恒大如此夸张地数据超过50%的造假情况,为何普华永道看不出来?
- 67 个点赞 👍
从证监会的描述看,这次的财务造假是:“通过提前确认收入方式财务造假”,用术语说是截止性差错。翻译成白话:销售合同是真实存在的,但在交钥匙的风险转移指标达成前,收入就提前确认了。
在前些年,大家蜂拥抢购新房的时候,签约付款收房可能间隔很长时间(比如说跨年),但烂尾率(恒大不交房),弃房率(买家不收房)都非常低(照或有事项准则指引,5%以下即为“极小可能”),所以我猜恒大是在收入确认的政策里面,加了这么个会计估计:由于“极小可能”出现签约付款后不交付的情况,所以公司在签约付款后的某一个时点,就可以确认相应的售房收入。这个时点上甚至可能存在买家的签字确认的交付文件,但终究没有交钥匙,达成风险/控制转移。
如果只看历史数据统计(比如说前十年),这样的收入确认政策不能说完全没有道理(但这与行业惯例不符,报表没有做出详细披露,且不够谨慎),而且年年滚动,报表数据也比较平滑。然而到了2020年,由于疫情等原因,上述的会计估计可能不再成立,收入确认政策也应该修改,但就本案由于缺乏细节,无法做出进一步判断。
回头看此次审计失败,我猜主要原因还是在于没有坚持“实质重于形式”的原则,纵使恒大有一万条理由,审计师测试了内控、复核了历史数据,写了一大堆significant matter,经过了risk managment,但终究未能有效应对环境变化下的估计差错。对比之前华融案德勤还能够坚持说:“不存在任何不诚信的行为”,“相关审计报告也不需要更正”,这次普华面临的问题和处罚都明显更重,可能从根本上动摇四大的竞争格局。
利益相关声明:前普华永道审计部员工,非房地产行业;离职超过五年,未接触过恒大项目的任何非公开资料。上述回答仅基于外部公开信息及会计知识盲猜,最终结果以证监会通报为准。
编辑于 2024-03-20 14:34・IP 属地北京查看全文>>
老谢 - 15 个点赞 👍
查看全文>>
谢妖说财经 - 6 个点赞 👍
普华永道这个,怎么说呢,还是挺冤的。公告说的很明白,所谓造假并不是合同造假,而是恒大提前确认收入,普华永道认可了这个做法。
房企卖了房子收了钱,能不能确认为本年度的收入?理论上你房没交,风险没有转移就不能确认。但过去几十年房企都是这样确认收入的,因为房子的建设成本和房价相比根本不值一提,上市公司收了钱却无法交楼从来没有出现过。
你说普华永道违反了原则。那么楼没有交,买楼的钱为何会从各地市住建委的监管账户中划给恒大?哪个账户不就是为了确保房子可以交付了以后才拨付的么?既然政府主管部门都认可了没有风险,审计单位算老几说这个还不行还有风险?犯得着操这个心么?
你现在说普华永道审计有问题,那么捋一捋,看看中国有哪个房企不是这样提前确认收入的?如果不提前把买楼的资金归集过来,房企哪来动辄百亿的资金去拿地?只要你存在资金归集,那么这个提前确认收入的情况必定存在。
这个事情,你象征性的罚一下普华永道,估计他为了以后的生意也就认了。真的翻桌子,中国所有参与房企审计的会计所全部都要被关闭,那中国也就没有会计所事务所这一行了。
发布于 2024-03-22 16:00・IP 属地广东查看全文>>
枢密副使太子少保 - 5 个点赞 👍
写在前面:
哪怕像我非专业会计的股民,在经历过之前的康得新和信威等暴雷公司之后,也会对那些财报与同行有明显区别的公司留个心眼,普华永道怎么可能还不如我们这些外行。恒大怎么可能像某些人说的那样用几张假发票就把普华永道骗了。
普华永道在这件事上即使不是同谋,也一定是知情方,否则他们那块招牌就该摘下来扔垃圾站了。
说不定就是普华永道教的。
恒大在香港上市,对资本市场有所了解的都知道许多在中国大陆以外上市的公司会出一个美国会计准则口径的财报,有的甚至只出美国会计准则财报。美国的地产公司主要卖现房,而且就算期房貌似也不是全款打开发商账户上,因此美国当然允许地产公司签合同的时候直接确认销售收入。
中国都知道卖的期房,而且房款直接全款进开发商账户,这样干就不合适了,因为还存在房子不能交付的可能。中国大陆上市的房企按规定要在交房时才能确认收入,交房之前只能把期房合同取得的收入做到合同负债里面。不止大陆上市房企这么做的,包括碧桂园在内的许多香港上市房地产公司也是这样做的。
恒大十之八九就是接受了普华永道的建议,使用美国会计准则做账把报表做好看,否则恒大那明显与同行不一样的合同负债数据,除非普华永道眼瞎才看不到。
恒大把合同负债数据做得那么低,结果负债率仍然在国内大型房企中名列前茅,所以他相当有动机这么干。
当然造成这种情况也不能只怪普华永道,境内的住建部门以及银行也有很大责任。你住建部门和银行都把限制账户里的购房款解除限制了,房地产公司为啥不能确认收入。就算会计准则不允许确认收入,那又怎样,实质不都是那样吗。那些按大陆要求做账的房企倒了一大片留下一堆烂尾楼,原因不就在此吗。
编辑于 2024-03-21 19:28・IP 属地重庆查看全文>>
一不小心就敏感 - 4 个点赞 👍
准确说,是普华永道中天,而不是普华永道。
此外,国际所执业理念和方式方法与国内所也有很多不同,更注重内控及程序合规,较少去执行大规模的实质性测试,换句话说容易水土不服。
然后,房地产收入确认时点存在诸多主观判断,是否实际入住与能否确认收入并不直接相关。由于国内房地产都是预售制,在实际交房前业主大多已经交付了全款,确认收入不依赖于收到价款,而依赖于是否交房,但交房这个事情在国内又存在很大空间:主体已竣工验收,达到可交付条件,能否算交房?尚未完成配套设施,但可售房产在相关部门已作备案登记,能否算交房?下发了交房通知书,算不算交房?业主接收了交房通知书,但拒绝收钥匙,算不算交房?这些细节中,还藏着很多魔鬼,例如达到可交付条件如何认定?实际没完工但提前给业主发交房通知书呢?业主收了钥匙,装修时才发现里面三通都不通,收入又该怎么算?
但从结果来看,恒大没有交房已经是既成事实,不论普华永道还是中天,都会为自己的不谨慎付出巨大代价
发布于 2024-03-21 08:55・IP 属地湖北真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
萝卜蹲 - 3 个点赞 👍
互联网真的没有记忆?
难道忘了?
四金所由于有泄露机密的风险,早在多年前都被要求企业限制使用他们的服务了。
所以,人家啥事没干。凭什么给你来背这个锅??
发布于 2024-03-21 17:34・IP 属地山西查看全文>>
联安 - 3 个点赞 👍
会计有一个原则叫实质重于形式。
但是这个尺度就很难掌握了。
比如融资租赁的机械设备,是要作为固定资产入账的,而经营租赁不用。
那么你说同样是租一台打印机,为啥这个算我的,这个不算?
我一年一签,续了5年,是按5年长期入账还是每次都按一年期入账?
我手松一点,装糊涂,形式上的东西我也不追究实质,也能过去,我手紧一点,非要追究,可审计费还是被审计公司给啊。
除非审计公司由股东会投票聘请(甚至大股东要回避投票),这种放水就是无解的。
发布于 2024-03-22 13:02・IP 属地湖北查看全文>>
普天之下皆兄弟 - 3 个点赞 👍
电视剧《猎冰》中
韩庚扮演的毒贩阿东,处决内鬼与小弟之前,讲了一番话:
“都是产自中国的茶叶,为什么在英国、中国、印度、斯里兰卡的味道和泡法都不相同?”
答案就是
“他们都分别是英国人、中国人、印度人和斯里兰卡人泡的,所以,这人种非常重要,而见人,永远是见人”
回到这个话题,挺应景的。
发布于 2024-03-22 18:20・IP 属地广东查看全文>>
风花水寒月 - 3 个点赞 👍
套在恒大和许家印脖子上的皮带是越来越紧了。这几天证监会正式公布了对恒大地产和许家印等人的处罚结果,再次引发了热议。那我看到证监会给出的这几个数字,本来应该头皮发麻的。但是最近几年恒大造假新闻太多了,我们都已经习惯了。那公告上说恒大地产在许家印的直接操作之下,欺诈发行公司债券。两年营收造假超5600亿,利润造假超919亿。财报上近80%的财务数据都是假的。
同时证监会也做出了判罚,恒大地产的罚款41.75亿,许家印罚4700万,夏海军1500万,两人同时被判终身市场进入。此外还对四位高管处以判罚。这些人曾经都是许家印的左膀右臂,现如今全部被砍掉了。
其实这个罚款几十亿,许老板能还得出来吗?
答案肯定是不能,毕竟2万亿多欠下了,还怕再多个几十亿?债多了不愁,和尚头上虱子多了不痒。但是判罚是必须的,这是法律的权威。也是要给所有人一个交代,尤其是恒大的债主。恒大的业主和恒大的股东们。问题和责任必须要捋清楚,不是人进去了就没事儿了。许家印的这几十亿罚款只是开胃菜,后面等着他的还有更多的追索。
曾经跟老婆技术性离婚,分了700亿。老婆带着几千亿的家族信托,现在人在海外吃香的喝辣的。另外恒大倒了,和恒大有关联的责任方也一个都跑不了。那恒大帝国最辉煌的时候欠下了2.5万亿的债务。恒大地产在国内知名的大银行那里几乎都是座上宾。之前被网传的恒大银行欠债的名单可能只是冰山一角。
另外更不用说恒大手上在全国囤下了2.1亿平的土地了。光靠被处罚了仅仅几千万的罚款的恒大六位高管,就已经掀出这么大浪花了。所以这事儿一定还有后续。我看到还有网友挖出了和这次证监会判罚直接相关的责任方。两年虚增5600亿应收,那这个假账是谁审计的呢?这么大的数字造假,居然还有人签字通过?这样的第三方审计机构是不是重要责任方?
不过我要提醒一下,之前帮康得新造假的福建瑞华事务所。后来整个IPO业务已经被团灭了。这家会计师事务所帮恒大也服务了14年,那最后很大欠了2.5个亿。所以说很大的问题绝不是几个高管那么简单。
刀郎的歌,贾跃亭的饼,许家印的债,白珊珊的腰和债主们的无奈。技术性灵魂转移,家族财富甩卖很大股票套现,家族信托转移资金,好大的一盘棋哇哦!其实怎么判不是最关键的,反正再怎么判他也拿不出钱来。关键是老百姓手上的烂尾楼怎么办?房子住不上,房贷得还。这么大的窟窿给谁都头疼。
发布于 2024-03-25 16:20・IP 属地湖北真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
苏晚轻 - 2 个点赞 👍
当然是闭眼瞧东西—-装瞎子呗!
既然会计簿计规则基本一致,那外资审计所与国内会计师事务所的区别只能是:
1. 更全面的帐目核查;
2. 更专业的风险分析;
3. 更精准的流动预判;
4.更保守的审计意见;
5.更勇敢的违规披露;
但是,普华永道令人失望了,我把你们当成投资者的守门员,你们在赛场上打假球了。
以后的投资者谁还会相信会计师事务所?谁还会相信信用评级机构?谁还会相信中国企业?(这句才是点睛之笔,暴露了我的狼子野心)
普华永道当休矣。
发布于 2024-03-22 09:38・IP 属地广东真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
冯东圃 - 2 个点赞 👍
查看全文>>
鹰狼 - 2 个点赞 👍
去年我曾和一个北京的大妈聊天时,那位大妈很自豪的和我说,自己的儿子就在普华永道上班,一个月拿了好多钱,还说了要我多像她儿子学习。后来我查了网页,才知道当时普华永道因为给人做假帐被财政部处于三个月的停业整顿。
看来普华永道是个惯犯了,这一次肯定要被追究刑责了。
编辑于 2024-03-24 22:39・IP 属地安徽查看全文>>
可爱小伟 - 1 个点赞 👍
实际上就是没有作假,要不你问问税务局?收钱了,开票了,就要确认收入。
实质和形式往往很难区分,毕竟商业模式合同可以从形式上来满足准则,典型的就是碧桂园的虚增收入那个什么代建操作。
比如游戏文广出了个规定禁止充值抽奖,游戏就采用充值买一个啥价值没有的东西,“赠送”有实际价值(吸引力)的抽奖券或抽奖币,这种官方也认,这不是脱裤子放屁吗?要繁荣经济时就认(默认他们钻空子)要打击的时候就强行认定违法。
这种收入时点选择,以及会计估计选择,本就有很大的选择余地和操作空间,财务报告都会有专门的段落描述这种应用/选择,完全推给审计机构也不合适。
发布于 2024-03-22 10:05・IP 属地广东查看全文>>
冰封之足 - 1 个点赞 👍
查看全文>>
平安语风 - 1 个点赞 👍
以下内容来自公众号:Morgan说IPO,欢迎关注
笔者从财务会计的角度来讲解下恒大是如何进行造假的,这恐怕是最专业的解读了。
1、背景描述
3月18日,恒大地产集团有限公司(以下简称恒大地产)发布关于收到中国证监会行政处罚及市场禁入事项告知书的公告。其中指出,恒大地产披露的2019年、2020年年度报告存在虚假记载:
恒大地产通过提前确认收入方式财务造假,导致2019 年恒大地产虚增收入 2,139.89 亿元,占当期营业收入的50.14%,对应虚增成本 1,732.67 亿元,虚增利润407.22亿元,占当期利润总额的63.31%;2020 年恒大地产虚增收入 3,501.57 亿元,占当期营业收入的78.54%,对应虚增成本 2,988.68 亿元,虚增利润 512.89 亿元,占当期利润总额的 86.88%。
公告全文,笔者都读过一遍,除了对上述造假数据的描述外,并没有对恒大的造假手段和方式进一步描述。笔者结合自身多家房地产公司IPO的经验,来解读下恒大造假最可能的一些手段。
2、恒大的会计政策
这次财务造假针对的是恒大境内子公司恒大地产集团有限公司,并非香港上市公司中国恒大(http://03333.HK),引用的也是恒大地产2019年和2020年年度报告的相关数据,该年度报告是由普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)出具,和香港上市公司中国恒大会计师事务所罗兵咸永道会计师事务所同为PWC网络。
恒大地产2019年审计报告收入确认政策:
恒大地产2020年审计报告收入确认政策:
通过查看2019年和2020年恒大审计报告披露的收入确认政策,可以看到恒大地产具体的收入确认方法依然是在销售的房地产完工并验收合格后,将房地产存货交付给客户时确认销售收入,即按照时点法确认销售收入,并不是采用新收入准则在某一时段内确认销售收入(POC)。这种收入确认方法和香港上市公司中国恒大的收入确认方式是不一样的,香港上市公司中国恒大采用的是在某一时段内确认销售收入,可以参见下图:
3、最可能的财务造假手段
综合以上可以看到,恒大财务造假的原因并不是所谓的POC(一段时间内)收入确认方法,在中国大陆的会计报表中其并没有采用这种会计政策,恒大采用的是交房后确认销售收入,如果没有采用POC收入确认方法,那么恒大在完工进度上(POC根据房屋建造的进度来确认相应的收入,但是仅限于一次性付全款的客户,并不是针对所有的购房客户,影响相对有限)就没有做手脚的意义了。
那么恒大又是怎么做到如此大规模的提前确认收入那(2019年达到总收入规模的50%,即2100亿;2020年达到总收入规模的78%,即3500亿),审计师为什么又没有发现那?
在实际审计工作中,审计师会抽取交房单来证明房子已交付,并在相应的年度确认销售收入,那么恒大地产很有可能通过虚构交房单来提供给审计师,而审计师可能出于各种原因并没有亲自去核实是否交房,包括向最终消费者核实,而仅仅是只抽取了一定数量的交房单。
这种财务造假手段成本是非常低的,毕竟一张交房单的成本很低,也就是签个字而已,不需要付出更多的行动。如果采用其他造假手段,成本就会比较高昂,比如说把房子卖给第三方,如果是大规模卖给第三方很容易会引起审计师的察觉,那么审计师会对这个第三方进行背景调查,比较容易发现,相反,采用虚假交房单,则由于是针对消费端,数量比较巨大,审计师则比较难发现。
注:交房单示例,基本上只需要签个字即可,审计师抽取的也是这个交房单,以此为收入确认依据
发布于 2024-03-25 13:20・IP 属地上海查看全文>>
Morgan说IPO - 0 个点赞 👍
查看全文>>
房住不炒科技兴国 - 0 个点赞 👍
查看全文>>
税月无痕 - 0 个点赞 👍
收入确认两个重点:风险转移给客户、相关利益流入企业。
如果监管银行和当地政府已经认可了恒大对于监管账户中资金的支配,核数师当然可以认为恒大已经完成交付,钱拿到了,风险转移了。
发布于 2024-03-22 13:29・IP 属地广东查看全文>>
阿特拉斯 - 0 个点赞 👍
查看全文>>
好吃的竹笋 - 0 个点赞 👍
查看全文>>
红茶魔术师Alter - 0 个点赞 👍
2012年美国浑水机构香橼及其创始人发表了一份针对恒大的沽空报告,该报告指责恒大无力偿还债务和存在会计方面的欺诈行为。这份报告引起了业内的广泛关注,并对恒大的声誉造成了一定的负面影响,但香港证监会随后裁定香橼对恒大的指控属虚假误导性,并禁止香橼创始人进入香港资本市场5年。
2015年5月7日,国际评级机构标普把恒大的长期企业信用评级由“BB-”下调至“B+“,展望为负面,无异于向这家正在崛起的地产商泼来冷水,国内舆论瞬间炸锅,有声音指责标普造谣,甚至大骂美帝诋毁我们的资本市场。为了反击,各大媒体、国内评级机构纷纷站台恒大。国内三大评级机构,中诚信国际、大公国际、联合评级发布恒大地产信用评级报告,无一例外,全都给予了恒大最高信用等级AAA,评级展望为稳定。
发布于 2024-03-22 15:48・IP 属地四川查看全文>>
考夫 - 0 个点赞 👍
这个词叫粉饰
日本之前就有
这种手段常规使用于广告公司
第一年小亏
第二年盈利巨多
分红
第三年再巨亏
中国还没怎么经历过大规模财务粉饰
自然法律设置上
监管设置上
对此看上去防范
实际上没怎么防范
尤其是巨佬
大公司
几乎不防范
也没有其他大公司狙击这种情况
许家印给香港大佬拜过码头的
香港以前财务粉饰
僵尸企业
房地产
以及绑架民意
那是香港大佬的拿手好戏
编辑于 2024-03-22 15:30・IP 属地广东查看全文>>
拉布吉 - 0 个点赞 👍
查看全文>>
Caveat emptor - 0 个点赞 👍
查看全文>>
有时清醒 - 0 个点赞 👍
这个本身就是制度的漏洞,应该说为什么税局和工商局没看出来;
这些规模以上的大企业和上市企业,每季度甚至每月都会向税局、统计局等等政府单位提供报表,为什么当时没查出来,还是这些单位看到有会计事务所背书就随便默认是正确的了?
现在的企业年审和税审一般都是找会计事务所和税务事务所,你想找哪个你自己挑,为了创收,当然有很多事务所敢铤而走险的,再说了有些事务所能开几年都不知道,先把钱赚了再说。
虽然国家有事后惩罚制度和流程,但往往破坏和损失已无法挽回。
建议会计事务所由国家或者地方政府成立,招收有经验的人,每年企业年审和税审由计算机系统随机指定事务所,且每年不一样单位来审你。
不然,叫一个社会闲散人员成立的组织来当裁判员,是不公允的!
发布于 2024-03-22 22:53・IP 属地广东查看全文>>
平常心 - 0 个点赞 👍
通告是说提前确认收入,新准则之前房地产收入是以房屋实际交付为收入确认时点,新准则后个别企业按照施工进度逐步结转收入成本。其实在过去预售情况下,房子刚出地面,或者(封顶)就开始卖了,而且把放款都收到了,直到交房才确认收入,其实退房的风险几乎没有,所以房地产企业有大量预收款,为了收税,就规定先按照收款交增值税及部分企业所得税,其实分析房地产企业报表的时候,主要还是分析预收款金额大小,土地储备数量,项目情况等,都知道收入确认的事情,所以就不理解提前确认收入有啥用?而且交房为收入确认标志的话,不好造假啊?
编辑于 2024-03-22 23:40・IP 属地广东真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
我是勇哥 - 0 个点赞 👍
查看全文>>
甲方卧底 - 0 个点赞 👍
查看全文>>
周道仁 - 0 个点赞 👍
查看全文>>
东倒西歪看 - 0 个点赞 👍
查看全文>>
abbie123