感兴趣你可以去查一下，简中很多文章都在说一个数据：美国的房产税是1%-3%。

然后你再查一下美国各州房产税列表，你会发现，有十几个州房产税是在0.2%-0.7%。

评论区有人跟我抬杠说30几个州房产税都超过了3%，那到底是不是呢？我还是列下数据吧。

这是2024年比较高的几个州：

这是一些低的州：

还有更低的：

第三点，美国的房产税是当地房管局来估算的，他们会考虑到不让老百姓有负担，一般会根据市场价的一半来估，比如你的房子市场价值100万美元，那么会给你估算为50万美元，那么0.5%的税率就是2500美元。（约为每天你要存6.8美元，很多州法定最低时薪是15美元）

你放心，大多数美国老百姓的房子不会超过60万美元，你说100万美元的房子，可以去查查看，在西雅图100万能能买到什么规格的房子，买那种房子的人收入都很高，还真的不差那点房产税。

几乎美国的所有房产税都是分两期，在缴纳时可以选择先交一期，也可以选择全部缴纳，那么就是半年交1250美元。

对于首次购房且过去2年未拥有房产的人来说，最多可以抵扣1万美元的房产税。如果夫妻分别报税，每人最多能抵扣5000美元。

首次购房还能从传统的IRA免罚款地取出1万美元用于购房或缴税。

除了这些基本的避税方法，还有一些长期节税的策略。比如居家办公抵税，如果在家里有固定的办公区域，部分的房租、房贷利息、房产税、水电费等都可以按比例进行抵税。

另外，安装太阳能、电动车充电桩、节能窗户等，还能享受最高30%的抵税额度。那么你在家里装几个节能灯、还可以申请减税到1750美元（那么每天你需要存4.7美元来缴房产税）

另外，穷人、老人、残疾人是可以免税的，不是说非逼着你交不可。

1.减免基本型学校税

减免条件：65岁以内，只要有至少一位屋主将此物业作为其自主宅，所有物主调整后的年总收入不超过7.2万美元，（大致相当于月收入低于5800美元），大约每年减的金额是$281。

2.减免优惠型学校税

减免条件：至少有一位屋主是65岁或者65岁以上，并且至少一位屋主将此物业作为其自主宅，所有物主调整后的年总收入不超过$79,050，大约每年减的金额是$450。

3.年长公民屋主减免税

减免条件：至少有一位屋主是65岁或者65岁以上，并且屋主将此物业作为其自主宅，所有物主调整后的年总收入不超过$37,400，大约每年的评估价值可降5%-50%，以收入为根据。

美国的土地是永久产权，中国的商品房的房产证上可是写着国有土地，有租期的，一个是私有制，一个是公有制，这还需要比吗？

但这个比较是有必要的，比较的目的不是对比中美两国，而是在说，什么样的房产制度才是我们值得追求的。

其次，比较的内容仅仅是中国的商品房制度和美国的房产制度，因为中国的农村土地制度很特殊，无法比较，简单来说，交易都是被限制的，也就不存在什么市场。因此，不是比较土地制度，而是比较房产制度。

所以，比较的范围是限定的，否则容易来一堆杠精。

在比较之前，我们先要厘清一些问题。

01土地为什么不是无价的

一块土地，在可预见的未来，甚至可以预期几千年，上万年，甚至几亿年，他依然有经济价值，你将土地卖给别人，那你和你的子子孙孙都将失去这块土地的价值了，那这块土地应该是无价的。

可是现实中，土地却是有价格的，有些土地还特别便宜。

比如，澳洲一个大型农场有20万公顷，售价7500万澳元，平均每平米合计人民币一毛八分钱。一亩地才卖124元人民币。

离地球灭亡还有几十亿年吧，一年一平米产出1毛钱，一平米也得值几亿啊，为什么一平米只卖一毛八？

我们再来看两个城市的房价。

香港的房子也有使用时间，主要是七十五年为主，比大陆的七十年多五年，但香港的房价却比同为大城市的东京要高几倍，而东京的土地产权可是永久私有的。

要搞清这个问题，就需要回到一个经济学的基本概念，那就是贴现率。

贴现率是什么意思呢？：“未来价值在今天看来打折的程度。”

比如，我说明年给你一台八千块的苹果手机，那你也许会说，要不现在给我吧，明年太久，换成钱给我四千吧，那你对明年这台手机的贴现率就是50%。

因为人们总是倾向于越早消费越好，这是人在消费上的时间偏好。明年的手机就不一定是今天的手机了，明年才能拿到就充满了巨大的不确定性，人们倾向于早一点消费，以对抗未来的不确定性。

土地一万年后的价值，在当下拥有土地者的心里，无限接近于零，没有人在乎一万年后会发生什么，所以人们在销售土地时，并不会思考一万年以后的事。

但将这个时间缩短，越缩短，人们就越在乎。也就是说，当你购买了一块土地后，你的土地价值在你心里是逐年下降的，到一定时间后，它就越来越低，以至你根本就不在意了。

那么，大陆七十年的产权，香港七十五年的产权，与美国日本的永久产权，对于购买土地的人有价值上的差异吗？当然有，但并不是特别大，因为他的价值会随着时间不断下降。

再加上香港与大陆政府均已承诺，商品房到期土地也不收回，这样的差异就更小了。

要不要缴费和续期的费用是多少是一个未知数，未知就代表不确定，但这个不确定在很多人心里的价值已经在贴现率的作用下，变成很小。

房价也能证明，70年或75年以后的产权价值对很多人来说，重要性不够高，否则，人们为什么会主动买房呢？

那么香港是如何解决土地到期的问题？香港的处理方式是土地自动续期，期限同上一次土地批租年限。

续期不需补交地价，仅需每年缴纳新地税，标准为年度差饷的3%。实际征收额极低，一年只有几百块。中国大陆很有可能学习香港模式，毕竟整套土地批租模式、期限模式全部是复制香港的。

理解了贴现率，你就会明白，光从七十年、七十五年年产权与永久产权来对比，二者并不会产生我们想象中那么大的差距。

02美国为什么住房自有率这么低

美国的房子其实不太贵，大多数普通城市，十几二十万美金可以买一个200平米的独栋别墅，中国不少县城，卖的价都远比这个高，美国人均收入3500美金，各州房子的中位数房价大约也就是十几万美金，一年的收入就能搞个首付，利率还不高，但美国的住房自有率却很低，这是怎么回事呢？

“美国房屋自有率却在不断下跌,近几年只有60%左右的人拥有自有住房,其余人选择租房居住。美国人口普查局公布的数据显示,2022年美国自有住房率为65%。”

美国还是一个资本主义国家，搞了二百年的市场经济了，一代一代传承下来，这个房子可不少，中国就搞这么些年的市场经济，各地都出现不少中产家庭可以让下一代有一两套房子，怎么美国还有这么多人没房子呢？

有人说，美国人喜欢迁徙，喜欢自由，不喜欢被房子困住，在我看来，这只是表象，内在的原因是什么呢？

先说次要的一个原因，那就是遗产税。

1916年，美国开始正式开征遗产税，1916年的时候税率是16%，到1935年，到了70%。美国公民死亡后不管他的遗产在地球上任何一个角落，他的继承人，有义务申报遗产总额并缴纳遗产税。（持有绿卡，享受美国政府福利的也算）。

美国历史上一位富豪，大家耳熟能详的约翰·D·洛克菲勒。他去世的时候，70%的财富被美国政府没收，征收的名义就是"遗产税"。美式打土豪，也挺狠的。

美国的遗产税法还有一条规定：受益人必须先纳税，再办理遗产继承。

在纽约的长岛有一座美丽的庄园，房子依山傍海，风景迤逦，属于美国美国总统希思福，希斯福总统4号，他儿子居然拿不出钱来缴纳遗产税，像这种豪宅，一时半会儿还不容易脱手，只好将祖宗辛辛苦苦攒起来的家当捐献了出去。

2000年时，美国遗产在财产65万美元的以下的，免征遗产税，超过65万美元以上部分才开始计税。按照17个档次，递增计税。税率最低18%，最高档是300万美元以上，税率高达55%。

大家会说，这只是征富人的税啊，65万美元，这可以一笔大钱。

很多吗？今天中国北上广深的家庭，很多家庭的房子的价值都超过了65万美元。更何况，美国计算遗产税，不光计房产，还包括土地、股票、共同基金、退休账户、银行账户、拥有的公司、有价值的收藏等等。

也就是说，一个人死的时候，只要名下的财产全部加起来超过了65万美元，就必须交遗产税了。难道美国人一生的累积财富会不值65万美元吗？

美国这么发达的社会，老百姓达到这个标准并不难，但事实是，开征遗产税后，美国人交遗产税的人确实是极少数人。

设想一下，如果你是一名美国人，你面临着遗产税的征收，你会干什么？肯定会在离世前降低自己的财富总额，以规避房产税。

美国人不傻，大部分美国人为了不交遗产税，会在生前通过各种手段将遗产控制在政府的标准线内，谁愿意死后财产充公呢？大额的房产自然能少置办就少置办，所以美国人买房投资的人不多。

你想一下，如果你买套房，这套房天天涨，你会不会慌了神，涨到遗产税标准了怎么办？不管他，卖了，用掉再说。遗产税就能有效地人为制造出大批的市场的卖家。

川普上台后，大幅调高了美国遗产税的起征点，达到1100万美元，不仅仅因为共和党一直反对遗产税，还因为根本就收不到多少遗产税。

这就是经济学里最为重要的一个思维方式，政府出台的各种政策，总是与其预想的目的不一致。

可惜不少中国人不懂啊，跑到美国去还是买买买，以为房产可以保值增值。一位中国企业家自从2009年开始就陆陆续续在美国买房，截至曝光日，他总共在美国买了20套住宅。

他去世后，他儿子跑来美国继承这些房产，准备套一部分现出来。

到了美国他儿子惊讶的发现老爹当初购买的房子其中4套由于没有支付每年的房产税，房子已经被当地政府没收了。

剩下的16套美国房产则需要缴纳40%的遗产税才可以过户，儿子欲哭无泪。为什么要交这么多呢？因为非美国居民居民的遗产税起征点才6万美元。

所以，中国富豪去办美国绿卡，站在财产的角度，几乎是一个完全的错误。曹得旺、宗庆后都办过，后来都退了。因为要对全球财产征收遗产税。

以他们的财富程度 ，以美国政府全球征税的能力，这得被征走多少税？

更为奇葩的是，为了防止通过生前赠予以及将遗产以信托的方式转让给子女的下一代或几代，从而逃避遗产税，联邦政府又相继开征赠予税和隔代遗产转让税。

美国联邦税局IRS认为如果大家都隔代相传的话，就有一代IRS收不到税，所以IRS就要加收一个隔代赠与税，税率为50%。

假设张先生夫妇除了遗产免税额外还有250万想传给孙子女，若张先生未做任何遗产规划，这250万先要交125万（50%）的遗产税，剩下的125万要再交62.5万（50%）隔代赠与税。孙子女拿到手的只有625,000，也就是说四分之三给了美国税务局，四分之一归孙子女。IRS成为大赢家，牛逼不牛逼？

那美国人怎么留钱给子女呢？

搞信托，每年利用赠予税免税额度给子女买保险产品等。想像中国这样，买套房子给子女，那是不行的，税局饶不了你。

2010年发生了一件很有意思的事。

《经济增长与税收救济协调法》规定，如果在2009年之前没有出台新的法案，遗产税于2011年恢复征收。这也造成了2010年的美国遗产税被开了“天窗”，即在这一年去世的富人后代继承的任何遗产都不需要缴税。

美国有钱人这一年心里一定五味杂陈，我要不要选在这年死了算了呢？

遗产税这种荒唐的共产税，浓眉大眼的美国居然取消不了，当然要拜民主党之赐了，因为向有钱人征税是民主党二十世纪以来的核心主张。

遗产税的存在，意味着你死后房子不一定归你所有，那为什么要买房呢？富人们代代相传的财产，在遗产税的管制下，就会一代比一代少。

我们假设中国也象某些专家宣称的推行遗产税，比如起征点定个500万（这个标准，已经很高了，美国在长期实施65万美元，英国是32万英磅，法国是8027欧元，中国作为发展中国家算高吗），一二线城市中的一半人的房子估计是保不住的。

结论是，遗产税是对财产权的破坏，这种破坏包括了大额的财产特别是房子，这会使得房产和土地无法代代相传，他的价值会不断折损，变成政府税收。

那么，推行遗产税的美国、英国、法国，他们的房产产权保护程度高吗？

03更牛逼的房产税

当然美国还有对房子私有产权侵犯的更厉害的管制，这个就更厉害了，他叫房产税。这个税收中国也讨论过多年。

产税，是很多西方国家通行的一种资产持有税，甚至有全世界普及的趋势。房产税对房屋的产权破坏更为严重。

大多数人对产权私有程度的理解是看这个产权登记在谁名下。这种理解太过简单，因为登记在某人名下，只是一个名，并不是实。

要判断产权私有程度，要抛弃名义看实质。

产权是什么呢？

除了人的身体，人是无法与一个物产生物理上不可分离的连接的，所谓私有，产权实际上指的是人支配物的能力，你支配物的完整性，就是产权的私有程度。

你买了一台车，这台车登记到你名下，各个国家基本上都允许个人购买车辆，但他们之间的私有程度有区别吗？当然有。

比如，政府规定你一年只能开一个月，那你的私有程度就受损了，在余下那十一个月中，这台车的产权就被他人所限制，产权并不完整。

再比如：大家都同样是私有企业，也都要将企业所得的部分利润上交政府作为税收，那税收越高的地方，产权私有的程度就越低。

再比如：当一块土地全部归政府所有，个人只能听从政府安排去生产拿工分，并根据工分获得由政府决定的产出时，那私有产权就几乎看不见了，因为你支配土地的能力彻底消失了。

再比如：小产权房为什么没有价值，哪怕他就位于城中心，因为他的产权不完整，最主要的限制就是产权方与其他人的交易受限，不许抵押，不许贷款，法律不承认产权方与他人的交易等等。

我们评估房产的具体私有程度，就是评估一个人对名下房产的完整的支配能力。它包括使用权、收益权、处置权这三个权利。

使用权，就是你可以决定这个房产的用途，并在产权边界内随意使用；

收益权，就是你利用这个房产获得的利益归你所有

处置权，就是你可以在产权边界内随意处置你的房产，包括出售，拆成毛坯，或赠送他人。

那对应的评估就要具体评估不同权利的具体情况了。

总而言之，产权私有程度，是政府干预程度大小的体现，我们需要具体观察中美两国房产在政府干预程度中的区别，这样才能判断出房产私有化程度的高低。

房产税是怎么破坏房子产权的？

房产税指的是对所有持有房屋进行长期征收的一种税收，他一般以房屋的当年评估价为基准，税率一般在评估价的4%以内。

也就是说，如果你房子值一百万，房产税税率是2%，那你一年就要交2万的税。

这里需要搞清楚的是，世界通行的房产税是每套都征收，可不是象上海重庆实施的那种人均80平米以上的二套房征收模式。

以上海重庆的家庭来说，三口之家，也得二百四十平米以上才会被征收，这可没几个人能达到这个标准。

我们来看牛逼格拉斯的美国房产税。

美国房产税属于地方税种，由各地自行征收，一般在0.25%到3%之间。

从全美来看，美国房产税税率的中位数为1.31%。这意味着一座价值200万美元房子的主人平均每年要上交的房产税为26200美元。

价值500万美元的房子每年要交65500美元的房产税，价值1000万美元的房子要交税的税达到31000美元。

美国1美元房产的故事，在中国流传很久，这个灾难就是房产税的灾难之一。

美国确实出现过一美元出售的房子，虽然比较破旧，但还是独栋，甚至有前院后院。有人要说了，就算是把房子的砖拆了卖掉，也不止一美元啊！

首先我们要搞清楚，如果你是买主，你真认为他只有1美元吗？

每年房产税5000美金，你虽然只付一美元，但你每年还得付5000美元，他的实际价格是多少呢？

实际价格是1美元+未来的预期税收。你本来可以卖50万美元，但由于预期税收是499999美元，因此，你只能卖1美元，你卖房子的收入的99.999%被政府拿走了，你说狠不狠。

有了房产税后，人们的心态都发生了剧变。

你买房以后，你是希望房价涨还是跌呢？在不征收房产税的地方，房产价值涨了，你的资产升值，你很高兴。

但在有房产税的地方呢？每年要交更多的税，跌了，你税倒是少交了，但你的资产在贬值。

你看，这时，你就陷入两种痛苦之中，你是肉疼呢还是心疼呢？

当你拥有一套千秋万代都要交房产税的房子的时候，这房子对你来说，还是资产吗？不是了，他是一部割肉机。而且是一部祖传千秋万代的割肉机。

因为美国政府可不管房子主人是老子还是儿子，只要你房子在，税就是要持续交的。

在有房产税的情况下，西方国家政府经常会出台一些限制外国人买房的手段。

比如美国，外国人买房，首付一般在40%-50%，如果你买进卖出赚了钱，不好意思，资本利得税25%，如果你长期持有，不好意思，遗产税18%起跳最高55%，且只有6万美元的免税额度，然后每年还要缴房产税。

如果当地房价大涨，还有可能出台政策不让你买。比如加拿大，澳洲都出现过这样的情况。为什么？

当地居民受不了啊，大量外国人特别是中国人来买房，房价飞涨，我明年的房产税就得翻个倍，这不是无妄之灾吗？不行，上街，要求政府搞一搞。

现在你知道美国为什么城市化发展到一定规模就停止了么？

因为城市规模要是持续扩大，一定会让中心区房价不断上涨，再加美联储持续放水，城市居民是天然有抗拒城市规模扩大的动力的。

一百年前，美国纽约的繁荣程度就远超世界各地了，但今天的纽约经历了一百多年的发展后，并没有出现与时间对应的繁荣程度的规模增加。

由于没有出现更大规模的人员聚集，城市基础建设投资的价值就不再增加，纽约地铁破败不堪也就是预料之中的啦。

而更加严重的灾难就是，房产税机制下，美国人失去了投资房产这一最重要的储蓄手段，35%的美国人从不买房，再加上美元法币化，货币储蓄也失去价值，一旦面对风险，就只能集体崩溃。

2021年疫情来临，美国政府狂印钞，不印不行啊，因为数千万甚至上亿的美国人一无现金储蓄，二无房产储蓄，要是不能工作，他们得饿死在家里！

这还不算完，还有更厉害的，那就是房产税的次生灾难。

房产税让房产的价值不断趋向于零，但这还不是灾难的全部。

2021年年中，美国推行了延迟驱离的法律，意思是说，在疫情期间，租客不交房租，房东不能赶人，现在有些州将这个政策延迟到2022年年中。

房东得还按揭贷款，房客却可以不交房租。为什么，没办法呀，没房的房客太多了，他们老家也没房，自己不买房，还没有现金储蓄，你能让他们上大街上去吗？不能吧

有多少人欠房租呢？3000万！！

背后对应多少房东呢？吓人不？

那只能剥夺房东的产权了，于是最惨的就是华人房东了，因为华人喜欢买房，甚至有华人因此而破产，交不起按揭款了，但还得交房产税！！

这些买房者，实际上，被美国政府逼成了廉租房房东，他们的房子实际上是被政府强征了，只不过美国政府不买单，真他妈坏。

美国房东为了让租客走，甚至和租客谈判，并愿意免掉以往所有欠款并支付一笔钱，以让这个瘟神早点离开。因为不让他走，房东就得破产了！当这样的房东可真会委屈死了！

你以为这就不是强拆了吗？其实都是强拆的一种，且是史上最大规模的强拆活动。上千万的房东的房子不是相当于被拆了吗

你若以为这只是疫情的特殊政策，那你还是高估了美国政府。

因为没房的人多，美国政府又不象新加坡香港这样搞廉租房和经济适用房，那怎么办呢？因为这是公有制住房，有损美国自由市场的形象，那怎么办呢？

管制房租啊！！

1946年，旧金山开始实施房租管制，房租管制管的只是租，但是对房屋的买卖并没有管制，所以由于价格管制，房东就不愿意把房子租出去了，但是他们挺愿意把房子给卖出去，因为资产被限价了，那资产的价值就缩水了，当然要卖。

2012年的时候，纽约发生过这么一个案子，一个房东，他的名字叫詹姆士·哈门（Mr.JamesD.HarmonJr.）。他自己有一幢楼，自己住一层，楼上几层都租出去了。而楼上的租客，由于受到房租管制的保护，他们交的租金，只是市场租金的60%左右。

因为纽约有一个规定，一旦你房子租出去了，就不能随便涨价，而同时你也不能够把房客赶走，不仅不能够把房客赶走，而且这位房客如果有亲戚跟他住了两年以上的话，那么哪怕这位房客去世了，他的亲戚也可以继承继续居住的权利。

房东打官司到最高法院，法院不受理，最后不了了之，所以到现在美国房租管制依然存在，也就是说，房东想涨价，那是很困难的，房东想赶走房客，是得花大钱请律师的。如果是你，你还愿意买房投资租赁给别人吗？

美国大把的公寓破败不堪，原因就是产权被限制了，导致业主们没有意愿维护产权了。

更为奇葩的是，美国还有一些地方规定，如果你的房子空着，被人家偷偷住进去，你是不能赶走对方的，物业费、水电费、房产税你还得持续交，不交，可能房子都不是你的了。你放弃对房子的产权都不行，房产税不交，等着做牢吧。

加州法律对非法占据他人房子的人非常宽容。加州现行相关法律规定，未被使用或被遗弃的住房可以被愿意维护住房的人接管。

在加州，如果非法居住者公开占据一处房子有至少5年，且一直不间断地出席房主协会会议，并履行房主义务，就可以合法拥有别人的房子。

奇葩不？还可以这样就能不出钱搞到房子？晚上到处逛逛，看看哪家房子不开灯，长期不住，住进去，说不定这房子就成自己的啦！

发币、房租管制、不让驱离、可以占领等等，以上种种，皆为房产税的次生灾难。

我们应该期望一个什么样的房产制度。

第一、永久的私有产权，当然是最好的，但不能只是名义。

第二、产权上要减少管制、减少税收，遗产税，房产税，房租管制，保护房客非法利益，都是对产权的剥夺。

如果没有这些剥夺和管制，美国纽约中心区的房价，应该是中国一线城市的五倍十倍，十万美元一平米都不奇怪。现在才不到3万美元。

全世界的富豪都会去这样的地方购买房产。

写这些，并不是为了夸中国，贬美国，而是在说，中国这些年来，对房产税、遗产税的呼吁越来越多，有在向所谓“先进国家”学习的趋势。

你真的希望每年因为自家有房产，要年年交1%的税么？

如果真的学习了，那就将变成一个无恒产又无恒心的地区。鹤岗的房子的价格将是负五万，得贴五万才能卖得掉。

如果你有房子的话，你希望中国实施美国这些制度吗？

切记，美国并不是一切东西都是先进的，保护产权的东西可以学，破坏产权的东西，可千万不能学。

就没听说过英文媒体讨论什么永久产权，这是中国互联网专供概念。

美国所谓的永久产权，一年不交房产税罚款，两年不交政府卖房补税。恨国党念叨着“风能进雨能进国王不能进”，他们不知道税务局随便进，光羡慕别墅豪车加牛排，不知道别墅房产税每年3%。

中国70年产权，现有的到期房，可以续期，花的钱用不到美国一年房产税。在中国如果家庭破产，唯一住房也极难拍卖偿债。

我就不明白了，中国的产权制度哪里不好了？就是因为名字起的不好，名字里没有“永久”？难道买了永久牌自行车，就可以骑到千秋万代吗？

这个问题乍一看，是对“永久产权”的质疑：如果产权真的永久，怎么还会因为欠一笔房产税被赶出家门？但如果你往深里想，它其实触及到了一个更本质的悖论——产权的真正含义到底是什么？制度如何通过产权设计来分配收益、维持秩序，又如何在看似公平的规则下，悄无声息地收割？

不少人由此产生一种“相对主义”想法：美国产权虽永久，但年年交税，不交就拍卖；中国虽然只有70年土地使用权，但一次性缴清出让金，后续没有年年收税的麻烦。看起来，两者也不过就是收费方式不同罢了，没谁比谁高明。甚至有人觉得中国土地公有制没那么糟，美国土地私有制也没那么好。

但这正是被“支付方式”迷惑了本质。

你以为美国制度让你年年交钱，好像是在吃“利息”；而中国制度只收一次钱，好像是在交“本金”。你觉得自己吃了亏。但事实正好相反：美国的“利息”是在一个透明规则下、为公共服务所交的治理成本，而中国的一次性“本金”，是把你几十年的未来使用权直接打包卖断。你在美国是按照规则持续参与者；在中国，是一次性交割的买断对象。

更关键的是——美国政府不是这场交易的对手方，而中国政府是最大的卖家、裁判和利益获得者。

在美国，你是屋主，政府是裁判；在中国，政府不仅是裁判，还是土地的供货商、规划的设定者、价格的推手、制度的套利者。

01｜美国：征税背后的制度自洽

先看美国。的确，如果你不交房产税，房子最终可能会被拍卖，但这个过程其实很清晰透明：地方政府不是直接把房子“没收”，而是通过一套成熟的“税务留置权 + 拍卖”机制，把欠税的房产放上公开市场。竞得者支付款项，先偿还政府税款，其余部分用于清偿银行等抵押权人，剩余归原屋主所有。

这不是政府动用暴力剥夺产权，而是通过市场机制实现债务清偿。产权虽然会被转移，但这是你不履约的代价，不是制度的武断。

而且，在这个过程中，政府从头到尾只拿回它应得的那部分税款，它本身既不是土地的所有者，也不是交易的利润方。政府靠税收养活自己，但它的收入来源，是在既定规则下“对治理服务的收费”，比如警力、教育、基础设施等。

这正是私有制结构下的典型逻辑：政府退出资源交易，只保留治理权力。

02｜中国：产权之下藏着一次性赎买

反观中国，虽然土地是“国家所有”，但这并不代表政府就“退出了交易”。恰恰相反，在整个不动产交易链条上，政府是那个最大的卖家。

住宅用地的出让年限虽然有70年之说，但你买房的那一刻，已经通过“土地出让金”把未来几十年的土地使用权一次性买断。换句话说，你并不是在获得长期可续的治理型产权，而是在做一笔高昂的一次性赎买交易。

更关键的是，这场交易的对手方就是政府本身。所有城市里的建设用地，一级市场都被牢牢掌控在政府手里；想开发？先竞地。想拿预售证？要审批。容积率、限价、楼市节奏、供地节奏——全是政府说了算。

这就意味着，政府不仅是规则的制定者，还是游戏的最大获利方。而这一点，直接把我们引向制度中最关键的驱动机制：土地财政。

03｜土地财政：一个推高房价的制度闭环

所谓土地财政，说白了，就是地方政府靠卖地来获取财政收入。由于分税制改革之后，中央拿走了大头税收，而地方却承担了大量城市支出任务（基建、教育、医疗、治安），财政压力巨大。但好在，地方政府手里还有一张底牌：土地。

于是，土地出让金就成了地方政府最主要、最直接、最能自主控制的收入来源。一个城市一年财政收入的三分之一、甚至一半，可能都要靠卖地来完成。而这意味着什么？

意味着地方政府的财政状况，跟房价息息相关——地价贵，财政富；房价涨，地价也涨；大家抢房、抢地，政府收入自然水涨船高。

这样就形成了一个制度闭环：

房价上涨 → 地价水涨船高 → 土地出让收入猛增 → 地方财政依赖增强 → 更强烈推高房价的动机

而这种动机一旦被制度固化，政府不但没有意愿压低地价，反而会在各种层面上助推高房价，比如限地供应、变相炒作学区房、鼓励信贷放松等。

甚至连“调控”本身，都是一种在控制节奏的炒作工具：限购限贷限售，并非为了“让房价下跌”，而是为了“稳住预期”，避免市场恐慌。换句话说，是为了保高价，而不是压价格。

这就不是市场的理性波动，而是制度的利益驱动。房地产不再是民众改善生活的工具，而是地方政府维持财政和政绩的手段。

04｜房地产税难以落地，不是技术问题，是制度逻辑无法自洽

理论上，房地产税本应是解决土地财政不可持续问题的替代方案。在一个健康的税制结构中，房产作为不动产中的大宗资产，本就应该纳入年度税收体系，用于支撑地方政府的基本公共服务。世界上绝大多数实行私有制的国家，房产税都是地方财政的支柱之一。

而在公有制下，它也不是没有被考虑过。事实上，中国关于房地产税的讨论，已经走了二十多年。

从2003年国务院首次明确提出要“稳步推进房地产税制改革”，到2011年重庆、上海两个城市试点房产税；再到2018年被写入立法规划，再到2021年宣布扩大试点、最终又因条件不成熟被搁置，每一次推进的呼声都不小，每一次推进的结果都不了了之。

为什么？

第一，是历史债务问题。中国城市住宅在90年代住房市场化改革之后，以一次性土地出让金为主要定价依据。大量居民已经以极高的土地成本购入住宅，如果现在再征房产税，相当于在既有基础上“重复征收”，公众会强烈反弹。尤其是中产阶层资产中房产占比极高，他们很难接受“缴了一次大头，还要每年继续缴”的逻辑。

第二，是制度角色问题。在现有的公有制结构下，政府既是土地的供方、又是开发规则的制定者、也是房地产价格的受益人。在这种状态下再由政府制定税率、评估房价、主导征收，不具备信任基础，也没有可监督的税收框架。

第三，是征管技术问题。中国目前并未建立起覆盖全国、权属清晰、估值科学、可实时更新的住房数据库。大量房产无权属登记、无统一估价标准，房产税如何计税、税基如何确定、多套房如何核实，基础条件并不具备。

第四，是结构激励问题。对地方政府而言，一次性卖地收入立刻到账，可用于还债、搞基建、做政绩，而房地产税是一种慢变量，需要制度透明、财政公开、长期问责。在官员任期短、考核以GDP和投资为主的体制下，很少有动力去推动“慢而稳”的税改。

所以，房地产税改革，并不是不能改，而是不愿改，也改不起。只要土地财政还能维持，房地产税就永远只存在于“舆论预热”中。

05｜横向比较：高房价只是结果，制度才是原因

有些人说，全世界一线城市房价都贵，不只是公有制的问题。这种说法片面地用“贵”解释问题，而忽略了“为什么贵”。

一个有力的指标是：房价收入比。

举几个例子（数据略有浮动，取近年估算）：

• 公有制结构下的超一线城市，房价收入比往往在 25-40 倍，比如深圳、北京、上海；
• 私有制结构下的纽约约为 6 倍，伦敦约为 8-9 倍，东京约为 5-6 倍；
• 哪怕像温哥华、旧金山这种公认“贵”的城市，也多在 10-12 倍区间。

也就是说，在公有制结构下，不动产已经严重偏离了家庭可负担能力。房地产不再是安居的手段，而是政府融资的工具、居民被反复征收的“制度性租金”来源。

从产权逻辑出发，最终形成的不是合理价格，而是政府从制度中反复收割居民支付能力的循环。

06｜你以为你交的是房款，其实你在为一套制度的沉默运转买单

在私有制结构中，房产税收支明细清晰，政府必须公布预算用途、支出项目，房产税也确实用于改善你身边的公共资源：公立学校、消防站、图书馆、公园维护、治安巡逻。你交的那笔钱，最后绕一圈还是回到你自己身边，或者你孩子身边。

这是一种可被验证的循环，是有财政问责、有政治代价的制度安排。

而在公有制结构中，土地出让金本应是城市建设最重要的资金来源。但问题是，这笔钱从你交出的那一刻起，就失去了可见路径。钱去了哪里？有没有用于改善居住区的公立教育、基础医疗、公共设施？有没有被真正用于城市更新？

在很多地方，答案是：没有。土地财政的巨额收入，大量流向了形象工程、无效投资、高速扩张的政绩项目。一些地方政府靠卖地支撑大规模借债，以地还债、以房还债，最终形成了政府隐性债务的大窟窿。

贵州是典型案例。长期依靠土地融资进行超大规模基建，地方债滚成雪球，最后财政被彻底掏空，不得不开始“反向输血”由下级政府维持运营。西部不少地级市，财政自给率不足30%，却拥有国际会展中心、高铁新城、金融CBD。

而你所交的那笔房款——包括高达数百万的土地出让金——也许就在那其中，被默默填进了这些烂尾的、无人问津的“财政黑洞”。

更重要的是：你无法查，无法问，无法追责。钱一旦被政府收走，就再无公共意义可言。

所以，产权的代价不只是贵，而是你永远不知道你到底买下了什么。

07｜“产权”的意义，不在永久两个字

最后回到题目：美国的永久产权，如果因为房产税不交而失去，是否说明它并不真正“永久”？

不是的。产权的“永久”，不是你能住多久，而是制度是否承认你持续拥有，并赋予你清晰的权利边界与责任。

在美国，产权是你和公共治理之间的契约，你可以自由支配，只要承担对应的义务。房产税，是维持社会运行的治理成本。

在中国，你拥有的不是产权，而是一次性赎买后的居住权。在这套制度中，政府不是为你服务的裁判员，而是直接参与交易的对手方，甚至是制度设计者和唯一的利益最大化者。

你以为你拥有了房子，其实你是制度运行的贡献者；你以为你住进了一个“产权房”，但你真正买下的，是对这套土地财政体系的沉默接受。

产权有没有意义，取决于制度是否承认你的存在。而这一点，从来不是“永久”两个字所能决定的。

不光是永久产权，甚至你银行存款，乃至所有的财产，政府都是可以强行拿走的……

政府是暴力机关，不是讲道理的机构，这是初中政治课的知识……

最近几年润外国的，包括任何国家的人，都有例子，被各种名义强夺过财产……

个人持有财产这事儿，本身就不天经地义，因为个人没有保护财产的能力……

保护个人财产的是政府，但政府要是改规则呢？比如一个加税，个人财产就会被拿走……

如果100万的房子卖你300万，你首付100万贷款200万，每年给银行还款10万块持续30年，70年后按照届时的政策重新购买土地使用权，美其名曰“没有房产税”

如此，你是不是就觉得好多了？

乐

所以永久产权不是永久产权，而是长期产权。

这个长期产权的意思，就是你满足特定条件可以一直续期，不满足条件就不能续。

类似的例子还有绿卡，绿卡那玩意被翻译成「永久居留权」，但实际上它的准确翻译应该是「长期居留权」。也就是说，这个永久居留权也并不是永久，而是满足条件才能续期，不满足特定条件也是可能吊销的（比如离开居留地多长时间可能吊销）。

「永久」确实是无条件持续，但「长期」只是需要你满足特定条件的持续，因此你当然可能需要交钱。

所以题主明白了？并不是永久产权没意义，而在于他们那个产权根本就不是永久产权，而是长期产权。

事实上，一直以来，所有由 permanent 这个词翻译过来的「永久」，对会给国人造成理解上的误解。并不仅仅只有永久产权这一个词。本质原因就在于 permanent 根本就不是永久的意思。

2011年在费城留学，住在学校旁边20分钟脚程的街区，房东是个华人老太太，房子价值100万刀，租给四户，总租金大概5000刀，房产税2%，每年维护费大概1%。算上空置时间，老太太出租这套房间一年大概收入2万多刀。

如果买来自家住的话，你家进账一年得有三万刀以上才行。

我们学院里有个终身教授，九十多了还自己弯着腰推着个轮椅去上班，我们老板说她养了两个废物儿子，一辈子不上班就靠她吃饭，她不上班的话，儿子们很快就无家可归。

别把国外想象的太好，去了才能切身体会，资本主义社会跟社会主义社会的感觉完全不同，资本主义社会给平民的感觉就两个字“剥削”，那种身不由己的“牛马”感无时不在，你只要想懈怠一点，整个社会体系就会迅速把你抛向最底层，让你永远无法翻身。

课余去华人教会玩，那里组织者大都是八九十年代过去的，当时在国内都是天之骄子中的佼佼者，在美国待了三四十年后，身上只剩下了挣扎生存的卑微感，一个年轻时在GE当过高管的大叔，在教会里当神父，一个月工资也就三千多刀，还不如一个博士后挣得多，只能维持家里的基本生活，只生了一个女儿，上了个社区大学，毕业后也找不到工作，在家里待业，他说他在国内的同学基本都是大领导、厂长之类的了，在国内随着年领增长阅历人脉增加，圈子变大，孩子也都争气。而他中年失业，在社会底层苦苦挣扎，社会地位上不去，也没法托举孩子。每天醒来睁开眼想的第一件事是今天还有没有工作，卡里的钱还够不够付账单。那种惶恐的不安全感令人窒息。

所以我待了一年立即回国找了个事业单位上班了。

需要年年交税的永久产权，宛如我付二十块钱，买了一个汉堡，被说成我送给汉堡店老板二十块钱，汉堡店老板免费送给我一个汉堡一样。

纯属忽悠傻子的文字游戏。

中美日住房成本对比揭示认知偏差：北京房价收入比达纽约5.77倍，持有成本（物业费+停车费）占收入5.7%反超美国房产税（3.2%）。中国高房价衍生巨额机会成本（年损收益占收入11.4%）及全球最低租金收益率（2.03%），二手房交易税费更高。破除“永久产权税高更亏”误区。

但在我们这里，越来越多的人谈及经济问题时，喜欢构建一种特殊的“自信体逻辑”。

比如谈到收入和支出。我们的收入比别人低很多，数据在这没法狡辩，便有人说，他们收入高，物价也高，按PPP平价计算，我们的消费也不低。虽然PPP中一个二两的中国馒头与一个一百克的美国面包、一件淘宝20块钱的洗两水就变形的T恤和一件20美元的可以洗两百次的polo衫，都是等价物。

当你转而谈到人家的房价便宜，房子还是永久产权，但我们的房子贵，还只有70年使用权时，这些人立马就会说，他们的永久产权每年要交房产税，不要70年一套房子交没了。我们虽然只有70年使用权，但我们没有房产税，70年后意思一下土地税，使用权又顺延了。

真的如此吗？

一、中国的房价很贵，北京的房价收入比为东京和纽约的2.91倍、 5.77倍。

根据Zillow的数据，美国家庭绝大多数购买、居住半独立式别墅和独立式别墅。通常使用面积前者为150-200平方米，后者为200-300平方米，超过300平方米基本属于豪华别墅。

2025 年二季度美国独立别墅的平均房屋价值为367,969美元，比去年增长0.8%。中位数为409,933美元。

日本住宅类型分布中，单独住宅（别墅）占比约60%-65%，公寓（多单元建筑）占比约35%-40%。

以200平方米别墅为例，二季度东京核心区域成交价大约在2亿日元，折合约130万美元。郊区总价约1亿日元，折合约67万美元。

中国城镇，95%的家庭居住在高层公寓里。按照国家统计局公布的6月份的住宅销售量和销售额，1套150平米的平均房价大约152万人民币，折合21.2万美元。

但是，统计学和经济学作比较，可比性是第一因素。用中国的公寓楼价去比较美国的别墅，应该不具可比性。

不过，NUMBEO网站列出了2024年全球主要城市的公寓单价。纽约每平米17355美元，居11位，北京15067美元紧随其后，东京每平米10755美元，居24位。

根据美联储的数据，纽约人2024年人均可支配收入为85733美元；日本内阁府公布的东京人均可支配收入为401.31万日元，折合26888美元；北京市统计局公布的城镇人均可支配收入为92464元，折合约12932美元。

按此计算，买一套100平米的公寓，美国纽约人需要20.2个月的全部可支配收入，日本东京人需要40个月，中国北京人需要116.5个月。

亦即从收入购买力角度看，北京的房价是日本东京的2.91倍，是美国纽约的5.77倍。

二、中国住宅只有70年使用权，持有成本就一定比美国日本低吗？

一些在媒体、自媒体传播美国、日本房子虽然比我们便宜，还有永久产权，但持有成本高昂，每年都需要交什么房产税、社区费、房屋保险费等费用，什么交个四五十年，一套房子交没了，不像我们，虽然房价贵几倍，还只有70年使用权，但没有房产税，70年后交点土地出让金又是70年。中国人其实是一次缴费就可以永远住着没有什么持有成本的房子，不像美国、日本人每年要交钱割肉，能享受这样的好事你就偷着乐吧！

还有人说，那些吐槽70年产权的人，还是让他们同日美等国一样，交一辈子房产税吧。

三郎想说，事实上以上这样的观点，纯属选择性比较和片面性解读。

第一，美国和日本有房产税，美国去年交税率为房产价值的1.09%。日本为0.2%-0.5%。

是的，美国人、美国人住的别墅（通常指单户住宅，single-family homes）需要缴纳房产税，也叫物业税（property tax），但住公寓是不需要缴纳物业税的。他们的房产税是地方政府（州、县、市或镇）对房产所有者征收的一种税，主要用于资助公共服务，如学校、道路、警察和消防等。

但美国、日本的房产税，并没有大家误传的房屋价值2%左右那么高。美日的房屋价值都是基于政府委托的专业机构的评估市场价50%-70%确定，并享受多项减免。

美国的房产税不同的州不同，大约在0.5%~2.5%之间，大多在1.5%~2%，但2024年美国典型别墅中位数价值约41.2万美元，平均年物业税约4500美元，税率1.09%。去年全年美国征收的房产税为7000亿美元，占其可支配收入总额的3.2%左右。

日本房产税主要由固定资产税和都市计划税组成，合计税率约为1.7%，但实际征收经过多项减免，最终实际税率约为0.2%-0.5%

需要特别说明的是，在美国和日本，物业税和房产税通常是指同一回事，英文统称为 property tax。没有交了“房产税”还要交额外的“物业税”或物业费这一事实。

此外，美日都有资本利得税。即卖房时，若房产增值，需缴纳资本利得税，税率0%-20%，视增值金额而定。2025年，自住别墅出售可享受25万美元（单身）或50万美元（已婚）免税额。

有人还说美国住房还要交地方附加税。在某些州的确有额外的特殊评估税，用于特定项目（如修路、排水系统），但这些通常包含在房产税账单中，即包含在7000亿美元的房产税总额中。

第二，中国目前房屋不仅征收房产税，还要缴纳物业费。

以北京为例，中档小区其物业费每月每平米在4元至6元左右，按中位数5元计算，每年60元，按每套150平计算，一年物业费9000元，占到三口之家可支配收入的3.24%。大家注意到了吗，这个占比和美国的房产税占可支配收入的比例对比略高。

但此外，中国人95%住公寓，停车都要交停车费，北京中档小区每月停车费在300-700之间，中位数500，一年7000元，按每户一辆车计算，占到家庭年可支配收入的2.5%。日本、美国多数人住别墅，不用交停车费。

如果把物业费和停车费合并计算，其实北京人住房每年需要支出的费用达到了人均可支配收入的5.7%，远高于美国人的房产税了。

第三，不要忽略住房价格超过纽约东京部分的财务成本或者资金收益损失。

这是一个很简单的金融游戏。北京的房价是东京的2.91倍，是纽约的5.77倍。以北京一套150平米的房子约22.6万美元为例。按东京的房价收入比计算只需要7.77万美元，多支付的14.83万美元，购买票面利率2.4%左右的20年期国债，每年收益3559美元，约2.54万元人民币，占一家三口可支配收入的9.03%；按纽约的房价收入比计算只需要3.92万美元，多支付的18.68万美元，购买票面利率2.4%左右的20年期国债，每年收益4483美元，约3.21万元人民币，占一家三口可支配收入的11.41%。

这意味着什么？意味着我们北京人和纽约人对比，我们提前将额外的18.68万美元交给开发商，不仅本金没了，每年损失的收益是纽约人住房持有成本的3.57倍。加上停车费，则为4.35倍。

我们每年的住房持有成本实际上比美国人多4.35倍，怎么就觉得仅仅因为美国人交了房产税，我们没交，就以为别人特冤大头呢？到底谁是冤大头呢？

三、从租金收益率来看，我们只有美国的四分之一。

上图是中美住宅租金收益率的比较数据。2024年，中国50城的平均租金收益率为2.03%，美国平均为6.8%，是我们的3.35倍。

如果说我们比较持有成本是完全从自住的角度来比较中美住房自住成本的差异，那么租金收益率，主要是比较住房的投资收益率。毕竟国家鼓励中国人获得更多的财产性收入，而出租住房，是中国家庭获得财产性收入的主要项目之一。

中国的租金收益率只有美国的五分之一至三分之一，主要原因是房价贵、个人收入低。

房租贵，同样的租金收益率也低。个人收入低，房子租金加不上去。一般而言，租金一旦超过可支配收入的一半，剩下的钱租户就无法正常生活。

目前，中国的房价收入比全球最高，但可支配收入占GDP的比重在主要国家中最低。这一高一低导致租金增速滞后于房价，房租收益率被稀释。

另外，中国户籍管制下，人口流动率自然不如美日那么高，但中国人均住房面积已经接近了发达国家的平均水平，这导致住房空置率高，供应过剩，也抑制了租金上涨。

总体来看，美国的租金收益率显著高于中国，反映出两国房地产市场供需和投资回报的本质差异。

四、二手房交易税费成本，中国也高于美国。

中国二手房交易税费占比（占房屋交易金额）的明细如下：

契税，买方承担，税率1%-3%。

增值税，卖方承担，税率为5.3%。

个人所得税，卖方承担，按成交价1%或差额20%征收。

印花税（0.05%）、登记费（80元）、评估费（0.3%-0.5%）等小额费用。

综合税费计算，满足免税条件的普通住宅约1%-3%，非免税住宅可达7%-10%。比如增值税5.3% + 个税1% + 契税1.5%。

根据现有信息，中国出售二手房的税费占房屋交易金额的比率因政策和地区差异而异。以上为大多数地区的税率。

美国二手房交易税费占比（占房屋交易金额）的明细如下：

资本利得税，卖方承担，税率0%-20%（自住房有$25万/$50万免税额）。

房产税结清，卖方需补缴持有期间未缴的房产税（年均1%-2%）。

过户费（约房价1%）、文件公证费等。

综合税费计算，自住房（免税额度内）约1%-2%，投资房可达6%-15%。

中国二手房交易税费比美国高50%以上。

中国二手房交易税费比率总比率通常在3%-10%之间，具体取决于房屋类型和持有年限。美国总比率一般在2%-5%之间。

总体来看，中国二手房交易税费比率通常高于美国。

【作者：徐三郎】

认识下图这玩意儿吗？它就是移民梦寐以求的绿卡，别看它有板有眼地印着“permanent resident”（永久居民），但你要是有单次离开美国超过一年、家庭或社会关系长期脱离美国、犯罪、税务违规、危害国家安全等情况，移民局都有权撤销你的绿卡身份（公民干这些事就没有身份危机）。何况这玩意儿还有有效期，怎么说也谈不上永久。

所谓美国房子“永久产权”就跟“永久居民”类似，都是有限制条件的，前者就是建立在你房产税不断供的前提下。如果今年不交税，明年房子就不是你的了，叫永续债还差不多。号称“风能进雨能进，总统不能进”的私宅，一旦你拖欠房产税、物业费、医疗费或有其他债务纠纷，多种有关部门都有权依法拍卖你的房子，包括物业，哪怕它是你的唯一住房。对了，这东西还会随着通胀和房价上涨。唯一值得慰藉就是有些州（如我所在的新泽西）给老年人的地税打折。

以房产税为首的许多刚性支出，也让美国生活成本的底层逻辑与中国有着本质区别。

如果把水比作钱，那中国好比游泳池，底部和四壁没漏的前提下，能让水自然变少的方式只有蒸发。只要你进水量比蒸发量大，水一定会越蓄越多，只是时间长短问题。就算没有持续性灌水，水池干得也慢。

而美国相当于外流湖泊，水既能自然蒸发，还要流入下游河流。如果降水量和上游河流的水持续充沛，湖水就有的是水。可一旦降水和上游来水不给力，湖里的水量就很难净增长，要是水源完全断供，整个湖很快就会干涸。地税就是最大的下游河流，不管你是否失业、是否退休，你的房子在那块土地上存在一天，你就得交一天的钱，否则第二年就不是你的了。我身边有好几个同事60多岁了还不退休，甚至还有年过七旬继续来应聘兼职的。以前听信了公知和神神的描绘，还以为他们是不甘寂寞想发挥余热，现在看来大概率是想再多攒几年钱好付得起晚年的基本生活开支。

我前两年就说过，美国职工单位劳动强度的收入较高不假，但最低刚性支出之高是没在美国生活过的中国人无法想象的。不仅有地税、高价物业费、高价保险和人均需要一辆车这种月经支出，就连水电燃气这种民生消费，在美国收费模式都是y=kx+b(b为正整数），多用多交，少用照交。

以我家两居室公寓为例，除了每年5600美元的地税，还有电价0.22美元/度，月服务费10美元；燃气价格和国内差不多，但也有6美元月服务费；自来水费起步价19美元/月，污水处理费固定35美元/月，你就是一滴水不用，一个月也得为了水交54美元外加每年16美元付款手续费。普通人职场压力确实不如中国大，但手停口停的程度反而比中国更甚。

根据我这几年在美国的体验来看，我觉得permanent在实际应用中更准确的含义是“无固定期限”，“永久”纯粹是无视前提的偷懒式翻译。如果非要带个“永”字，我觉得【永续债】更贴切。

中国地方财政，非常重要的一点就是土地出让金，而国外地方ZF最大收入来源是房产税。

看上去都一样，都靠房地产，实际上完全不一样。中国靠增量，外国靠存量。

也就是说，在中国只有卖出新房子，地方ZF才能拿到钱，二手房买卖那一点点的交易税完全看不上。所以ZF都倾向于把新建资源，如交通、医疗、教育等，投入到新区。放任老区没落下去，这样才能让人们不停的、几十年就更换一次住宅。

但在国外就相反，虽然拆迁成本更高，但欧洲日本的高铁站几乎都放在城区内，如此大体量的基建项目，如果让周围地价翻一倍的话，意味着房产税也翻一倍了。

正所谓有奖励才有动力，人不可能对没有回报的事物长时间保持付出，地方ZF也是如此。

而且房产税还有些好处，比如打击投资客（房产税=高额持有成本），让大城市保持年轻（老人退休后受不了房产税就会卖房去低成本地区），提高闲散房屋利用率。

再立个甲，我知道房产税征收会很有困难，而且中国也不适合一上来收1-3%，所以问题应该是怎样征收，征收多少的问题，而不是一刀切的认为房产税就是洪水猛兽。

给回答这个问题的朋友们补充一组数据：2024年美国个人房贷余额大约12.6万亿美元，合人民币89.73万亿元。人均27万元。

同期中国个人住房贷款余额37.68万亿元。人均2.7万元。

美国人均房贷余额正式超过中国的10倍。

永久产权体现在：如果你按照规定交税，在法理上土地和房屋都是你的，你要是一直交那一直都是你的，没有人有权力赶你走。

非永久产权，比如向国家租借70年土地，在法理上土地属于国家或者说全民共有。如果你这个地方规划了高铁，就有可能别人请你吃个饭，回来你家就没了。最后还没地方说理，毕竟是土地是国家的。

第十条　城市的土地属于国家所有。
　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
　　国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
　　任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
　　一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

摘自中华人民共和国宪法

我支持土地私有，房产税是遏制土地兼并的有效手段，显著提高持有成本。至于私有财产为什么要收税，那只是管理手段。就像你买了汽车以后每年还要交车船税。

逆权侵占我是很早之前听过一耳朵，我也支持哦，同样可以遏制土地兼并，目前北京有太多一家全在国外，留好几套房子收租的。

70年后续租或许是另一个收房产税的手段吧，不交就走人。具体交多少，应该还是看上面~

这笔钱一直要累计到超过房子的政府核定价格，才会被政府赶出房子，房子会被拍卖。注意，是政府核定价格不是房子的市价，这个价格也是计算房产税的基础。

按照美国很多地方1%的房产税税率，最起码你要五六十年才能够被政府赶出来。就算按照比较高的2%到3%的房产税税率，也要20到30年之后才能被政府赶出来。

所有的一切，都是基于你一直住，不会卖房的基础上。等你想卖房的时候，不管是卖家，或者是买家，都必须要把欠的税款补上才能过户。

以上回答是基于你已经完全拥有房子，不存在按揭的情况下的回答。假如你这个房子还有贷款没还完，那就好办了。你不交，政府就让你的按揭银行交这个房产税。下面就是你跟银行之间的事了，反正政府拿到钱了。

永久产权是对房产的所有权，这个所有权是业主的，可以世袭可以自由转让，永久持有。

而对房产征税是法律规定的，是公民义务，目的是通过交税来保护包括自己财产和权利不受侵犯订定的全民契约。

租房，所有权不是房客的，对房屋也没有所有权，不能世袭，不可以自由转让，不支付房租就会被扫地出门。

在美国，房产税（Property Tax）是维持地方政府运作（如公立学校、警察、消防、道路修缮）的核心资金来源。即便拥有所谓的“永久产权”，不缴纳税款确实会导致房产被政府留置（Lien）并最终通过拍卖程序收回。

这种机制与“永久产权”的意义可以从以下几个维度理解：

美国的房产所有权通常被称为 Fee Simple（自由持有权）。

权利范围： 你拥有土地及其上方建筑的永久使用权、处置权（买卖、赠予、继承）和开发权，且没有土地租期限制（不像某些国家的70年产权）。

法律约束： 永久产权并不意味着凌驾于法律之上。正如拥有生命权不代表可以不遵守法律，拥有产权也不代表免除社会契约中的财务义务。房产税被视为维护该房产周边公共服务和财产安全的“服务费” 。

在法律层面上，政府对土地拥有 课税权（Power of Taxation）。

如果你不交税，政府会向法院申请 税收留置权（Tax Lien）。

这意味着政府在你的房屋价值中设定了一个债权。如果长期欠缴，政府有权通过 税收拍卖（Tax Sale） 卖掉房子以清偿欠税。

尽管存在房产税，永久产权的优势依然显著：

财富累积： 房产增值的部分完全归业主所有。随着时间推移，土地价值的提升是私人资产增长的核心。

高度自由： 在符合社区规划（Zoning）的前提下，业主可以自由改建、拆除或更替建筑，这种控制权是租赁权无法比拟的。

抵御通胀： 固定资产的所有权是长期对冲货币贬值的有效工具。

从社会管理角度看，房产税的存在也有其积极意义：

防止土地囤积： 持续的持产成本迫使土地被有效利用，防止资本长期大量囤积闲置土地而不开发，从而保障了住房供应。

社区挂钩： 税收直接用于改善本社区环境（如高分校区）。环境越好，房价越高，业主作为产权持有者是最终受益人。

“永久产权”保障的是你对这块土地的“排他性控制权”和“增值收益权”，而“房产税”则是维持这种权利及周边公共环境运行的“订阅费”。

如果不交费，系统（政府）就会通过法律程序终止服务并收回资产。这与其说是产权不真实，不如说是美国社会契约中“权利与义务对等”的体现。本质上税收是全民契约的体现，就像我们拥有一所房子，我们要交物业费，你不交物业费也会被提告，如果累计金额足够大也会被褫夺你 的物业产权进行拍卖对冲债务。

就像自由权是天赋的，任何人都不可以剥夺，但是，法律例外，为什么法律可以剥夺一个人的自由权？？那是因为全民契约使然 。你要求法律保护你的安全，你就不能践踏法律，你践踏法律，法律就有权剥夺你的自由权，你不能因此说世界任何人都没有自由权，都是奴隶。

Permanent 指的是无限期（indefinitely）不变

而indefinitely，可以是5分钟，也可以是2000年。

陈老师不光能教我们摄影，还能教我们英语。

然后，所有谈美国税收不谈退税减免的都是带节奏。比如几乎所有的州自住房都可以申请Homestead Exemption，减一定比例的房产税。然后比如失业、孩子多、退伍军人、老人、背负学贷等各种各样的情况在不同的州都可能有减/退税。

永久产权本来就是个针对国内70年产权而专门定制的“简中特供”概念，美国人都特么没听说过。

所谓永久产权（freehold），字面意思是自由持有，而不是免费持有。也就是你只要肯交钱，就可以一直持有，不会被人赶走，当然，政府征收除外。

它对应的是leasehold，也就是限期租赁持有。

世界上唯一能够免费持有的永久产权，只有中国农村的宅基地。