说白了就是拆迁时代基本结束，也不要再指望通过拆迁换房了。

要明确一个原则，那就是现在所有的提法，都是利空老破小、利好新房，哪怕是看起来美好的“原拆原建”也是如此。

2025年城市工作会议的一个显著的特征，就是不提拆迁、只提城市更新；少提增量、重在存量。我先前就专门发了一个文章，提示所谓的“房地产发展新模式”的内涵，其中就包括对存量住房的态度：失去大部分流动性、以“住房养老金”长期维护、以“原拆原建”杜绝拆迁套利机会。

其实“自主更新、原拆原建”这八个字，已经足够说明资金来源（居民自筹）和更新结果（原拿原放），但可能还是会有一部分人对此认识不清。不过，广州已经在去年出台了专门的办法（对楼市和房地产政策长期关注者，应当明白广州在全国楼市中的代表性，以及广州相关政策对全国的前瞻价值），以地方法规的形式确定了“原拆原建”的规则。

许多人对广州的这个办法还没有建立足够认知，下面节选重点条目分析：

第八条，城镇危旧房改造资金由“房屋使用安全责任人”自筹，而不再是政府兜底的责任。

谁是“房屋使用安全责任人”？由“健康第一责任人”的类比我们也应该知道，房主才是房屋使用安全的第一责任人。这实际上在第十五条已经明确规定：

自掏腰包、自筹资金，这才是“自主更新”中“自主”的真实含义。

至于很多人以为的“自主”是“想重建就重建”，实际上还要受到很大的现实条件的制约——比如在接下来的第十六条就明确规定，对非单一产权人的城镇危旧房，需要90%以上的业主同意才能启动。

实际上我们可以想想，目前主流小区的物业费正常缴纳率能否达到90%？每年数千元的物业费都不容易收不上来，户均数十万的重建费用就更不要提了。何况许多地方二手房的市值都未必比重建费用高。

再说“原拆原建”，这里的“原”可不单纯只是“原地”的意思，实际上还有“原拿原放”的意思——首先是，原本的占地范围、户数、层数和用途都不允许变更，封杀“业主自愿出资多建几套房子”的套利空间：

其次是，套内的户型、面积也不允许变，至多允许原先没有独厨独卫的户型增加4平米的厨房、3平米的卫生间。其实还有一条规定是，如果原设计的消防不符合现在的新要求，也可以按原消防设计重建，这就体现了重建必须是“原户型”的。

综合来看，“原拆原建”的核心就是只是彻底根治建筑安全问题，而不负责提高舒适程度，更不允许通过一拆一建产生可套利空间。

所以“自主更新、原拆原建”的结果，就是彻底抹掉了老破小型存量住房的拆迁预期，也会抹掉市场因普遍存在的拆迁预期而为它多报出的增值部分的价格。

过去普遍的“拆迁致富”已经成为历史，现在“盼着通过拆迁不花钱就换新房”也将彻底成为历史，不仅需要房主自费出资，而且出资重建的结果也只是换了一个全新但与旧房长得基本一模一样的小房子。

需要注意：虽然广州的办法规定了可以增加独厨独卫，但在实践中，部分城市在原拆原建试点中依然保留了原危旧房的公厨公卫的设计。实际上能否新增独厨独卫，在很大程度上要取决于当地新房去化的速度或当地对土地出让的意愿。

由此，想有效提升居住体验，只有自己出钱买房这一条路。而目前的次新房市场户型明显比“好房子”落后，前几年买入的成本也非常高，所以“自主更新、原拆原建”最终结果一定是加速存量房的流动性枯竭。

其实“自主更新、原拆原建”的模式只在房价较高的中心城市有可行性，因为数十万的自筹资金相对于上百万或者数百万的市值还是比较值得的。

对大多数小城市来说，人口流出、外来人口少，租房需求很低，成功出租的可能性不高，而且老破小的现值都可能达不到原拆原建的成本。所以，失去拆迁预期的存量老破小的流动性基本上就是0。

总的来说，中国城市街景“一年一个样、十年大变样”的模式将彻底成为历史，许多人先前羡慕的“西方城市几十年街景保持了很好的一致性”将成为现实。

第一层的意义是老破小没戏了

以前还有朋友专门买老房子等拆迁的，他们在19年之前靠这个赚了不少钱

以后这个行业彻底没有了

第二层是二手房和新房的价格差距更大了

尤其是现在最常见的高层住宅，跟所谓的“好房子”更没法竞争了

你要是手里还有那种32层的房子，现在卖又要降价了

要是不卖，等大家都明白了以后就更不值钱

第三层是公寓管理费，也就是房屋养老金

还是换个名字的房产税

不交这个钱，你也没有能力组织90%以上的人统一意见，然后修复这个楼

定90%的目的就是知道没人有这个能力

除非你住的房子归某个单位管理，也就是所谓的公寓管理公司

第一层好说，再给拆迁款，建小区就太赔钱了

第二层是为了保护新房的价格，以此维护地皮收入

第三层不等于房产税就不收了

而是为了让穷人也不得不承担换个名字的房产税

到时候有钱人交房产税，穷人交房屋养老金

大家都有美好的未来

作为对房地产有一定理解研究的，我先来反对一些常见的观点：

从老百姓角度去思考问题的，你大错特错了。这玩意和老百姓没有一毛钱关系，你住的舒服不舒服，关领导什么事。

一切的问题都和开不开印钞机有关。

货币化棚改：领导开印钞机

原拆原建：地方政府自己运营，自己找钱，印钞机不开。

最终一定是需要货币化棚改的，但是领导现在不想开，他觉得自主更新、原拆原建就可以解决房地产上下游不开工的问题，地方政府自己各显神通找钱，印钞机也不需要开。一切都很完美。

但是，自主更新、原拆原建是需要业主自己拿钱出来的，不然哪有那么简单。只有条件特别好的城市例如北上广深，地方政府负债率极低，可以地方政府借钱办这个事，其他地方办不成的。

所以，自主更新、原拆原建并不能解决房地产企业上下游开工率低的问题。

明年这个时候，领导又要想新招了。

鉴于这是框架的指导意见，还需要看实施细则。

2025年8月29日，暂时说说个人看法，未来还需要对回答进行进一步的修正。

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我个人对房地产是长期看好的，特别是省会以上城市我坚定的看多，认为房价的价值回归不需要等待太久。

但是具体到这个政策，我暂时是中性评价，因为还没看出来政策意图。政策解读不同，那利好还是利空完全大相径庭。

“自主更新、原拆原建”，如果只按照字面意思完全让居民自治的话，那这个政策大概率就是寂寞。决策失灵是大概率发生的事情，要么实施不起来，要么是让居民之间内耗。

“自主更新、原拆原建”，如果是与前一段政治局会议精神相结合，与城市更新互相配合的话，鼓励市场化主体参与城市更新和老旧小区拆除重建，那就是完全相反的超预期的乐观解读。

在城市更新活动中，政府部门不再作为拆迁主体，而是由市场化主体与业主签订民事协议进行民事征收。各地的平台企业、施工单位、此轮生存下来的开发商能够组成城市更新的联合体，在城市更新中扩大操作的空间，获得难得的中心城区土地开发资源。

再借鉴香港城市更新的法律，类似于加装电梯的决策程序，只要一定比例的居民同意进行原拆原建，决策对于所有业主都有约束力。那就会大大降低拆除重建的程序难度，更利于实施，原拆原建就真能搞起来。

总之，现在还是猜。

其它回答的悲观解读大多也是胡扯，再等等看吧。

原拆原建，实质是政府不再主导老旧小区拆迁或旧城改造，交由房主自行协商解决房子老旧的问题。

房改三十年（1994—2024）地价飞涨，拆迁可使房主、开发商、政府多方获利。今天旧房拆迁和旧城改造已无利可图，政府自然会退出，指导房主自己出钱、协商解决房子破旧不宜居住的问题。

政策转向标志着炒房时代彻底终结，房产变房子，回归生活消费品属性。——当然，未来几年一二线城市的新房、次新房还有一定流通性，以合适的价格投资也未尝不可。

以后的地产，就是拼“特色”、拼“品质”、拼“配套”，而不是拼储备、拼数量了。

重点要关注文件给出的两个定性：

1、房地产已经从“增量扩张”转向“存量提质增效”的阶段；

2、房地产两轮驱动，已从“新区建设”转向“老城改造”。

因为随着城镇化进程的推进，国内很多大城市的城镇化率已经达到70%以上，该进城的人已经都进去了。

没有新增的农民工了，也就意味着没有更多的城市外来人口，也就意味着没有更多的地产“接盘侠”了。

外来的人口，没了；城市自己的人口出生率又降低了，那么地产的实际需求人口正在快速下降，甚至腰斩。

所以，地产已经进入了“从无到有”到“从有到优”的阶段，不仅面临着存量的巨额房产要消化，而且还面临着巨量的老城老房要升级改造。

房子不再像以前一样，只要造出来就有人买了。以后，大家买房会拼比各种要素，比如绿化、养老配套、教育配套、医疗配套等等，也就是所谓的“好房子”。

房地产的高质量发展，第一刀就是砍向“千亿房企”引以为傲的高负债、高周转模式，曾经的三好生成为了差生。

今年上半年，万科亏了120亿，碧桂园亏损了180-200亿，华夏幸福亏了68亿，绿地亏了37亿，泰禾董事长直接被留置。

真正活的好的，是有央企背景、当地政府背景，拿好地、发展缓慢，专注开发核心城市、核心地段的企业。

比如保利，上半年赚了27亿，同比增长63%；滨江集团，上半年赚了19亿，同比增长59%。