根据法律，闲置两年的土地政府是有权力无偿收回的

虽然这个决定对恒大不利，但是对整个房地产业的良性发展是有利的。

如果早这么干

恒大这些地产商敢玩那么高的杠杆吗？

金融机构敢无脑把钱借给恒大们，允许他们这么高风险做开发吗？

关金融产品抵押土地被无偿收回的责任认定

近日有不少建设用地因未在规定或约定的时间内开发而被有权机关无偿收回，导致开发商彻底丧失对土地的使用权，同时土地出让金不予退还。而另一方面，由于建设用地作为标的项目或抵押物成立金融产品融资，无偿收回直接导致金融产品对应的土地抵押权灭失，并进一步影响到投资者的核心利益，本文着重对此分析如下。

一、有权机关无偿收回未开发土地的依据是什么？

有权机关无偿收回未开发土地是有法可依的，《中华人民共和国土地管理法》第三十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条以及《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号，以下简称53号令）第十四条第（二）项均规定：禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

有权机关认定“无偿收回”的条件单一且明确，即“连续二年未使用的”。该认定并不因土地上是否附有其他抵押权等而受影响，且也不会进行任何考量。当然，如果开发商对有权机关无偿收回的行为存在异议，认为并非自身原因所致，其可以提出行政复议或者行政诉讼。因此，无偿收回未使用土地是一个独立的且闭环的行政行为，其强制性在土地地产金融化的当下，必然会进一步传导至金融产品。

二、金融机构能否避免该种情况，以及如果出现这种情况怎么办？

土地无偿收回会导致风险的链式传导，由融资方传至金融机构，再传至投资者。对于金融机构而言，作为资管产品的管理人，其有义务在产品成立阶段进行充分的尽调，包括融资人经营情况及抵押物风险问题。而土地开发情况以及可能面临的行政风险，是作为管理人应知和必须考量的因素之一，其应当与融资人就此约定明确的开发进度和违约条款，如果因融资人未及时开发导致土地被收回灭失的，则融资人应承担责任。

但换言之，这里面的风险较难控制，对融资人而言，土地本身为其所有，产品融到的资金也本身为其所用，正常而言其并不能承受土地被无偿收回后带来的巨大损失，因此其应有足够的动力主动开发项目。但实际上因体量过于庞大，难免出现融到的资金被混同使用的情况，也即并未按约定对具体项目使用资金，导致出现即使用该地块融资、因被挪用而仍没有资金能用来开发该地块的情形。开发商“痛失土地”，金融机构则“痛失抵押物”。

遇到这种情形，金融机构也只能要求开发商提供其他增信措施，但往往此时开发商拿不出什么有价值的东西，或者金融机构直接宣布开发商违约，并采取诉讼等方式追索债权，但往往此时开发商已尾大难掉，债权人堵门，失去了优先受偿权，基本意味着失去了执行可能。

三、金融产品持有人如何审查金融机构是否存在问题？

对于这个问题，具体问题具体分析是前提。例如，某开发商土地被无偿收回后，对土地主管部门提起行政诉讼，但最终败诉。金融机构则认为开发商对此存在过错，并对开发商提起诉讼，但此时开发商已无财产可执行。金融机构告知投资者当前还在向开发商追索，请大家耐心等待。

基于上述情形，投资者认为金融机构并未尽到审慎义务，没有对土地可能发生的风险进行管控及预警，例如产品合同或与开发商的融资合同约定了项目的阶段性进度，以及约定了对项目资金进行共同监管使用，而如果出现资金被挪用或者资金未在规定期限内使用的情况，那么金融机构对此明知且应当担责；而有的产品中甚至未对上述事项等进行约定，则可能存在更多的未尽“事中管理”的问题。除上述问题外，还有赖于其他问题一并提出，本文不再赘述。

好消息啊！违约方踢出局是解决烂尾楼的唯一方法。

全国有多少烂尾楼？

三千多栋。

烂尾楼是怎么产生的？

开发商不付施工费用，施工方停工。

开发商预售收到一大笔钱，为什么不付款？

开发商把预售的“监管资金”，转移到国外个人账户，国内分公司资不抵债一团乱账。

烂尾楼的后果是什么？

买房人出钱拿不到房，施工方垫付拿不到钱，一烂多年影响环境。

烂尾楼很难解决吗？

不，很容易。

政府应该怎么解决？

直接把违约方踢出局，把小区产权转让给施工方/政府/银行。施工方就算没钱发工资，也可以给员工分房。原有买房用户不受影响。

开发商前期买地不是成本吗，凭什么直接转让？

不转让就是永远烂尾，转让轻松解决。两种选择开发商都是亏损，有区别吗？烂尾的唯一原因就是开发商把钱转到国外了，几倍的利润不可能没钱。

建设成本很高吗？

建安成本，指建筑成本和设施设备安装成本。两者都包括施工材料成本和工人工资成本。包括基础工程、主体结构、墙体、门窗、强电、弱电（监控、电视电话、宽带）、给水（自来水、消防）、排水（雨水、污水、空调排水）、绿化、小区基础设施、售楼部 等一切项目的材料和人工成本(含管理、营销、融资成本)。

或者说，地税、房税以外的所有成本。

关注点:

1，以前就已经限令，拿地不盖超过2年就可以收回的条款。

2，以前几乎每个楼盘的开发商都拿地不盖，也没被罚过把地收走。

3，收走了，再拍卖。只有国家队能接的起盘，私企地产已经全部快死的状态。现在就算再拍卖，也赚不到想象中那么多钱。

4，钱在空转。地收回了，拿去卖，城投买了去举债。城投拿银行钱，给了政府，政府拿了钱支援了城投，城投拿了钱还给了银行。可这玩呐?

房住不炒，房价不跌，房子保经济，房子不能烂尾，房子必须给盖，房企给还钱，房企给托底经济。

既要又要还要。吃饭的嘴太多了，傻子不够分了

现在是在分而食之，一点点肢解。对于暴雷或濒临暴雷的企业，莫不如是。

这个无偿收回条款，是土地出让合同中的标准条款，该合同也是制式合同，企业没有议价权，要么签要么不买地。从底层设计来说，该条款是为了防止开发商捂盘惜售，哄抬房价，造成市场畸形发育。该条款的诞生，还要拜香港开发商所赐！

但是对于这个案例，执行这个条款其实是有问题的。第一，不是全部未建，第二，不是企业主观不想施工，而是濒临破产无力运营。其实更合理的说法，应该是没收部分闲置土地，返还地价款，可以处一部分罚金，责令其返还款项专项用于该项目剩余交付工作。才是一个对于企业，购房者相对公平的事情。不然对于一个已经落得如此下场的企业，本来只有出气没有进气了，如果各地都这么处理。那不如直接宣布破产清算，好歹还走个合规的程序，保障了员工和农民工及债主的部分利益。不然收地价时笑嘻嘻，卧床不起停ICU的电，真有点过于操切。

这倒是没毛病，当时本来就是白菜价送出去希望开发后拉动经济的，结果一直没下文了，把送出去的拿回来合情合理。

比极个别小地方耍杂技，平账造假顺便从中捞一笔强多了。

政府得到的卖地钱顺手把地收回来了，恒大赚了钱跑了，那么问题来了，谁的钱没有了，也没了房子?

恒大只是房地产商中的最大的代表，在地方还有无数个小恒大

房地产经济的落幕势必会伴随着多少个家庭的泯灭

劝现在刚需买房的各位，一定要买现房

兴百姓苦，亡百姓苦

这样做就对了啊，不会造成大量国有土地浪费，对房价的遏制作用也是极好的的。如果早就严格执法，很多地方就不会有这么多疯狂上涨的房价了。

这么多年的高房价可害苦了广大老百姓，严重影响了我们未来经济的可持续发展，造成我国成为世界上生育率最低的国家之一。

我认为如果房住不炒，买房子不是用来投资的，什么时候都能买，只要你钱够就行了。也不要怕买来房子，房价跌了自己吃亏，因为毕竟是自己住的，早点住进去不舒服吗？

我认为现在还是甩卖的好时候，以后房价可能会更低。买房早的那些房主实际上现在卖房也没亏多少钱，甚至不少也赚了一笔钱，但是随着时间往后推卖的越晚可能亏得越惨。我认为房地产未来几十年可能已经没有接盘侠了，因为那个时候很多城市可能房价已经出现鹤岗化了，全国的房价已经跌的一塌糊涂了。

三十年河东，三十年河西。不可能房价一直涨不会降，任何地方都如此，房价降一点，有什么稀奇的呢？房地产行业不可能一直存在暴利，房价也不可能一直上涨。我认为房价持续上涨的年代已经过去了，买房用来投资的时代也已经过去了。

目前我国总劳动力人口，以极快的速度在衰减，最近这些年来每年都能减少几百万人。但是按照目前的生育率十几年后，我国的劳动力人口平均每年将减少1000万人以上，这个时间将会持续几十年之久，并能持续到本世纪末。

目前很多城市为了应对劳动力快速下降对当地经济的影响，也出台了很多政策。这其中最重要的就是大建廉租房。为了吸引更多人口到当地工作生活，疫情前很多地方都出台了大规模廉租房建设计划，在疫情后会重新进行恢复。这项政策对楼市的影响就是堵死了涨价空间。以后二手房交易就像二手车一样是逐年掉价，不可能再出现逐年上涨的情况了。

买不起房的还是买不起，买得起房的因为投资无望，也会把买房的钱用在其他投资上。尤其是在这个疫情还没有结束的时期，这个时期就是现金为王。

目前疫情什么时候结束，现在仍是一个未知数。现在疫情已经过了两三年了，各地的财政都出现了巨大的亏空。很多地方原本打算修建的基建项目没有动工的项目也基本上不会动工了，疫情不过去几年后是不可能再立项动工的，因为没钱。这些基建项目有高铁、地铁、高速公路、省道国道、机场等。

现在很多楼盘购买之前为了卖一个更好的价钱，会大力宣传什么什么基建项目离我这楼盘有多近，这边的交通有多么多么的方便。这些基建工程短时间内基本没戏，如果长时间没戏的话，会对房子的价值产生巨大的影响。先从二手房开始再蔓延到一手房，甚至蔓延到整个城市的房价出现下降。多地出现这种情况之后，会对全国的房价进行一定的冲击。

这时候房子大面积降价的导火索引燃了，房子的贬值时代也终于到来了。全国很多地方都将出现这种贬值性的抛售潮只不过时间长短有区别，面积范围大小有区别罢了。

如果房子多的话趁现在房地产泡沫尚未刺破，早点卖出去也是好的选择。谁知道未来的房价会跌成什么样？谁知道自己将来在哪一座城市长期工作和定居？

我国近些年的生育率是一年不如一年，每年的出生人口年年都在下降。最新的人口数据已经可以明确的表明我国快的话一两年之内将进入到人口负增长，慢的话一个手数的过来绝对不会超过两个手，也将进入到人口负增长。

我国的人口下降有多严重呢？按照目前的生育率，在未来十年之内就会出现每年负增长一千多万人以上。这个时间很有可能将会持续几十年之久。

我国从建国开始到80年代末，每年平均出生人口都在2000万人以上。90年代初到去年为止，每年出生人口都在1000多万人以上。但是去年的出生人口才一千零六十几万人，但是死亡人口也已经突破了1000万人了。按照目前的生育率和人口衰减速度来看啊，出生人口很有可能一两年之内就能跌入到1000万以内，最慢不会超过一个手能数得过来的时间。

目前我国的生育率是1.3，而且还呈逐年下降趋势。什么是生育率1.3呢？就是一对育龄夫妻平均只生育1.3个。还有不少城市，包括一些省份，育率连1都没到。也就是说一对育龄夫妻平均连一个都没生到，还有不少夫妻选择了丁克。比如说上海和东三省生育率都是0.7几，也就是说四对夫妻里面有一对选择了丁克，剩下三对夫妻都只生育了一个孩子。

按照数据来看，八零后早期和八零后之前出生的人的已经超过40多岁了，这种超高龄产妇生育的可能性不大，就算有人生育，但是数量也不多。八零后晚期的和九零后才是目前生育的主力军，九零晚期的，现在还没有进入到结婚年龄生育率嘛基本可以忽略不计。目前我国男女首次结婚年龄，男的平均已经超过30岁了，女的平均也基本30岁了。80年代末到90年代初，平均每年出人口都在1000多万人，目前生育率只有一点几，也就是说，未来几年按照最好的生育率来看，也不过平均每年生育几百万人口，而且还呈现逐年下降趋势。

在这种情况下，按照人均寿命算，建国后出生的那一代人也到了油尽灯枯的年龄，在未来的十年内年将进入到死亡高峰，这个死亡高峰将持续几十年之久。如果医学在最近几年能够得到大幅提升，人均寿命再延长一点，这个时间也不过是往后推迟几年罢了！在这种情况下，我国每年死亡人口可能就是有差不多2000多万人，但是每年出生人口才几百万，每年总人口将要减少1000多万人，十年就将要减少一个亿以上。照此速度下去，到本世纪末很有可能回到解放前那个人口，约6亿人左右，多也多不到哪里去。我国第一次人口普查已经突破6亿人了，第一次完成人口普查的时间是1953年。

众所周知我们中华文明圈国家自古以来都非常注重教育。近年来得益于多年的经济发展，我们的受教育时间越来越长，文化水平也越来越高，导致毕业工作的年龄越来越大，结婚的年龄也越来越晚。

在生育率如此低的情况下，应该制定一些好的政策的政策，可以鼓励一些生孩子意愿比较强的人，多生孩子，早生孩子。

实际上大部分有生孩子意愿的人，没有女儿想要女儿，没有儿子想要儿子，总感觉儿女不双全，有点儿遗憾。

如果有这些好的政策，对生育的刺激作用会更好。比如说生孩子多的家庭，可以优先获得廉租房资格，廉租房的面积在给的大一点，孩子多了不拥挤。另外孩子多的家庭在挑选学校的时候，可以优先挑选好的学校，学费也要给予适当的减免补贴。另外升学考试的时候可以做一些加分处理，这也会让很多家庭少担心一点孩子的学习。毕竟多子女的家庭最怕的就是因为孩子多上不了好学校，升学考试考的差，因为没有考进理想的学校，孩子的前途差。也让那帮一孩儿的或者是丁克的看一下，孩子多了照样可以抚养成才，晚年儿孙绕膝陪伴还能过得更加幸福。

既然人口下降严重了，补贴要到位，好钢要使得刀刃上。毕竟现在很多家庭经济支出大头的是房子，养孩子支出大头的是教育，这两样政府做一些兜底的话对生育的提高会很有帮助。

为什么会出现生育率逐年降低这种结果？主要是男女首次结婚年龄越来越大，育龄时间越来越短。这两个要点不解决的话，对生育没有什么实质性的帮助。

人口下降嘛，最主要的影响就是经济将陷入停滞期，甚至进入到负增长。比如说我们的邻国日本，他的经济长期不景气，主要原因就是人丁稀少，已经进入到了老龄化社会。

很多人有一个误解，认为发达国家人口少，所以发达。实际上最主要的原因是发达国家由于历史上的原始积累，所以还能吃一段时间老本。

我认为这种吃老本是不可持续的。试想一下一个年轻人，如果不愿意结婚也不愿生子，他有什么担当？工作嘛，怕苦怕累，发工资嘛就立马花掉了。这种人对社会的贡献能有多少？当一个国家一个民族这种人占的比例过大时，科技创新和文化创新能力也越来越下降。

由于人口进入到负增长之后，劳动力大幅减少，导致用工成本急剧上升。用工成本极力上升之后会导致大量的企业工厂选择外迁。人家设备是新的，厂房是新的，用工成本又低，人家为什么要回来？一旦选择外迁，很长时间之内，根本不会再迁回来。会导致本国经济长期停滞，进入到不景气阶段。

留在国内的企由于本国企业严重缺乏劳动力，会引进大量外国劳工。外劳由于来自不同的国家民族 ，有着各自不同的文化背景，有着各自不同的宗教信仰，很难彻底的融入到本国社会。一旦达到一定的数量，闹起事来也很厉害。最明显的例子就是欧洲国家的一些移民，闹起事来经常出现打砸抢，甚至出现一定的人员伤亡。

如果年轻人的数量一代比一代少，经济也越来越不景气的话，会导致一个直接的结果就是国防预算也越来越少。这将导致部队的规模也越来越小，新武器的开发也越来越慢。连军队的官兵基本上都是白发兵，没有什么可用之青壮精兵。一旦遭遇战争，对国防的压力也是非常大的。

由于年轻人一代比一代少，会导致一个直接的结果，养老金缺口越来越大，逼迫着不少老年人高龄了还要出来工作，典型的例子就是我们的邻国日本。因为不出来工作的话，养老金不够花。

老年人在人口比例中过大的话，会导致本国经济消费市场严重萎缩。因为老年人你让他吃个东西吧啊，他忌口，很多东西吃不了。你让他出去玩吧，腿脚不好，很多地方他也不想去。对新鲜事物接受程度比较差，很多新产品根本就不愿意购买。还有一个很重要的原因，年龄大了之后身体机能下降啊，消费的大头儿都在维持身体健康上面，用于其他消费的钱非常有限，也舍不得消费。直接的结果就是本国的经济市场规模不断的缩小，经济也会越来越不景气。

人口增长主要受制于哪些因素？我认为主要是结婚率和结婚年龄。

目前我国的人口情况如何？我认为从人口数据上来看，大概快的话可能一个手能数得过来，慢的话最多不会超过两个手，我国将彻底进入到人口负增长状态中。

如何提高我们民族的生育率？我认为想要提高我们民族的生育率，首先就要保证青年男女适龄结婚。只有适龄结婚的青年男女，她们的育龄更长，生育能力才能更强。

目前的现状是很多地区男女首次结婚年龄：男性为30多，女性也差不多30了。结婚如此之晚，会导致育龄时间太短，导致全社会的生育率低。女性是不是健康年龄都差不多30了，第一胎就30多了，第二胎都要高龄了。高龄产妇因为身体状况不及年轻妇女，他的生育意愿也比较低。

目前的现状是有些计划生育时期配套的一些措施，现在仍然在严格执行，只有彻底废除这些措施。我们民族的生育率才会有个明显的上升。这些措施都有哪些呢？

一个是目前很多地方严格执行升学年龄限制。目前很多地方的很多学校仍然严格执行七周岁升一年级，不到这个年龄需要复读到这个年龄才能升上去。甚至经常出现晚生几天，复读一年这种状况。在严格升学年限制面前，不论你家孩子上了几年幼儿园，也不论你家孩子的学习成绩。一部分学习成绩行，但是年龄不足，能升学升上去的，大部分都是走人情关系才能升上去。

还有一个问题呢，就是我们目前小学执行的六年制问题。明明五年都能学完的，非要硬生生的劈开成六年。如果真心想为学生减负，那为什么不在中学阶段给学生减负呢？众所周知，中学阶段学科更多，学习压力也更大。

以上两条计划生育时期执行的措施，推迟了学生的毕业时间，推迟了年轻人的就业时间，推迟了年轻人的结婚年龄，也缩短了年轻人的育龄时间，最后也增加了不少家长的养孩子成本。

实际上做家长的都希望孩子能快快长大，早日成家立业，减轻自己的生活压力。尤其是目前养育孩子成本居高不下的今天，孩子能早个一两年参加工作，对家长来说身上的担子也能减轻不少。

除了以上的两条问题目前为止，中国的法定结婚年龄是世界上最晚的，这个是不是也应该改一下了？就是因为配合计划生育政策法定结婚年龄一直往后推，最终导致很多人没有结婚证的保护。男的提起裤子就不认人了，你说让人家女孩子怎么办？做人流吧，可能会导致终身不孕，不做吧，以后怎么嫁人？这也是我国每年流产人数破千万人次的主要原因；这也是我国不孕不育率持续上升的主要原因。

近日，各大房地产公司都得到了银行贷款授信。比如万科2家银行授信2000亿元。

据传，政府决定由内地银行各自收回恒大资产抵债，而不是作为整体改革。恒大在香港与外资协商，准备用恒大物业与恒大汽车股票赔偿，外资还要求许家印自己投资20亿美元担保。

恒大要想整体自救，必须加快处理资产，集中主业。恒大时间已经不多了，不能再拖。

一直都认为，房地产行业祸害几十年！把他们当作经济的三驾马车之一，助长了方方面面对房地产公司的纵容。而房地产公司，以绑架的方式，篡取巨额利益。房地产公司提出行政复议，座等结果。希望能够遵守两年不开发就收回的条文，打击囤地炒地的行为！

跟香港的李黄瓜学的，一开始动用关系拿下来，在手里捂几年。等着升值卖出去大捞一笔。政府早应该无偿收回，还应该罚他一笔。还提起行政复议。

最近各项金融政策放宽，对房地产行业也诸多利好，能不能雨露均沾也救救恒大？

首先作为恒大前员工，我自己还有大笔的理财没兑付完呢，且恒大的上下游供应商、合作单位，哪个不是巨额的欠款仍未支付？

如果有人说恒大活该倒闭，那我觉得有点极端，你纵观国内房企，大部分的发展模式如出一辙，只不过恒大作为代表，担了骂名，吸引了注意力，也扯开了行业发展的遮羞布罢了！所以，你痛恨的是高房价，而不是恒大！

墙倒众人推，这也常见，但「 某些方面」不能抱薪救火吧！

招商引资的时候你百般利好，折戟沉沙的时候你釜底抽薪！

说大点，这样一家企业上下游牵动着多少普通民众家庭？当然，这不是要挟社会稳定的条件，但这是影响行业信心，暗示其他暴雷边缘房企有样学样的反面教材！

自2021年下半年以来，多少头部房企的法人已悄然变更，你猜他们在准备什么？

说明政府已经不相信恒大能起死回生，与其让恒大去处理这块地来续命，不如自己收回来处理。

但凡对恒大还有点信心，相信恒大能活过来好好开发这块地，就不会这么收回土地，就算再荒着10年不开发也不会收回。当年某些港资地产商炒地皮，获得土地后捂10年不开发也没收回，一是因为这些港资地产商有实力，地方政府不敢轻易收回；二是地价房价一直在上涨，地产商后期开发是能赚取超额利润的。

这两条理由恒大一条都不占，自然要被无偿收回土地，不处罚就不错了。所谓墙倒众人推嘛，和尚摸得，我摸不得？

恒大的表态只是发个声，没别的意思。

2020年搞出那个所谓的造谣事件时，恒大说报警了，两年多过去了，造谣的人抓到了吗？

以恒大的经济实力、社会影响力、地位，真要报了警，早就把造谣那位的祖宗十八代都抓了，至于到现在还一点消息都没有？

现在恒大已经无所谓了，表态就是证明自己还活着，至于行政复议什么的，随便啦。