永远不要全款买房。

要么就别买，买就一定要贷款。

全款买房是对经济学的无知，至少犯了 4 个致命的错误：

第一，白捡的便宜不要；

第二，降低了容错率；

第三，和大趋势作对；

第四，放弃了更好的居住环境。

年轻人的第一套房

年轻人最容易犯的错误就是：勤勤恳恳上班，稀里糊涂买房。

想跌落阶层，没有比这个更快的了。

可年轻人就是容易犯这个错误，刚进社会，心高气傲，过于理想。

买房不着急，等我好好工作，有钱了，买一套好的。

别，你这么想，那就很可能一辈子也买不起。

财富的升阶，从来都不是靠加班，而是靠选择。

一步错，就会步步错。

月薪 3000 元，你再怎么拼命，把它提到 6000 元，也不会有任何本质上的变化。

你指望多挣钱凑首付，那纯粹是无知。

永远记住这句话：劳动的回报率不可能赶上资本的回报率。

我有一个朋友，老想着多攒点钱，买套大的。

名校毕业，春风得意，一心扑在工作上，结果完美错过了北京 2016 年的大行情。

当时望京的房价才 3 万元/平方米，他嫌贵，没买，再买的时候就已经 7 万元/平方米了。

大三居的首付，只能买得起小两居了。

他说，要不要再等等看，万一跌了呢？我说，我没事啊，看你。

如果你觉得一居不挤，那你就等。

人生是个十字路口，往左还是往右的一瞬间，命运就已经定了下来。

当年他要是咬咬牙上车了，不管房价从 300 万元涨到 400 万元还是 500 万元，他要还的贷款是不会多一分钱的。

不仅如此，他还可以预留一部分首付，分担未来几年的房贷压力。

稍微等上三五年，他就会发现，房子更值钱了，工资也涨上去了，还贷压力也更小了。

还有比这更重要的事吗？

什么团队管理、优化流程、拓展市场，统统扔一边。

公司不会陪你一辈子的，你老了，他就换人了。

但是房子会，有多少人走投无路的时候，向亲戚、朋友都借不到钱，看透了世态炎凉，就是靠那一套房子，撑过了最艰难的那段时光。

工作的提升是线性的，但人生从来不是线性的。

你能力比我强，不重要，我干吗非在升职加薪上和你拼呢？我在房子上超过你就好了。

人生最重要的事情，是做选择。

真正的勤奋，从来都不是一厢情愿地往前跑，而是赶紧停下来，瞧一瞧、看一看、想一想，有没有更高阶的方案。

你的跑步技巧再好，在别人买高铁票的那一刻，你就输定了。

不要说我现在买不起，你任何时候都买不起；不要说你现在钱不够，任何时候你的钱都不够。

10 年前的房子是便宜，那是因为参照物是今天。

当年买房的每一个人，都是咬牙上车的。

年轻人第一套房有什么建议？对于刚需，还能有什么建议？赶紧上车。

选房的重点是什么

选房的重点是框架。

楼层采光、小区环境、户型朝向当然重要。

但这些都是细节，它们的价值取决于一个更重要的前提，就是你一定要选对框架。

细节是锦上添花的，是牛排上面的胡椒。

只要选到上好的牛排，经过了上好的烹饪，端上桌之后，撒一点点胡椒，才有价值。

牛排不好，撒再多胡椒也没用。

很多人选房，谨小慎微，事无巨细，其实那些全都是胡椒，真正重要的，是牛排。

有了正确的框架，才能谈正确的细节。

第一，最大的框架就是国家，选房子绝对不能选错国家。

在通用的国民经济统计中，买房是投资，而投资看的是未来，买房意味着你看好这个国家的未来，你相信它的增长潜力。

你看世界上的其他国家，有这种经济体量的，没有这么快的增速。

而那些经济增速快的，往往又没有这么好的稳定性。

如果你只有一笔钱，打算买一套好的房子，千万不要去海外购房，千万不要考虑欧美，千万不要考虑东南亚。

无论房子看起来有多心动、多漂亮、多面朝大海，永远记得，中国，是最好的选择。

第二，是选城市。

你希望未来增长潜力大，你希望辛苦一辈子的钱能够跑赢通货膨胀，那就一定不要碰三、四线的房子，尤其是现在。

之前你买了还没关系，因为那个时候是大、中、小城市都有人口流入，人口红利在持续，城市化进程在持续。

乡镇的要去县城，县城的要去市里，市里的要去省城，所以你闭着眼睛买都不会亏。

但现在不一样了，人口增长越来越慢，城市化率越来越高，交通也越来越发达，大城市虹吸越来越强，这就导致很多三、四线城市被吸走人口，却没有办法补充人口。

因为它们下面的乡镇已经没有什么年轻人了，就算有，人家也更愿意去大城市。

未来，三、四线城市的房子空置率一定会越来越高。

你买了之后，除非自住，否则转手会越来越困难。

可悖论就是，自住的话，为什么不租一个呢？空房这么多，租金还这么便宜。

第三，是选地段。

一定要知道，买房不是买那点钢筋水泥。

钢筋水泥不值钱，位置才值钱，钢筋水泥可以复制，地段没法复制，优质资源没法复制。

买房的核心是买地段，土建成本都很便宜，房子之所以贵，是因为地段贵，因为稀缺的资源贵。

你想要好地段，那房子就破。

你想要新的房子，那地段就差。

钱永远只有一笔，永远是地段和新旧二选一，答案当然是选地段了。

千万不要被外表蒙蔽，永远要记得，世界上最不保值的，就是新。

选对了国家，选对了城市，选对了地段，就选对了框架。

这些，才是选房的重点。

至于细节，有时间，你就精挑细选；没时间，就算闭着眼睛挑，都不会出错。

要不要全款买房

永远不要全款买房。

要么你就别买，买，就一定要贷款。

全款买房是对经济学的无知，这至少犯了 4 个致命的错误。

第一，白捡的便宜不要。

那些不贷款的人坚持认为，银行赚了他们的钱。

这就是典型的认知错误，银行借给你钱，它是亏的，再说一遍，银行借给你钱，它是亏的，因为这些利息是跑不过通货膨胀的。

5% 的利息，几乎就是白送，1 元钱一个的大包子，过两年就涨到 1.5 元了，你自己算算涨幅是多少。

从购买力上讲，你借到的越多，银行亏的就越多。

银行借给你钱，从来都不是图你的利息，银行赚钱靠的是利差。

就是哪怕利息很低，哪怕只有 5%，哪怕跑不过通货膨胀，只要银行的成本更低就行，它赚的是这个差价。

银行挣钱是靠相对值，而不是靠绝对值。

银行 2% 的利息收进来，5% 的利息借给你，银行赚 3%，旱涝保收。

这才是关键，不是让你当房奴去给银行打工的。

那些嘲笑房奴的，请仔细想想，20 年前买了房子的人和 20 年来没买房子的人，到底谁应该嘲笑谁？

更进一步地讲，银行为什么能给你这么低的利息呢？因为房子是个优质资产，你只有通过房子，才能拿到这么低的利息。

贷款是一面「照妖镜」，资产好不好，看看贷款利息，看看贷款额度就知道了。

你换一个其他的，要么利息高到你不能接受，要么成数低到你觉得没有必要。

有贷款不去贷，就是有便宜不去捡。

第二，降低了容错率。

你手里有 300 万元，如果全款买一套房子，那就一分钱不剩了。

而如果你首付 100 万元，贷款 200 万元，相当于你保留了 200 万元的流动资金，随时可以调用。

换句话说，贷款给了你一个向下兼容的权利，主动权在你手里，你可以随意支配这 200 万元，资金困难可以周转，遇到问题可以应急。

就算你用不到，也可以提前还款。

可一旦你把它全部放到房子里，就等于锁住了，你要再贷出来，可就没有那么容易了，容错率就会大大降低。

现金流是生命，你要是真急需用钱，就得把房子给折价卖了，你说你亏不亏？

其实房贷如此便宜，以至于你买个理财、加个房租，几乎都能抵扣利息了，完全轮不到提前还款。

同样都是拿到房本，同样都是你的名字，多留 200 万元在手里，随时想用都可以用，不好吗？

第三，和大趋势作对。

大趋势是什么？是通货膨胀难以避免，是人力的价格、资产的价格都在不停上涨。

你要是做生意的，就感受一下原材料的价格；你要是上班族，那就感受一下菜市场的价格。

都在涨。

但通货膨胀有一个好处，它会减轻负债。

就是你从银行借了 200 万元出来，你到时候是不需要还 200 万元的。

按照折现率算一下，可能只需要还 100 万元，另外 100 万元，是别人帮你买的单，因为他们的购买力缩水了。

很多人盯着数字，说连本带息要好多钱。

那都是错觉，你换成猪肉就好理解了。

1950 年，100 元 =135 斤猪肉；1990 年，100 元 =21 斤猪肉；2020 年，100 元 =3 斤猪肉。

你看，换一个参照系，明明白白。

借 100 斤猪肉出来，30 年之后只还 20 斤，那 80 斤你留着吃，请问是不是好事？不就是这么个道理吗？数字本身毫无价值，对应的购买力才有价值。

从时间上来讲，越往后，对贷款的人就越有利。

因为随着时间的推移，房价会稳步上升，你的工资也会稳步上升，这样你的还款压力就会越来越小，小到可以忽略不计。

但是你一旦全款，就等于把这些优惠全扔了。

平时买个衣服，满 100 减 20 元，算得比谁都清。

但买套房子，几百万元的总价，居然稀里糊涂的，你说图什么呢？

第四，放弃了更好的居住环境。

300 万元当然可以全款买套 100 平方米的房子。

但这是最优解吗？当然不是。

为什么不能让房子更大一点呢？为什么不能买套 170 平方米的房子呢？让客厅大一倍，房间多几个，让老人有自己的卧室，让孩子在客厅有个滑梯，就算你生二胎也不用担心没有保姆间。

为什么要一家老小挤在 100 平方米的房子里呢？

而且一共也就 300 万元。

你首付 200 万元，手里还能剩 100 万元，这 100 万元你可以用来还房贷。

再加上你的收入，至少可以还 10 年。

而 10 年之后，收入本身就已经可以覆盖房贷了，而且房子也已经远不是这个价了。

更进一步，老人在身边的，为什么不能给老人再买一套呢？婆媳住一起，难免有摩擦，小两口想亲热一下都找不到地方。

你给老人买套 80 平方米的房子，老人家方便，小两口也方便，还能避免很多生活问题，干吗非要挤在一起呢？

全款买房，纯粹是无知。

买房子的十个误区

买房子的十个误区，想亏钱，没有比这更容易的了，尤其是最后一个，很少有人意识到。

第一，不要自己喜欢什么就买什么，买房子是投资，不是消费。

再说一遍，买房子是投资，不是消费，租房才是消费。

全网天天五花八门的说法，你听过房贷是普通人可以获得的最便宜的杠杆，有成本如此之低的杠杆，你不用白不用，这是福利。第二你听过通胀是一定会出现的，而越晚还随着通胀不断的增加，钱是越来越不值钱的，今天你欠10万，如果今天换你会很痛苦，但是五年后钱通胀了，你还款就很轻松了。第三你还听过银行的便宜不占白不占，银行放给你贷款，银行是亏的，原因是银行通胀的存在，银行的利息扣掉通胀剩不下什么了，银行和你一起背负通胀的代价。以上三条当然是有一些道理，但还是不知所以然。

那么我继续往下说干货，第一财务杠杆之所以叫杠杆，是因为它只具有放大效应，而不具备方向能力，也就是你本身有收益，它会放大你的收益，你本身是亏损，它会放大你的亏损。所以无论杠杆多便宜，你使用杠杆的前提是：你本身就能获得比较高的收益，说人话就是你把现金剩在自己手里能够通过投资获得比房贷利率更高的收益，杠杆对你才有用。

简单的说你有100万现金，你刚好欠了100万房贷，房贷利率假设是4.8%，也就是第一年你要给银行4万8的利息。如果一百万的现金在你手里，你一年下来赚不够4万8，整个安排就是亏损了！而且收益要在同等风险条件下去比，有人说外面有很多基金和理财产品，的确可以做到比这个收益高，自己去炒谷票压对了的话，一天都比这个赚的多。

但你不是在同等风险条件下去比的，相对于有房屋抵押做保证的房贷，无论是理财产品还是你去炒谷，你的风险要大得多，而且有风险收益是没有保障的。普通人在房贷相同级别的风险水平下，是不可能获得比房贷利率高的投资机会，真的你没这个本事，没有例外。

第二再说通胀，随着通胀钱越来越不值钱，所以还房贷会更轻松。这个逻辑成立的前提是你每年的收入增长都高于通胀，只有那样，你的还贷痛苦指数才是下降的。如果你做不到，你每年的收入增长都跑不赢通胀，那么即便房贷是一个定数，越来越不值钱，但由于你用于其他生活开支，也随着通胀不断涨，你怀带的痛苦指数也还是越来越高的。但真正连续5到10年甚至更长的工资上涨都能跑赢通胀的，并不是谁都可以做到的。

第三回到主题最正确的方式应该是如果你有同等风险且高于房贷收益的途径，可以少付多贷，因为你赚的比房贷多。如果你只会存在银行里，什么都不敢也不会，多付少贷甚至全款，因为你存款利息比房贷还低呀。

如果你是上班拿死工资，甚至10年20年都不会有大幅加薪的话，多付少贷，或者有能力的就全款买，因为你跑不过通胀，日子依旧艰难。

如果你是个体老板，收入未来可期，少付多贷，因为你的收入可以覆盖通胀，钱在你手里能发挥更大的价值。

如果你只有拆迁或其他途径攒下一笔现金存款，没有固定工作也没有固定收入，别跟风，大概率你不适合买房。

买房是为了让我们的生活变得更美好，而不是更艰难。

以上分享仅供大家参考。

没有人能阻止中国房地产的金融泡沫破灭。

普通老百姓和年轻人一定要保护好自己的积蓄，保护好自己的消费潜力，千万不要给房地产泡沫做了最后的陪葬。

奋斗本身就是一种幸福，可是有人利用房地产抢夺了你过去以及未来30年的奋斗果实。

资深炒房媒体们，比如第一财经只负责给合作的房企、城市炒作房地产，但是不会替恒大理财的投资人垫付资金，也不会替恒大烂尾楼业主还房贷。

房企爆雷的终点就是破产重组，拖延时间是没用的。只会拖更多的人下水而已！

中国房地产金融泡沫正在加速崩溃，为啥不顾客观事实忽悠老百姓？因为股民的钱和房奴的钱一样，都是不用还的！

人口负增长，房价就暴跌。中国总人口负增长、老龄化、少子化的趋势能改变吗？不能！所以中国房价还会继续暴跌，量价齐跌，无人接盘。

不看一线城市房价泡沫化程度就说一线城市核心区域保值增值的是自欺欺人，中国以世界上最大的发展中国家身份制造了比日本东京都核心区域还要高的房地产泡沫，而只要是泡沫终将破灭，日本东京都核心区域房价泡沫破灭之后房价暴跌到泡沫最高点时候的1/9。

2022年中国房价泡沫加速破灭，中国房价还会继续暴跌，量价齐跌无人接盘，并周期性下跌到至少2035年，因为新时代2012年出生的人口，2035年也才仅仅23岁而已。

养老只能靠自己，国家只能顾及眼前，管不了个人自己未来的养老。

年轻人要晚婚晚育少生优生，尽量不生，多存钱给自己养老，先把自己活明白，不要害了自己，更不要害了别人。不要被房价泡沫、消费主义和自由主义所愚弄。储蓄、保险、理财，学有余力的投资。

年轻人，不婚不育保平安是上策。

纸面财富无法变现，这就是财富幻觉，虚假的财富，泡沫化的财富。房子换成现金是最惊险的一跃，这个跳跃如果不成功，摔坏的不是房子，而是房子持有人。一瞬间，买盘虚空，而卖盘奔涌，大单小单，争先恐后地逃命……

土地财政不可持续，房地产税势在必行。

深圳2023年首先试点房地产税，然后转移支付给中央，中央再转移支付给乡村建设行动。

老百姓不买房接盘，你房企光融资有个屁用啊！

而且全部都是银行的意向授信额度而已，一张A4纸而已！

授信不等于合同，就算合同也不一定执行，空头支票谁都会开，真金白银谁出？！

我是银行行长，我举双手支持央行和银保监会下达的政治任务，但是我会跟手下的人讲明白：具体的业务必须严格执行风险控制，房企真的能满足我行风控要求的，我才签字放款，否则谁搞出来的坏账谁负责！

房地产长期透支国民财力，长期拖累中国经济发展，严重阻碍人民群众消费。

没看到有高质量的改革措施出台，没有大力度的改革措施，更没有触及利益和灵魂的改革措施。没有高预测方案的改革力度，就无法激发经济增长潜力。

美元将强势加息进行到底。美国长时间维持5%以上的基准利率，对内干通胀，对外干中国，长期持续拉爆中国房价泡沫。头铁的可以在中国房地产相关上继续投资或者继续持有。

贪婪恐惧皆自取

断供法拍你活该

房地产不死，大消费不兴。

打倒房地产，经济内循环。

什么是击鼓传花？

房价的高低，取决于有没有接盘侠。

如果，这个价格，在交易的时候，没有人接盘，那这个击鼓传花的游戏，就会终止，也就是价格出现下跌。

房价涨，无非两种可能性，一个是恶性通货膨胀，也就是货币超发，水没有地方流了，自然到房地产领域，这个可能性不大，毕竟通货膨胀，不是光房价涨，所有价格都会涨，应该不会让这种情况发生。

一个是炒作，或者是严重的供需关系失衡，比如大城市，人口多，需求大，房价继续涨，还有一些学区房，房地产和教育高度捆绑，也会助力房价上涨。

那未来趋势是什么？

一线，或者二线学区房，核心地段继续上涨

二三四五线价格下降。

为何？

这个时期，是人口从小地方转移到大城市的时期，我们说过，发展离不开人，人口是人力资本，是根本，房地产也不例外，没有年轻劳动力，房子卖给谁？我问你70岁，或者80多的老年人会买房吗？根本不会！只有二十，三十，四十是重点消费群体，为何？因为面临结婚，或者面临改善环境。2022年，我们提前步入人口负增长时代，统计局数据显示2022年人口净减少85万人！

所以整体宏观大致如此，那微观来看，为何二三四五都会下降？

我们看到，现在利率降，首付降，多人还房贷，但是这种隔靴搔痒的方法，刺激房地产消费好像没有太大作用，所有人都在观望！未来也许在税收上优惠，但是核心的还需要等待:那就是取消公摊面积，降低售价！

也就是消费者，在等待真正的让利，根本的原因就是消费者的负债容忍度再下降，我们看到好多人经历疫情，提前还贷款，为何？因为大家对未来预期收入认为不稳定，所以，更多的人不愿意背贷款，三十年负债的游戏，好像没人玩了，击鼓传花没人接了！

那为何房价出现下降的趋势，并且是无法控制的？

继恒大暴雷后，一些更多的新房烂尾楼出现，断供是人们警惕的事情。我们说从恒大五折卖房，那以后房价就出现了拐点。

为何价格下降我们说一下:

从房地产需求端，也就是消费者分析:

1.城镇化率基本上见顶，新市民也就是农村劳动力转移人口变少。

2022年城镇化率65%左右，发达国家基本上在70%，地还需要种，不然粮食哪里来，所以不可能都到城市，所以能够挖掘的农村劳动力转移人口越来越少，这部分消费的群体越来越少。况且农村存在严重的老龄化，空心化，年轻人都走了，所以可以挖掘的农村进城买房人口越来越少，甚至消失，这就好比煤炭，挖一点少一点，现在挖到了底了，而且不可再生！

2.负债容忍度降低，收入在降低或者不确定性增加。

一场疫情，让很多人明白了，经济学中的储蓄的含义，那就是应付不确定性风险，储蓄率持续走高，也是情理之中，人们不会把储蓄拿出来消费，为何？设想一下，一个病人没有钱，没有任何一个医院会收留你，这就是储蓄的含义。

所以买房子，开发商，银行，土地收入是获益的，而消费者已经不再想背三十年负债，谁也不想加杠杆了，那在收入下降或者不稳定性变大情况下，没有人会买房！

3.人口结构的改变，或者说老龄化

受到计划生育影响，独生子女是适婚年龄人群，基数选小于60后，70后。

80后基本上该结婚的都结婚了，剩的要么是条件不行，要么是挑剔的，所以这部分人结婚买房的概率比较小。

90后，00后基本上是独生子女，基数很小了，所以这么多的楼，接盘侠太少，消化不了，而老年人不可能买房，他们老了，反倒是老房子的一楼，二楼非常火爆，没人买新房。

4.新的婚恋观念。

不得不说，作为90.00后的婚恋观大不相同，追求独立自我，所以整体首婚年龄推迟了很多，一些大城市甚至30周岁。再就是这部分群体里，还有少部分不婚族，同性恋，丁克，长租房族，不买房族，或者有一部分人会被剩下无法步入婚姻，所以买房遥遥无期！

也就是房地产和婚姻高度捆绑的情况，好像不存在了，因为这部分人选择晚婚(开发商拖不起，房价拖不起)，不婚(直接拒绝收割)

5.房价过高，与居民收入不匹配

不得不说，大部分人月入3000，而有的地方县城房价突破了1万(包括公摊面积，实际套内价可能达到1万3），我们说，房价什么是合理的？去掉公摊，实际套内单价和当地大部分一个月收入持平是合理价格，所以现在远远超过收入，很多人望尘莫及。

从房地产供给端分析:

1.预售制，新房的烂尾

预售制的存在让交房存在不确定性，房子没盖好就可以卖，监管资金由于权利寻租问题，腐败问题被转移，所以烂尾楼的形成导致了断供，新房的烂尾楼，让信任度降低，根源其实是预售制，预售制不单单是烂尾楼的问题，还有实际交房与承诺不符合，维权困难，例如之前实际公摊达到50%，当初说的是25%，这种也是预售的问题，设想如果盖好再卖，那你公摊大小，房屋质量一目了然，开发商如果投机取巧，那消费者也不会买。

2.公摊面积

公摊面积其实是不合理的消费规定，公摊面积的界定，以及乱象从事，缺乏监管，开发商想定多大就多大，其他国家或者香港都是实际套内销售，公摊面积，就像是高楼背后的阴影，躲在暗处，蚕食消费者的利息，见不得光，公摊面积实际上剥夺了消费者一个卧室，把本该属于消费者的卧室还给他们，一直没有做到，虽然这些年一直有人提议取消公摊，但是基本上也是口号，主要原因还是，取消公摊会动了一部分人的利益。

3.信息的不对称，过高的交易成本

信息的不对称，是多方面的，举个例子:房屋的备案价查询很多人不知道，销售也是讳莫如深，其实这个是有方法的，但是很多不知道！

开发商新楼盘抵押的状态，未知！

也就是为何很多人买新房迟迟无法办理房产证的原因，有的人买新房前，实际上这个房子，开发商为了拿贷款，已经把房屋抵押给银行了，但是他们把这个卖了，而消费者买之前无法直接查到这个房是不是在抵押状态，实际上这个房子，银行才是第一权利人，一旦开发商无法偿还贷款，那银行有权利拍卖住宅，而买房人由于无法办理房产证，自己的血汗钱竹篮打水一场空，花了钱，最后房子也没得到。

更有甚至，还有的开发商直接把楼下面的土地抵押了，那整栋楼都无法办理房产证，或者整个小区都不能取得产权！

所以有人干脆买二手房，但是二手房里面，中介的存在，其实是提高了交易成本，主要是高额的中介费，并没有上线当地的官方二手房交易平台，而且二手房市场里面，规定的二年，五年等税费，其实也是提高了交易成本，变相弱化了二手房的流动性，所以交易成本太高。

4.无序扩张，库存太大

一些城市，开发商大部分都是民营企业，这些企业为了挣钱，无序扩长(不结合当地人口结构规划)，导致大量新房库存，有的地方成为鬼城，这么大的库存，面对越来越少的消费者，肯定无法消化，之前的涨价去库存现在已经不灵了，所以供给太多，需求越来越少，你说不降价怎么卖？

5.高负债运营

拿地贷款，盖楼房欠工程队，卖请销售公司没钱继续贷款，只有卖房后回款再还债，中间任何环节出问题，房子就会烂尾。

开发商更像是一个中介，用银行的钱，背负债去盖楼房，他们没有用自有资金去运营，所以房地产风险和金融风险高度捆绑。

6.房地产销售的乱象

团购费，茶水费，一直没有人去管，这都是坑人的东西，无论是团购费，还是茶水费，都是不会纳入购房合同里面的，这个属于是私下的收费，开发商或者销售公司(其实就是替开发商销售或者宣传，拉客源的机构，说白了就是中介）会给购房人出个收据，没有任何法律效力，一旦出现团购费纠纷法院不予支持，所以遇到收团购费的赶紧离远点。

所以说这些私下的乱收费，说白了还是羊毛出在消费者身上，毕竟销售公司不可能白白替开发商宣传，拉客源，买卖的不透明，消费者如今不是傻子，买房套路多，让人越来越不信任，最终，坑的还是卖方的信誉！！！

总之，房地产市场要想可持续，要想继续发挥经济增长的作用，就必须去除各种不合理制度和乱象，保护消费者的合法利益，这个市场之所以乱，就是各方利息方，都想在这里分得一杯羹，无论是财政，开发商，建筑公司，银行，中介，销售公司等等，而羊毛出在羊身上，这场金融的游戏，到了该转变思路的时候了，竭泽而渔，未来鱼从何来？

一。全款买房的优势

、全款买房省钱。全款买房可以免除各种手续费和银行利息。全款买房可以跟开发商商谈优惠，可以进一步节省总房款。

2、全款买房日后无经济负担购房者不再为房款操心，可以较自由的安排自己手里资金进行投资，以后不用担心房贷还不还的上问题。

3、全款房子出手容易。全款购买的房子再出售时较方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升转手套现快。即便不想出售，若出现经济困难还可以向银行进行房屋抵押。

4、全款买房比贷款买房的流程更为简单，省去了跑银行的步骤、所需准备的购房资料也少，自然能让购房者轻松不少。

5、全款买的房子再出售时较方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升转手套现快。即便不想出售，若出现经济困难还可以向银行进行房屋抵押。

6、全款买房可以免除一大笔银行贷款利息，并且全款买房可以跟开发商商谈优惠，一般都能得到不错的优惠力度。

二、贷款买房的优势

1、花明天的钱圆今天的梦按揭就是贷款，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。

2、把有限的资金用于多项投资从投资角度说，办按揭购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，以租养贷，然后再投资，这样资金使用灵活。

3、银行替你把关办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会你审查开发商，为你把关，自然保险性高。

买房是人事一辈子的事，我们能做的也只是给一些建议，具体的还是要看题主个人的选择

不要全款，不要全款，不要全款

其他大数据，经济学的我不多说，我只说售楼部经常会遇到的情况

如果不想贷款，可以全款分期

一般开发商都会有阶段性现金困难，会对应出台一些政策来提前催收应收账款

比如，你房子100万，全款分期，先交20万，剩余80万一年内付清，开发商为了让你提前把80万交给他，会给政策，而且政策力度一般很大，有时候接近10%（应还账款时间越长，优惠额度越大，我最高见过五年分期，第五年的应还账款优惠50%的）即只需要还72万就可以了！

相当于你就是92万买的房子。

如果你看到这条信息，最近又准备全款买房，听我的，以后真节约下钱了，记得打赏我就行，rtz

当然全款好！

买房是每个人的刚需，尤其是对于年轻人来说，想要组建新的家庭，房子就是基础。并且，孩子读书完全离不开房子。从古至今，买房一直是人生中的头等大事，尤其是最近十几年，房价越来越贵，买房的压力也就越来越大。

买房的时候，有些人选择一次性付清的“全款买房”，而有些人则选择分期20年、30年的“貸歀买房”。

那么，“全款买房”和“貸歀买房”有啥区别？到底哪一种模式比较好？内行人终于道出了实情，买房之前一定要搞清楚，越早知道越好。

凑全款方式如下：
过桥法：手上有3-4成s付，其他款项过桥，此种方式前些年就有，也很成熟，为什么今年做最合适，因为今年房抵貸俐率低，今年银行宽松，很多人用此办法
纯信用貣：上班族，公积金个缴600以上，一个人可貣300万，夫妻双方600万.
底押其他房：由于现在房价不断下跌，很多人舍不得卖，但又有置换需求，就可以用首套、用父母房产（年龄70以内）做房抵貸变现

全款买房优势

很多人都说哪有钱全款买房啊，凑个首付都费劲，其实全款买房不是大家想象的那么难，这里主要介绍房抵貸，具体操作可思！

①议价空间大：全款购房，在卖方来看会更加倾向。他一方面可快速回笼资金，二方面可以避免做申貸当中的差池（审批时效，征信问题等）。因此在购房价格上，就有更大的议价空间，极大可能获得折扣。

②可节省税费比例：全款购房不用在意网签价格当中的税费，往往可以省下一笔资金。

③俐率低：以北京为例，按揭貸（不含公积金貸）年化俐率为4.85，二套利率为5.35左右。房抵貸俐率今年是屡创新低，3.3-3.6%左右，最长可貣30年。

④可贷金额高：房貸额度（首套房7成，二套房2-4成），房抵貸额度（可以做到7-8成）且无视首套二套，也就是说300万的房子能貸出600万左右，而且随借随还，提前还款无违约金。

买房资金不足？全款买房在底押，三成首付买二套，首付不够还有首付貸（单人300夫妻600万），咨询定制专属买房攻略~

因人而异。第一个，最最重要的是能不能负担起全款，这个房价还是蛮贵的哦，无论是什么地方，一线二线，甚至不入流的小县城。只有能付齐全款才会有要不要全款的考虑。第二，能全款时，就要考虑资金时间价值了，首先折算一下贷款部分的折现值，简单的会计公式的计算，然后计算那部分能全款的资金的时间价值，要考虑基准收益率，受到资金成本、机会成本、投资风险、通货膨胀影响。然后就是简单的比较大小了。换句简单的话来说，就是你不用来算这部分钱的收益能不能与贷款金额利息相抵消。需要注意的是房贷个人承担的无限责任的，即将来房子跌了，将来不按期还款，房子被法拍，房子拍来款项与贷款的差额还是需要房主来承担的。

最后，买房要不要全款，这完全是量力而行的事情，不能苛求统一的答案。

看个人条件和需求。但是有能力的话都建议全款。

1. 如果是有全款买房的能力，建议全款。比如全款买了之后，手里没多少钱了，但是自己还能再挣，不用每个月还贷款，不用担心会断供。一般来说，房子总款多少，贷款的利息就差不多是多少，房子一百万，银行的利息就差不多一百万，免费帮银行打工30年。最惨的是，如果因为一些意外（失业，大环境经济不好）而断供了，房贷交了，利息也交了，房子还不是你的。
2. 全款买房子未来的不确定风险会大大降低。没有还贷压力，可以安心赚钱和存钱。
3. 如果有钱全款买，但是是所以的钱，不想一次性给的，那么只能选择贷款。贷款有贷款的好处，贷款之后，手机剩余的钱可以做理财，理财的话建议低风险理财，中高风险的不懂的不建议碰。用理财的收益来抵扣部分的房贷，这样的好处就是手里有余钱，有什么需要急用钱的地方不至于拿不出来。就是要承担还贷压力，并且银行的利息高。
4. 是否全款买还是看个人的条件和需求，想手里有余钱的就贷款，没有全款的钱就贷款，不想承担还款压力的就全款。各有各的优势。

24年了，很多人三年前首付30万，贷款30万，还了3年利息5万，房价从60万掉到了40万 ，他们3年花了35万，房贷还剩25万利息+29万本金，房子价值却只值40万了，但是未来25年他还有54万的账要还 ，当然现在利率下调了，重新贷款重新还利息一共也要50万的账，所以我个人建议年轻人非必要，不要买房，尽量租房，除非不买结不了婚，那也要全款买个能买得起的，现如今国家调控不是怕房子涨，是怕房子跌的太惨，没有经济税收养活大批量的gwy，接下来2-3年，我相信会优化掉一大批的铁饭碗，同时最近几年会延迟养老年纪，降低民营企业退休人员的退休金，同时会海外大量的引进便宜的农产品，使农村的农耕产业面临大冲击，种子化肥价格进一步上涨，压低农民直接收入，迫使他们进城，进而回收土地同时给予微薄的补贴（5-10年的时间节点）这样城市内活动的人口数量得到有效提升，后期关闭农产品海外贸易，实行自给自足，农产品价格上涨，农村土地实行承包制，承包人给国家租金，国家会扶持2-3年，然后收割，这就是未来的趋势。

由此得出的几点总结供各位参考，也欢迎补充。

1.首先普通人面对这些压力要保持足够清醒和理智。

2.非必要不得买房，不论是否买得起，租房租在自己有意向买房的小区

3.控制一切不必要消费，越是通货膨胀越要存钱，因为工资很难膨胀，内卷严重，最后只会货币贬值消费增加，同时收入会进一步缩水！不要觉得危言耸听！

4.在市场回暖前，随机应变，利用几年存下的资金安家（需关注政策动向），因为政治中心会跑，会换地方 ，经济圈也会流动，这需要一定的眼光，普通人如果觉得没眼力，可以根据大多数周围人的决定做出相反的推断，做出3种以上推断！

5.未来教育，养老，医疗仍然是拿捏百姓的关键，买房需关注这些点的流动方向

以上仅代表个人观点，如有补充欢迎各位共同思考，此贴仅供普通人参考，拒绝牛逼哄哄的人抬杠，乱喷的人我会问候您族谱谢谢

千万不要贷款买房，除非你避开这三个坑，尤其是最后一个。做对了能帮你省十几万。

去银行签订贷款合同的时候，你肯定啥也不问，信贷员让你签字你就签字。让你按手印你就按手印。贷款买房回去一问三不知，你觉得不坑你坑谁啊？

第一点，选择浮动利率，且要求按年度调整。你不要选固定利率，经济周期下行，别人利率降了，你不降多还好几万，你愿意吗？

第二点，提前还款的违约金一定要问清楚。如果银行要收，那直接换银行。

第三，如果不打算提前还贷，你就选等额本金。总利息要少十几万。

全款和贷款要看个人的判断，举个例子：2000年的时候，你有30w，全款买房了，今天房子涨了10倍就是300w了，你赚了270w;

另一种情况是，你有30w，再贷款30w，买了个60w的房，今天房子涨了10倍就是600w了，还掉贷款加利息算60w吧加上你投入的30w，总共付出了90w，你赚了510w;

就是说，房子大涨的年代，买房贷款越多，选择越正确，反之，如果你今后判断房市会往下走或者房价不变的情况，贷款越多，你的成本就越高，压力就越大，这个时候，能全款就不考虑贷款；

因此，全款还是贷款，最根本的是以你自己对房子后市的判断为选择。

当然是贷款，

1.如果贷款买房，烂尾了，你可以放弃首付，并要求银行贷款合同无效（有判例），这样你只损失首付。

2.如果确认房价要涨，贷款可以撬动3倍杠杆，何乐不为。

3.如果银行放款了，至少确认你的合同有效，你对面的开发商也不是骗子，有人帮你审核了。

买房时是贷款好还是全款好，这个要依据自己的经济实力来定。

首先，我们看一下，全款买房有哪些好处：

如果你的收入很高，有充裕的资金手，当然可以全款买房。这样每个月就不用还房贷了，省下来的钱可以投资做生意等等，全款买房的最大好处就是省钱。全款买房后的几十年内，自己不必再为贷款而担忧；买房时也能节省各式各样的税费和手续费；未来如果市场行情好的话还可以赚一笔，做生意需要资金周转的话还可以速度变现。

无论是买新房还是二手房，全款都很受欢迎。新房使用全款，开发商马上还钱。价格有很大优势。同样的面积和楼层，全款比贷款便宜很多。如果用二手房，那就更省钱了。许多房主急于花钱，全额付款对他们有吸引力，可以压低价格。 　　

全款买房还会延伸出很多产品，甚至可能帮你赚到人生的第一桶金，比如经营性贷款。利率很低，能达到年化3.3%。这个前提是你需要有一个完整的房子。可以把全款房子作为经营性贷款，说不定就能实现人生第一桶金

其次，那么为什么现在大部分人都要贷款买房呢？

近年来随国民经济的迅速发展，房价也在不断的攀升，楼市也随之流传着“有钱没钱都要贷款买房”的说法，对于普通家庭来说，他们工资上涨的幅度，远远赶不上房价上涨的速度，如果不贷款买房他们这辈子基本上就会跟买房无缘；

以下几点原因就是为什么现在人要贷款买房

第一，受通货膨胀的影响

一方面受疫情的影响，我国居民的消费，以及对物质层面的需求在猛跌后又急速上涨；另一方面社会经济在持续发展，经济全球化速度的正不断加快，在这2方面的共同影响下，我国通货膨胀的速度日益增加，相应的人民币的购买能力也不像从前般高了。

举个简单例子，10年前的100万与现在的100万，哪个更值钱?你肯定会说10年前的100万更值钱，这是为什么呢?其原因就在于存在通货膨胀!

所以，在高通胀率时代，贷款买房可以更好地抵消通货膨胀，也许10年后你就会发现100万房贷根本就不值一提，从中我们不难看出，贷款买房无疑是更省钱更划算的选择

第二、从资金的安全性考虑

很多年前中央就提到过“鸡蛋不能放在一个篮子里”，这是众多投资者都知道的投资原则。如果你全款买房，那就等于把钱全部投在了房子上，一旦房价下跌了，你的资产也就会大幅缩水了。而贷款买房时，你就有了更多的资金来进行分配。
任何行业投资都一样，房地产也不例外，其实房改二十年来，很多人买房除了要居住，更是看中了房子的投资属性。虽然自去年下半年至今，我国楼市的成交量就“居低不下”，但房价仍处于国际领先水平，如果我们将自己有限的资金，全部投入到中一套房子上，万一住宅附近的配套一直没能发展起来，或者此处发生了有人坠楼等，严重拉低人们购房热情的意外状况，大家的资金安全就得不到很好的保障。

现在很多开发商为了保障自身良好的回款情况，在房子尚未建设完成时就进行售卖，市面上大部分房子都是期房。如果房子烂尾，我们不能按照合同约定的日期住房不说，投入的所有资本也打了水漂。
第三，受投资的回报率的不良影响

如果分期买房，我们紧握在手的剩余资金，就可以拿来投资其它项目，多个渠道也许就多一个机会，唯有如此才能让投资的回报率得到更好的保障，这才是聪明人的做法。

总的来说，按揭买房相比于全款买房有着一定的优势，当然选择哪种买房方式还要依据自己的实际情况来定，在选择之前要考虑清楚哪种方式适合自己。

最后需要注意的是，没有一点钱买房，一定要意识到自己的家庭风险。买房也要量力而行，规避一些家庭风险。比如疫情期间，很多家庭供了两三套房子的房贷，由于疫情期间收入大减，导致被迫弃房。这样的例子比比皆是，所以在规划我们买房的钱的时候，一定要规避这样的风险，衡量你的家庭收入。

这个看个人能力啦，自己经济条件允许可以全款买，这样以后不用还房贷利息，没那个能力只能贷款

亲身经历，我18年贷款买房当时付了首付35w左右吧，总价依稀记得在100出头一点，当时个人经济其实并不是很好，当时也是因为某种原因被迫买房（大家应该都明白）此处我就不细说，当时自己每个月月供4000左右，那时觉得压力也是蛮大的而且是贷了30年，当时一想起这里就觉得自己的人生被房贷牢牢套住没有一点呼吸。

在此我建议:有一定条件的可以选择首付多付一点，这样年数可以贷20年或者10年，这样后面压力不会这么大，或者经济条件可以的建议全款买房，在结尾给大家一个忠告，一定不要买期房不管开发商怎么承诺一定不要期房

看时机不能一概而论，如果早些年问这个问题，我会毫不犹豫的告诉你当然是贷款，而且还会嘲笑你打算全款买房的想法。打个比方如果房价是100万，首付20万，贷款70万。一段时间后房价涨了10%，也就是你的房子原先100万，现在是110万了，涨了10万，你用20万的现金成本，短时间就生出了10万的回报，回报率达到了50%，试问什么理财什么投资，你能有这样的回报率？之所以你能用20万的成本获得50%的回报，就是因为你用上了银行贷款这个杠杆，才达到了20万撬动100万资产，从而盈利10万的目的。当然这里面没有算上利息成本，但是即使算上利息成本，接近50%的投资回报率还是高的吓人。那个时候还有句话叫做，贷款买房是我们一生中唯一一次能用很低的利息从银行借到高额金额的机会。放在那个时候这话也确实很对，普通人那时候要是生意周转想从银行拿到跟房贷一样的利率根本不可能，而且能不能贷到款都成问题。过去那些年经济好，银行企业贷款的指标很容易完成，所以银行的贷款额度都是给了国企或者规模很大的民企。

现在这些年，你问买房是全款还是贷款，我会毫不犹豫的告诉你，肯定全款好，即使可以用到公积金低利率的，我都建议你全款。现在跟以前已经很不同了。首先房价这几年想要涨个10%很难，往后很多城市能维持目前的房价就已经很不错，当然有些城市某些区域确实以后还是能有这样的涨幅，但是得对当地的房地产市场有很强的判断能力。其次就是疫情所带来的不确定信太多了，三年前开始发生疫情时，谁也没想到这次如此的反反复复，跟以前的非典有很大的不同，疫情对经济的影响大家也都看到了，对于普通家庭来说，以前的突然封控，很多家庭突然那段时间生活就失去了收入来源，但是背负的房贷还是一分不能少。另外这些年经济的不景气，导致很多企业的盈利状况恶化，企业状况一恶化，90%企业的做法就是裁员。前段时间吴晓波跨年演讲时说大家一起为22年没有裁员的民营企业鼓掌，大屏幕上滚动的那么多没有裁员的民营企业。对于没有裁员的民企确实是要鼓掌，但是反过来对于那些裁员的企业呢，你能有什么理由憎恨么？目前的房贷相比于企业贷而言情况也已经发生了反转，现在的房贷比企业贷高很多，所以这些年市场上有很多的房贷转经营贷的案例。对于普通人来讲，不付全款买房，除了留些以备急用，多余的钱留在身上有什么用呢，放在银行跑不过通胀，买理财跑不过贷款利率，哪怕是生意周转，现在有多少能有4.1的盈利的。

买房时建议贷款还是全款？我们先来分析下贷款买房和全款买房的优缺点

全款买房优点：

1、一次性把钱全部都付清，可以免除许多手续费以及银行利息等费用，而且全款买房还可以与销售人员进行讨价还价，能够获得更优惠的价格。

2、全款买房在日后也没有什么经济压力，不需要为每月的房贷苦恼，更方便安排自己的金融计划，而且还可以节约许多时间，以后也不用再进行关于资信的认证。

3、全款买房最有利的一点就是转手的时候没有那么复杂，如果房价得到了升值想要转手，那么效率会特别快，甚至也不会受到关于银行贷款的约束，非常容易。

全款买房缺点：

1、拥有很大的资金压力，如果手头不是那么宽裕，一次性又会投入很大的金额，或许会影响到其它的消费支出。

2、现在拥有烂尾的房屋有很多，甚至有许多房屋出现房屋质量的问题，而一旦出现这种情况，大量的资金投入进去，基本上想要再拿回来就很难了。所以全款买房一定要谨慎一些。

贷款买房优点：

1、可以向银行进行借款，然后付一部分首付就可以了，不用花费很多钱就可以得到自己梦寐以求的房屋。还可以将手里多余的资金进行合理的分配，另外的钱拿去投资。

2、办理房贷的意思就是向银行借款，而银行对于房产的项目是特别关心重视的，所以在进行房贷审查时，除了对购房者进行审查之外，还会再查一下开发商，在一定程度上可以帮购房者进行把关。

贷款买房缺点：

1、会给人带来非常沉重的心理压力和经济压力，对于普通人来说特别不轻松。

2、贷款买房要付的利息非常多，实际价格已经远远超出房子价格本身了。

为什么不推荐全款买房

1、风险防范

全款购买存在一定的风险。如果开发商未能按时交房，或者由于资金不足等原因导致工程“烂尾”，购房者将面临巨大损失，甚至可能无法追回款项。贷款购房可以在一定程度上减轻这种风险。

2、分散压力

贷款购房可以选择较长的贷款期限，如20年或30年，并按月偿还贷款。这样一来，购房者不需要一次性投入大笔资金，分散了购房压力，更适合普通群体。

3、灵活运用资

通过贷款购房，购房者可以将剩余资金用于其他投资或生活需求，提高资金的灵活运用性。相比之下，全款购房会将大部分资金束缚在房产上。

能借是一种才华！

有钱就付全款，看经济实力！

普通人想弄国家的羊毛是异想天开！

个人与银行算账总是算不赢的！

大部分的人是能借就借！

买房建议是全款还是贷款？

这个看自己的具体情况啊兄弟，无论从经济角度来讲还是从自己真实情况来看，能全款的尽量全款。
投资用，肯定是全款房。如果自己的一部分资金另有他用，按揭当然可以。

贷款买房，基本都是刚需，资金有限，没有办法全款才会选择按揭。

经济下行时，或者收入不稳定时，比如当下，全款买是上策；反之贷款

这个看市场情况和个人情况，从市场情况分析:

1.房价上涨，大幅上涨，坚决贷款

2.房价平稳，能全款还是全款

3.房价下跌，要么全款，要么先不买，贬值的事谁干，除非着急结婚活着刚需。

从个人情况:

1.手里没钱，只能贷款

2.手里刚好够，建议贷款一部分

3.手里钱很多，这又要分情况，这部分钱没有升值空间建议全款，有升值空间大于房贷利息，那闭眼贷款。

要分析好，不要莽撞；根据情况分析，情况各异，针对自己最优解！

够付全款当然还是全款好，房子涨100块，就有100块的利润啊，如果急需用钱可以做房产抵押贷款啊，应该能够贷出来房款的7成，可以应急，也不耽误做生意啊等等，干嘛要拿着自己的钱白白给银行用啊喂！用国家的钱不用白不用那是房价疯涨那几年房产销售的宣传语，那时候的房价一年就能涨出利息，说的都是给拿不出全款的年轻人说的，现在无论是刚需还是说低点买入，有条件的情况下当然是用全款！

看个人经济实力，如果是需要现金流的，按揭合理

坐标南京，金融助贷7年，资深融资顾问。

在购房时，选择贷款还是全款支付是一个复杂的问题，取决于个人的经济状况和风险承受能力。下面我可以为您提供一些建议供参考。

1. 贷款买房优势：

• 分期付款：贷款可以让您将购房款项分散到多个月份，减轻一次性支付的压力。
• 资金灵活运用：如果您有其他投资机会或紧急需求，选择贷款可以保留一部分现金流，以便更好地应对突发情况。
• 低息贷款利率：如果您能够获得低息贷款，您可以利用这种差价进行其他投资，从而增加您的财务回报。

2. 全款买房优势：

• 节省利息支出：全款购房可以避免支付贷款利息，从长期来看，可以节省大量的利息支出。
• 降低风险：选择全款购房可以避免贷款利率上升或财务状况不稳定时的风险，给您更多的安全感。
• 简化手续和成本：全款购房可以减少贷款手续费、评估费等相关成本，并且简化购房过程。

无论是贷款还是全款支付，您都需要综合考虑自己的经济状况、投资规划和风险承受能力。建议在做出决策之前，与专业的财务顾问或房产专家进行咨询，以获得更具体和个性化的建议。

题主能这么问问题，说明题主是有能力全款买房的，所以才会有选择！

好多年轻人买房不是不选择全款，而且全款付不起，尤其是在房价在高位的时候接盘的年轻人，又有几个能够做到全款购房呢！

好了，回到正题，全款付还是贷款付这其实是一个关于资金成本的问题。目前房贷利率公积金3.25%，商贷在4—5%之间(最新的房贷利率已经到了4.1左右）。如果你有一个较高的投资水平，可以做到年化10%或以上，那肯定是贷款买房。把原本全款要付的贷款部分的金额去投资，还能赚个投资回报和贷款利率的差额。如果你投资水平的回报率不能高于贷款利率的话还是建议你付全款吧！

总结一下，贷不贷款，其实就是看资金的机会成本有多高！

建议贷款，因为随着经济发展，货币一直在贬值，留现金在手上还可以做别的事。

货币严重贬值时就全款吧，经济好的时候就贷款吧。