北京、深圳相继表态「更好满足居民刚性和改善性住房需求」,释放了什么信号?

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说明真没牌可打了。
我感觉我们正在拉的不是房价,而是在挑战历史规律。
我完整经历了这几轮的房地产上涨,有一个很深的印象是什么呢?
就是现在的房地产上涨。就刺激政策越来越强,但是效果越来越差。
最开始的房地产,用不着刺激,大家的需要很旺盛,就是你给不给优惠政策都无所谓,甚至说后面为了说管控房价,还把公摊面积这种反人性的手段给用到机制了。
但后来政策越来越差了。
一五年的时候,房地产确实疯狂,但总给人一种什么感觉吧?
泰昌帝的红丸案。
一碗药下去,是起来了,夜御多人,确实硬了一回。
但后来再看,这波药,已经把身子给吃坏了,泰昌帝,没几天就玩完了,跟现在的房地产一样,都在搞秘不发丧那套了。
说白了,居民的债务率是有上限的,达到了这个上限,之后再拉,就没啥效果了。
再说现在的房地产吧。
按其他国家经验,在福利制度兜底有保障的情况下,居民负债过70%就算是泡沫的极限了。
在没有良好社会保障的前提下,我们现在正朝着极限一路狂奔。
怎么说呢,我感觉照这样的趋势,房地产和债务极限论,总得死一个。
发布于 2023-07-30 20:09・IP 属地河南查看全文>>
曹多鱼 - 689 个点赞 👍
若真心要解决居住问题,大庇天下寒士俱欢颜,就降价,住房成本低了,青年们才会有恒产有恒心,开开心心搞建设。
现在住房成本搞得那么高,年轻人怎么够都够不到,就不够了, 躺了。
所以是哪个智*说房价越高越有奋斗热情来着?
科普了这么久,想必大家都看清楚了——房地产,就是一个用来搞债务扩张的工具。
表面上看,房子是资产,房价越高,资产规模就越大。
实际上,负债的你,才是资产!
让更多的人,背上更高的债,才是房地产的终极目标。
这个判断从哪里可以看出来呢?
假设,你买了套房,但烂尾了,请问它还是你的资产吗?
没法变现,它就不是资产。
但你仍要还贷,所以你的负债,依然是银行的资产。
顺着这个逻辑,再开一下脑洞,假如某人有个批条,说在A城有块地,要搞开发。
他据此卖房,你见那批条是真的,觉得要先下手为强,于是向银行贷款买了套房。
结果从始至终就没人建房,地一直是荒的。
A城并没有新增房子,但有没有资产负债表的扩张?
当然有,你增加了负债,银行增加了资产。
举这两个极端例子,只是为了向大家说明——房子,首要的作用是搞债务扩张,其次才是你的安居之所。
你问为什么要扩张负债?
因为债务,可以把未来的钱给拿出来。
为什么要把未来的钱拿出来?
因为过去存的钱和现在挣的钱,全拿走也不够花,所以要打未来的主意。
未来的钱会不会被拿光?
当然会!
比如三和大神,他就是想扩张债务,你也不敢借给他,对吧?因为他没有信用额度。
为什么他没有信用额度?因为他没有稳定收入嘛,而且心态摆烂,借钱就为薅羊毛。
现在的情况是——有信用额度的打工人,差不多都已经背上债务了,没背上债的,大体就是没信用额度的。
再不然就是没有稳定预期,虽然没背债,但有失业阴影,这种情况下,资产负债表也没法扩张。
很多人邀请我回答前阵子的“放松政策”,问我什么看法。
其实我老早就说过,只要债务扩张到头,楼市就无论如何都刺激不起来了。
有人说放水, 那放水不也是债务扩张么?
所谓放水,就是把债务变成货币的过程。
以上,房地产的历史任务已经完成了,因为我们的债务扩张周期结束了,现在是还债周期,还想继续用房地产来让年轻人背上更多债务,不现实。
真心不如多搞廉价房安居房,大庇天下寒士俱欢颜!
编辑于 2023-07-30 19:45・IP 属地上海查看全文>>
叶泊枫 - 434 个点赞 👍
我们房地产最特色的一点是,涨的时候赖市场,要大家尊重市场供需,而跌的时候又开始上政策了,这会又把定价权从市场手里夺走了。
这还不算完,从去年到今年房地产市场供需发生重大变化,各地房价跌的越来越多,政策则不断的刺激和拯救,企图维持住这不稳定的旁氏泡沫。大家猜怎么着,房价下跌有人出来抢功了,认为是政策让房地产价格回归居住属性的,用一位读者的评论,贪天之功。这种现象在我们经济体非常常见,坏事都交给市场,好事都是政策控制的好。
回到一线城市的情况,四个城市二手房刚刚全部下跌,重要的不是下跌0.4%,而是都出现了下跌,什么学区房之类的都不可避免,上海的出生率貌似比韩国都低了。要知道一线可是全国购房者的信仰,不管自己住在哪里,工作在哪里,都会非常关注一线的房价变化,所谓的投资信仰所在。
读者其实自己就经历了短短几年时间大家思维的变化,从原来的房价永远涨,逐渐的到核心城市永远涨,比如70个大中型城市,逐渐发现70城五六十个都在跌,又把战线拉到一线永远涨,直至最近几个月四个一线城市二手房全部下跌,信仰崩塌了,当然有些人会再次把战线拉到核心区域。
任何不允许市场降价、不调节分配结构的、不增加居民保障的刺激楼市政策,都是赤裸裸的博傻,还往往打上民生的旗号,早知道今天何必当时把路走的这么绝,现在房地产泡沫足以把金融体系拖垮,这会儿想起大局观了,想起大家的利益了,为了刚需刺激楼市?为了还没上车的刚需本身就不应该把房价炒这么高,就应该允许市场自发定价,政策朝令夕改本身就是信用消耗的一环。
站在政策角度想刺激楼市,振兴市场信心没问题,但不要每次都打着民生的旗号,否则怎么解释居民的负债倒是越来越多,年轻人的婚育意愿和门槛也越来越高了。至于一线,没什么资产是永远涨的,去年就直播的时候辩论过这个问题,现在依旧适用。
发布于 2023-07-31 09:08・IP 属地安徽查看全文>>
王克丹 - 139 个点赞 👍
恕我直言,我一直强调一个概念,如果国内房地产市场仅仅是为了满足刚性或者改善性住房的需求,那么房地产行业根本就不需要如此大规模的市场。大量供应公租房,廉租房或者长租公寓即可。甚至随着建筑行业的生产力提高,回到以前厂矿企业提供员工宿舍的模式也未尝不可,反正现在新兴的产业园区有大量的廉价土地,这些土地因为性质不同,土地出让金的量级比商品房低多了,企业和员工完全能够承担这笔费用,只要政策允许,规划方面开绿灯,那么工业园区就有大量的类似以前“厂办宿舍”类的房屋流向市场,让园区的年轻人也能受用。
但,显然我国政府赋予房地产行业的使命,不单是在居住着块方面,如果仅仅是为了职工“居者有其屋”90年代的商品房改革了。房地产行业这几十年所带动的还有地方财政收入,城市化进程,上下游供应链…
那么,现在我们是否坚定不移的执行“房住不炒”的方针,去掉商品房住宅的金融投资属性,把房地产行业变成一个民生工程的行业呢?上面我说过,90年代以前,我们也经历过这样的模式,就这两年房地产市场的态势,项目利润低,民营资本退出,给人的感觉就是回到以前国有资本当家的模式。但唯一和以前不同的是,政府还想保持着房地产行业的财税功能,所以土地价格上一直没有太大的松动。不过从结果上看,22年地方的政府性基金收入锐减,而土地出让金是占大头的。
所以,现在的关键是决策者如何去定义房地产行业,如果仅是为了满足“刚性和改善性需求”,房地产根本就没有市场化的必要。
发布于 2023-07-30 19:09・IP 属地重庆查看全文>>
Jimmy Chen - 120 个点赞 👍
释放了坚决不允许降房价的信号。
至于为什么不通过市场规律的债务出清(包括降价卖房)来实现“更好满足居民刚性和改善性住房需求”,则是一个无人敢问的送命题。
实际上,在这个信号的背后,其实是DFDG(十几年如一日)与economic rules对抗的心路历程。
时间倒回16年前。
2007年,深圳楼市出现了前所未有的疯狂。
在短短半年之内,深圳房价不仅全面大幅上涨、创下了单价1.8万元的全国最高房价,而且还出现了全民排队买房、无心工作的狂热画面。
但到了2008年,一切都变了。
2008年,深圳房地产市场出现了踩踏式的巨量抛盘(许多人甚至直接整栋楼抛售),从而导致深圳新房住宅成交均价在2008年12月创下了阶段性低位(11084元),与2008年1月相比的跌幅高达25%。
然鹅,就在所有人都认为这已经是跌到底部的时候,深圳房价又跌出了新纪录。
到了2009年初,深圳房价均价再度下跌至接近1万元[1],与2007年的高点相比已经直接腰斩。
See?作为银河系房地产中心的深圳,(当时)房价不仅是可以直接腰斩的,而且从全国房价第一到直接腰斩、仅仅只用了不到一年半的时间。
事实上,当时深圳几乎所有的房企都在大幅降价自救。
2008年5月,佳兆业打出了至今都让人无法忘怀的巨幅广告牌:一位身穿红色(低胸)抹胸的女郎+“再低,就不可能了”的广告语。
而金地梅陇镇2008年四期开盘时则打出“6670元/平米起放肆触底”的口号,与2007年该楼盘1.8万元的单价相比,降幅高达63%。
2008年9月,英郡年华3期(精装)打出了均价6888元、最低6300元的超低价,不仅与该楼盘2007 H2(毛坯)时的均价1.3万元相比直接腰斩,而且还是精装比毛坯的腰斩。
这个操作,也让该楼盘直接登上了CCTV2《经济半小时》、成为了当时深圳房价全面腰斩的典型案例。
整个2008年,深圳的新闻媒体几乎每周都刊登因为开发商大幅降价而导致的维权事件,并且还涵盖了万科第五园、金地梅陇镇、碧水龙庭、诺德国际、锦峰森邻、宏发领域、半岛城邦等一大波知名楼盘。
与之相对应的,则是当时深圳的大面积断供潮和跳楼事件。
由于涉及sensitive内容,【此处删除872字】
显然,在那个东方大国还没有“发明”出限售和限跌令的时代,经济规律的惩罚几乎是立竿见影。
甚至,对于经济规律的惩罚,就连帝都市也无法幸免。
2011年,帝都市新建商品住宅成交均价为21314元/平米。到了2012年1月,新建商品住宅成交均价已经降为18288元/平米,同比降幅高达20.31%,创下了自2010年2月份以来 的最低值。
当时,甚至连第一官媒旗下的《经济参考报》都发出了“帝都房价下跌套牢六成去年买房人”的感叹[2]。
根据21世纪不动产的数据显示,2011年,在帝都261个抽样楼盘中超过2/3的楼盘价格在持平或下降;成交价同比下降的楼盘有157个,其中,同比跌幅超过20%的有18个[3]、10%-20%的有56个、10%以下的有83个。
同时,帝都2011年的二手住宅成交量也明显萎缩,全年成交量(过户套数)仅约10万套,同比降幅高达41%,创下自二手房市场开放以来的成交量降幅最高纪录。
当时,不论是投资市场还是房产中介都普遍认为,如果在2011年初在帝都买房,亏损或被套牢的高于60%。对于那些2011年初或之后入市的投资者来说,因为市场价格反弹的几率并不大,亏损继续增加是大概率事件。
例如,一位购房者在2010年底以完税价格291万元[4]购买了帝都市新天地一套125平米的房子。但在2011年房价不断下跌、眼看2012年无望回升的情况下,该业主毅然以230万元割肉卖出。
然鹅,当时在帝都市割肉卖房的业主都没想到的是:在地球上,经济规律竟然会被一种绝无仅有的方式对抗。
首当其冲的对抗方式,就是利用“4万亿规划”(以及更加庞大的基建配套资金)来通过房地产“续命”。
2009年,在史无前例的超级大放水操作之下,深圳楼市开始快速上涨。
2009年12月,深圳楼市成交均价已高达22304元,不仅与2009年1月的均价(11045元)相比直接翻倍,而且还超过了2007年的高点。
2010年,东方大国的GDP超过日本,正式成为全球第二大经济体。
到了2015年,涨价去库存政策横空出世,再一次震撼了所有地球人。
到了2017年3月,厦门又打响了东方大国限售的第一枪。很快,50多个城市都纷纷出台了限售令,有的城市甚至还出台了专门针对二手房的限售令。
至此,在坚持不懈与经济规律对抗的情况下,银河系第一大泡沫开始进入了(人为)强制横盘、以及市场债务出清被(人为)强制禁止的状态。
至于为什么要进行这种(人为)强制横盘的操作,则是一个妥妥的送分题:
原因很简单,因为一旦按照市场规律的债务出清,那么就不是全球第二大经济体的title被日本重新夺回这么简单的问题了。
根据央行的数据显示,2000年~2021年,东方大国的M2规模在过去21年内火箭般飙升了18倍[5]。这个速度,已经相当于同期美国M2增长速度的4.3倍。
目前,全球第二大经济体的M2规模已经相当于全球第一、第三、第四大经济体M2规模的总和[6]。
到了2022年,东方大国的房地产总市值已经高达60万亿美元,不仅超过了其同期GDP的4倍,而且还远远超过了美国、日本的房地产市值总和。
在《2022市场展望:高盛CN市场策略》年度报告中,高盛直白的指出了“CN房地产:60万亿美元的困局”:
“东方大国房地产市场总规模已高达60万亿美元,占居民资产配置的62%;如今东方大国房地产市场已经步履维艰,将来数万亿美元的资产将面临再配置。”
这也意味着,只要外国投资者(包括在海外的华人投资者)、以及“再配置”成美元资产的国内投资者,在国内二手房市场上形成超过5%的抛盘,就会耗尽东方大国目前3.12万亿美元的外汇储备。
由于涉及sensitive内容,【此处删除3099字】
哈耶克说,如果每一次危机都用印钞来解决问题,那么,最终的结局就是崩溃。
楼下保安则说,在DFDG,经济规律是根本不存在的名词;只有在遭受了经济规律的毁灭性惩罚之外,人们才会知道经济规律这个词究竟是什么意思。
⚠️以上内容节选自《2022房地产沉思录》、《2023房地产沉思录》,所有sensitive内容均已删除,感兴趣的童鞋可以在new base[7]中查看未删减版原稿。
参考
- ^当时,深圳一大波区域的楼盘实际上早已跌破了1万元的心理关口。
- ^http://jjckb.xinhuanet.com/invest/2012-02/09/content_357040.htm
- ^跌幅最高的是望京新城项目,成交价格同比下跌29.2%。
- ^其中贷款220万元,每月房贷约1.8万元
- ^2000年末,国内M2余额13.25万亿元;到了2021年末,这个数字已经飙升至238.29万亿元。
- ^截至2022年2月,国内M2余额约243.1万亿元,美国M2发行量为21.6万亿美元,日本、德国的M2发行量则分别为12.5万亿、4.07万亿美元。如果考虑到美、日、德的M2发行量从3月份开始都已经下降,那么目前全球第二大经济体的M2规模基本上已经是妥妥的超过了全球第一、第三、第四大经济体M2的总和。
- ^通过WX(naibaodedashu)加入。
编辑于 2023-07-30 22:51・IP 属地德国查看全文>>
奶包的大叔 - 67 个点赞 👍
昨天那个问题还在讲“认房不认贷在一线城市是否有条件落地”,到这里为止就直接摊牌了,还要明知故问提问“释放了什么信号”。
我在那个问题的回答下讲过,认房不认贷的核心目的就是通过刺激“改善”群体的需求,推动二手房交易量回暖,以量促价为一线城市托底。
虽说房住不炒,但事实上房地产确实在过去一段时间具有非常强的金融属性,今后一段时间也会长期保持。纯“刚需”群体都非常在意的金融属性,“改善”群体又何尝不注重呢?所以需要给足够的刺激,通过加强一线城市住房在金融方面的属性,才能引出足够多的“改善”群体以及接他们盘的“刚需”群体,为二手房市场寻找买家,达到以量促价、实现托底的效果。
包括认房不认贷在内的所有刺激政策实施以后,一线城市房价究竟能上涨多少、甚至是不是会过快上涨,要看这些政策落地时有多少具体细则和附加条件,这里面有很多文章可做。将政策绑定二孩多孩家庭或老人与子女同住家庭;或者划定实施范围、附带社保缴纳条件,等等。具体细节不同,会导致落地后刺激的效果不同。不同城市的二手房市场的结构特点不一样,政策的细则和实施节奏也就不一样,目前看北京和深圳要先迈出一步。
像认房不认贷等政策的落地,理所当然就要进入倒计时了。所谓“好的初衷”当然是要能够达到温和刺激的效果,不过,实际情况往往是难以收放自如,一管就死、一放就乱。
力度小了,“改善”群体不会积极买账;力度过大,很可能真的会在一线城市出现短期内二手房成交超出政策设想的上涨的情况,这就会引起一些副作用。
城镇化进入收尾阶段,大部分有余力的家庭已经拥有多套住房,并且事实上早已处于不限购状态,而目前针对一线城市“改善”群体的政策会进一步加强一线城市房产的金融属性。所以如果这次针对“改善”群体的刺激用力过猛,不仅不会像2014年那样通过货币化棚改有效地提振所有层次城市的买入需求,反倒是一种“丢卒保帅”,使得其他层次城市出现更严重的抛盘。
一年以前各地还在不遗余力地拉农民进县城买房,而如今二线以下几乎所有城市已经面临着非常严重的抛压,就是因为普通人正在朴素地认识到自己持有住房的金融属性正在快速削弱,而消费品属性在不断加强。所以,如果有人还在幻想一线城市针对“改善”群体的刺激政策能够“牵一发而动全身”,可以就此打住。
至于短时间托底效果如何,就看刺激的力度。长期来看,即使是一线城市,二手房市场继续分化、大部分住房逐渐褪去金融属性向消费品属性倾斜也是不可避免的。
发布于 2023-07-30 23:54・IP 属地山西真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
古都闲云 - 17 个点赞 👍
释放了次二线和三线城市要更完蛋的信号呗。
钱不会突然就多出来,一线城市和超大型城市逐步放开限购和贷款限制,买房的人就会把自己在二三线城市的房子卖了,加钱来上一线城市的车。
这会造成二三线城市的出售二手房进一步增加,房价更难控制,地价也无法坚守。地价瘫了地方财政自然也跟着完蛋。
越是低谷期,越要控制一线城市的房子供应,把剩下不多的购房需求挤压到二三线去。毕竟一线对土地财政的依赖度相对很低,而且地价怎么都有保证。
要是低谷期反而放开一线市场,那就是对二三线的摧毁性打击,要制造出更大的危机来。
发布于 2023-07-31 08:41・IP 属地山东查看全文>>
飞跃本屯 - 9 个点赞 👍
一方面是黔驴技穷,一方面是朝令夕改,让人振奋不起来。
在中国房地产市场发展史上,“认房又认贷”曾两度被启用,效果卓著,但最后或明或暗地无疾而终。现在又捡起了“认房不认贷”的松绑政策,是试图昨日重现吗?
当然了,“认房不认贷”确实可以在短期撬动大城市的购房需求,但它的前置条件苛刻,适用面较窄,并不具备普遍意义。该政策释放的信号,既不是“一线城市绷不住了”的盲目看空,也不是“有关部门发大招”的无脑乐观,而是基于现实的因城施策。
仅此而已。
但一个最直白的逻辑是:
如果居民就业不够稳定、时刻担心裁员、看不清未来走势,他(她)还会因为降低了数百万首付,而背上数额更大的房贷么?
北京、深圳试水“认房不认贷”,谁在对抗房价下跌?
❶ 一线城市率先出招
继7月24日中央政治局会议指出“要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”以来,各地房企彻夜未眠,等待第二只靴子落地。
这一回,率先沉不住气的是一线城市。
7月29日晚,北京市住建委发文称,将会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作,大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求。 7月30日,深圳市住建局表示,将结合深圳市房地产实际情况,会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实,更好满足居民刚性和改善性住房需求。
两座“房事过度”的特大城市都提到了“满足居民刚性住房需求”和“改善性住房需求”,它们究竟指的是什么?为什么率先发力的是看起来最不紧迫的一线城市?
首先我们要明白,政治局会议在提纲挈领的吹风会上,唯一涉及具体政策的描述是:
因城施策,用好政策工具箱。
潜台词是,我们上头没钱,只能给出政策松绑,你们八仙过海各显神通吧,不要指望自上而下的大水漫灌。
而次一层级的住建部在“巩固房地产市场企稳回升态势”的政策指导下,则给出了更具体的可行路径:
大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
可见,“满足居民刚性住房需求”的手段,依然是“降首付、降贷款利率”等老办法。但它们在为居民购房提供便利与优惠时,其实都会损害银行的利益——降首付的本质,其实是把断供风险甩给银行;而降低贷款利率,更是直接挤压了银行的净息差,搞不好还要出现亏损。
这就使得具体政策难以落实。
7月14日,央行提出“鼓励商业银行按照市场化法治化的原则,与借款人自主协商,变更合同约定,或是用新发放贷款置换原来存量的贷款”,各大银行总行“积极响应”,但下属营业网点“未接到总行相关通知”。
例如7月21日,《每日经济新闻》、《大河网》等媒体采访江苏常州部分银行降低存量房贷利率,却发现各网点以“目前没有收到通知”为由,停办此项业务。
这充分说明,政策博弈中的角色,并不是“上下一体”的整体,而是有着不同利益诉求的一个个群体;当政策执行中不存在普遍让利空间时,相关部门的执行积极性并不会太高。
在有关部门看来,既然“满足居民刚性住房需求”的挖潜动能偏低,那就在“改善性住房需求”上另辟蹊径吧。于是在“改善性住房换购税费减免”的老套路之外,新增了真正的猛药:
认房不认贷。
该政策的含义是这样的:
假设居民A在若干年前购买了一套100万的“小两居”,如今想置换为150万的“标准三居”。在原政策下,只要银行通过征信系统发现A办理过一次买房贷款,即使他已经还清贷款且已把小房子卖掉了,购买大房子时依然按照“二套房首付”计算(需要交50%-70%的首付,且执行利率是基准利率的1.1倍)。 而在新政策下,名下已无房的A在购买三居时,依然可以视为首次购房,首付款降为20%-30%。
图表来自于贝壳研究院 “认房不认贷”的核心逻辑,就是降低首付门槛,释放此前被抑制的改善性购房需求。
我们可以进一步推理出,该政策最适合于房价高企的一二线城市,对房价较低的三四线城市刺激不明显——大城市首付降低几百万,可以上车的人多出不少;小城市首付降低一二十万,还不够后续装修费用,自然应者寥寥。
可见,“认房不认贷”确实可以在短期撬动大城市的购房需求,但它的前置条件苛刻,适用面较窄,并不具备普遍意义。
该政策释放的信号,既不是“一线城市绷不住了”的盲目看空,也不是“有关部门发大招”的无脑乐观,而是基于现实的因城施策。
❷ 政策疗效几何?
“认房不认贷”的楼市新政,对一线城市改善性住房的刺激作用有多大?我们以一线城市为例进行讨论。
北京是一个二手房占主导的市场,2022年北京二手房成交面积占比高达62%,新房占比仅为38%。但国家统计局最新数据显示:
2023年6月,北京二手住宅销售价格环比下降0.7%,二手房网签量环比下降10.6%,出现罕见的“价量双降”。
而根据“第一财经”的调查统计,截至6月底,北京二手房挂牌量已高达:
约19万套。
在新政前,北京的限购措施是全国最严的,它的二套房认贷判定标准包括如下两种情况:
1,全国有贷款记录(住房贷款、含公积金,购买商业类项目不计算),包括已结清和未结清贷款记录1笔; 2,全国无贷款记录,北京有1套住宅。
与“认房又认贷”的限购政策配套的,是北京二套房首付的苛刻要求:
普通住宅二套房首付最低为总房价的60%,非普通住宅为80%。
更BT的是,北京市的普宅/非普宅认定,执行的还是2014年的标准:
1,五环内单价小于3.96万元/㎡或总价小于468万/套; 2,五环到六环单价小于3.168万元/㎡或总价小于374.4万/套; 3,六环外单价小于2.376万元/㎡或总价小于280.8万/套。
总所周知,在2015年底“房企大放水”后,全国房地产市场都迎来一波跳跃性上涨,北京目前新房均价超过了4万元/平米,二手房均价超过了6万元/平米。这意味着:
对于真正有意涉足改善性住房的北京居民而言,他们看中的房子几乎都是“豪宅”,必须按照首付80%购买,且二套房贷利率(5.25%)普遍高于新房(4.55%)。
而在“认房不认贷”政策下,符合条件的购房者可把二套房首付比例降至35%,房地利率降至4.55%。
以北京市二手房均价6万元/平米、改善性普通三居120平米计算,购房者二套房首付由此前的576万元降至252万元,降幅达:
56.25%。
易居研究院研究总监严跃进估计,对京沪广深等城市而言,新政可以显著降低改善型住房需求的首付和利率成本,具有较强的指导性意义,预计在8月上旬会有相关配套政策出台。
因为窗口期太短,该政策的实际疗效如何,目前尚未有进一步的结论。但我们可以参考此前一线城市楼市调控期的房价变动情况,估计政策的具体影响。
2010年5月26日,住建部、央行、银监会联合发布了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》,首次提出了二套房的认定标准:
(第三条)有下列情形之一的,贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策: 1,借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统,下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的; 2,借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的; 3,贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
其中,政策1被市场简称为“认房”,政策2被认为是“认贷”,因而该政策又叫做:
认房又认贷。
“认房又认贷”的出台背景,是为了贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号),防范房地产过热后导致的金融系统风险及社会现实问题。
从实施效果看,该政策起到了“立竿见影”的作用。
例如,在严格执行“认房又认贷”后,北京市的住宅成交均价均经历了约1年的下跌期,这是历次房产周期中最长的下跌期。
2011年,北京市新建商品住宅成交均价为21314元/平米。到2012年1月已降至18288元/平米,同比降幅约14.2%。二手住宅方面,全年成交量约为10万套,同比降幅达41%,创下自北京二手房市场开放以来的成交量最大降幅。
2012年2月,《北京青年报》刊发了题为《北京房价下跌,套牢六成去年买房人》的文章,宣称“北京二手房市场成交价普遍下跌,投资亏损率在60%以上”。该文援引北京“领秀慧谷”业主刘先生的感叹称:
原想着投房地产稳赚不赔,这下被套牢了,没想到房地产市场也有风险。
实施“认房又认贷”的另一个一线城市深圳,2010年二手住宅成交量同比下降22%,成交均价下降了24%,效果同样明显。
相比之下,未实行“认房又认贷”政策的上海市,2012年房价上涨幅度虽有所缩小,但依然同比上涨了6.7%(注:2011年涨幅为7.1%)。
可见,执行“认房又认贷”,确实可以平抑房地产过热的风险。反过来也可以粗略估计,如果转为“认房不认贷”,预计可以提振约20%的成交量。
这看起来很美,对不对?
但问题来了:
为什么“认房又认贷”的优秀政策,它就不能长久地执行下去呢?
❸ 谁在对抗房价下跌?
(一)宏观层面
2014年1月9日,国家统计局发布了2012年GDP最终核实情况:
2012年GDP现价总量为519470亿元,比初步核实数增加了528亿元,按不变价格计算,比上年增长7.7%。
这一增速快于世界主要国家与地区,但显著低于2011年我国9.2%的GDP增速,同时也是自2000年以来GDP增速低于8%。
2014年12月19日,国家统计局又发布了2013年GDP数据:
修订后,2013年GDP达到588019亿元,增幅为3.4%。
很多时候,GDP增速不只是一个经济问题,还是一个郑治问题。
早在2008年中央经济工作会议上,有关部门提出,为了在金融危机侵袭下保证中国经济平稳较快发展,设定2009年GDP增长率不低于8%的基准线是很有必要的,才能保证就业等问题的解决。
显然,从2012年7.7%的GDP增速跌至2013年3.4%,将导致一系列不利影响。
中国经济增长需要充沛的动能。
然后,就到了每个中国人都熟知的环节。
(此处省略142字)
2014年,我国房地产开发投资95036亿元,比上一年增长10.5%;2014年末,我国房地产开发贷款余额为5.63万亿元,同比增长22.6%,增速比上年末高7.9个百分点。
但与此同时,2014年末,我国住宅待售面积较2013年末增加8283万平方米;但2014年商品房销售面积120649万平方米,同比降7.6%;其中住宅销售面积降9.1%。
房子建好了,总归是要卖出去的,否则就不能转化为真实的GDP。
房地产的库存问题亟需解决。
在摸底调查中,房地产从业者纷纷诉苦。有人认为:
“认房又认贷”抑制了人民群众改善性换房需求、妨碍了一二手市场的顺畅联动、不利于刚需和改善群体的良性循环、过度抑制了市场需求、导致了房价与销售量的双重低迷…
总之,房地产从业者不够委婉地表达出,原先的监控政策出发点是好的,但执行中不适应环境变化而出现了偏差,现在已经:
不合时宜。
2014年9月30日,央行、银监会联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,其中提到:
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。
如果再联系该文对“已取消限购或未实施限购”城市的2套房政策支持,“认房又认贷”的强监管政策已经正式放开。
(二)微观层面
除了宏观经济的客观原因外,解除“认房又认贷”的呼声,也来自于更微观的经济部门与个体。
早在2008年7月,央视《经济半小时》就做了一个专题报道,发现深圳房价持续下跌之下,许多房子所欠银行购房贷款甚至超过了房子现在能够卖出的市场价。一些房主选择了:
把房子扔给银行,不再偿还银行贷款。
而业内人士称,如果出现大面积断供潮,仅深圳一地就可能波及9万套房,涉及的资金将达到:
630亿元。
那可是2008年的630亿元啊。而且,当时深圳个人商品房贷款规模为2000亿元,一下子沉没630亿元,当地银行将受到严峻的冲击。
再说了,炒房客姑且不提,但买房自住的普通人又该何去何从?
仅举一例:在当时,深圳的报纸与电视台竞相报道因开发商大幅降价而导致的群体事件,以及因断供而出现的个人极端事件。
深圳是一个窗口,一个试验田,从中折射出来的商品房问题与后果,似乎值得全国房地产市场的谨慎与警惕。这也是有关部门放松调控、稳定甚至拉升房价的一个出发点。
然后,全国人民就在2015年一起见证了波澜壮阔的:
涨价去库存。
再然后,就没有然后了…
这一切,正如某首歌里唱到的:
生活在经验里,
直到大厦崩塌。
夜幕覆盖华北平原,
忧伤浸透她的脸。
❹ 最优质的资产,是人
2023年7月,《证券日报》对我国房地产行业的发展进行了总结与展望。文章提到:
根据国家统计局的数据,2022年房地产业增加值73821亿元,占GDP比重约6.1%。而房地产产业链涉及50多个行业,2022年房地产产业链增加值约占GDP比重的16%左右。 从房地产业对财政的贡献来看,2022年国有土地使用权出让收入相关支出6.4万亿元,房地产产业贡献的相关税收也超过2.5万亿元,两者合计占到全国财政收入的32.9%。
有房地产业人员据此认为,房子是资产,却房价越高,资产规模越大、安全性越高。
但这个逻辑的成立,依赖于一个特殊的前提。
自2013年国务院公布房地产政策“国五条”细则,提到“强化商品房预售许可管理,稳步推进商品房预售制度改革”以来,期房就成为房地产市场中的主力。这就导致一个尴尬的问题:
如果期房烂尾了,它就不是购房者的重要资产,反而是巨额的负债。
此时,理性的购房者就需要考虑是否还贷的现实问题。
这引发的连锁反应,势必冲击我国的金融系统。因为在我国银行系统中,个人房贷被广泛认为是最优质的资产。它具有如下特性:,
1,个人按揭不良率只有0.37%,远低于制造业(2.35%)。 2,房贷利率几乎是最高的一档。例如个人房贷利率比企业贷款高了约150-200个BP。
而根据2023年3月31日国有六大行公布的2022年年报:
2022年度,六大行共新增了10.13万亿的贷款,其中,个人住房贷款新增了4724.58亿,仅占全部新增贷款的4.66%,远低于过去数年来新增贷款占比。
数据来源于银行最新财报,由《经济观察报》整理 毫无疑问,个人房贷占新增贷款比例的断崖式下降,意味着银行的利润下降与风险增加,也意味着居民债务扩张已经接近极限,个人资产负债表短期内失去了扩张动力。
因此,无论是支持刚需住房需求的旧政策,还是刺激改善性住房需求的“认房不认贷”,短期内也许有望巩固房地产市场企稳回升的态势,但从长期看还需商榷。
例如一个最直白的逻辑是:
如果居民就业不够稳定、时刻担心裁员、看不清未来走势,他(她)还会因为降低了数百万首付,而背上数额更大的房贷么?
没有人会为了一点醋,特意去包顿饺子。
显然,在烈火烹油的房地产内循环中,真正有价值的核心资产,从来就不是钢筋混凝土造就的房子,而是有能力、有意愿、有信心在未来20-30年内获得稳定增长收入、偿还房贷的年轻人。
如果这个国家与人民最大的“想象共同体”(即“共识”)被无情打破,后果会是如何?
7月25日,我国著名智库“国家金融与发展实验室”出具了一份报告,提及2023年二季度我国债务增速降至2000年以来新低。其中:
居民杠杆率上升幅度最小,仅提高0.2个百分点,主要是因为住房贷款同比转负; 非金融企业杠杆率稍有上升,提高了0.8个百分点,原因是以民企为代表的企业贷款进行投资的意愿减弱; 政府杠杆率升幅较大,提高了1.1个百分点,但环比降幅较大。说明各级财政因为化债压力,继续发力的动能不足。
这年头,当个人与社会组织都不愿加杠杆(负债)去投资、去消费,“提升就业——刺激消费——鼓励再就业——提振再消费”的内循环就无从建立,经济自然疲软不堪。
金融大鳄索罗斯说:
事实上,不是目前的预期与将来的事件相符合,而是未来的事件由现在的预期所塑造。
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发布于 2023-07-31 18:02・IP 属地北京查看全文>>
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其实,现在再刺激房地产,也是没办法的办法了。
上一次涨价去库存,为我们演示了一遍,如何进一步推高风险。当时,随着一波强刺激政策,房价的暴涨,达到了新的历史高度,远远超过大多数居民的承受能力。北京深圳这些大城市,一直到2021年,房价还在高歌猛进。
那么,随着一顿刺激政策,当时的问题解决了吗?很显然,并没有。事实告诉我们,库存还在不断突破历史,居民负债率超过不少发达国家,地方债务不忍直视,烂尾楼还遍地开花,房地产企业半死不活,甚至出现负债2.4万亿的恒大这样的奇葩……最最离谱的是,还把生育率干崩了。2015年全面放开二胎,当时国家卫计委和许多国家级智库大量测算,新生人口大概率要突破2000万。结果呢,万万没想到,2016年一波涨价去库存,全国各地房价翻番的大涨。2017年新生人口达到1800万附近,马上掉头下跌,短短几年跌了一半还多。竟然还有人恬不知耻的宣传,生育率下降跟高房价没关系?!多少人因为高房价选择不婚、多少人因为高房价选择不育、多少人因为高房价选择推迟婚育、多少人因为高房价选择少育?相信老百姓心里自有答案。
说这么多,其实是想说明,刺激房地产,最后所有的问题都是再进一步放大,而不是有效解决。上一次的一地鸡毛,要靠下一次的刺激来掩盖。可是,中国的体量,也决定着,房地产的规模是有上限的,不可能无限的盖房子,这不是可持续发展之道。
从2010年开始,我国每年新开工面积都超过14亿平米,也就是说,我国每年都为每个中国人盖一平米以上的房子。这个体量是相当巨大的,正常人的思维,都能想的到,这种规模,不具备可持续性啊。结果,十几年过去了,非但没有减少,而是进一步增加。
如果这次进一步吹大泡沫……真不敢想,未来会怎么样?
刺激房地产,不如想办法稳住生育率。这才是永续发展的关键。把生育率提上去,后续房地产行业才能实现可持续发展。今年新生人口能保住800万就不错了。难道不应该反思一下,为啥新生人口从1800万,短短五年就能跌到800万?婚育年龄的人群几乎没变、政策几乎没变、教育宣传几乎没变、收入还在增加,突然,大家就都不喜欢生孩子了?问问有孩子的家庭,为啥不再多生一个,大部分人会说,压力太大。
刺激房地产,不如提高社会保障。60后是新中国以来,人数最多的一代人,大概有2.4亿人口。他们正在进入退休年龄,正在退出劳动市场,也正在退出购房市场,也正在退出消费市场。可是,他们中的大多数是农民,是普通市民,60岁才能领聊胜于无的退休金。没有生活保障,除了节衣缩食,除了疯狂储蓄,他们大多数人别无选择。而,大力刺激房地产,催生出的恒大,负债就达到2.4万亿,这一家房地产企业的欠账就足够给每位60后发10000块钱。以现在农民的退休金标准,这些钱几乎可以给他们发十年。
刺激房地产,不如增加居民收入。大家有钱了,自然而然的会消费,拉动经济增长。经济要实现高质量发展,许多产业要转型升级,靠技术推动。发达国家待遇好、保障好、居民生活好,是因为这些国家在某个或者某些领域有些无可比拟的技术优势,能够吸全球的血,挣全球的钱。可是,房地产怎么升级?我是想不到,盖房子再升级,还能盖出花来?除了吸百姓的血,还能挣全球的钱?
反正,纵观整个人类历史,没有一个国家是依靠房地产而强大起来的。不过,因为房地产泡沫而出现经济崩溃或者衰退的国家和地区,倒是有一大堆。
编辑于 2023-07-31 08:58・IP 属地江苏查看全文>>
any夏天 - 4 个点赞 👍
尽管今年以来各地出台了一系列刺激房地产市场的政策措施,包括部分地取消限购,尤其是对于多孩家庭,以及放宽公积金贷款门槛等,但目前为止采取行动的主要是三四线城市。一二线尤其是北上广深这些一线城市,目前为止还没有任何动作。此次算是一个初步的来自官方的表态。
尽管这一表态目前仍然是象征性的,后续是否会出台具体措施尚未可知,但依然释放出了一些积极信号。尤其是此次官方的措辞抓住了当前房地产问题的本质,那就是住房应该回归其本质,即满足人们的居住刚需,而不是用于投机炒作。
众所周知,大都市寸土寸金,因此拥有自己的一套体面舒适的住宅对于很多人来说都是一种奢望。无数北漂沪漂深漂为了能够在其所在城市占有一习之地,挥洒青春,演绎了一幕幕人间的悲欢离合。个中酸甜苦辣,只有自己真正经历过才能体会到。
现在决策层能够意识到并正面回应这一问题,的确具有非常积极的意义。但是认识到问题是一回事,如何解决又是另外一回事。这一问题也并非中国独有,世界各国的其他大都市也都存在类似问题。对于不同的人群,可以采用不同的有针对性的解决方案。
年轻的职场人士,具有大学本科以上学历,以及一定的经济条件,可以采用技术移民的方式,重点解决其落户问题。对于底层民众,可以推广共有产权房与廉租房。对于经济实力较强者,可以适用投资移民的方式,鼓励其投资创业,创造就业机会。
发布于 2023-07-30 18:33・IP 属地英国真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
Steven Li - 1 个点赞 👍
就是继续支持房地产的信号。
借用一下姬喵的四季帝国理论,每一个秋季帝国都是积重难返的状态。西周不可能收回诸侯的权力,因为商朝那样的直接统治成本太高,但也只能看着自己亡于诸侯;西晋不可能把内迁的诸胡再赶走,因为像汉朝那样不断外战成本太高,但也只能看着自己亡于胡人;北宋不可能把削弱的边军重新加强,因为像唐朝那样镇压边军成本太高,因此只能接受自己外战弱鸡的事实;本朝不可能放任经济自流,因为像大清那样被大开国门自由贸易以后就对全国失控了,因此也只能不断加码加强控制,就算明知道某个时间点以后一定会失控。
发布于 2023-07-31 01:02・IP 属地重庆查看全文>>
武陵轻薄儿 - 0 个点赞 👍
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听风君 - 0 个点赞 👍
渔村当然急了。
恒大那时候总部搬去渔村,显然是有银行和地方各种真金白银的支持。现在恒大眼看着要崩坏,渔村到底能背下多大的锅值得注意。
虽然渔村明面上负债不高,不过湾里面有几个不炒房的企业?如不能维持高房价,一损俱损,收不上税渔村拿什么维持超高的财政收入呢? 当然,那么多买了小产权的公务员们都等着深入棚改,等转正再捞一把呢,就像当年香蜜湖的经适房么
譬如一个浪花:深圳人才安居集团把山东高速的20亿到底给完了没有?
编辑于 2023-07-30 22:21・IP 属地湖北查看全文>>
一二三三二一 - 0 个点赞 👍
如果把它们往好了想,就是他们认为你们在统计之外能自己想办法找到赚钱的方法,把背负的债务还清,不管是偷是抢还是去电诈,总之你们的弹性是无限的,总能找到钱把债务消化掉,以确保他们的资产(你的债务就是他们的资产)安全增长,因为债务不仅有本金还有利息;
你要把它们往坏了想,就是宏观他都不想管了,它们和你一样是市场主体了,只管自己活,至于大盘怎么样,跟它们没关系,和国民党印“法币”一个逻辑了
编辑于 2023-07-31 03:08・IP 属地上海查看全文>>
斗战圣猴 - 0 个点赞 👍
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爱生活之岛 - 0 个点赞 👍
环球最高峰喜马拉雅山峰。
全世界最高的海拔8848米的高峰。
只是提法不同,并不存在实质性的区别。
发布于 2023-07-31 08:17・IP 属地北京真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
懦弱的人 - 0 个点赞 👍
问的太早了,还没实质性动作呢!
虽然全国的房地产早就没戏了,房住不炒已经完胜。可一线城市的房地产还真不好说,毕竟现在房地产买卖双方身上的枷锁还有好几套呢,看看是准备一套一套慢慢摘掉还是一次性搞定。
慢慢搞,就是继续再一线城市搞房住不炒。步子大一点,就是让房地产最后拉一次车,让经济规律决定谁该住在哪里!
发布于 2023-07-31 12:38・IP 属地广东查看全文>>
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