龙湖现状会爆雷吗?

看了一圈其他答案，水的不行。

曾经在地产投融资这块混了几年，和龙湖也打过比较多的交道，记忆虽已淡化但仍未彻底散去，简单分享一下自己的看法（印象流，不保证信息准确性）。

先说一下房地产企业的融资，房地产企业的融资主要有三类：

第一大类，是集团层面的融资，境内多为公司债，境外多为美元债。此类融资，各类上市房企均有涉足，主要区别是利率的高低。

第二大类，项目层面的融资，使用最多的是银行开发贷。除极个别融资成本极其低廉的傲娇央企开发商外（中海，说的就是你），大多房企在项目开发过程中都会使用，资金成本相对较低。

第三大类，依然是项目层面的融资，但是这一类就是八仙过海各显神通了。其中，使用最广泛的是信托贷款。信托贷款成本往往高于银行开发贷，但贷款条件通常较开发贷更宽松，进入项目的时间早于开发贷。信托贷款即使再灵活，也很难解决开发商拍地的需求，明股实债也多见于一些地产项目公司融资中。有些开发商会和财大气粗的地方国企合作，成立合资公司，实质上是明股实债的方式为开发商提供融资。比如山东高速和融创、恒大等有广泛的合作，五粮液也作为资金方涉足地产融资。

除了上述三类主流融资外，还有一些非主流乃至灰色领域了。前些年地产行业烈火烹油，资金需求极大，而华南地区身家高的金主颇多，因此投向地产行业的民间高利贷也很红火（据说年利率能达到18%+），而借款人也不乏上市民企开发商。此外，向供应商借款也是挺普遍的，比如早些年融创向供应商借款，融资成本好像是13%左右。

采用第三类融资手段及其他更加非主流融资渠道的基本上都是民营开发商，央国企极少通过信托、明股实债等手段融资。而近两年地产违约潮中倒下的大多是民营开发商，而民营开发商中又以“高周转”类型开发商为最。

杠杆越大，越难存活。

下面简单说下龙湖情况。

1、财务

龙湖对外融资主要采用公司债，融资成本低廉。

龙湖近些年与上述的第三类融资几乎是绝缘的。即使比信托贷款类条件好得多的融资手段，龙湖使用也较为谨慎。保险公司也可向地产企业投放资金，但仅限于商业项目，且对主体评级要求极高。前些年某险资也曾龙湖推介过险资计划，融资成本低于开发贷，略高于公司债，但龙湖依然拒绝使用。

龙湖虽然是一家民营开发商，却是一家有财务洁癖的民企。龙湖的财务纪律可以说是上市民营开发商中最好的，堪比央国企。

2、资产

龙湖的项目主要集中在一二线城市。

早些年，龙湖也曾踏入过“山湖海”美好幻象的泥淖中，后来调整较为及时，开发的项目集中在一二线城市中。

龙湖的商业资产质量也相对较好，项目选址较为谨慎，不是为了拿住宅而拿商业，或者为了做大规模而拿商业。

万不得已，若要断臂求生，旗下的资产打折还是能卖得出去的，流动性尚在。

而碧桂园、金科这种资产集中于下沉市场的开发商，其资产打骨折，也不一定有人接盘。

3、结论

审慎的负债管理，优质的资产布局，谨慎看好龙湖能够挺过本轮周期，成为民营上市房地产开发商中为数不多的幸存者。

几句题外话：

新一轮的大放水即将开闸，对于一线城市及部分二线城市，现在属于黎明前的黑暗（下沉城市没有未来）。

碧桂园的违约我其实有点意外的，我眼里碧桂园和恒大同样是高周转高杠杆的极致代表，碧桂园早就该出问题了，怎么能苟到现在才违约的？

又想到另外个事儿，近期成都土拍市场出现了一些既陌生又有一点熟悉的面孔，一些常年一两个项目在手上慢慢玩儿的本地民营小开发商居然又出现了并且还拍得了一些项目。和老友讨论，我把这些开发商称为“不死的蟑螂”（无贬义）。或许恒大许老板、金科黄老板、融创孙老板会嘲笑这些小强老板没有格局。但仔细算账，减少负债，不追求规模，确实能活下来。

因为碧桂园，有很多人关注到了龙湖，这个嗅觉是正确的，我这边也简单分析下他家的情况

其实分析地产商很简单，资金流入就靠两个：融资和销售回款。

融资主要是：银行借款、发债、其他（非标、商票、发“理财”等非常规手段）。

首先看银行借款，地产的银行借款现在主要是开发贷，这个和项目是匹配的，项目多了开发贷就多，项目少开发贷也会少。地产无法做流贷。

那地产商扩张、加杠杆、拿地啥的靠什么呢？以前靠非标，各种信托、明股实债做得飞起，现在这块基本已经被监管打残了，基本可以忽略不计。

那发债呢，这块对开发商就很重要了，一方面是比较灵活的低成本资金，另一方面又是公开发行，很多数据和情况可以查。所以我们今天融资方面主要可以来看债券。

有意思的地方出现了：龙湖，2022年末以来，没有发过债！！

最近一笔还是去年11月中债增担保的中票，此后一笔没发

难道是没额度了？我们接下来查了下他的批文，中票注册了200亿，只发了20亿，还有180亿额度。那为啥不发呢？难道是龙湖太有钱不需要发？当然不是了

原因大概率是：中债增担保额度有限，仅凭自己信用，民企目前已经发不出来债了

那我们来看看它们家后续到期的情况：

可以看到，他们近期偿债压力比较大的是24年1季度，总共有60亿左右待偿还

不得不说，龙湖的债务期限安排还是很合理的，不像碧桂园，两三个月集中百亿以上到期，压力太大了

然后我们来看看地产商另一条腿：销售回款

龙湖上半年销售额985亿（中指数据库），一季度确认收入是多少呢？92亿

这是什么水平呢？他们家去年全年收入是2377亿…今年一季度确认收入是22年全年的3.9%…

那有没有可能是一季度本身季度因素确认收入比较少呢？我们看看近几年一季度确收情况

今年相比之前几年还是有不小幅度的下滑的

无法给出明确判断龙湖未来到底会怎么样，只是从数据角度做一定小分析，给各位决策作为参考

从内心深处，不希望民企地产最后的堡垒被攻破，看下半年形势怎么发展了。

按美国人的说法，中国民营地产除了万科，风险都很大。

看财报，啥也看不出来的。我们捋一下源头

1.地产风险从哪里来？债务，资金成本。万科龙湖店项目资金是一年15%，要快速回款，不然每天利息几十万。

这事房地产从娘胎里带出来的毛病，谁也跑不掉。

而高周转是其中的极致，恒大融创碧桂园等等否是败在这个上面。我在这个帖里写明白了恒大500倍杠杆怎么来的。

2.那么龙湖能免俗么？不能。

这行当的痼疾，龙湖该有的一个也跑不掉。在房地产下行房子难买的时节，根本跑不掉。

3.龙湖有啥特别的？

只有以下几个优势：

房子相对好卖，在几个主力市场都还口碑可以。

融资成本低，毕竟优秀生。比不了国企，可是4-6%的融资成本，确实很低。

高周转程度低。龙湖算是卷进高周转并且下沉三四线比较晚的，债务压力可能没那么大。

4.排除一些误解。

误解：“龙湖的非地产生意很好，改善了利润”。

龙湖号称六航道，地产、物业、商业、公寓、装修、二手房买卖。后面5个加起来，年收入在集团占比5%+。哪怕房子卖不动了，后面那些也就占不到10%。

这还是收入，不是利润。

这点销售来支撑集团利润？支撑股价？不太可能。

5.事实上，龙湖对供应商的压榨已经到了极致。合作方一边裁员一边骂。

只要国家敢强推现房销售，房地产立马垮。龙湖估计是比较快的那个。