住建部是不是应该聘请我给他们做宣传，每次领导们想干个什么事儿，都能搞得人心惶惶的。就是讲事儿的时候，就不愿意用群众们听得懂的话说。
“群众不需要出钱，公家出钱帮大家修房子。”
“卖地的土地出让金里面留出一笔钱。”
“专项维修基金有额外的利息，又多出一笔钱。”
“用来修快倒的楼。”
领导为什么说话让大家听不懂，其实也是能理解的，因为在他的专业认知内，这个表达方式，最为严谨。比如领导强调“个人账户”“公共账户”，大家就听不懂。
大家要想听懂，理解领导的意思，首先就要对“专项维修基金”，也就是“大修基金”这个原来就存在的制度有相当程度的理解，同时，还能对整个房地产目前的整体的房屋质量情况有一个系统的认知，才能理解他“个人”与“公共”的区别。
我想想，该怎么尽量用简练的话，来描述这个复杂的问题。
首先，最近几十年来，凡是买房子的时候，都要存一笔“大修基金”，这个钱存在住建委管理的账号下面，一般是一个小区对应一个账号。
房子平时遇到需要修缮的，一般分为大中小修，小修由物业负责，换个灯泡啥的，大修就要动用公维，需要“业委会”批准，或者在紧急情况下使用。
要想最直观的理解公共维修基金的问题，最好是能看一个节目叫《向前一步》，2019年的其中一期《顶楼的“西湖”》。
这期节目讲的是北京的小区西湖新村，屋顶漏水非常严重了，顶层邻居无法生活，而业委会不配合顶楼的业主申请动用公维对屋顶进行修缮。
业委会的逻辑是什么呢？一位业委会的顾问说，这个钱是房子的养老钱，不能随便乱花，得把他看住了。这时候嘉宾就问：你们业委会成员住几楼？有没有可能因为你们都不住顶楼，所以……
业委会的几个人马上就急了。
只要你看过这个视频，我相信所有人都会思考，当大家把钱放在一起的时候，需要大多数人决定这个钱的使用，实际上是一个非常难以达成一致的情况。
如果我们把小区视为一个企业，正常的企业是有董事长、总经理的，如果拿不准钱该花不该花，是看住了还是花出去，那一定是“层层上报”“领导拍板”。
因为这个最有效率的决策方式。
但是小区每一套房子相当于一个小股东，而大部分小区没有董事长，即便选举产生了业委会，业委会也是热心业主，没有专业知识，还是兼职，有自己的事儿。
具备“董事长”“总经理”这种专业能力、专业知识的全职经理人，在全国来看，不会超过20个，就算往保守的说，也不会超过100个。
中国有多少个小区？
所以基本可以说，99.99%的小区没有决策能力，完全是植物人的状态，他无法自己修自己。
按照法律规定，要动用公维，就一定需要业主大会，需要大多数人来参与投票。
首先要双（面积和人头）2/3开会，
花公维，要参与投票的业主过半数同意，
筹集公维，要参与投票的业主3/4以上同意。
所以，常态化的说，绝大多数公共维修基金是花不掉的。
由于公共维修基金的使用非常不方便，需要群体进行决策，全国各地这个资金都形成了一个相当可观的规模。在这个公维资金无法使用的基础上，庞大的资金带来一个业内普遍知道的额外收入，就是基金产生的利差：银行定期利息比活期利息高很多，几年下来，庞大的公维资金会多出一大块儿。
对于这个利差，不同城市处理方法不一样，比如……不提名字了，就是把这个利差拿出来给物业发钱，至于发给谁不发给谁……而有的城市，就是直接把利差留给对应的小区，还有第三方打这个利差的主意，比如银行，就非常希望小区成立业委会，然后业委会把这个公维取出来存到他们银行去。
总之，对于利差，过去没有统一的制度，就会出现各地有不同的政策，现在搞养老金公共账户，其中一个最主要的，也可能是有一定争议可能的，就是这个利差要统一放到政府手里，由政府进行调配。
你看，因为有这个制度，需要大多数业主参与，导致这个钱不能灵活使用。又因为不能灵活使用，所以政府想出面，把各个小区的利差集中在一起，然后再统一进行调配，去解决一些小区的燃眉之急。
再者说，也不光是利用这个利差，政府自己也从土地出让金里面出一块。
很合理吧。
这个好事儿的另外一面，是普遍存在的、潜在的建筑质量灾害。
我在好几年前写过一篇文章专门讲中国的高层住宅的维修和拆除问题，这篇文章现在可以不用更新，但是也可能需要更新：这几年的房子质量更糟了。
我们的房地产制度里，除了期房预售、物业制度这两个超级大bug之外，还有一个保修期制度，是大家平时不太关注的。
你买手机，用了两天，坏了，你会第一时间想到保修期，保修期一年、两年内，商家厂家要免费维修、更换甚至退伙。
房子也是如此，在每套房子交付使用的时候，都要给业主提供两书一表，其实就是保修单，结合法律、规范、合同约定以及保修书，房子的不同质量问题存在不同的质保期。
主体结构质量问题是终身保修，由开发商负责，而漏水问题，包括屋顶和地下室以及墙面，就是两到五年的保修期。
开发商、施工方在施工阶段，对于需要他们终身保修的部分，一般都会比较重视，用好料。
而涉及到有保修期的，比如地下防水工程，就往往可以偷工减料，因为中国99%的业主不具备房地产法律专业知识，包括很多自诩懂工程的业主，他们一般都不会起诉，就是既不知道房子有哪些质量问题，也不知道哪些质量问题能告赢，甚至也不会去告。
就是这一切条件都具备了，他可以被收买……
所以结果就是全国60%（行业说法，实际上没这么夸张）的小区存在交房时的地下室渗漏水，但是，全国在质保期内让开发商维修的案例几乎全是我们打出来的，国内几乎没有其他律所大批量的涉及这个领域，这类案子全国不超过20个。
至于屋顶，由于屋顶普遍会漏水，以至于顶层不好卖。
基于制度设计，几乎全国所有小区，都会错过要求开发商承担责任的黄金时期，以至于不得不由业主来承担维修责任。这个情况又会倒逼开发商和施工方，为了赚钱，压缩成本，更大范围的从地下防水工程偷工减料，以至于达到了前面说的大比例漏水，一个楼，立方体，无非六个面，屋顶，底板，四面墙。
这个漏水的比例实在太高了，就是我们过去二三十年积累的这些小区，有一个算一个，每个城市需要修理的都有一大堆。如果您能看到这里，我不知道你要不要也看看自己小区地下室，一个立方体六个面，上面下面东西南北，外面是土，如果有裂缝，有渗水，那你也是这个“建筑质量灾害”的其中一员。
如果你很幸运，还在收房之后的保修期内，你可以考虑准备律师费。
而更普遍的情况下，已经没有让开发商掏钱修房子的机会了，那就是要么业主用公维去修，要么政府组织去修，在交房到小区成为危房的几十年的发展过程中，总会有一天，有某个组织、某个人或者某群人认为必须要去修的时候，你首先手里得有钱。
“要有人把可能变成危房的房子找出来”，这就是定期体检制度。
“要有钱去修房子，不需要指望业主们投票”，这就是养老金公共账户。
“政府也没有那么多钱怎么办？”所以要引入保险公司。
住建部不知道哪位领导想做这个事，我认为这个人不但专业，而且他一定是个好人。
因为他想的事情大概率不会在他的任期内发生，没有人能很容易的理解他这些做法的意义，没有人夸他，甚至很多人要搞一个阴谋论，认为这一定是国家没钱了，要盘剥百姓，要割韭菜。
这个世界就是这样，真理总是掌握在少数人手中。
一个西湖小区，顶楼要修，中间楼层的业主不愿意。同理，国家也是一个巨大的小区，有的楼盘老，买的时候价格便宜，甚至是公家的职工宿舍，没有公维。有的楼盘新，房价贵，交的公维也多，不仅仅是利息多，利差也多。
于是，当一个小区今天不修，明天就可能塌掉的时候，可能会有一大堆小区是不情愿花钱的。
一来，没有人能说得清楚，今天不修明天就塌。
二来，拔一毛以利天下的时候，总有很多人是一毛不拔的。
如果我们像管理小区这样治理国家，遇到什么事都让大家说了算，那必然会有一个楼，不可避免的倒掉。
我们想让人人都满意的结果，就是没有人会愿意对死掉的人和倒掉的楼负责。
但是，大家对这个制度的不信任，也绝不是仅仅因为问题很复杂，讲的不够清楚。
经济大环境的影响是一方面，还有一方面，就是权力寻租影响了大家对政府的信任。
公维的利差，被领导们拿来给物业发钱，这些物业有好有坏，给谁发钱不给谁发钱，就带来了巨大的权力寻租的空间。
养老金账户也是一样，大量的商品房小区，会不会用他们的钱发给那些体制内小区。
还有恒大、泰禾，烂尾楼小区质量极其的差，开发商不承担保修责任是因为他没钱，那用公共的钱去填他们的坑，这事大家能不能干？
每个小区住的人都不同，有的主要是农民，有的主要是职工，有的主要是领导，有的是普通购房人，哪个小区的质量问题更需要优先得到解决？
我认为一个把钱收到一起再花出去的方案，我承认这是个好方案，但是更好的方案，是修掉bug。
首先是期房预售的bug，这是房屋质量灾害的根源。
然后是竣工验收备案的bug，正是因为没有实质性的对开发商交房的房屋质量进行验收，所以才导致现在的房屋质量灾害。
第三是物业制度的bug，先有物业后有业委会，导致小区无法充分自治，业主难以形成有效决策。“各自修各自房子”，不要让政府去掺和才是更好的方案，纳税人的钱不是大风刮来的，没有必要用政府的钱替个人修房子。
第四是保修制度的bug，房屋漏水保修期太短，屋顶和地下室的防水工程是个一次性工程，应该是终身保修的。
第五是司法诉讼的bug，在房屋质量问题上，被告要灵活一些，质保期内以开发商为被告，质保期外以业委会或者前期物业为被告。有业委会的小区，业委会负责维修，没有业委会的小区，物业公司作为被告负责维修，然后法院可以判决动用公维。
这样就有效避免了少数业主被大多数代表的问题。
最后，还是要搞立案登记制，不要弄什么诉源治理。
你看，在房地产领域，相关部门定了公维用到30%要补缴。
但是这法子从法律上，更准确的说是去法院行不通，且不说谁做原告，被告就是一下几百上千户。
钱收上来一定是困难的，然后，法院很可能不给立案：一次让立那么三五个，三年甚至六年总共就判个几家。
这样我们自己定了制度，自己也执行不了。
我看那么多人还在担心割韭菜，这时候你们不想想，你法我笑，就是真到了割韭菜的时候发现刀不好使。
前年定的制度还推不下去呢，今年定的制度到了后年指不定是个啥样子。