关金融产品抵押土地被无偿收回的责任认定
近日有不少建设用地因未在规定或约定的时间内开发而被有权机关无偿收回，导致开发商彻底丧失对土地的使用权，同时土地出让金不予退还。而另一方面，由于建设用地作为标的项目或抵押物成立金融产品融资，无偿收回直接导致金融产品对应的土地抵押权灭失，并进一步影响到投资者的核心利益，本文着重对此分析如下。
一、有权机关无偿收回未开发土地的依据是什么？
有权机关无偿收回未开发土地是有法可依的，《中华人民共和国土地管理法》第三十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条以及《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号，以下简称53号令）第十四条第（二）项均规定：禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。
有权机关认定“无偿收回”的条件单一且明确，即“连续二年未使用的”。该认定并不因土地上是否附有其他抵押权等而受影响，且也不会进行任何考量。当然，如果开发商对有权机关无偿收回的行为存在异议，认为并非自身原因所致，其可以提出行政复议或者行政诉讼。因此，无偿收回未使用土地是一个独立的且闭环的行政行为，其强制性在土地地产金融化的当下，必然会进一步传导至金融产品。
二、金融机构能否避免该种情况，以及如果出现这种情况怎么办？
土地无偿收回会导致风险的链式传导，由融资方传至金融机构，再传至投资者。对于金融机构而言，作为资管产品的管理人，其有义务在产品成立阶段进行充分的尽调，包括融资人经营情况及抵押物风险问题。而土地开发情况以及可能面临的行政风险，是作为管理人应知和必须考量的因素之一，其应当与融资人就此约定明确的开发进度和违约条款，如果因融资人未及时开发导致土地被收回灭失的，则融资人应承担责任。
但换言之，这里面的风险较难控制，对融资人而言，土地本身为其所有，产品融到的资金也本身为其所用，正常而言其并不能承受土地被无偿收回后带来的巨大损失，因此其应有足够的动力主动开发项目。但实际上因体量过于庞大，难免出现融到的资金被混同使用的情况，也即并未按约定对具体项目使用资金，导致出现即使用该地块融资、因被挪用而仍没有资金能用来开发该地块的情形。开发商“痛失土地”，金融机构则“痛失抵押物”。
遇到这种情形，金融机构也只能要求开发商提供其他增信措施，但往往此时开发商拿不出什么有价值的东西，或者金融机构直接宣布开发商违约，并采取诉讼等方式追索债权，但往往此时开发商已尾大难掉，债权人堵门，失去了优先受偿权，基本意味着失去了执行可能。
三、金融产品持有人如何审查金融机构是否存在问题？
对于这个问题，具体问题具体分析是前提。例如，某开发商土地被无偿收回后，对土地主管部门提起行政诉讼，但最终败诉。金融机构则认为开发商对此存在过错，并对开发商提起诉讼，但此时开发商已无财产可执行。金融机构告知投资者当前还在向开发商追索，请大家耐心等待。
基于上述情形，投资者认为金融机构并未尽到审慎义务，没有对土地可能发生的风险进行管控及预警，例如产品合同或与开发商的融资合同约定了项目的阶段性进度，以及约定了对项目资金进行共同监管使用，而如果出现资金被挪用或者资金未在规定期限内使用的情况，那么金融机构对此明知且应当担责；而有的产品中甚至未对上述事项等进行约定，则可能存在更多的未尽“事中管理”的问题。除上述问题外，还有赖于其他问题一并提出，本文不再赘述。