呼。
为什么要推动城中村改造?如何保证城中村改造的执行效果不走样?未来城中村的方向在哪里?
城中村会迎来新一波拆迁吗?
(图:图虫)▼
城中村从哪里来?到底是城,还是村?
城中村是在中国城镇化快速发展的产物。1998年,中国正式取消了持续几十年的福利分房制度,全面推行住房公积金制度,开放了商品房市场,也从此开启了城镇化的高潮。许多农村被快速扩张的城市裹挟在其中,成为城中村。
让人眼花缭乱的城中村
(横屏 广州城中村鸟瞰 图:图虫)▼
根据东吴证券的估计,中国超大城市和特大城市中的城中村规模预计达到11.2亿平方米,影响6225万人,其内核有两大具体的特征:一是城,二是村。
城中村,到底是城还是村?
(横屏 珠三角地区城中村 图:图虫)▼
城中村其实是一个非常中国化的概念,因为《中国土地法》规定,中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。也就意味着,从所有权上来讲,仅存在两种权属:国有土地和集体土地。城中村是在城(国有土地)中的村(集体土地),因此也就具有了特殊性。
在快速城镇化的阶段,城市规模在短短20年时间快速扩大,很多原本属于城市近郊的村落,被城市发展包围起来,形成了“围墙外欧洲、围墙内非洲”的情况。
CBD光鲜亮丽的背后
是城中村黯淡无光的隐忧
(广州城中村 图:壹图网)▼
但城中村的土地属性属于集体土地,土地所有权归村集体所有,这就导致村集体土地无法直接进入市场交易,无法通过适用于国有产权“招拍挂”的方式进行建设。
虽然从2014年开始,就有集体土地入市政策的试点,但是开展得比较谨慎,各地将城中村集体土地进入市场交易看作是降低周围国有土地地价的行为,所以阻力很大。
城市建设的资金主要来源于卖地收入
土地一旦卖不动或者卖的便宜
城建就有点推不动了
(图:上海临港新城)▼
所以,此次推动城中村改造,与棚改1.0最大的差别点是产权的差别。棚户区改造不改变土地性质,而是通过改变住宅的容积率水平来达到居住条件提升的目的。
那么,改造后的土地是否可以进入市场?入市的名义是集体土地还是国有土地?这决定了企业推动城中村改造的动力和整个政策工具的有效性。
城中村改造为什么是一项好的工具?
其实,城中村改造的背后,是中国房地产的整体逻辑变化。韩国之前也经历了类似的房价快速暴涨的阶段。
后来推动韩国房地产市场平衡发展的工具叫做“7030”,即《住宅法》规定,一个项目建设的70%是保障住房,面积以70-80平米为主,由大韩住宅公社开发。余下的30%是商品住房,按照市场价格可以自由波动。在韩国,有“70归于上帝,30归于凯撒”的说法。
首尔的万家灯火
离不开“7030”政策的保障
(横屏 图:壹图网)▼
对于占比70%的这类保障性住房,在开发完成后政府部门会进行审计,利润率必须控制在5%内,如果超过,会面临罚款。但保障性住房的品质非常好,不亚于商品房,不会出现类似于国内挖一个水池就说是湖景,插几根树苗就是森林的情况。
首尔品质良好的保障性住房
(图:twitter)▼
而当前的中国房地产市场同样面临转型,所以城中村改造,与最近陆续出台的“认房不认贷”完全不同,并不是提高房价的救市行动,而是再平衡“公平与效率”的政策工具。
中国的房地产市场,未来会越来越接近新加坡和韩国新模式,“保障性住房”将成为主流。城中村改造,最大的受益者将是村民和村集体。在目前的政策推动下,通过提升居住密度,用多出来的居住空间,来扩大保障性住房。
有“最美公租房”称号的北京百子湾公租房
是我国近年来品质不断提升的保障性住房代表
(百子湾公租房鸟瞰 图:twitter)▼
值得注意的是,此次城中村改造有三大重要因素。
首先是仅限于“超大、特大城市”。7月21日国务院常务会议审议通过的指导意见中,将城中村改造范围严格限定在超大城市与特大城市中。
根据2014年11月发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》,城区常住人口1000万以上的城市为超大城市,城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。
我国城市规模划分标准
这次城中村改造的范围仅限超大及特大城市
(图:中国政府网)▼
根据《中国人口普查分县资料——2020》,全国有超大城市7个,特大城市15个。
中国超大及特大城市分布图▼
换而言之,本次城中村改造将严格限定在以上22个城市内进行。超大城市和特大城市的区域首位度都非常高,对周边地区甚至全国都具有非常强的吸引力,因此对于房地产的需求也格外旺盛,大量刚需型、改善型居住需求等待被释放。
城区常住人口在500万以下的大城市、中等城市和小城市,其中一大部分已经出现收缩状态,人口减少,过去新建商品房供应过剩,去库存过于困难,再进行新的城中村改造缺乏动力,也难以平衡整体资金。
中小城市规模逐渐收缩
(鹤岗市中心鸟瞰 图:图虫)▼
其次,为了促进城市内部均衡发展,推动城市住房体系走向更加健全,此次城中村改造,还将与保障性住房建设相结合。
过去各类社会保障房建设往往都是依靠政府出让国有土地,房企拿地之后进行商品房+回迁房+保障房的配建,这就导致两个比较不可调和的问题:
一是很多地区出现了商品房住户与保障房住户的隔离情况,因此也出现了很多冲突。二是保障房的配比产生的成本转嫁到了所在地的商品房上,降低成本成为保障房建设中最大的需求,于是出现了大量质量品质不佳的保障房。
保障房的成本转嫁给了商品房
开发商为了回本就要把商品房建得又高又密
而保障房的质量也往往让人堪忧
(广州高层住宅鸟瞰 图:图虫)▼
未来“人人有房住”将成为常态,北京、上海、深圳这三个城市在2017年开始就确定了土地供给的60%是政策性住房,深圳更将在三年内建设筹集46万套(间)超过2000万平米保障住房。
在自己奋斗的城市有一个家
大概是每个北漂、沪漂和深漂的梦想
(北京CBD远眺 图:图虫)▼
由于城中村是集体土地,土地成本相较于国有土地仅仅是三分之一甚至更少,在集体土地上建设的房子作为保障房进行销售,同时在转卖条件和价格上进行严控,这样就既能增加整体住房供给,也可以调控整体房地产市场价格,同时也完成对于“群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多”的城中村改造,可谓一举多得。
第三,此次改造将引导房地产企业走向“持续慢盈利”。
大拆大建的时代结束了
房地产行业需要新的发展模式
(图:图虫)▼
许多房地产企业过去已然习惯了高周转和快速盈利,但我们不应该把市场和趋势误解成为企业战略的正确。当城镇化速度和发展质量的需求出现变化的时候,就需要越来越多的房地产企业关注持续慢盈利。
此次城中村改造,也许会探索出一套未来的卖房模式——卖房子不再是过去的“一锤子买卖”,更多的房地产企业将会将盈利的重点从开发高周转转向生活服务的慢盈利,走向持续经营、持续服务、持续盈利。
除了收租和赛龙舟
城中村也要积极探索新的发展模式
(广州城中村赛龙舟 图:图虫)▼
利用这项政策工具,推动城中村居民改善民生,提升村民的居住条件,也利用村级公司或镇级联营公司通过分红形式为村民提供持续收入。
从产城融合的角度来看,各地城中村的需求点也各不相同,往往城中村还是城市重要的产业发展基地,尤其是广东的城中村,现在往往已经形成村级工业园。
广东全国第一的工业产值
离不开村级工业园的助力
(佛山市顺德区鸟瞰 图:图虫)▼
如何利用此次城中村改造,推动工业园区整合、工业上楼等,就成了城市经济密度提升的关键措施。带动一批优质的工业地产企业获得业务,也有利于打造城市新的产业功能区。
未来,我们还需要城中村吗?
城中村对于中国城市其实是非常具有意义的产物,展望未来,我们似乎可以推断要未来的城中村需要处理好几个问题:
探索城市公平治理:城中村往往是城市低收入居民居住的场所,也是城市中低成本中心,如何在改造过程中,为低收入群体做好保障。不能仅仅是简单的腾退外迁,为低收入者找到高性价比的居住空间,否则将会是整个城市付出更高的经济成本。
城中村凭借其较低的房租
为低收入人群提供了临时的居所
(广州城中村 图:图虫)▼
探索未来城市运营:中国虽然进入了房地产低迷交易的阶段,但是居民对于“住得好”的需求会一直存在,这互换房地产市场出现更多能够持续服务的需求,可能有越来越多的地产商从“快开发”转向“慢服务”。
大规模的城市建设告一段落
提高居住品质的需求会持续存在
(深圳福田区CBD 图:图虫)▼
探索村民的持续收入:城中村的“集体属性”,此次改造也许会孵化一批村级或镇级联营企业,这类企业具有很强的投资属性、运营属性,我们该关注这类企业如何在透明公平的基础上,推动城市更好的发展,也持续的为村民提供收入来源。
混乱不是深渊,而是阶梯。当下市场普遍信心不足,但危险和机遇永远伴随而来,我们期盼各个城市用好城中村改造这项政策工具,为更多的人提供美好生活,为经济带来新的发展引擎,为我们的城市探索更多“公平”和“效率”,也守护好我们的家园。
*本文内容为作者提供,不代表地球知识局立场
发布于 2023-10-08 21:54・IP 属地北京查看全文>>
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特大城市更新,只是评了个称号而已。
不会有什么政策性的优待。
也不会因为成了超特大城市,就引起了大量的人口流入或者流出。
生产生活一如往常。
所以不会有什么变化。只是改造而已。
理论上不会增加或减少建筑面积。
也就是在房屋存量上不会有什么变化。
市场供应没有变化,需求也没有变化,那房价也不会有多大变化。
考虑到现在的特大城市,房子也是过剩的,
比如超大城市武汉二手房挂牌逼近20万套,超大城市重庆二手房挂牌22万套。
所以房子接下来还是可能还会下降。
发布于 2023-07-25 00:27・IP 属地湖北查看全文>>
宁一 - 0 个点赞 👍
再谈超特大城市城中村改造意味着什么?
1、国务院近日审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,有机构认为,现阶段政策未给出具体指标,也没有提及现金补偿、规模或资金支持等实施细节,不少内地城市已积极重新开发城中村,有机构认为今次出台的并非新政策,不能缓解投资者对民营房企的流动性担忧。
2、我的看法完全不同。
特大城市城中村改造指导意见,它是一个意见,也就是它是顶层或者说国家大政方面的一个态度、看法和定调。它是对此类事情的大政方针的把握、总基调、总原则。它给市场的是一颗定心丸,起到稳地产市场预期的作用,为之后陆续推出了政策措施做铺垫。
这个意见是为了适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,坚持稳中求进工作总基调,着力扩大内需、提振信心、防范风险,不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解,推动经济实现质的有效提升和量的合理增长,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,盘活改造各类闲置房产,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。
这个意见的出台,就是鼓励、支持特大城市城中村改造。承认特大城市城中村改造的政策合法性,也就是意味着特大城市政府、银行、保险、信托、基金等机构可以名正言顺的出台相配套的政策措施,发展此类业务,受国家支持认可,相关投资、贷款等可以名正言顺的列入到城市城中村改造项目里。后续所涉及的城市地方政府可能会陆续出台配套措施,包括发行城中村改造特别债券、发行Reits基金等等。
这个指导意见也是提振汽车、电子产品、家居等大宗消费,推动体育休闲、文化旅游等服务消费,让地方政府用好政策空间、找准发力方向更好发挥政府投资带动作用,加快地方政府专项债券发行和使用,以及制定出台促进民间投资政策措施等的一系列政策组合拳之一,是为后续出台相关政策措施做铺垫的、定调的。
这个指导意见,本意并不是想去拉所有地产商,更不是想去推动楼市涨价,这不符合国家对地产市场的“房住不炒”、“因城施策”的定调。
从顶层的一再的表态来看,这种定调的政策大方向不会改变,但是会有调整。这种调整会结合国家发展战略、阶段经济发展情况来综合考量。
中国政策思路总体上都是采取的是类似中医治病的系统性整体性的思路方法,即扶正祛邪、统筹协调、标本兼治的中庸之道,而不是像西医一样的头疼医头脚疼医脚、哪里出了问题就医治哪里的厚此薄彼、片面的思路方法。
两种方法在效率上不同。中庸之道可能不会有太大伤害,但也可能不会有太大作用,见效慢,甚至不管用。西医思维方法一旦判断准确,见效快,非常管用。
简单说,推动超特大城市城中村改造,能提升中心城区空间品质,拉动内需,让老城区焕发生机,不再是脏乱差之地。
城中村改造的典型案例如广州市猎德村等的改造、深圳南山区、改造后的成都远洋太古里等等,实际上处于此区域里的百姓还是受惠的,至少改善了居住环境和公共空间。
3、至于城中村改造是否对地产商有利,那得看地产商的业务在城中村改造方面有多大好处。一般情况下,像万科、保利这些地产龙头企业或多或少都有一定的业务,会从中受益。非龙头地产商尤其是负债累累的公司,估计很难进入城中村改造项目里。
实际上,中国地产市场的格局已经很明确了,就是要让地产市场软着陆,地产商慢慢洗盘,淘汰出局一批规模较小、业务小、负债累累的地产商。
4、当前时点出台这个意见对谁有利呢?
虽然一些超特大城市几年前就已经在做城中村改造了,但是当前时点出台这个意见显然与当前地产市场状况、国家经济发展情况、金融市场情况等密切相关。
超特大城市经济规模巨大,城中村改造项目众多,需要大规模资金投入,相对于再造几个新城市,其效力不亚于再建几座像深圳一样的大城市。
在城中村改造过程中,会与推动数字经济与先进制造业、现代服务业深度融合,会与促进人工智能安全发展、推动平台企业规范健康持续发展相结合,从而推动现代化产业体系建设,加快培育壮大战略性新兴产业、打造更多支柱产业,使
超级特大城市成为中国经济发展大引擎、百姓工作居住的核心区。
这有利于主业在超特大城市、主业务是建工、建筑装饰、建材(水泥涂料玻璃钢铁铝塑料等)、电梯、家具家电、园林绿化景观、设计规划、充电桩、日常消费、药店、超市、银行、保险、餐饮、水电气、智慧城市(视频监控)、数字城市、光纤网络、网络宽带、路政管网基础设施等等公司,可以说涉及面非常广泛。正是如此,顶层才会出台这样的政策意见。
尤其是,建筑建工、建材涂料、建筑装饰、家电家具、光纤网络、网络宽带、路政管网基础设施类公司。如:上海建工、康力电梯、龙佰集团、深圳燃气、格力电器、塔牌集团、中国建筑、红旗超市、海康威视、中兴通讯等。
对于具体股票,需要注意的是:如果它属于此类题材股,但是股价早已涨过了,股价已经很贵了,那么需要谨慎买入,待股价调整企稳后再做考虑为宜。最好去挖掘那些股价还处在低位、还没有被热炒的、业绩还不错的标的。
发布于 2023-07-24 23:57・IP 属地德国查看全文>>
爱生活之岛 - 0 个点赞 👍
房价不会有多少变化,因为城中村住的都是些底层打工人。
房东基本都在本地有商品房。
底层打工人一个月几千块万把块钱,也背不起大城市的房贷,只是一个月工资可能要拿出更多交房租了。
比如我们这老旧小区旧城改造,就是刷了遍白墙,路面硬化了一下,租金就涨了。
发布于 2023-07-25 03:22・IP 属地江西查看全文>>
似是不分 - 0 个点赞 👍
如果按照我的判断,会积极投入现有住宅区的维护建设,巩固和提升中心区、校区、景区价值,以点带面带动房价恢复。
也就是从以城市向外延展的大圈子模式转变为城中心向城市边缘延展的小圈子模式。
这是基于目前的经济情况做出的收缩性调整,避免本来有限的资金投放到过大的面积中打水漂。也是在现有条件下解决既有的民生居住问题。
至于校区问题,考虑到教改必须跟环境联动多年才能有效果,而到目前为止效果并不显著,依旧是老校区的成绩更优秀,所以仍然会以过去的校区为重点。而且现阶段带动房价的重要性不言而喻。我认为校区房的价格可能会走高,尤其是老校区,如果不是太残破不堪的话在投入维修后价格会提高。
同时,老城区拆旧新建也很可能会重新提出。
编辑于 2023-07-25 08:54・IP 属地黑龙江查看全文>>
李工 - 0 个点赞 👍
城市化本身是反人类的,属于垂直型人群堆积,
这种反人类的行为只有“钱”这种酒精能够麻痹一下,
垂直型人形堆积能够聚拢大量社会资源,但是目前使用效率并不高,
没钱的情况下就要考虑回归平面型人群堆积。
缓和社会环境。
发布于 2023-07-25 08:10・IP 属地广东查看全文>>
楚天无咎 - 0 个点赞 👍
胡编说: 只要郭嘉开了会,发了文,下了决心,指出了方向,画好了地图,一切就都会好起来的。 那为何不早点开会发文呢? 看来是怕你们好的太快,容易骄傲。
发布于 2023-07-25 10:55・IP 属地湖北查看全文>>
一二三三二一 - 0 个点赞 👍
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三五七八 - 0 个点赞 👍
1。很朴素的道理是:如果你手中的自用的房产,20年后会因为接盘的人大幅减少一定会下跌,那么你还会以超出现有工资水平很多的房价去买吗?
2. 即使是改善房,很多人也会背一些贷款。贷款要和未来收入预期挂钩的。对未来收入的预期决定了贷款能放出去多少。
发布于 2023-08-05 20:56・IP 属地四川查看全文>>
Jack学长