现在，能够溢价拿地的也就只有央企、国企和平台公司了，民营房地产企业活下去都困难，土拍市场上连报名参加的心思都没有。
时至今日房地产市场，尤其是头部企业，已经算是基本完成了“民退国进”的格局。中指在2025年半年榜单上，排名前十的房企，除了绿城是民营企业以外，其余全都是“国”字头的企业。
那么即使这些留在赛道上的国字头房企，2025年上半年的销售成绩依然不见起色。甚至前十开发商销售金额的同比下降幅度，比其余规模靠后的房企还大。
TOP10房企销售额均值为893.8亿元，较上年下降13.2%；TOP11-30房企销售额均值为227.3亿元，较上年下降12.4%；TOP31-50房企销售均值为111.3亿元，较上年下降2.2%；TOP51-100房企销售额均值为53.1亿元，同比下降13.5%。
在土拍市场，根据克而瑞的数据，2025年上半年全国土地成交建面同比下降8%，但不同城市之间的分化明显。
4月份以来一、二线城市土地成交金额同比增长52%、37%，均较一季度加快了12个百分点，而三四线城市土地成交金额同比下降10%，则较一季度回落了12个百分点。
可以看到，一、二先城市的土拍活跃程度开始进入恢复阶段，而三、四线城市依然一路下跌。一、二线城市土拍的活跃，也给土地溢价提供了空间，在今年上半年我们看到诸如上海、杭州、成都的部分地块的竞拍中，出现了，2021年时才有的火爆场景——即多家参拍、多轮竞价、高溢价成交。
比如，成都锦江区一心桥地块吸引了10家房企参拍，经过154轮竞价后由国贸地产竞得，溢价率高达75%；温州瓯海区成交了一宗宅地，逾20轮竞价后由华玺地产竞得，溢价率40.4%
那么，在全行业销售普遍下滑的情况下，为何一些房企还在溢价拿地呢？我个人的理解如下：
目前土拍市场活跃的都是“国家队”，他们的经营压力、融资难度和现金流管理，远没有民营房企那么困难。同时，在现阶段，对于“国家队”的考核，也不是营收、利润，而是希望它们在房地产行业下行的过程中，起到稳定和锚固的作用，为止跌回稳的战略目的提供支撑。所以，“国家队”们才能逆势拿地，甚至在个别优质地块的土拍上，还形成了内卷式的竞争。当然，对于这种“托底”式的拿地，金融机构自然也有政策对其进行输血。
房地产行业是古老、传统的行业，从纵向历史看，还是横向各国看，不可能就一棒子敲死，而目前行业是出于波谷。一些还能够生存，且有长远打算的资本，开始布局，趁机吃进一些优质的土地作为储备。虽然，看似是高溢价，但是也要看到起起拍的底价是否符合销售预期，价格都是经过投资模型测算过的，如果各各参拍的房企都溢价举牌竞价，那说明这是行业广泛性的认识，觉得这块土地的成交价依然有盈利的空间。
即使再难卖的市场，各公司的土地储备也有用完的一天，加上政府目前在推广闲置土地的并购、收购和回购，土地市场也在加速出清。如果，民营开发商可以撒手不干离开房地产行业，那么国资的开发商，想要战略转型就不是那么简单和容易的事情。这几年，谨慎拿地土储用完后，城市公司、区域公司就会面临无货可买的境况，要么降级、要么裁编。说实话，国资的钱又不是个人股东的钱，赚不赚钱，亏不亏无所谓，先把规模保住——这是很多国资开发商决策层的想法，于是，土地市场上必须得有所作为。
“好房子”，“四代宅”等政策性的新产品推出，会降为打击到过去的存货。也就是说过去的存量楼盘，会越难越难卖，光一个得房率，四代住宅就完爆过去的传统住宅。那些想留在赛道上的开发商，也不得不吃进一些新地块，推出新产品，保留其在市场上的曝光度，保留其市场份额。
以上，并不是说房地产就出现拐点信号，只是“躺尸”很久的市场，终于能够有一些微澜出现。