恕我直言，我看过无数古代为了要钱而定下的奇葩名目，这个最好笑。

神经病啊这是，建房子德时候你不参与，你不质检，修房子你踏马出来了。。农村房子我是想不通，我自己建造，跟你一毛关系也没有，现在好了，修房子你来管。。。。。服了。。

这个规定本身就存在合规性问题，只说三点。

第一，存在一税两收的风险。

依据财政部和建设部于2008年2月起实施的《住宅专项维修基金管理办法》的有关规定，我国的不动产成交价格中已经包含了在房屋达到质保期之后，用于房屋的修缮和维护保养工作的专项资金，这笔资金俗称大修基金，在某些地方也叫做物业专项维修资金，

这笔资金的功能已经能够覆盖所谓的“房屋养老金”所述的功能范畴，既然大修基金已经能够覆盖相关功能，为何不使用这笔资金，使其发挥作用？

依据住建部的有关表述，所谓房屋养老金制度，实际上是建立一个由政府直接管控的官方账户，然后把这笔大修资金的管理权和支配权上交。

那么一个显而易见的问题就出现了，如果这笔资金被挤占挪用了怎么办？如果因为挤占挪用出现了资金缺口，这个窟窿要怎么填？谁来填？

专款不专用，是我国财税体系的陈年顽疾，在保运转发工资成为各级部门头等大事的当下，这个问题更为突出。如果因为专款不专用导致大修基金出现资金窟窿，那等到真正需要用到这笔钱的时候，毫无疑问又要向业主们额外收钱来填这个窟窿。

于是，一税两收的问题就出现了。

针对同一个公共业务，以不同的名目重复征收同一税种，是典型的一税两收行为。这和车主已经在油价中承担了燃油附加税，还要在国道收费站再交一道过路费是同一个性质的事情。

这个问题是不能不好好讨论一下的。

第二，住建部相关表述严重有误，存在基本事实错误。

依据住建部官方网站的有关表述，声称该制度的重点是为了“研究建立房屋养老金公共账户，并不需要老百姓直接出钱”。

该说法存在基本事实错误。

众所周知，羊毛出在羊身上，就算按照理想情况，房屋养老金没有出现任何挤占挪用情况，专款专用100%落到实处，没有出现任何资金窟窿，无需再额外向业主收钱填补窟窿（我们都知道这种情况基本不可能），但要知道，房屋养老金公共账户中的这笔钱，本身就来自于业主购房时支付的大修基金，本身就是由民众出钱承担的，何来“不需要老百姓直接出钱”之说？

如果因为挤占挪用，专款不专用出现了资金窟窿问题，毫无疑问，到时候填窟窿的又是民众。所以千万不要说什么“不需要老百姓直接出钱”之类的大话，这种话说出来你们自己信吗？

住建部官方网站是住建部的门面，代表了住建部门的公信力和业务水平，在行文措辞的使用上必须准确慎重，不能表现的太过业余，更不应该出现基本事实错误。

第三，权责不对等，存在越权问题。

同样还是依据财政部和建设部于2008年2月起实施的《住宅专项维修基金管理办法》的有关规定。

大修基金的使用方法，是物业公司提出使用方案，提请业主委员会对使用方案表决通过，随后公示，无异议之后向大修基金管理单位提交申请，随后按照表决通过的方案使用资金，实施项目。

其中大修基金的管理单位，在业主委员会成立前，由当地房地产主管部门代管，业主委员会成立后，则划归业主委员会直接管理。

在这个过程中，物业公司是执行主体，业主委员会是决策主体，物业公司是直接向业主委员会负责，业主具有主导权，换言之，大修基金的使用和管理权利，是业主自治权利的一部分。

而现在要将这笔资金上交，由所谓“房屋养老金公共账户”统一管理和使用，则事实上是把决策主体从业主委员会转变成了住建部门，是把物业公司的负责对象从广大业主转变成了住建部门，是把业主自治权利让渡给了公权力。

这是事实上的越权行为，明显不符合成立业主委员会，实施业主自治的初衷，剥夺了业主委员会管理和主导房屋修缮保养工作的合法权利。

综上所述，这个规定本身就存在合规性问题，不宜过快实施。

让你买房，你不买；

让你买股票，你不买；

让你消费，你不消费；

让你以旧换新，你不换；

让你为国生娃，你不生。

那好，放大招

从日常刚性消费的水电气、居住的老房子做文章

水电气开始涨价了，计量器具走的慢，那就调调表

就像机动车必须购买交强险、定期强制年检一样

每户居民必须为房子投保强制房屋保险

每年必须接受强制体检

不得不说

这就是变相的房产税，说白了就是地方财政揭不开锅了。

影响？无非就是二手房折旧，作为消费品，不值钱了呗。说明房价还远远没到底。

这其实释放出一个明显的信号，政府准备彻底放弃管控房地产市场了。

以现在的财政紧张程度，所谓“房屋养老金”绝对不会少，不然公务员今年的奖金就没着落了。

同时之所以叫“房屋养老金”，并不是变相的房产税，而是为了以后可以再收一次房产税。

一头牛身上剥两层皮。

而且他们不担心牛不让剥皮，房屋养老金可以和房屋租售绑定，你的房子老旧没保障，所以禁止在市场流通，这个借口没毛病吧？

我们可以确定的是，今年体制内的工资、福利、奖金都有着落了。

而且在如此巨大的剥皮力度下，很难想象不造成抛售潮。

再加上未来的不确定性，二手房市场大崩盘可能要正式爆发了。

任何进入公共资金池子，且强制缴纳的金或者费，其实都是广义的税收，税收是经济运转的重要保障，收税是很正常的，最应该关注的问题是向谁征收，向谁让利，也就是公平和效率的问题。

我们尝试从这篇报道预计的三个支柱里面寻找答案：

第一支柱当然是个人缴纳，也就是我们买房办证的时候缴纳的公共维修基金，归入到个人账户，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，是主要的资金来源，当然这也也涉及到一个新人新办法老人老办法的问题，我们稍后分析。

第二支柱，主要是一定比例土地出让金、财政奖补，公共维修资金增值收益，公积金增值收益，这个与第一个相关的存量资金如何增值的问题，那就又涉及到金融体系是否为这些资金提供投资收益，最差1万亿，假设每年按照无风险利率2%左右收益，那么也有200亿的收益，可以进入到公共资金池，这肯定也不够，其它的就是土地出让金中拿不出来一部分，或者从税收中拿出来一部分，进入公共资金池子，增加统筹协调部分的资金。

第三支柱，商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充，靠市场化的保险和商业投保来作为维修基金的补充，就好比我们的医疗商业保险，总有一定比例的人出现疾病，通过市场化运营的方式来补充资金来源。

从钱的来源来看，第一支柱和第二支柱，以及部分第三支柱都是直接来源于购房者的缴纳，第二支柱中的土地出让金划拨和财政直接奖补则来源于政府财政收入，仅从钱的来源来看，确实也还算合理，大家交钱保障大家的房子居住看起来问题也不大。

那么问题的核心就变成了钱到哪里去？

我国房地产市场化也没多少年，房地产维修基金看起来多，有1万亿左右，但这些钱更多的是后来者交的，也就是近十几年房地产疯狂扩张下，按照房价一定比例来交，当然是基数越大交的越多了，那么报道中引用的数据：“全国住宅专项维修资金结余超过 1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。” 其实就是废话，刚交付的房子根本就不需要那么多维修基金使用，要真交付十年不到就出现了重大维修问题，三五十年更不敢想象房子还在不在？存量低于30%往往就要继续补交了，不能要因为现在得使用率低就盯上这块肉。

中短期缺口出现在哪里？当然是老破小了，当时连商品房的概念都没有，很多都是单位分的，且维修基金缴纳的规范缺失，也就是说最缺钱维修且安全风险增加的房子，反而是最缺钱的，这才是问题的关键。

维修基金账户其实一种都有，只是老房子没钱，这就有了宏观调控的公共账户机制，主要来源就是以前存量的增值和财政补贴，来给过去的老破小房子提供基础保障，前提是个人缴纳部分依旧归个人所有，如果把后来者的钱拿去补前面人的亏空，现在得养老金三支柱的困局和庞氏化问题和分配不均问题，一定会在房地产养老金中复刻，既早期的人既享受了分房子，低价格和房地产增值过程中的利好，还可以从未来人的钱里面再拿到分配来维修自己的房子，那后面的人岂不是既要承担更高的土地财税（部分划转到公共账户维修老房子），更高的负债规模（越接近2022年，居民负债越高，利息还不低），更多的广义税收（按房价一定的比例缴纳维修基金），钱还要拿去修老房子，就是抓着一批人往死里薅羊毛，最终形成无以为继的旁氏结构。

所以这个问题的核心应该是：能不能也玩现收现付制度，来填补以前老旧房子的缺口。

随着存量房子中的30年以上房龄房子规模增加，需要的维修金缺口增加，对应我国的人口结构上移和老龄化带来的资金缺口一样，随着市场缴纳的规范，后来者房价基数高，缴纳的存量大，现在得账户结余超过1万亿，对应现在得养老金结余也非常巨大。但养老金的问题不止在旁氏上，而最大的问题出在结构上，前面的大部分人没有缴纳，体制内视同缴费年限就是最典型的特征，最后缺口不都是后来的人缴纳和拿纳税人的钱去补么，出现了享受发展红利最高的一批人，拿走最大比例的养老金财政的补贴，结构问题才是养老金的关键问题，

而房地产养老金肯定不能开这个口子，个人缴纳的钱是绝对不能动的，要知道高杠杆高周转下赶工的房子，以及这几年大规模烂尾保交付的房子，质量问题几年内可能还不暴露，长期的缺口比现在这些高房龄的房子更高，一个是层高越高，维修成本越大，另一个是过去房地产上涨周期内房地产跟多的是金融游戏，反而大家不那么关注质量，一大批工业垃圾，未来维修缺口只会更大，别说1万亿，就是算上收益再翻一倍都未必够。

后来者的钱不能动（假设），那么维修资金缺口只能有两个来源：

老房子业主补交+政府补贴

老业主不交，总不能指望拿别人的钱给你修房子，对于第一批业主其实没啥影响，享受到了增值带来的红利，悲剧的就是接盘老房子的购房者，当初就应该考虑房地产作为慢消费品即便损耗慢，但也是有折损的，这部分本身就该体现在房价中，这几年跌的最多的也是老破小。只能说这个难度也非常大，比如10家里面1家不交，房子修不修？

政府补贴，来源于土地财政和税收，这已经不涉及到公平问题了，而是成为吸引老业主补交的工具，确实是有利于老业主的，相比于后来者缴的钱，补贴的部分其实就是利好了，总比大多数后来者强，但预计房子不塌都很难推动，只能说考验推行的过程了。

总结起来，房屋维修基金的结余在现在看来是使用率低的，但未来一定是不够的，尤其是最大的工业国在高杠杆高周转中竟然给自己居民设计的却是户型垃圾和公摊极高房子，即便如此还有大量的房子是保交付型，也确实讽刺，未来不要说1万亿，随着时间的推移，就是再多的钱也未必够花。这就决定了，房地产养老金公共部分绝对不能像养老金那样搞现收现付制度，视同缴费也是不现实的，一旦形成旁氏，未来更难解决，所以最终钱还是要来源于老房子的业主，当然政府也会拿土地出让金和纳税人的钱去补贴，即便不公平如此，预计也会非常难以推行，毕竟房子不塌，大家的心态就是让别人出钱，让这类政策很可能像个人养老金那样，推行缓慢。

动后来者的钱前面人的缺口，就是一个旁氏结构，等近十几年这批房子集中出现问题，那雷的规模更大。

不动后来者的钱，仅靠财政补贴，根本就不现实，过去土地财税8万亿的时候都花的一干二净，还积累了海量的地方债，现在土地出让金都快腰斩，且各项支出缺口越来越大，很多地方都是靠发债维系，想起建立房屋养老金公共资金池机制，哪有钱再补贴老房子的维修。

靠老业主补交，难度比较大，房子不塌时大家都没有动力的，即便别人的房子塌了，也会抱有侥幸心理，100户有几户不缴纳就可能前功尽弃。

所以未来大概率是老业主补交+政府补贴方式，尝试推动房地产养老金公共账户的建立，动不动后来者缴的这存量的钱去补偿公共资金池，是最需要关注的，也是庞氏化与否的重要判断标准。

那你猜，这部分钱 会优先用于哪些房子

是近十年卖给你们的，还是当年分配的？

你再猜，这部分钱 会由谁来交

是近十年卖给的 还有劳动能力的人，还是当年拿了分配房 现在已经在拿退休金的人？

谢邀。

“建立公共账户”。

讲真，给房子设立“养老金”的逻辑其实没啥问题。

04年时就有住宅专项维修资金，办房产证时得交（一般是建安成本的5%到8%）。

至少按眼下放出的消息，已经交了这钱的，暂时不用额外再出。

问题主要在两块：

一，时间上，04年前的老房没这笔钱；04年后几年房价低，那点钱也不够；

二，执行上，总有各种没收这钱的漏子。

华创曾调研过南京：

南京建成投入使用15年以上的房屋中，住宅的套数和面积，分别占总量的42.15%和36.52%；

但其中，有约30%的房屋由于种种原因未归集维修资金，即使已经归集维修资金且当前有结余的老旧小区，有28%的小区余额低于10万元。

管道旧了、人老了没电梯、真实质量太差别塌咯，总之得把窟窿补一补。

咱这过去四十年甚至七十年的城市管理核心原则之一，就是严防“贫民窟化”。

从这个角度看，修补历史问题没毛病。

毛病是：谁的钱？

04年就收住宅专项维修资金，上海房产科研院估算这钱眼下全国结余过1万亿。

这钱是属于各小区的，严格来说是属于各业主的。

这钱按比例收，后来的房子贵，业主自然交得多。所以例如22年北京这钱的提取率不足10%、山东19年这钱提取率更是只有3.3%。

废话，人家交得多房子又还新，留存比例自然大。

但现在不是要补窟窿么？

所以真正值得关注的是：您这个“公共账户”，不会把我这个小区的结余，给“公”过去了吧？

咱的钱是留给自家房子将来修补用的，您给“公”了，我的房子将来怎么办？

万一真那样，那就是“苦一苦，骂名...无所鸟谓”。

吹风的人肯定能预判到公众情绪，稿子里反复说，“此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担”。

但大家也是接受了现实教育的：现收现付的真养老体系“珠玉在前”。

22年养老金全国统筹，广东一省贡献总上缴额的40.7%。

22年已经至少有12个省份的基本养老金收不抵支，人的养老已经是靠几头奶牛来平衡，房子的养老会不会步后尘？

另一边，人口现实很可能导致房子的养老最终向人的养老看齐，公共情绪的顾虑有现实基础。

咱现在城镇住房存量已经超过300亿平米，20年时理论人均居住面积已达41.8平米。

除了将来东京化的几个大城，绝大多数城市注定房产过剩且改善型需求极少，少婚少育又导致后续无人接盘。

在没有新增溢价和交易量的支撑下，哪怕是现在有较多维修资金结余的房子，它们能顺利熬到能覆盖三四十年后的支付就上上大吉了。

现在觉得04年前没交住宅专项维修资金的房子是窟窿，万一以后处处是窟窿呢？

说到底，顺风的时候不见你关心“公共账户”，逆风了不见你搞定向专项掏钱。

就算是当年没交那钱的房子，人家那时也是在你的交易条件下完成的。到买单时，也该是你为当年的交易条件不完善买单。

但从“一生献给厂”到买断工龄、从“政府来养老”到个人养老金，老是后面的人为你的当年来买单。

所以慌是对的。

闲聊公号：王子君的碎碎念。

纯好奇，我要是没钱没车没孩子，我不交你能把我怎么样呢？

比较关心几个问题：

1，我交的钱是给我（小区）的房子专款专用还是全社会统筹？专款专用的话根本不用交，需要的时候自己（小区居民）处理就好了；如果社会统筹那就是我现在交钱给老小区修房子，但到我的房子老的时候有没有人给交？

2，这是强制性的吗？如果是强制性的有什么法规或依据给你授权收钱吗？

3，房子养老金有双轨制吗？有些房子不用交但还享受待遇。

4，所有烂尾楼的开发商监管账户是由住建部门监管吧？所以……有疑问有质疑是合理的吧？

两个月前，住建部部长提出：要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

8月21日，上海明确表示，将率先落地这“房屋体检、房屋养老金、房屋保险”三项制度。第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开。

简单翻译是什么呢？

以后有房的朋友，可能要根据房子的情况，多缴纳一笔，影响也很简单，先说结论，大城市，要开始赶人了，那些之前在大城市低生活成本的土著，可能要被迫离开大城市了。

我不知道大家去没去过超一线城市的核心区。

如果去过上海外滩、黄浦、青浦那边的话，你会发现除了一些特别有价值的能改造成景点的古建筑维护还算可以，其余房子已经烂到不能再烂了，非常的破旧。

任何事物都有寿命，房子也不例外。

不同年龄的房子之间的差异是非常大的，而且北上广深这些大城市还有一个特点是什么呢？

大城市是没有所谓新房的。

可能在小城市来说，只有三年以内的房子才能叫次新房，但是在北上广深，逻辑是不一样的，因为发展太早了，所以在北上广深，十年甚至十五年的房子就可以被称之为次新房，这些地区有得房子，年龄甚至都可以追溯到上世纪七八十年代了。

人是会老的，房子也是会的，如果不加以维护，房子和人一样，也会老去。

但维护，是要钱的。

之前这个钱的来源，是专项维修资金。

国务院2003年颁发《物业管理条例》第五十三条规定：
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

但我估计，大多数人对这个钱都没啥印象。

原因也简单，咱这里的税，都是在无形中收的，大家在买房的时候，就已经缴纳过了专项维修资金了，具体缴纳标准是按照购房款的一定比例或每平方米一定金额，这个要看地方规定。

我们这个钱，看上去不少。

根据数据，2020年末，全国基金总额结余已经超过1万亿元。

只不过是啥吧？

这个钱，去向有点不好说。

就像买房预付款托管账户的钱一样，咱这个账户里的钱，明细账也不好说，而且收的很乱，有的物业，交了这个钱，有的物业，挪了这个钱，于是问题是什么，专项维修资金，看上去账上都有。

但就是不知道用的时候，会不会像烂尾楼时期买房预付款托管账户一样消失不见了。

而且，还有个什么问题吧。

老百姓根本不知道这个钱，用到了谁身上。

按理说，谁交的维修基金，就用到谁的房子上。

但实际上是啥吧，就像养老金制度，咱这里的传统就是，你交了钱，但你不一定能享受到这个钱。

专项维修基金也大致遵循这个道理。

我就不贴这个钱违规进股市的新闻，就说说这个钱正规的用法好了。

首先在纵向上，有关部门更倾向于把专项维修基金用到北上广深的房子上。

原因很简单，就是同样是老破小，在北上广深的老破小还能卖出几百万的价值，有维修的价值，但是在农村在鹤岗的老破小可能连两三万块钱都卖不到了。

但这样等于是把小城市的钱补贴到大城市了。

其次是横向的。

大家想一下就好了，我们之前老旧小区改造计划，都改造到谁身上了？

你猜，是会改造到普罗大众的老旧小区，还是会改造到地方的各个家属院？

我不敢猜，大家自己想。

其实这块说穿了，房屋养老金和房屋专项维修基金是一个性质，这就等于二次收费了，但问题也在这里。

我们这里还有最大的bug什么？

就是中国的房子几乎全都是社区类型的，这个钱，所有人都得交。

美国是不需要考虑这个问题的，因为美国的房子是独栋，日本是一户建。

既然是独立的，那么修缮就是自己负责，但我们这里，都是社区。

当所有人都需要负责的时候，那最大可能就是所有人都不负责。

咱这里的账，之前太乱了。

现在房屋专项维修基金里面看上去是那么多钱，但这个钱，到底在哪，很难讲，到底有没有，也没有公示，不好说。

但从现在专门弄个房屋养老金来看，之前的账目如何，大家估计也都有数了。

再来想，现在收这个钱，目的是什么？

不用想，肯定是为了补充财政收入。

你别管他说什么名字，只要有名目，肯定就要老百姓交钱，那么既然要老百姓交钱，就会出现一个问题：

必然有人会交不上钱。

我们现在也不用去想如何征收这个问题。

你要记住一点，税收是具备强制性的，只要国家坚持收这个钱，这个钱，一定可以收上来，大不了就和水电绑定，你交了钱，才能享受水电，不交，就没有。

但这样的结果就是逼人走了。

就了解北上广深的朋友都清楚，这些城市的核心区，本地人没那么多。

原因也简单，北上广深的本地土著，根本买不起核心区的房子，要不，没拆，他们还住在老房子里，要不拆了，他们买不动新房，就搬到郊区了。

很多还留在上海的土著，你说他的房子，是值个千万，但问现金流，五十万都是一道槛。

之前在北上广深生活的成本，是很低的。

因为咱这有菜篮子工程，北上广深的居民，只要有个房子，坚持自己做饭，是可以把生活成本压到很低的。

但现在，房屋养老金一来，假设一年交个几万块，你说这些原住民，还能待下去吗？

而且大家也不要提租金这个事。

你得明白，如果你只有一套自住房，你是没资格提租房的。

因为你没房租出去。

而且在国外这是一个很明显的东西，中国房地产发展太快了，快到大家根本就理解不了这个事

这种高速发展的后遗症就是我们所有的功课都在补。

大家可以去发达国家看一看，所有发达国家的核心城市，居住成本都是很高的，因为你想住在这里，就要不断承担各种税费，最后会逼着那些没能力承担的人腾出去。

其实我们现在，也照着这个路径走了。

至于大家说的房租让租客承担，那我也明说了，不可能的。

房租这个事，看上去是租客和房东的博弈，实际是租客和当地工资在博弈，你看就好了，今年北上广深的房租是不是随着就业难降了一波？

租房市场，是买方市场，还是卖方市场，不取决房东，而取决于经济。

看到这里，你再回到最开始的问题就好了。

房屋养老金，到底会起到什么作用呢？

对财政来说，这是赚钱的一个项目，而对老百姓来说，这是花钱的一个开支。

最重要的是什么呢？

如果这个项目推出，这就意味着我们每一个人之后，不仅要为自己养老，还要为自己住的房子养老。

如果你能养得起大城市的房子，就住大城市，养不起，就要另想办法了。

住建部是不是应该聘请我给他们做宣传，每次领导们想干个什么事儿，都能搞得人心惶惶的。就是讲事儿的时候，就不愿意用群众们听得懂的话说。

“群众不需要出钱，公家出钱帮大家修房子。”

“卖地的土地出让金里面留出一笔钱。”

“专项维修基金有额外的利息，又多出一笔钱。”

“用来修快倒的楼。”

领导为什么说话让大家听不懂，其实也是能理解的，因为在他的专业认知内，这个表达方式，最为严谨。比如领导强调“个人账户”“公共账户”，大家就听不懂。

大家要想听懂，理解领导的意思，首先就要对“专项维修基金”，也就是“大修基金”这个原来就存在的制度有相当程度的理解，同时，还能对整个房地产目前的整体的房屋质量情况有一个系统的认知，才能理解他“个人”与“公共”的区别。

我想想，该怎么尽量用简练的话，来描述这个复杂的问题。

首先，最近几十年来，凡是买房子的时候，都要存一笔“大修基金”，这个钱存在住建委管理的账号下面，一般是一个小区对应一个账号。

房子平时遇到需要修缮的，一般分为大中小修，小修由物业负责，换个灯泡啥的，大修就要动用公维，需要“业委会”批准，或者在紧急情况下使用。

要想最直观的理解公共维修基金的问题，最好是能看一个节目叫《向前一步》，2019年的其中一期《顶楼的“西湖”》。

这期节目讲的是北京的小区西湖新村，屋顶漏水非常严重了，顶层邻居无法生活，而业委会不配合顶楼的业主申请动用公维对屋顶进行修缮。

业委会的逻辑是什么呢？一位业委会的顾问说，这个钱是房子的养老钱，不能随便乱花，得把他看住了。这时候嘉宾就问：你们业委会成员住几楼？有没有可能因为你们都不住顶楼，所以……

业委会的几个人马上就急了。

只要你看过这个视频，我相信所有人都会思考，当大家把钱放在一起的时候，需要大多数人决定这个钱的使用，实际上是一个非常难以达成一致的情况。

如果我们把小区视为一个企业，正常的企业是有董事长、总经理的，如果拿不准钱该花不该花，是看住了还是花出去，那一定是“层层上报”“领导拍板”。

因为这个最有效率的决策方式。

但是小区每一套房子相当于一个小股东，而大部分小区没有董事长，即便选举产生了业委会，业委会也是热心业主，没有专业知识，还是兼职，有自己的事儿。

具备“董事长”“总经理”这种专业能力、专业知识的全职经理人，在全国来看，不会超过20个，就算往保守的说，也不会超过100个。

中国有多少个小区？

所以基本可以说，99.99%的小区没有决策能力，完全是植物人的状态，他无法自己修自己。

按照法律规定，要动用公维，就一定需要业主大会，需要大多数人来参与投票。

首先要双（面积和人头）2/3开会，

花公维，要参与投票的业主过半数同意，

筹集公维，要参与投票的业主3/4以上同意。

所以，常态化的说，绝大多数公共维修基金是花不掉的。

由于公共维修基金的使用非常不方便，需要群体进行决策，全国各地这个资金都形成了一个相当可观的规模。在这个公维资金无法使用的基础上，庞大的资金带来一个业内普遍知道的额外收入，就是基金产生的利差：银行定期利息比活期利息高很多，几年下来，庞大的公维资金会多出一大块儿。

对于这个利差，不同城市处理方法不一样，比如……不提名字了，就是把这个利差拿出来给物业发钱，至于发给谁不发给谁……而有的城市，就是直接把利差留给对应的小区，还有第三方打这个利差的主意，比如银行，就非常希望小区成立业委会，然后业委会把这个公维取出来存到他们银行去。

总之，对于利差，过去没有统一的制度，就会出现各地有不同的政策，现在搞养老金公共账户，其中一个最主要的，也可能是有一定争议可能的，就是这个利差要统一放到政府手里，由政府进行调配。

你看，因为有这个制度，需要大多数业主参与，导致这个钱不能灵活使用。又因为不能灵活使用，所以政府想出面，把各个小区的利差集中在一起，然后再统一进行调配，去解决一些小区的燃眉之急。

再者说，也不光是利用这个利差，政府自己也从土地出让金里面出一块。

很合理吧。

这个好事儿的另外一面，是普遍存在的、潜在的建筑质量灾害。

我在好几年前写过一篇文章专门讲中国的高层住宅的维修和拆除问题，这篇文章现在可以不用更新，但是也可能需要更新：这几年的房子质量更糟了。

我们的房地产制度里，除了期房预售、物业制度这两个超级大bug之外，还有一个保修期制度，是大家平时不太关注的。

你买手机，用了两天，坏了，你会第一时间想到保修期，保修期一年、两年内，商家厂家要免费维修、更换甚至退伙。

房子也是如此，在每套房子交付使用的时候，都要给业主提供两书一表，其实就是保修单，结合法律、规范、合同约定以及保修书，房子的不同质量问题存在不同的质保期。

主体结构质量问题是终身保修，由开发商负责，而漏水问题，包括屋顶和地下室以及墙面，就是两到五年的保修期。

开发商、施工方在施工阶段，对于需要他们终身保修的部分，一般都会比较重视，用好料。

而涉及到有保修期的，比如地下防水工程，就往往可以偷工减料，因为中国99%的业主不具备房地产法律专业知识，包括很多自诩懂工程的业主，他们一般都不会起诉，就是既不知道房子有哪些质量问题，也不知道哪些质量问题能告赢，甚至也不会去告。

就是这一切条件都具备了，他可以被收买……

所以结果就是全国60%（行业说法，实际上没这么夸张）的小区存在交房时的地下室渗漏水，但是，全国在质保期内让开发商维修的案例几乎全是我们打出来的，国内几乎没有其他律所大批量的涉及这个领域，这类案子全国不超过20个。

至于屋顶，由于屋顶普遍会漏水，以至于顶层不好卖。

基于制度设计，几乎全国所有小区，都会错过要求开发商承担责任的黄金时期，以至于不得不由业主来承担维修责任。这个情况又会倒逼开发商和施工方，为了赚钱，压缩成本，更大范围的从地下防水工程偷工减料，以至于达到了前面说的大比例漏水，一个楼，立方体，无非六个面，屋顶，底板，四面墙。

这个漏水的比例实在太高了，就是我们过去二三十年积累的这些小区，有一个算一个，每个城市需要修理的都有一大堆。如果您能看到这里，我不知道你要不要也看看自己小区地下室，一个立方体六个面，上面下面东西南北，外面是土，如果有裂缝，有渗水，那你也是这个“建筑质量灾害”的其中一员。

如果你很幸运，还在收房之后的保修期内，你可以考虑准备律师费。

而更普遍的情况下，已经没有让开发商掏钱修房子的机会了，那就是要么业主用公维去修，要么政府组织去修，在交房到小区成为危房的几十年的发展过程中，总会有一天，有某个组织、某个人或者某群人认为必须要去修的时候，你首先手里得有钱。

“要有人把可能变成危房的房子找出来”，这就是定期体检制度。

“要有钱去修房子，不需要指望业主们投票”，这就是养老金公共账户。

“政府也没有那么多钱怎么办？”所以要引入保险公司。

住建部不知道哪位领导想做这个事，我认为这个人不但专业，而且他一定是个好人。

因为他想的事情大概率不会在他的任期内发生，没有人能很容易的理解他这些做法的意义，没有人夸他，甚至很多人要搞一个阴谋论，认为这一定是国家没钱了，要盘剥百姓，要割韭菜。

这个世界就是这样，真理总是掌握在少数人手中。

一个西湖小区，顶楼要修，中间楼层的业主不愿意。同理，国家也是一个巨大的小区，有的楼盘老，买的时候价格便宜，甚至是公家的职工宿舍，没有公维。有的楼盘新，房价贵，交的公维也多，不仅仅是利息多，利差也多。

于是，当一个小区今天不修，明天就可能塌掉的时候，可能会有一大堆小区是不情愿花钱的。

一来，没有人能说得清楚，今天不修明天就塌。

二来，拔一毛以利天下的时候，总有很多人是一毛不拔的。

如果我们像管理小区这样治理国家，遇到什么事都让大家说了算，那必然会有一个楼，不可避免的倒掉。

我们想让人人都满意的结果，就是没有人会愿意对死掉的人和倒掉的楼负责。

但是，大家对这个制度的不信任，也绝不是仅仅因为问题很复杂，讲的不够清楚。

经济大环境的影响是一方面，还有一方面，就是权力寻租影响了大家对政府的信任。

公维的利差，被领导们拿来给物业发钱，这些物业有好有坏，给谁发钱不给谁发钱，就带来了巨大的权力寻租的空间。

养老金账户也是一样，大量的商品房小区，会不会用他们的钱发给那些体制内小区。

还有恒大、泰禾，烂尾楼小区质量极其的差，开发商不承担保修责任是因为他没钱，那用公共的钱去填他们的坑，这事大家能不能干？

每个小区住的人都不同，有的主要是农民，有的主要是职工，有的主要是领导，有的是普通购房人，哪个小区的质量问题更需要优先得到解决？

我认为一个把钱收到一起再花出去的方案，我承认这是个好方案，但是更好的方案，是修掉bug。

首先是期房预售的bug，这是房屋质量灾害的根源。

然后是竣工验收备案的bug，正是因为没有实质性的对开发商交房的房屋质量进行验收，所以才导致现在的房屋质量灾害。

第三是物业制度的bug，先有物业后有业委会，导致小区无法充分自治，业主难以形成有效决策。“各自修各自房子”，不要让政府去掺和才是更好的方案，纳税人的钱不是大风刮来的，没有必要用政府的钱替个人修房子。

第四是保修制度的bug，房屋漏水保修期太短，屋顶和地下室的防水工程是个一次性工程，应该是终身保修的。

第五是司法诉讼的bug，在房屋质量问题上，被告要灵活一些，质保期内以开发商为被告，质保期外以业委会或者前期物业为被告。有业委会的小区，业委会负责维修，没有业委会的小区，物业公司作为被告负责维修，然后法院可以判决动用公维。

这样就有效避免了少数业主被大多数代表的问题。

最后，还是要搞立案登记制，不要弄什么诉源治理。

你看，在房地产领域，相关部门定了公维用到30%要补缴。

但是这法子从法律上，更准确的说是去法院行不通，且不说谁做原告，被告就是一下几百上千户。

钱收上来一定是困难的，然后，法院很可能不给立案：一次让立那么三五个，三年甚至六年总共就判个几家。

这样我们自己定了制度，自己也执行不了。

我看那么多人还在担心割韭菜，这时候你们不想想，你法我笑，就是真到了割韭菜的时候发现刀不好使。

前年定的制度还推不下去呢，今年定的制度到了后年指不定是个啥样子。

本质上还是收税，那为什么不收遗产税，净资产税，资产离境税嘞。

想问两个问题：

1. 这是涉及家家户户的大事，有没有征求一下公众意见？
2. 上海等22个城市都试点了，为啥没看到具体管理和执行办法公布？

连怎么执行都没看到，讨论个啥？

微博上转来的，供大家批判，如有侵权，请联系删除。

高层住宅这个东西，实际上是二战之后欧洲发达国家开始建的。

当时为了解决城市化的居住问题，国家出资，政策鼓励，组建了大量的国民住宅，相当于现在的经适房。由于集中居住，价格比较低，很多中低收入的工人阶级也能买得起。

但后来这条路线被证明失败了，相当于制度试错。因为质量问题、消防问题、房屋老化善后问题，时至今日，欧美包括日本，百分之八九十的国民都住house、town house里，这才符合人性。即便在人多地少、人口密度远超过中国的日本，大多数人住的也是“一户建”，也就两三层的自建小楼。除了一线大城市的市区，因为寸土寸金，才以多层的高档公寓楼为主。

但这条路线被苏联给偷师学走了，苏联人一看，集约化居住，省工省料，省钱省地（不明白苏联为啥还要省地），就在全国各地大建高密度简易住宅，一模一样，图纸都不带改的，被苏联人民戏称为“赫鲁晓夫楼”。我小时候看过部笑痛肚子的苏联喜剧片，《命运的捉弄》，讲的就是一个男人喝醉了被朋友从莫斯科误送到列宁格勒，结果在同样的街道同样的门牌同样的居民楼，用自己的钥匙打开了同样的门，与这家女主引发了一段啼笑因缘。

中国改革开放后，商品房住宅的规划也选择了这条路线，计划者自以为精明，节省资源，但各国实践均证明，高层住宅随着时间的流逝，修缮、维护、安全的后续成本高得吓人。未来的中国城市将面临巨大的问题。

我国的商品房，设计寿命是50年，前十年住着没任何问题，十年后偶尔出点问题，20年后就开始出现漏水漏电、管线老化，30年后小区整体衰老，影响居住质量，最终沦为老破小、老破大。

现在推出房屋养老金，就是为解决这个问题，但争议很大。

首先是合法性问题，不管叫什么名字，养老金或者房产税，强制收费就是税，按照国家法律规定，开征新税种必由全国人大立法。

其次是重复收费，业主定期交物业费，收房时已经交过专项维修基金。日常维护，楼房小修靠物业费，大修启用专项维修基金，为什么另外再收一遍费？

最后是没用，真正到50年后物业寿命期满，这点钱小修小补根本解决不了问题，那个时候真正解决只能推倒重建。但高层楼房物理更新成本极高，而且需要绝对多数的业主同意，制度成本也很高。这就是高层住宅的弊端，也是为什么大多数国家最终摒弃了这条路线。

突然想到一个有意思的问题

新房要是一直卖不出去，房屋养老金是不是要开发商交？