给了高位「抄底」的兄弟，一个认亏下车的机会，但醉翁之意不在酒，而在银行。
思考一个问题，为什么这次政策的受众面，如此的狭窄？是在缓慢试探，还是这些购房者里，有部分存在特殊性？
这次政策放松只是针对2年内买房的群体进行的优惠，2年以上的已经免征了。按道理来说，2年内买房的人，是无论如何鲜有改善的需求的，对新房的销售拉动作用也十分有限，那么为什么要去放松这部分的税收呢……
我给各位一个角度，持有不到2年，但却有出售意向的不动产持有人，大多因为过去两年低利率低首付比例的宽松政策，拥有较大的杠杆比率，且同时拥有非常大的偿还压力/现金流压力。
这里要涉及到一个名词，叫贷款价值比LVT（Loan to Value Ratio）
贷款价值比（= 贷款金额 / 抵押物评估价值 × 100%）作为衡量抵押贷款风险的核心指标，贷款与价值比率通过比较贷款金额与抵押物市场价值的比例关系，量化金融机构面临的潜在风险。该比率数值越高，表明贷款违约时抵押物覆盖债务的能力越低，相应的信贷风险等级随之升高。
而LVT上升，贷款风险权重会上升，银行需要更多的资本金去满足《商业银行资本管理办法》和巴塞尔III协议的监管要求。
24、25年购入不动产的朋友们，不区分一二手房，因为首付比例大幅下调，有不少都是初始贷款价值比LVT就已经高达80-85%的房贷，而随着房价下跌，LVT还会逐步走高。
所以降低增值税税率，通过降低交易摩擦，有助于刺激高LVT和高现金流压力的持有者的出售意愿，尽快止损离场，银行通过此次交易，重新降低了房产的LVT比率，使得抵押贷进入「观察」与「不良」的概率大大降低。
至于为什么要这么做，其一，部分银行的资本充足率存在一定的潜在不足的隐忧，今年上半年，财政部发行特别国债5000亿元，积极支持中国银行、中国建设银行、交通银行、中国邮政储蓄银行补充核心一级资本。上一次财政部大规模补充银行核心资本是1998年，是为了满足巴塞尔I的资本充足率要求。
其二，不久前高盛做了一个2026房地产的展望，其中有一节对银行整体房贷（房贷+实际用于房贷的经营贷）的LVT进行了整体的测算，显示未来不同房价压力下，将会6-17万亿的住贷进入80%的安全阈值以上，以下为AI翻译的中文译文：
我们估测了在两种房价下跌情景下，抵押贷款LTV（未偿贷款余额/抵押物业市值）可能达到80%（中国银行实务中经验性的安全阈值）和100%（即贷款进入负权益状态）的规模（如图表30所示）。
基准情景：假设自当前水平进一步下跌10~15%（相当于自2021年峰值累计下跌40%，与我们对行业的预测一致，如图表1所示），我们估测将有人民币5.2万亿元个人住房贷款及人民币0.8万亿元经营性贷款（合计人民币6万亿元，约合0.9万亿美元）LTV达到80%；
熊市情景：我们压力测试自当前水平进一步下跌30%（相当于自2021年峰值累计下跌50%）。这一30%的增量跌幅对应于在长期通胀率为-1.0%（假设更强的通缩压力，从而提升债务实际服务成本）下的公允价值缺口（如图表4所示）。我们认为潜在影响将呈现非线性特征，因为不同发行年份的抵押贷款发放规模、初始LTV、还款进度以及累计房价跌幅存在差异。总体而言，在熊市情景下，我们估测潜在LTV达到80%阈值的个人住房贷款及长期经营性贷款规模分别为人民币14.7万亿元及人民币2.3万亿元（合计人民币17万亿元，约合2.4万亿美元）。
值得注意的是，若自2025年预计水平进一步下跌10-15%，对现有抵押贷款余额的影响有限（假设LTV阈值为100%）。因此，我们仅在熊市情景下考察了LTV达到100%的情形。
LVT过高除了影响银行的资本充足率以外，还会提高断供的风险，在断供形成不良资产以后，由于银行并非铁板一块，各自之间的竞争是市场化的，可能会催生银行间的竞争性抛售，不利于房价企稳，此次新政一定程度上截断了2年内高风险贷款向不良转化，减轻了个人和银行两端的资产负债表压力。
所以，这次针对购房2年内的不动产持有者的政策放松，旨在打通置换链条、降低交易摩擦、稳定房价预期，从而缓解近两年低首付高杠杆购房者面临的LTV上升压力，并为银行房贷资产质量提供缓冲。结合当前去库存、促流通的政策基调，该举措有助于房地产市场逐步实现止跌回稳，银行端风险进一步可控。
