乍一看影响不大，细想还是有不少影响的。
为什么说乍一看影响不大呢？
因为就个人满二住房对外销售免征增值税这一条，实际上已经等效实现了，这次只是打了一个政策补丁。
在此之前，事实上从2016年营改增开始到2024年12月为止，只有一线城市即北上广深会针对个人持有的住房区分普通住房和非普通住房，并且对满二的非普通住房征收增值税。
而且一线城市对个人满二非普通住房征收增值税的规则还比较有意思，是针对这次卖出与先前买进时的差额按5%征收增值税。而对于不满二的普通和非普通住房，都是根据这次卖出的销售价格，按5%征收增值税。
所以从从这一个细节就可以看出来，其实在房地产市场过热的阶段，政策是有意在抑制高端住房的套利交易，对于实在拦不住的交易，也可以通过增值税机制给地方增加收入。
接下来就是房地产市场出现了调整，所以2024年12月开始，一线城市个人满二的非普通住房也免征增值税。因为在市场下行时，如果继续对豪宅基于交易差额征收增值税，实际上就是继续打击流动性，不利于楼市整体的盘活和流动，把许多存量财富沉淀在了豪宅中，所以这种抑制性的措施就很快被解除。
也就是说从2024年12月开始，实际上从效果上看，全国所有城市个人购买两年以上的住房对外销售，就已经全部免征增值税了。那么这次公告其实就是在全国层面的进一步明确、对普通住房和非普通住房在增值税分类标准的彻底废止，是用一个更严谨的法规，确认了从2024年12月开始就已经形成的既定事实。
因此这次公告真正“有用”的内容其实是：
把不满二的个人住房对外销售的增值税税率，从5%下调到3%。
对交易环节可能形成的限制性或摩擦性因素进行减免，以此促进房地产市场的交易、提高活跃度，其实是世界范围内都比较常见的调控措施。所以我们在开头说，乍一看是影响不大的。
但我们为什么又说细想还是有不少影响呢？
关键就在于，要结合目前楼市的背景一起看。目前楼市的基本情况就是深度调整依然在持续，并且我们要特别提到，从2025年的三四季度以来，国内楼市再次出现了一次比较快速明显的调整过程。
所以，从第一层逻辑来看，针对不满二的个人住房增值税税率从5%降低到3%，在事实上就会促进许多家庭更有动机把手中的次新房对外出售，因此能够提升市场整体的流动性。因为即使这个房子不满两年，由于它的增值税税率降低了，所以房主在卖房时承受的损失要相对更小一些。
但问题来了，房主在卖房时承受的损失真的能相对更小吗？这里其实就要继续用到我们近来常常用到的市场均衡价的原理。
这就是从第二层逻辑来看，在经济学中，降低交易税（类似这2%的增值税）实际上是于减少了卖方的摩擦成本。那么在一个供需关系主导、信息充分流动的市场里，这部分节省的成本有很大概率会通过降低均衡价格的方式，由买卖双方共享，甚至在供大于需的市场中可能会全部让渡给买方，从而加速交易达成和市场出清。
特别是我们要考虑到，所谓的给市场增加流动性的效果，一定是后于挂牌量的增加实现的。
也就是说，政策给了房东一个缓冲，房东可以为了促成交易，选择将这个缓冲垫全部或部分让利到房价里，使最终成交价更具吸引力，从而实现成功交易。从市场机制来看，这就会推动成交价更快地找到新的、更低的均衡点，从而在事实上形成加快市场出清的效果。
用更直白的话来说，我们说的“不少的影响”是：
基于市场均衡价的原理，类似降低不满二住房增值税这样的、目的在于减少交易摩擦、促进流动性的机制，在作用初期，反而会起到一种类似加速器的效果——注意加速器的效果是加快按照原有趋势发展形成结果，而不是改变趋势的方向。
因为这会促进更多的房东挂牌出售房产，促使交易价格在短期内受到更明显的向下的压力，因此能够更快地挤出潜在的泡沫，更快地使楼市在当前市场行情下达到新的市场均衡价，因此才能在最终体现为止跌回稳。
