乍一看影响不大，细想还是有不少影响的。

为什么说乍一看影响不大呢？

因为就个人满二住房对外销售免征增值税这一条，实际上已经等效实现了，这次只是打了一个政策补丁。

在此之前，事实上从2016年营改增开始到2024年12月为止，只有一线城市即北上广深会针对个人持有的住房区分普通住房和非普通住房，并且对满二的非普通住房征收增值税。

而且一线城市对个人满二非普通住房征收增值税的规则还比较有意思，是针对这次卖出与先前买进时的差额按5%征收增值税。而对于不满二的普通和非普通住房，都是根据这次卖出的销售价格，按5%征收增值税。

所以从从这一个细节就可以看出来，其实在房地产市场过热的阶段，政策是有意在抑制高端住房的套利交易，对于实在拦不住的交易，也可以通过增值税机制给地方增加收入。

接下来就是房地产市场出现了调整，所以2024年12月开始，一线城市个人满二的非普通住房也免征增值税。因为在市场下行时，如果继续对豪宅基于交易差额征收增值税，实际上就是继续打击流动性，不利于楼市整体的盘活和流动，把许多存量财富沉淀在了豪宅中，所以这种抑制性的措施就很快被解除。

也就是说从2024年12月开始，实际上从效果上看，全国所有城市个人购买两年以上的住房对外销售，就已经全部免征增值税了。那么这次公告其实就是在全国层面的进一步明确、对普通住房和非普通住房在增值税分类标准的彻底废止，是用一个更严谨的法规，确认了从2024年12月开始就已经形成的既定事实。

因此这次公告真正“有用”的内容其实是：

把不满二的个人住房对外销售的增值税税率，从5%下调到3%。

对交易环节可能形成的限制性或摩擦性因素进行减免，以此促进房地产市场的交易、提高活跃度，其实是世界范围内都比较常见的调控措施。所以我们在开头说，乍一看是影响不大的。

但我们为什么又说细想还是有不少影响呢？

关键就在于，要结合目前楼市的背景一起看。目前楼市的基本情况就是深度调整依然在持续，并且我们要特别提到，从2025年的三四季度以来，国内楼市再次出现了一次比较快速明显的调整过程。

所以，从第一层逻辑来看，针对不满二的个人住房增值税税率从5%降低到3%，在事实上就会促进许多家庭更有动机把手中的次新房对外出售，因此能够提升市场整体的流动性。因为即使这个房子不满两年，由于它的增值税税率降低了，所以房主在卖房时承受的损失要相对更小一些。

但问题来了，房主在卖房时承受的损失真的能相对更小吗？这里其实就要继续用到我们近来常常用到的市场均衡价的原理。

这就是从第二层逻辑来看，在经济学中，降低交易税（类似这2%的增值税）实际上是于减少了卖方的摩擦成本。那么在一个供需关系主导、信息充分流动的市场里，这部分节省的成本有很大概率会通过降低均衡价格的方式，由买卖双方共享，甚至在供大于需的市场中可能会全部让渡给买方，从而加速交易达成和市场出清。

特别是我们要考虑到，所谓的给市场增加流动性的效果，一定是后于挂牌量的增加实现的。

也就是说，政策给了房东一个缓冲，房东可以为了促成交易，选择将这个缓冲垫全部或部分让利到房价里，使最终成交价更具吸引力，从而实现成功交易。从市场机制来看，这就会推动成交价更快地找到新的、更低的均衡点，从而在事实上形成加快市场出清的效果。

用更直白的话来说，我们说的“不少的影响”是：

基于市场均衡价的原理，类似降低不满二住房增值税这样的、目的在于减少交易摩擦、促进流动性的机制，在作用初期，反而会起到一种类似加速器的效果——注意加速器的效果是加快按照原有趋势发展形成结果，而不是改变趋势的方向。

因为这会促进更多的房东挂牌出售房产，促使交易价格在短期内受到更明显的向下的压力，因此能够更快地挤出潜在的泡沫，更快地使楼市在当前市场行情下达到新的市场均衡价，因此才能在最终体现为止跌回稳。

看了大家的回答，花了点时间。

说实话，质量挺高的，很多角度我自己没想到。大致分几派：技术派认为是法律衔接，配合2026年《增值税法》实施，取消5%征收率后的配套调整。乐观派觉得实打实省税，200万房子省4万，利好流动性。悲观派担心挂牌量激增，踩踏出货。还有一派直接开嘲讽，「都不增值了哪来的增值税？」

各有各的道理。尤其是有朋友说「有房徒刑30年，减刑2年」的说法，辛辣，但准确。

不过看下来，有几个点被忽略了，或者说，被情绪淹没了。我试着补充一些。

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第一个被忽略的点：这是「确认」不是「创新」。

很多人把这当成新政策，其实不是。

大部分城市满2年免增值税早就是既成事实。翻一下2016年财税36号文附件三，只有北上广深对非普通住宅有特殊规定：满2年的按差额征收，不满2年全额征收。其他城市一直都是满2年免征。

去年12月，北上广深相继取消普宅和非普宅区分。北京是12月1日，上海12月1日，广州11月19日，深圳11月8日。取消之后，这四个城市事实上已经和全国统一了。

这次公告只是把既成事实写进规章，顺便把不满2年的税率从5%调到3%，配合新《增值税法》取消5%征收率。

所以如果有人跟你说「重大利好」，可以问他一句：和去年12月比，到底多了什么？

对北上广深的普通住宅持有者来说，满2年免征本来就有。对非普通住宅持有者来说，去年12月已经免了。对其他城市来说，2016年就免了。

真正的增量只有一个：不满2年的税率从5%降到3%。 这个确实是新的。但问题是，谁会在2年内卖房？刚装修完还没住热乎就卖？除非资金链出了大问题，否则很少有人这么干。

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第二个点：税收变化从来救不了熊市。

这话听起来武断，但历史上反复验证过。

A股的例子最直接。2007年5月30日凌晨，财政部突然宣布印花税从1‰上调到3‰，史称「半夜鸡叫」。当天上证跌停，一周跌了接近20%。很多人以为牛市结束了。结果呢？两个月后指数照样冲到6124点。

反过来。2008年4月24日，印花税从3‰降回1‰。当天大涨9.29%，924只股票涨停。很多人以为底部到了。结果呢？照样跌到1664点。

2008年9月19日，印花税改成单边征收，只对卖方收。当天涨停。然后继续跌。

港股更有意思。2023年11月22日，港府宣布股票印花税从0.13%下调到0.1%。当天恒指涨1.5%。三个月后？跌破15000点，创十几年新低。

楼市也是一样的逻辑。2008年下半年，国家出台了一堆救市政策：契税下调、营业税暂免、贷款利率下浮七折、首付比例降低。组合拳打下去，房价该跌还是跌了半年多。直到2009年4万亿计划出台，加上天量信贷投放，才真正见底回升。

税收是摩擦成本，不是驱动力。

打个比方，润滑油可以让发动机跑得更顺，但润滑油启动不了发动机。启动发动机需要燃料，需要点火。楼市的燃料是什么？是预期，是收入，是信贷。税收只是润滑油。

1990年代的日本有更极端的案例。泡沫破裂后，日本政府陆续出台了大量刺激政策，包括降低交易税费、提供购房补贴、放松信贷条件。管用吗？房价跌了二十年。直到安倍经济学时代大规模货币宽松，才勉强稳住。

这不是说税收政策没用。有用，但用处有限。就像一个人生了重病，你给他修修指甲、剪剪头发，确实能让他看起来精神点。但病还是那个病。

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第三个点：高位接盘者的真实处境。

有人说「2021至2023高位接盘者杯水车薪」，这话对，但可能低估了问题的严重性。

来算一笔账。

假设北京某人2021年买了一套房，成交价600万，首付180万，贷款420万。当时市场火热，这价格不算离谱。

现在呢？同小区同户型挂牌价普遍在420到450万之间，成交价可能更低。就按450万算吧。

账面亏损：600减450，150万。

首付180万，已经亏掉150万，只剩30万权益。

但这还没完。这三年多他还月供，假设月供2.5万，42个月就是105万。其中利息大约占一半，50多万。本金还了50多万，贷款余额还剩370万左右。

现在如果他想卖房：房价450万，减去贷款余额370万，到手80万。当初首付180万加上三年多月供105万，投入285万，最后到手80万。

净亏损：205万。

这个政策能帮他省多少税？按老政策，差额计税，增值部分按5%。如果他当年买入价400万，现在卖450万，增值50万，增值税2.5万。新政策满2年免征。

省了2.5万。亏了205万。

你说这叫杯水车薪？这叫大海里捞了一颗沙子。

但问题是，这些人根本不是政策的目标受众。政策的目标是让市场「流动起来」，不是让你「回本」。这是两件事。

政策制定者很清楚，高位接盘者大概率不会卖。他们被套牢了，心理上很难接受亏损出场。这些人会继续持有，幻想「再等等也许能涨回来」。人性如此。心理学上叫损失厌恶和处置效应：人们倾向于持有亏损资产，卖出盈利资产。Kahneman和Tversky在1979年的前景理论里详细论证过这一点。

政策真正想推动的，是那些有条件置换的人。比如持有满2年、有一定盈利空间或者小幅亏损、又想换房的人。让他们卖掉旧房，去买新房。

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第四个点，这是我觉得最重要的：为什么是现在？

法律衔接是表面原因。2026年1月《增值税法》正式实施，取消5%征收率，需要配套调整，这没问题。

但深层原因我猜是：他们需要二手房流通起来，好让新房卖得动。

逻辑是这样的。

中国楼市这两年发生了一个结构性变化：二手房成交量超过了新房。

2024年全国重点城市的数据很明显。一线城市里，深圳二手房成交量是新房的两倍以上；广州二手房成交也超过了新房。二三线城市虽然没这么悬殊，但趋势是一样的。

这意味着什么？意味着存量市场已经成为主战场。

改善型需求的典型路径是「卖旧买新」。你手上有一套两居室，想换三居室。你得先把两居室卖掉，拿到钱，才能去买三居室。

如果二手房卖不动，这条链子就断了。你卖不掉旧房，就没钱买新房。新房卖不动，开发商回不了款，就没钱拿地。地方政府卖不出地，财政就有压力。

这是一条环环相扣的链条。

降低二手房交易成本，不是为了让你开心，是为了让你快点卖掉手上的房子，然后去买新房。

这也解释了为什么新房补贴、二手房降税、公积金利率下调、首付比例下调这些政策是「组合出拳」。它们的目标是同一个：制造流动性，让链条转起来。

有人可能会问：二手房流通加快，不是冲击新房吗？

短期确实会。二手房价格透明，选择多，装修可见，即买即住，对新房形成竞争。

但中期来看，一个流动的市场比一个冻住的市场好。

冻住的市场意味着什么？意味着恐慌。「想卖卖不掉，想买不敢买」，观望情绪蔓延，成交量萎缩，价格阴跌。一旦形成「越等越便宜」的预期，就会陷入恶性循环。

Irving Fisher在1933年发表的那篇《The Debt-Deflation Theory of Great Depressions》里描述过这种螺旋：资产价格下跌导致债务人抛售还债，抛售进一步压低价格，价格下跌又引发更多抛售。这个循环一旦形成，就很难打破。

日本1990年代就是活生生的例子。泡沫破裂后，政府反应太慢。等到真正大规模出手时，市场预期已经形成「房价会一直跌」的共识。之后任何政策都只能延缓下跌速度，无法扭转趋势。一跌就是二十年。

中国的政策制定者显然研究过日本案例。他们现在的目标很明确：不能让市场冻住，必须保持流动性。 哪怕价格继续调整，只要有成交，就不至于陷入死循环。

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第五个点：「为房产税铺路」的说法。

这个观点我看到很多人提，逻辑是这样的：先用各种优惠吸引人买房，等大家都入场了，再推出房产税，「一网打尽」。

我理解这个逻辑，但觉得有点过度解读。

原因很简单：房产税的阻力不在技术层面，在政治层面。

技术上没有障碍。全国不动产登记联网早就完成了。每套房子的产权归属、面积大小、交易记录，系统里都有。想征税，技术上不是问题。

问题在于政治。

房产税一出，房价必然承压。现在这个时候推房产税，等于雪上加霜。谁来承担这个责任？

说得更直白一点：「止跌回稳」是当前楼市调控的核心目标。在这个目标达成之前，任何可能导致房价进一步下跌的政策都不太可能大规模落地。

用刺激消费的政策吸引人入场，马上又收税，这在逻辑上也说不通。政策需要连贯性和可预期性，否则没人敢下场。

政策制定者不傻。

当然，我不是说房产税永远不会来。长远来看，土地财政难以为继，地方政府需要新的税源，房产税几乎是必然选择。但那是以后的事。在当前的市场环境下，房产税大规模落地的概率很低。

也许会先在几个试点城市小范围铺开，但全国推广需要时机。那个时机是什么？我猜是房价稳住甚至回升之后。那时候政治阻力会小很多。

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第六个点：一些人的真实处境。

看大家的回复，能感受到不同的处境和情绪。

有人买了房刚付完增值税，隔几天新政就出来了，心里肯定不是滋味。这种「踩错点」的郁闷我能理解。但说实话，政策调整永远会有人在边界上吃亏，这避免不了。你能做的只有接受，然后继续走。

有人2021、2022年高位买房，现在深套，看到这个政策觉得是「讽刺」。这种心情我也能理解。但你的问题不是交易成本，是房价本身。 这个政策帮不了你，任何税收政策都帮不了你。你需要做的决定是：继续持有等待反弹，还是接受亏损离场。这是一个很个人的决定，取决于你的资金状况、收入预期、持有成本。别人给不了你答案。

有人在观望要不要买房，看到这个政策有点心动。我的建议是：不要因为税费优惠做决定。 几万块的税费相对于几百万的房价，占比很小。房价涨一涨或者跌一跌，几万块就出来了。你应该关注的是：这套房是不是你真正需要的？位置、户型、价格你能不能接受？未来五到十年你的工作和生活会不会有大变动？这些问题想清楚，比研究税费重要得多。

有人持有多套房，想趁机卖掉一些。这个政策对你可能有点用，特别是如果你的房子是这两年在北上广深买的非普通住宅。省下的税费是实打实的。但也别高兴得太早，现在的问题是找得到买家吗？ 税费低了，但如果挂牌半年没人问，低税费也没意义。

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最后说几句感受。

说到底，这就是一个技术性调整，被市场情绪放大了。

有人期待它是救命稻草，失望是必然的。有人担心它是踩踏信号，可能也过虑了。

2025年楼市走势，我认为取决于三件事：

一是货币政策会不会继续宽松。 LPR还有没有下调空间？房贷利率能不能进一步降低？流动性是不是足够充裕？这些直接影响购房成本和市场预期。

二是居民收入预期能不能改善。 就业稳不稳？工资涨不涨？年终奖有没有？这些决定了大家敢不敢花钱。房子是大宗消费，收入预期不改善，光靠政策刺激作用有限。

三是新房库存去化速度如何。 开发商手里还压着大量库存，去化周期长的城市，新房价格很难稳住。新房价格稳不住，二手房也稳不住。

税收调整只是配角。

至于那些说「很厉害的人想卖房了」的阴谋论，我只能说：有这个可能，但也可能只是正常的政策衔接。不是所有政策背后都有暗箱操作。

弗洛伊德有句被传烂了的话：有时候一根雪茄就只是一根雪茄。政策也是。有时候一个技术性调整就只是一个技术性调整。想太多，反而容易误判。

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补充一点。

看到有人问「这政策到底利好谁」，梳理一下：

明确利好的：

持有不满2年的房产、又必须出售的人。税率从5%降到3%，实打实省钱。但这个群体很小，正常人不会买了两年不到就卖。

北上广深持有满2年非普通住宅的人。之前要按差额交税，现在免了。但这个利好去年12月已经释放了，这次只是法规确认。

拆迁户、回迁房持有者。成本极低，省下的税就是纯利润。

影响不大的：

大部分城市持有满2年的普通住宅持有者。本来就是免征的。

观望中的购房者。交易成本降低是好事，但相对于房价变动，这点税费不算什么。

帮不了的：

2021至2023年高位接盘者。问题不在税费，在房价。

资金链已经出问题的人。省几万块税费解决不了根本问题。

需要警惕的：

老破小持有者。这类房产面临新房补贴、次新房税费优惠、保障房供应的多重挤压。政策每一次调整，对它们都是利空。

没有稀缺资源的郊区刚需盘。未来可能变成「代金券」，流通性差，折价严重。

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最后的最后。

看到有人在说「政策越多跌越快」，用股市熊市做类比。这话有一定道理，但不完全对。

股市和楼市有本质区别。股票是纯金融资产，楼房有使用价值。股票卖掉就没了，房子卖掉别人还是要住的。股市的流动性极高，楼市的流动性很低。这些差异决定了两者的运行逻辑不同。

熊市里的政策确实常常失效，但那是因为政策力度不够，不是因为政策本身有害。 2008年的A股，印花税降了没用，但后来4万亿出来，十万亿信贷投放，股市不也涨了吗？2015年股灾，各种救市措施一度失效，但两年后沪指不也回到3300点了吗？

关键不是政策有没有用，而是政策力度够不够、时机对不对、配套全不全。

这次税收调整，单独看确实力度有限。但如果后续还有降息、降首付、购房补贴、放开限购等组合拳，累积效应可能会不一样。

当然，也可能这些政策全出了，房价还是继续跌。那就说明问题比想象的更深层。但那是另一个话题了。

先写到这儿吧。

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关于本号名称：

开始只考虑了自己的体验，当做是自我警示，每次打开界面，方便一眼看到，提醒我自己用的。后关注的朋友们，也希望能从这个角度去理解吧。

个人觉得影响非常有限，一个从市场层面，另一个从政策可持续性层面都能得到类似的结论

1）市场层面

房地产处于下行周期，在2024年就开始修正了，除了一线的非普通住宅（可以理解为高标准住宅），基本都是满两年免征增值税，也就是本轮修正，对于绝大多数城市来说本身是没有影响的。

再看不满两年，增值税率从全额5%下调到3%，但还是概率问题，一般都是以办证日作为时间起点来计算的，除了投资者，谁刚拿到房子两年不到就要置换的，这种真正的刚需也非常少。

且急着两年内就出手的，往往是因为房价跌幅显著高于那点税费，降价割肉+愿意多交税也得脱手，搞不好还有大量的贷款。即便以前这些钱都总是转移到购房者头上，但现在不一样了，你不卖有的是人买，结合预售制，现在不足两年的大概率是2020年之后买的房子，也就是高位的房子，下调对于普通人来说影响不大，对于投资者来说，少了一点割肉时的成本，但并不能影响房地产的出清周期。

所以从市场层面，其实满两年免税大多数城市早就有了，这次唯一收益的就是一线的非普通住宅，都住千万以上的房子了，这点税其实影响也不大，或者说按照一把认为的市政税要求，占据资源越多，则需要缴纳的房产税越多，这类房子本该多交税，这次也给免了，很难说是好事还是坏事。

对于不满两年就着急出售的，那本身普通人能占几个?主要还是投资者着急割肉脱手，降点税费对于市场长期发展也没有太大的正面意义，读者觉得有多大影像，或者说对于房地产健康发展本身也没什么影响。

市场层面来看，交易环节的税，真不如持有环节的税对房地产的长期发展有利，这类增值税的设置以及移除，都没太大的长期意义，2024年改革内容比这个力度大，尤其是一线城市，阻碍市场出清了吗？根本没啥影响。

2 政策可持续性

这类政策随着地方的需求是不断变化的，今天可以免税，过一段时间还会改的，既可以修改时间，从2年变到5年，也可以修改范围，比如符合免征条件的情况，还可以修改税率，从5%到3%，当然也可以从3%再提升到5%，毕竟房地产相关的政策一年几变都是很正常的，以前的政策不具备显示参考意义，现在的政策就具备未来的参考价值吗？也未必。

所以不管从市场层面，还是政策可持续性层面，看不到太大的影响，往更根本来说，交易环节的税调控本身对整个房地产的发展本身就很鸡肋，涨的时候根本抑制不住投资投机，跌的时候也根本阻碍不了市场割肉，还是要在持有环节来设置税收，你房子涨没关系啊，投资七八套也没问题啊，价格越高，持有税越高，资产越多，持有税越高，这才能形成博弈，退一万步讲，你就是因为现在的政策而上了车，你敢保证现在的政策对未来有效吗? 尤其是房地产领域的政策，变化太大，且你也根本没有参与政策变动的决策权，还不是政策一改就得跟着执行么。

增值税的本意就是收价值上升的差额，然而现实中大家往往不愿意公布真实的差额导致增值税改为按全额的小比例征收。这个策略在整体房价上涨幅度相对稳定的时段算是合理的，比如整体房价行情上涨就随便定个7%，然后按你全额的7%收（数字只是举例，并非实际数值）。

而现在众所周知房价一直在跌，所以按照增值税的本意，原本就应该没有增值税了，只不过按全额计算导致就算房价未涨依然还在征收，这个规定只是把原本就不合理的这个征收额度去掉而已。

二手房才是房价的价格锚点，因为改善性购房人家二手卖不出价就买不起新房；而且二手房的今天就是新房的明天，大家如果看到二手房跌价太厉害自然会控制自己购买新房的欲望。——所以任何时候稳房价你都得保二手房，不稳二手房是保不住房价的。——这个规定与其说有什么影响，不如说传达了一个理念：就是官方没有放弃二手房。

给了高位「抄底」的兄弟，一个认亏下车的机会，但醉翁之意不在酒，而在银行。

思考一个问题，为什么这次政策的受众面，如此的狭窄？是在缓慢试探，还是这些购房者里，有部分存在特殊性？

这次政策放松只是针对2年内买房的群体进行的优惠，2年以上的已经免征了。按道理来说，2年内买房的人，是无论如何鲜有改善的需求的，对新房的销售拉动作用也十分有限，那么为什么要去放松这部分的税收呢……

我给各位一个角度，持有不到2年，但却有出售意向的不动产持有人，大多因为过去两年低利率低首付比例的宽松政策，拥有较大的杠杆比率，且同时拥有非常大的偿还压力/现金流压力。

这里要涉及到一个名词，叫贷款价值比LVT（Loan to Value Ratio）

贷款价值比（= 贷款金额 / 抵押物评估价值 × 100%）作为衡量抵押贷款风险的核心指标，贷款与价值比率通过比较贷款金额与抵押物市场价值的比例关系，量化金融机构面临的潜在风险。该比率数值越高，表明贷款违约时抵押物覆盖债务的能力越低，相应的信贷风险等级随之升高。

而LVT上升，贷款风险权重会上升，银行需要更多的资本金去满足《商业银行资本管理办法》和巴塞尔III协议的监管要求。

24、25年购入不动产的朋友们，不区分一二手房，因为首付比例大幅下调，有不少都是初始贷款价值比LVT就已经高达80-85%的房贷，而随着房价下跌，LVT还会逐步走高。

所以降低增值税税率，通过降低交易摩擦，有助于刺激高LVT和高现金流压力的持有者的出售意愿，尽快止损离场，银行通过此次交易，重新降低了房产的LVT比率，使得抵押贷进入「观察」与「不良」的概率大大降低。

至于为什么要这么做，其一，部分银行的资本充足率存在一定的潜在不足的隐忧，今年上半年，财政部发行特别国债5000亿元，积极支持中国银行、中国建设银行、交通银行、中国邮政储蓄银行补充核心一级资本。上一次财政部大规模补充银行核心资本是1998年，是为了满足巴塞尔I的资本充足率要求。

其二，不久前高盛做了一个2026房地产的展望，其中有一节对银行整体房贷（房贷+实际用于房贷的经营贷）的LVT进行了整体的测算，显示未来不同房价压力下，将会6-17万亿的住贷进入80%的安全阈值以上，以下为AI翻译的中文译文：

我们估测了在两种房价下跌情景下，抵押贷款LTV（未偿贷款余额/抵押物业市值）可能达到80%（中国银行实务中经验性的安全阈值）和100%（即贷款进入负权益状态）的规模（如图表30所示）。
基准情景：假设自当前水平进一步下跌10~15%（相当于自2021年峰值累计下跌40%，与我们对行业的预测一致，如图表1所示），我们估测将有人民币5.2万亿元个人住房贷款及人民币0.8万亿元经营性贷款（合计人民币6万亿元，约合0.9万亿美元）LTV达到80%；
熊市情景：我们压力测试自当前水平进一步下跌30%（相当于自2021年峰值累计下跌50%）。这一30%的增量跌幅对应于在长期通胀率为-1.0%（假设更强的通缩压力，从而提升债务实际服务成本）下的公允价值缺口（如图表4所示）。我们认为潜在影响将呈现非线性特征，因为不同发行年份的抵押贷款发放规模、初始LTV、还款进度以及累计房价跌幅存在差异。总体而言，在熊市情景下，我们估测潜在LTV达到80%阈值的个人住房贷款及长期经营性贷款规模分别为人民币14.7万亿元及人民币2.3万亿元（合计人民币17万亿元，约合2.4万亿美元）。
值得注意的是，若自2025年预计水平进一步下跌10-15%，对现有抵押贷款余额的影响有限（假设LTV阈值为100%）。因此，我们仅在熊市情景下考察了LTV达到100%的情形。

LVT过高除了影响银行的资本充足率以外，还会提高断供的风险，在断供形成不良资产以后，由于银行并非铁板一块，各自之间的竞争是市场化的，可能会催生银行间的竞争性抛售，不利于房价企稳，此次新政一定程度上截断了2年内高风险贷款向不良转化，减轻了个人和银行两端的资产负债表压力。

所以，这次针对购房2年内的不动产持有者的政策放松，旨在打通置换链条、降低交易摩擦、稳定房价预期，从而缓解近两年低首付高杠杆购房者面临的LTV上升压力，并为银行房贷资产质量提供缓冲。结合当前去库存、促流通的政策基调，该举措有助于房地产市场逐步实现止跌回稳，银行端风险进一步可控。

简单，

房价下跌时期，政策越多，房价下跌速度越快。

房价上涨时期，政策越多，房价上涨速度越快。

以前房价起飞的时候，很多地方政府都传下话来，老师，基层公务员，医生护士只要在编的人等等必须贷款买房，那时候怨声载道。

结果，房价上涨越来越快，那些先前觉得自己是被逼迫买房的有编制的人们已经喜笑颜开，决口不提当初是怎么骂上面的了。

又是想让人炒房，又是这是精准政策，咱就是说，有没有一种可能没那么多大旗，这就是单纯因为2026.01.01增值税法实施，而增值税法里取消了5%的征收率，把所有的征收率都统一为3%，所以自然而然推出的衔接性政策呢？增值税税率和征收率的降低与统一是一种趋势，也是朝着先进税制学习的一种体现。你要说对楼市的影响？额，不会有任何影响，该卖的还是会卖的，该不买的还是不买。但是作为税务基层人员我觉得大概要面对之前契税优惠政策实施面临的诘问了：为什么就差了几天我早过户就多缴纳了2%的增值税？额……

在增值税法出台之前，增值税里最重要的法规就是增值税暂行条例和财税2016年36号公告，那个时候是有5%的征收率的，很多不动产相关的业务都是适用5%征收率，所以那个时候36号公告是这么规定的：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

后来呢在2024年，为了进一步拯救房市，各个部门都出台刺激性政策，财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号规定：北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。

所以此次房地产政策的出台并非是什么刺激性政策或者下什么大旗，而是因为增值税法简化了征收率，所以以往的相对应政策要发生改变，你真要说下大旗，那也是中国的增值税改革在逐步进行。