去年10月份，9.26新政开始发挥药效的时候，某自媒体人在我的知识星球里说，是反转还是反弹，要看起码3个月的成交量。
我说即便成交量连续3个月明显上涨，也不能说明反转到来。
因为不可能有反转，债务周期的大手在那呢。
后来一系列数据看下来，即便是反弹，也只是在北京上海深圳成都杭州这几个城市有点水花，其他城市还是量价齐跌，美其名曰以价换量。
从今天的这个数据看，分化局势依然明显：
回顾上半年，一线城市销售业绩贡献率同比增长9.0个百分点至40.0%，上海和北京销售贡献位列前两位，分别增长4.5和3.8个百分点。
二线城市则在上半年向20家代表房企贡献了47.8%的销售业绩，但销售占比同比下降6.8个百分点。
一线卖得好，有几个原因：
1）供给失衡，举个极端的例子，深圳人均住房面积28平，西藏是51平。
2）造成这种失衡的原因，还是土地财政的锅。
经济活跃地区，税源充足，土地财政依赖度低，有强烈的捂地涨价倾向。
同时它还增加商业用地，减少住宅用地，进一步吸引企业入驻，参考深圳这些年的操作。
而经济不活跃的地区，税源匮乏，土地财政依赖度高，疯狂拍地建房，金融玩法层出不穷。
这样的地方又恰恰人口净流出，因为经济不活跃，年轻人找不到像样的工作。
长此以往，就逐渐造成了供求错配。
一线城市需求高，供给少，肯定卖得更好。
3）大城市的开发模式不光是捂地，还有个“摊大饼”的问题。
比如上海，有48%的房子建于2000年以前，市区到处是老破小，前几年还一直鼓吹5大新城。
4）大城市土著，既有充足购买力，因为吃到涨价红利了，也有过去形成的买房致富的思维惯性，还有需求，又因为市区老破小多，改善供给少，所以很容易拍出地王。
这个趋势会不会延续下去呢？
长期看肯定不会，也就是说，不会有什么一线城市核心区保值的说法，它只是跌得晚而已。
为什么这么说呢？
从财政结构上讲，未来会分成三大块：
1）少数城市继续卖地建房；
2）增量需求吃完的，就收存量的房产持有税；
3）保障房收租。
现在到处都缺钱，就一线能卖地，肯定会要求它多卖，现在所谓的“土拍热”不就是这个现象么？所以市区改善房的供给，迟早涨上来。而且越是新房，质量越好，意味着换代产品要跌价。
另外就是二三线的持续下跌，会影响一线的置换链，压缩需求。
同时一线也有几个非常严峻的问题：
一是低消费（北京上海一季度的消费增速拖全国后腿）；
二是低婚育（低需求）；
三是经济衰退导致的人口外流（北京上海这两年人口都是净流出）；
四是老龄化。
截止2024年末，上海户籍人口中，80岁以上的老年人数为86万。
上海人预期寿命是83岁，意味着接下来每年有大量遗产要进入二级市场，这也会影响置换链条和购房预期。