现在经济活动中有一个词非常精髓，那就是“炒”字，炒字有很讲究，谁来炒，怎么炒，怎么吸引后来者参与进来炒，都是有讲究的。

为什么会出现一面房企销售腰斩以下（去年教高位已经腰斩了），伴随着土地拍卖也几乎比8.7万亿下降到5万亿左右，这两者基本是对的上的，房企没有回款，且伴随着烂尾规模的增加，陷入的就是死循环，所以本人针对所谓的一般会涨周期3年左右的结论持怀疑态度，原因是我国的预售制邪术带来的巨大亏空和风险积累，根本就不能用国外的时间来推算，再说生育率都可以不要，拿着基础公共教育资源来卡年轻人，也不现实了，未来的所谓学区需求也变得没那么刚需，这就是客观现实。

大家看到还有5万亿左右的土拍，觉得好像还不低啊，但实际上你去看各地的土拍模式，基本都是国资+城投兜底的模式，相当于自己卖给自己，美国有中央财政赤字货币化，我们有地方财政赤字的特殊货币化方式，而抵押物就是自己的土地卖给自己，但城投和国资房企也没钱啊，这不有逆周期调控下的银行么，反正是你们的钱，银行又是国资主导，借呗，到期就继续以债养债的维系，就和上世纪90年代的僵死企业一样，真正有多少不是自己卖给自己的市场化土地出让收入，还真不清楚，这就是我国地方政府负债现在看起来还不至于太恐怖的原因，就是企业和政府债务很多时候无法区分。

再回到高价卖地的问题，结合上述的左手倒右手，还有一个就是前两年有一个土拍的改革，打破了土拍价格的上限，也就是以前由于政策限制，土地触发顶端就会“涨停”，采取摇号的方式来决定谁能获取这个土地，所以土地溢价即便非常高，但实际上呈现在数据上有限，谁拍到谁大赚。但随着市场需求的下降，为了营造市场依旧热度不减的假象，就放开了土地拍卖的上限，而继续保留土地拍卖的下限，这就给土拍溢价提供了大幅上涨的基础。地方呢，也会把以前舍不得出让的高溢价土地拿出来，以营造市场热度回暖的现象，吸引购房者的加入。

对于一个垄断的资源，市场也会发挥作用，比如土拍的总金额腰斩的问题，但垄断资源结合都是自己人之间的左右腾挪，以及决定何时何地推出何种质量的地，完全有地方可以操作，其实从2008年至今，市场炒房很多时候都是地方助燃的，得分清谁是庄家。

去年10月份，9.26新政开始发挥药效的时候，某自媒体人在我的知识星球里说，是反转还是反弹，要看起码3个月的成交量。

我说即便成交量连续3个月明显上涨，也不能说明反转到来。

因为不可能有反转，债务周期的大手在那呢。

后来一系列数据看下来，即便是反弹，也只是在北京上海深圳成都杭州这几个城市有点水花，其他城市还是量价齐跌，美其名曰以价换量。

从今天的这个数据看，分化局势依然明显：

回顾上半年，一线城市销售业绩贡献率同比增长9.0个百分点至40.0%，上海和北京销售贡献位列前两位，分别增长4.5和3.8个百分点。
二线城市则在上半年向20家代表房企贡献了47.8%的销售业绩，但销售占比同比下降6.8个百分点。

一线卖得好，有几个原因：

1）供给失衡，举个极端的例子，深圳人均住房面积28平，西藏是51平。

2）造成这种失衡的原因，还是土地财政的锅。

经济活跃地区，税源充足，土地财政依赖度低，有强烈的捂地涨价倾向。

同时它还增加商业用地，减少住宅用地，进一步吸引企业入驻，参考深圳这些年的操作。

而经济不活跃的地区，税源匮乏，土地财政依赖度高，疯狂拍地建房，金融玩法层出不穷。

这样的地方又恰恰人口净流出，因为经济不活跃，年轻人找不到像样的工作。

长此以往，就逐渐造成了供求错配。

一线城市需求高，供给少，肯定卖得更好。

3）大城市的开发模式不光是捂地，还有个“摊大饼”的问题。

比如上海，有48%的房子建于2000年以前，市区到处是老破小，前几年还一直鼓吹5大新城。

4）大城市土著，既有充足购买力，因为吃到涨价红利了，也有过去形成的买房致富的思维惯性，还有需求，又因为市区老破小多，改善供给少，所以很容易拍出地王。

这个趋势会不会延续下去呢？

长期看肯定不会，也就是说，不会有什么一线城市核心区保值的说法，它只是跌得晚而已。

为什么这么说呢？

从财政结构上讲，未来会分成三大块：

1）少数城市继续卖地建房；

2）增量需求吃完的，就收存量的房产持有税；

3）保障房收租。

现在到处都缺钱，就一线能卖地，肯定会要求它多卖，现在所谓的“土拍热”不就是这个现象么？所以市区改善房的供给，迟早涨上来。而且越是新房，质量越好，意味着换代产品要跌价。

另外就是二三线的持续下跌，会影响一线的置换链，压缩需求。

同时一线也有几个非常严峻的问题：

一是低消费（北京上海一季度的消费增速拖全国后腿）；

二是低婚育（低需求）；

三是经济衰退导致的人口外流（北京上海这两年人口都是净流出）；

四是老龄化。

截止2024年末，上海户籍人口中，80岁以上的老年人数为86万。

上海人预期寿命是83岁，意味着接下来每年有大量遗产要进入二级市场，这也会影响置换链条和购房预期。

我这个月，刚买了房子

坐标，云南一个小城市

我原来居住的房子，是爸妈留给我的

实际面积，一百平不到

今年因为要修路从我房子这里经过

所以拆迁了

赔了 45 万

然而，45 万在这个城市，能买到的房子，只能是那种，没有证的回迁房之类的

我和媳妇看了很久，定了一套房子

新买的房子就在我被拆的老房子的斜对面

一楼，130 多平，70 多万

相当于，我啥也没干，房子被拆了，然后，我还赔了 40 万（毛坯房 70 多万，加装修十多万）

最开始来协商拆迁的时候，我们提出，我们不要赔偿，政府给我们赔一套房子，装修好，我们搬过去就行，政府不同意……

现在，能够溢价拿地的也就只有央企、国企和平台公司了，民营房地产企业活下去都困难，土拍市场上连报名参加的心思都没有。

时至今日房地产市场，尤其是头部企业，已经算是基本完成了“民退国进”的格局。中指在2025年半年榜单上，排名前十的房企，除了绿城是民营企业以外，其余全都是“国”字头的企业。

那么即使这些留在赛道上的国字头房企，2025年上半年的销售成绩依然不见起色。甚至前十开发商销售金额的同比下降幅度，比其余规模靠后的房企还大。

TOP10房企销售额均值为893.8亿元，较上年下降13.2%；TOP11-30房企销售额均值为227.3亿元，较上年下降12.4%；TOP31-50房企销售均值为111.3亿元，较上年下降2.2%；TOP51-100房企销售额均值为53.1亿元，同比下降13.5%。

在土拍市场，根据克而瑞的数据，2025年上半年全国土地成交建面同比下降8%，但不同城市之间的分化明显。

4月份以来一、二线城市土地成交金额同比增长52%、37%，均较一季度加快了12个百分点，而三四线城市土地成交金额同比下降10%，则较一季度回落了12个百分点。

可以看到，一、二先城市的土拍活跃程度开始进入恢复阶段，而三、四线城市依然一路下跌。一、二线城市土拍的活跃，也给土地溢价提供了空间，在今年上半年我们看到诸如上海、杭州、成都的部分地块的竞拍中，出现了，2021年时才有的火爆场景——即多家参拍、多轮竞价、高溢价成交。

比如，成都锦江区一心桥地块吸引了10家房企参拍，经过154轮竞价后由国贸地产竞得，溢价率高达75%；温州瓯海区成交了一宗宅地，逾20轮竞价后由华玺地产竞得，溢价率40.4%

那么，在全行业销售普遍下滑的情况下，为何一些房企还在溢价拿地呢？我个人的理解如下：

目前土拍市场活跃的都是“国家队”，他们的经营压力、融资难度和现金流管理，远没有民营房企那么困难。同时，在现阶段，对于“国家队”的考核，也不是营收、利润，而是希望它们在房地产行业下行的过程中，起到稳定和锚固的作用，为止跌回稳的战略目的提供支撑。所以，“国家队”们才能逆势拿地，甚至在个别优质地块的土拍上，还形成了内卷式的竞争。当然，对于这种“托底”式的拿地，金融机构自然也有政策对其进行输血。

房地产行业是古老、传统的行业，从纵向历史看，还是横向各国看，不可能就一棒子敲死，而目前行业是出于波谷。一些还能够生存，且有长远打算的资本，开始布局，趁机吃进一些优质的土地作为储备。虽然，看似是高溢价，但是也要看到起起拍的底价是否符合销售预期，价格都是经过投资模型测算过的，如果各各参拍的房企都溢价举牌竞价，那说明这是行业广泛性的认识，觉得这块土地的成交价依然有盈利的空间。

即使再难卖的市场，各公司的土地储备也有用完的一天，加上政府目前在推广闲置土地的并购、收购和回购，土地市场也在加速出清。如果，民营开发商可以撒手不干离开房地产行业，那么国资的开发商，想要战略转型就不是那么简单和容易的事情。这几年，谨慎拿地土储用完后，城市公司、区域公司就会面临无货可买的境况，要么降级、要么裁编。说实话，国资的钱又不是个人股东的钱，赚不赚钱，亏不亏无所谓，先把规模保住——这是很多国资开发商决策层的想法，于是，土地市场上必须得有所作为。

“好房子”，“四代宅”等政策性的新产品推出，会降为打击到过去的存货。也就是说过去的存量楼盘，会越难越难卖，光一个得房率，四代住宅就完爆过去的传统住宅。那些想留在赛道上的开发商，也不得不吃进一些新地块，推出新产品，保留其在市场上的曝光度，保留其市场份额。

以上，并不是说房地产就出现拐点信号，只是“躺尸”很久的市场，终于能够有一些微澜出现。

可以预期，这个土拍一家上账是国有房企做出来的，讲政治嘛，要托市。销售下滑是真实数据，即买房的人越来越少。土地拍出来最终是要修房子卖掉的，但是买房的人越来越少，最终自然也卖不出。是个损失谁承担？国企本来就不是真实的独立经营个体。

好消息1：从销售市场看，我国房地产的剧烈下滑期已经过了，销售面积与金额的下跌幅度已经低于5%——

坏消息1：剧烈下滑期是过了，但市场依然是在下滑期呀。虽然商品房库存看着是下降了，但那是因为政府和国企买了一批去改保障性住房和租赁性住房了，这种收购库存的总量有限，钱没了还是会进入库存增长阶段。所以哪怕销售市场看着缓解了不少，可房企依旧不敢拿地。

好消息2：一线城市的房地产销售端已经止跌回升，而未来一段时间供应却下降

比如北京——

在销售额上涨的同时，北京房地产开发企业房屋新开工面积536.7万平方米，同比下降9.1%。

比如上海：

今年1-5月，上海市商品房销售面积615.11万平方米，增长0.6%。其中，住宅销售面积512.64万平方米，增长2.1%。同期上海市商品房新开工面积663.62万平方米，下降17.1%。其中，住宅新开工面积368.07万平方米，下降13.1%。

“一线土拍溢价上涨”，背后是一线城市的房地产销售开始重新恢复增长，同时未来一段时间后，新房供应量会下降。

两种情况同步出现，市场前景自然可以看好。所以这些城市土地拍卖价格上涨就很正常了。

至于未来吗？

看房地产市场能否进化到“炒”和“住”相结合了，之前我国房地产是太关注在“炒”上。而高盛那个500万套的预测又太多关注“住”忽视了“炒”，两者都不够科学。

分两点看。

第一个，土拍溢价上涨。这个事情的本质，是财政部门通过土地拍卖行为把银行系统的存款套现出来，用以补充财税收入的做法。

逻辑链是这样的：经过地产行业数年的洗礼后，民营开发商几乎没剩下能打的，参与土地拍卖的几乎都是国企。国企开发商配合土拍部门出高价，然后把土地抵押给银行，从银行贷款进行开发，我们都知道，卖地收入就是土地财政的收入来源，房地产开发商实际上是轻资产、高负债企业。所以这个事情的本质，就是财政通过开发商从银行套钱。

民企开发商为啥都倒了？一是因为开发商是轻资产企业，根本就没有什么抗风险能力，二是因为国企不能先倒。

所以我就说，近一年来高杆杠上车上海新房的群体都是勇士，押宝接下来上海经济会好转、押宝自己未来的收入稳定增长，把自己的未来和中国经济的未来深度绑定，不惧破发和个人现金流断裂风险，国家、政府、人民真的应该感谢他们。

第二个，销量持续下滑。这个问题就好理解了，没有什么弯弯绕绕，就是群众购买力下降、对未来的投资收益率下降的担忧。