说白了就是拆迁时代基本结束，也不要再指望通过拆迁换房了。
要明确一个原则，那就是现在所有的提法，都是利空老破小、利好新房，哪怕是看起来美好的“原拆原建”也是如此。
2025年城市工作会议的一个显著的特征，就是不提拆迁、只提城市更新；少提增量、重在存量。我先前就专门发了一个文章，提示所谓的“房地产发展新模式”的内涵，其中就包括对存量住房的态度：失去大部分流动性、以“住房养老金”长期维护、以“原拆原建”杜绝拆迁套利机会。
其实“自主更新、原拆原建”这八个字，已经足够说明资金来源（居民自筹）和更新结果（原拿原放），但可能还是会有一部分人对此认识不清。不过，广州已经在去年出台了专门的办法（对楼市和房地产政策长期关注者，应当明白广州在全国楼市中的代表性，以及广州相关政策对全国的前瞻价值），以地方法规的形式确定了“原拆原建”的规则。
许多人对广州的这个办法还没有建立足够认知，下面节选重点条目分析：
第八条，城镇危旧房改造资金由“房屋使用安全责任人”自筹，而不再是政府兜底的责任。
谁是“房屋使用安全责任人”？由“健康第一责任人”的类比我们也应该知道，房主才是房屋使用安全的第一责任人。这实际上在第十五条已经明确规定：
自掏腰包、自筹资金，这才是“自主更新”中“自主”的真实含义。
至于很多人以为的“自主”是“想重建就重建”，实际上还要受到很大的现实条件的制约——比如在接下来的第十六条就明确规定，对非单一产权人的城镇危旧房，需要90%以上的业主同意才能启动。
实际上我们可以想想，目前主流小区的物业费正常缴纳率能否达到90%？每年数千元的物业费都不容易收不上来，户均数十万的重建费用就更不要提了。何况许多地方二手房的市值都未必比重建费用高。
再说“原拆原建”，这里的“原”可不单纯只是“原地”的意思，实际上还有“原拿原放”的意思——首先是，原本的占地范围、户数、层数和用途都不允许变更，封杀“业主自愿出资多建几套房子”的套利空间：
其次是，套内的户型、面积也不允许变，至多允许原先没有独厨独卫的户型增加4平米的厨房、3平米的卫生间。其实还有一条规定是，如果原设计的消防不符合现在的新要求，也可以按原消防设计重建，这就体现了重建必须是“原户型”的。
综合来看，“原拆原建”的核心就是只是彻底根治建筑安全问题，而不负责提高舒适程度，更不允许通过一拆一建产生可套利空间。
所以“自主更新、原拆原建”的结果，就是彻底抹掉了老破小型存量住房的拆迁预期，也会抹掉市场因普遍存在的拆迁预期而为它多报出的增值部分的价格。
过去普遍的“拆迁致富”已经成为历史，现在“盼着通过拆迁不花钱就换新房”也将彻底成为历史，不仅需要房主自费出资，而且出资重建的结果也只是换了一个全新但与旧房长得基本一模一样的小房子。
需要注意：虽然广州的办法规定了可以增加独厨独卫，但在实践中，部分城市在原拆原建试点中依然保留了原危旧房的公厨公卫的设计。实际上能否新增独厨独卫，在很大程度上要取决于当地新房去化的速度或当地对土地出让的意愿。
由此，想有效提升居住体验，只有自己出钱买房这一条路。而目前的次新房市场户型明显比“好房子”落后，前几年买入的成本也非常高，所以“自主更新、原拆原建”最终结果一定是加速存量房的流动性枯竭。
其实“自主更新、原拆原建”的模式只在房价较高的中心城市有可行性，因为数十万的自筹资金相对于上百万或者数百万的市值还是比较值得的。
对大多数小城市来说，人口流出、外来人口少，租房需求很低，成功出租的可能性不高，而且老破小的现值都可能达不到原拆原建的成本。所以，失去拆迁预期的存量老破小的流动性基本上就是0。
总的来说，中国城市街景“一年一个样、十年大变样”的模式将彻底成为历史，许多人先前羡慕的“西方城市几十年街景保持了很好的一致性”将成为现实。