美国政府给美国人发1000刀，殖人虽然拿不到也要感恩戴德，鼓吹发钱刺激经济。

国内降存量房贷给几千万家庭省几万几十万，有些人要阴阳怪气“感谢国家让我每个月多了几十块零花钱”，有些人要阴谋论“将LPR提到10并且不许提前还贷”，还有人趁机鼓吹“不到绝境政府不会让利，肯定是经济要崩溃了”，还有人意淫这是“怕了，迫不得已”，还有人自己画个靶子自己打“仅仅是降了一点利息，难道要感恩戴德拜谢青天大老爷？”我寻思这个问题下有人让你拜谢么？

可以站着吃饭，为什么要跪着抢答辩呢？

房子哪里贵了？这么多年都是这个价格，不要睁着眼睛乱说。

恒大碧桂园这些民族房企很难的，而且房子真的不是随便买原料就能造的。

它是怎么起来的我是最知道的一个人，这么多年都是7万9，哪里贵了？

买3平附带一平的公摊面积，很良心很划算的好吧。

7万9，有的时候好好想一想，反思反思自己的原因，好吧。

这么多年了，你们的工资涨没涨，你们有没有认真工作。

为什么别人买得起就你买不起，好吧？

这次的让利是非常实在的：

利率上几乎都是按照政策下限直接压到最低；

而操作上流程上发布公告的银行基本都是批量下调，省掉了不确定的“自主协商”和申请的步骤；

最重要的是首套房，影响最大的大概还是六个钱包上车的伪中产阶层，而举债投资多套房的群体，则依旧要承担较高的利率。

这里可以大致算一下2019~2022年之前，全国平均利率的下调幅度，当时百城首套房的利率水平大概在5.2%~5.5%左右，在2022年中旬开始快速下调，下调的主要贡献是新增贷款加点的下调。我们以2019年10月为例，lpr为4.8%，百城首套房平均利率约为5.52%，那么平均加点大概就在72bp左右，后边的百城平均利率缓慢下跌，基本还是跟着lpr走的，意味着加点其实变化不大。比如2021年12月lpr为4.65%，首套房平均利率在5.2%左右，那么加点就是65bp，和2019年10月其实变化不大。

现在的各大银行公布的方案来看，基本都是按照政策下限，其中一线让利最少，我们这里大致看下平均的水平，如果普遍做到加点归0，那么意味着存量房贷利率的加点平均下调幅度在60/70bp左右，当然这个是根据百城平均加点大致推算的，也有推算平均80bp的。按照存量房贷的规模来看，大致能释放千亿规模的消费能力，已经算这救市一年以来少有的直接真金白银给居民部门的让利了。

合肥为例，2019年到2021年之家，首套房的贷款利率5.88%左右，由于银行体系锚定的是5.88%，当时不少人在lpr从4.8%下调到4.65%的时候，反而让加点高了15bp，总计可以做到123bp的加点，如果按照本轮的政策下限来执行，意味着加点可以下调100bp以上，政策让利幅度还是非常高的，比如有些人从5.53%（按lpr4.3%重新定价）的房贷利率，在9月25日，可以统一下调到4.2%，当时上车的，一个月几百块钱让利应该还是有的。

之前还把算法想复杂了，如果都按照lpr这个政策下限，除了一线，多数二线及以下城市，2019年10月~2022年5月14号的购房的，简单的做法就是把原来加点高于0的部分归零，而2022年5月15日之后的，加点高于-20的，统一调整到-20，差额就是获得的利率优惠，并且加点一旦重置，将直至贷款还完之前都不会改变，原则上只能向下调整，不能向上调整，成为一种长期的让利。

至于原因，之前很多文章都讨论过，所有政策试过了，协助高杠杆居民在去杠杆周期内降低风险是为数不多可以选择的工具，虽然不是最优的工具，总好过进一步试探居民杠杆极限，侧面也反映了，居民抗风险能力在经济增速放缓下基本接近极限，刺激政策失效不说，去杠杆周期再不让利不确定性只会更大。

中国楼市现在是全世界最关心的问题了，远超美国加息，美国衰退，欧洲加息，欧洲衰退问题

为什么？因为中国是世界第二大经济体，是世界上最大的制造业国家，也是全世界军事第二强国，中国经济出问题，可是仅次于美国经济出问题的严重问题，而美国现在虽然不是没问题，但是显然问题不大，不急

中国楼市几个问题

第一，提前还贷，提前还贷不但会影响银行资产负债表，还会影响银行现金流量表，比如一笔400W的房贷，连本带利应该是640W-700W之间，如果你提前还款了，对银行而言资产负债表就直接损失了240-300W，现金流量今年特别高，之后会迅速下降，同时很多人提前还款的同时还会选择减少投资，把钱存银行，于是银行负债暴增，现金流进一步恶化（你的存款是银行的负债，给你的利息对银行而言是负现金流），于是银行资产负债表会快速恶化，现金流流量表明年开始也会快速恶化，如果这样的事情多了，银行会不会资不抵债？

第二，房价越来越低，且楼市成交量越来越小，缺乏流动性，一套1000W的房子，你给3成首付，从银行贷款700W，最终连本带利还1120-1200W，结果你刚开始还钱，房价从1000W跌到700W，你还欠银行1120-1200W，你会不会选择断供，如果在700W的时候你选择断供，银行不亏钱的前提是能把房子以700W卖出去，但是考虑到现在楼市根本没流动性，法拍屡屡流拍，这房子估计能以500W拍出去就不错了，银行直接损失200W，如果这样的事情多了，银行怎么办？

第三，地方政府现金流快速恶化，但是负债居高不下，还有巨额刚性支出。

很多人会问，卖地那么多钱去哪儿了，大多数人第一反应是贪污，但是实际上贪污的占比肯定不是大头。实际上大头是基建。比如中国随便找个三线城市，基建堪比新加坡，甚至建得比台北，洛杉矶更漂亮，连接农村的高速公路堪比美国。永远不会有加州那种质量的铁路，高铁四通八达，即使是比较偏远的地区也能连接，山区里甚至有建筑奇迹的跨山大桥，还有5G信号，上学还有人铺梯子，这些钱哪儿来的？都是和税收来支付的

关键是这些设施不是建完就完了，是需要每年维护的，京沪铁路还能盈利，但是中国总共只有6条高铁，7个城市的地铁盈利，别的都是亏钱的，这些钱也要从卖地和税收来。

最最关键的问题在于，中西部很多城市除了房地产以外，几乎没有任何产业，而且在前几年房地产高速发展的时候，习惯了大干快上，花钱大手大脚习惯了，赚100亿多花20亿没关系，但是只赚20亿的时候，那跑冒滴漏的地方还要5亿10亿是要命的。更何况很多社会福利，公交，治安，环卫，以及公共设施比如高铁，高速，地铁的维护费用是一分钱不能少的，于是你看这几年反复提医保控费，今年学费也开始涨了，江苏省的公交公司也开始自负盈亏了，为什么？因为兜不住了啊，只能甩包袱给社会了。要不然2000年以后私立大学，土地财政怎么来的

中央现在对这些地区采取的办法是债务置换，比如以某省为例，今年到期的债务分20年还，前4年不用还，4年以后每年1%利息还，问题是这些地区除了房地产以外啥产业都没有，整个现金流就是负的，别说1%利息了，就是0利率也还不出啊，怎么办，就是上面说的，把包袱陆续甩给社会，开源没戏只能节流了，但是节流的副作用就是可能导致人口流失，收入进一步恶化，有点类似当年的希腊。

最后，现在降低首付，降低存量房贷利率还有去年底说的只要尽职调查了，就可以随意放款给地产企业，日后不追究责任，今年鼓励放款给中小企业，虽然出发点都是好的，但是无疑都会进一步恶化银行资产负债表，但是这就那个著名问题，饮鸩止渴，这个鸩或有解药，短期内不会毒发，但是一旦毒发死路一条，不喝立刻渴死，你是喝还是不喝。

当年美国次贷怎么来的，不就这么来的么，日本96年为什么银行大量暴雷，不就这么来的么，只不过能拖好过立刻爆，这是炸弹，拖到10年后爆炸是死，现在爆炸也是死，说不定10年内还有机会拆弹呢，毕竟最好的拆弹时间早就过去了，以前留给后人智慧是不对的不代表现在留给后人智慧也是不对的（癌症早期不开刀是错的不代表癌症末期打开肚子又缝上是错的）

这属于难得的从老虎嘴里扣出肉来。

最近房贷利息下调，其本质就是相当于房价降了。尽管纸面上价格被稳住，但实际花的钱就是少了。

很多年前就有一个古老的问题，如果房价跌了先接盘的韭菜会安心继续还贷吗？

比如你前几年买了房，贷款利率是5.8%，100万贷款30年等额本息，总利息111万。今天突然宣布房贷利率下调到4.2%，100万贷款只要76万利息。

上车早反而比别人多花了几十万，老韭菜心里会平衡吗？

所以为了让韭菜继续稳定还贷，新房贷利率低了，存量房贷利息也要下调。

其实最终的原因还是房地产市场不景气，需要降价来刺激韭菜接盘热情。把老韭菜的肉也吐出一部分，只是稳健的组合政策的一部分。

当然，同时它也会带来一点拉动消费的效果。对下行期的经济可能产生作用。

不过如果你问要不要现在买房，我仍然建议不买。

以现在的人口问题，房地产没有充足的接盘侠，不再具有投资升值的可能，只会进入快速消除泡沫的阶段。

房地产市场的整体悲观需要明年出生人口破2000万来缓解，调整利率大概也只是杯水车薪。

还是那句话，想买房的千万不要急，就这几年，绝大部分城市的房价都会鹤岗化，新建的商品房3000一平随便买，这个价格就算是再神神入脑也不可能再说贵了，以后根本不愁买不起房子，当然，医疗，教育，养老等公共服务的水平也会大幅度倒退，因为内地的中小城市，除了土地财政确实没有其他的财政来源，搞农业不赚钱，工业比不过沿海和省会，旅游业等第三产业就更不用说了，根本行不通。所以那些买房还看配套设施的人也赶紧转变观念，以后就是房子的价格便宜的很，随便买，但是基础设施各方面配套服务也会没人再管了，这就是未来几年一定会发生的

中国人认为，宇宙万法的那个源头，它是什么？它是空空。

对吧？所以有个词儿叫空降。

我经常说空降这个词有秘密。空降！空，空，空……降了吗？空降嘛！

它真降了吗？空降！

到底降没降？！空降！！！

为什么说空降？它真降了吗？？？空降！！！

你看看！降没降？空降！！！它很厉害！！！它不是一个有形的！

只要房价下跌，贷款房就是负资产。现在最穷的不是失业的而是背债的。

这个时候还在用这种方法，是不是有点太乐观了？

不结盟运动，非暴力不合作。

啊，伟大的甘地！

在圣雄的光辉照耀下，洗尽铅华：

笑看高楼起万丈，台前宴客又重游。

可怜落地终塌了，埋了哪家几个侯？

岂不知侯非真侯，披冠带佩也学人。

满身金丝扮作美，一肚肥油尽思春。

公积金3.25%利率是最低的，贷款210w，利息120w，30年要每个月还9100元。

现在的利率比公积金高一大截，公积金全贷买不起，下调一点点仍然买不起。

政策毛毛雨接连不断，先是认房不认贷，然后取消限购，接着下调利率。大概是暴风雨的前奏，离房价雪崩的日子不远了。

我21年在成都买的房。LPR4.65+148个点，总利率6.13。贷了87万30年。

一开始每个月还近5300，后来LPR降了些，每个月不到5100。

这次9月25号能直接降到4.2，每个月只需要还4300左右。总利息从103w变为60+w。

打算明年再提前还个20w。

开心！开心！开心！

满打满算让利2000亿-3000亿，平摊到一个地市可能不到二十亿。水司楼多少钱啊？

调侃归调侃，利率下降实际上双重作用

第一降低现有存量房贷的提前还贷比例，这是银行收入的大头，让点蝇头小利比你提前还贷还是强太多了。镰刀一下去割不到东西还是得上点饵料，都缩头提前还贷那能行？

其次可以给新购房者上杠杆降低还债压力，还是给点饵料，可以哄骗到一点新韭菜。（再给你算一遍，20%首付是5倍杠杆，加上利息就是最少7倍-8倍杠杆，房价下跌10%对你都是致命打击）

现在不是不能买房子，是你怎么看你的个人命运和国家命运。如果你觉得中国会比以前更好，薪资收入水平，社会发展程度，综合经济指数都会保持持续上涨，现在无疑是可以把你身家性命全部押上赌一把的好时机，尤其是某些人还觉得大众都是错的。（现在已经不是二八法则，真理掌握在少数人手里了，现在是货币政策失效，没得救了）

希望那些为国接盘的人都能一飞冲天。

我的房贷是工行2011年3月放的贷款，当时合同约定的利率是lpr+40个基点，每年3月随着lpr调整一次利率。最初好像是5.05%，现在是4.7%。这次下调过后会直接降到目前的lpr，应该是4.2%吧。测算了一下，每月能少还利息400多米。算是高层让金融机构直接让利于民。支持！

放心吧，今天降息让给你的利，以后一定会加息收回来。。。三十年长着呢

25万亿存量房贷降息，如果平均下降1%个点，就能下降2500亿利息，对不？其实不对的，每年节省利息预计是1000亿到1500亿左右。因为，房贷大部分采用等额本息还款方法，贷款年限一般是20年到30年。

以我个人而言，2021年元旦贷款121万房贷，当时利率是LPR+98.5，五年期lpr是4.65%。

经过测算全部利息是 将近121万，和贷款本金差不多。月均还款金额是6712万元。

2023年9月25日房贷符合首套房政策，我关注了光大银行微信公众号，微信推文说是光大银行统一调整房贷利率，不用客户自己申请。

我测算了一下房贷利率变化，先输入贷款信息。按照郑州2021年房贷利率下限是LPR+5个BP，今年年初LPR是4.3%，我的贷款重新定价日是元旦，那么现在可以执行利率是4.35%。

如果粗略算的话，利息总额是96万，比之前房贷利息总额少25万，月供金额是6024万，每月月供少了690元，年节省利息8280元。在今年工资不理想的情况下，690元够一个月加油钱了，也算省了不少。

这样算下来，并不是121万贷款总额乘以利息下降幅度1.29%，得出年降息15609元。因为贷款年限是30年，采用等额本息还款方法，因此降息后节省的利息其实是8280元。

这次降息，央行确实让利了不少，给房贷客户带来了实惠。

央行同样采取了2项措施来维护银行的利益。第一、中国人民银行决定于2023年9月15日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.4%。降低存款准备金率，可释放中长期流动性，降低银行资金成本。

第二、9月初，银行业自律协会下调了银行存款利率，这样则降低了存款客户的收益。

如果从政策角度来看，国家为了刺激经济，释放房贷客户的压力，来采取了降低存款人收益来刺激消费，降低房贷客户月供释放消费，一方面降低银行存款付息另一方面降低银行贷款收息。

我就问问这次调到4.2以后每个月少还多少钱？

普通购房者现状大罗列，看看实惠在哪里

武汉外环：19年在武汉三环外买的130万的房子，小区最近二手房挂牌价68万！ 直接腰斩，还还了几年房贷，亏死了……

县城现状：我还了11年房贷，看到小区有人卖房广告，还含装修，单价是我11年前买房的价格

去年每月还5600多，今年每月还5500多，明年是不是5400多？

不降息，大部分的人都会提前还款，银行就吃不到利息

我是公积金贷款，所以这次没享受到降息。但是仍然恭喜各位降了利息的，我有同学商贷利率6.几，这次调整利率后，每个月少还大几百，一年接近1万。

一个字不买，两个字坚决不买，三个字决不为泡沫买单

2018年的贷款，目前是LPR+0.835＝5.035的贷款利率，9月25号后是直接降到4.2吗?兴业银行没有查询通道，望大神告知。