捧手里是宝贝，扔地上就是玻璃碴子。

最近十年买房子买地的有谁不是考虑升值趋势。

以正确的结果证明抉择的正确，经典的反身性理论，投资最怕的就是长期的反身性出现了逆转，以结果证明抉择的错误。

杀头的买卖有人做，赔钱的买卖没人作。

远远不够，可以看下恒大之前公布的2020年的年报：

“截至2020年12月31日，集团总土地储备项目798个，分布于中国234个城市，覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市，总规划建筑面积2.31亿平方米，土地储备原值为人民币4,901亿元。其中一二线城市土地储备原值达人民币3,287亿元，占比67%，平均楼面地价人民币2,638元╱平方米，三线城市土储原值人民币1,614亿元，占比33%，平均楼面地价人民币1,515元╱平方米。”

首先，可以看出这些土地是恒大花了4901亿元在2020年之前所购入，这两年还被政府收回了部分土地，2020年前真是房地产市场的高光时刻，土地价格也是最贵的时候，就算这些土地是净地现在价格都不一定还值4900亿元了，而且关键是恒大的很多土地在非核心区，这些地方的房子根本卖不出去，土地根本没有人要，别说是溢价了，就算是打折很多土地都不一定有人要；

其次，恒大是以项目公司拿地，然后项目公司再去融资，很多土地已经被反复抵押，比如说土地价值10亿元，直接融资了7亿元，然后再把这7亿元拿去另外一个地方拿地，再抵押融资4亿元出来，这样循环滚动，很多土地是被抵押和质押了的，不是恒大想卖就能卖的，更不是卖了全部钱都能归恒大的，本来是一个短期融资行为，利率都不会太低，现在开发停滞、短期融资变成长期融资，最后利息费用还超过土地的增值溢价（如果有）；

再次，土地交易不是像买萝卜白菜一样简单的，严格来说恒大的很多土地依据法律条款政府都可以无偿收回，因为政府为了限制开发商囤地，在出让土地的时候大多做了开工时间约定，超过开工时间第一年缴纳土地闲置费（最高可以到土地出让金的20%），满两年未开发的可以国土局无偿收回土地，恒大这些囤了几年的土地，真要较真交土地闲置费都可以把恒大交破产，就别指望土地增值来还债了。

最后，就算是闲置政府都不计较不缴纳土地闲置费、不收回，少量土地也没有抵押做融资，土地也增值了，处于核心的位置也有下家愿意花钱来买，满足这些条件的土地不超过10%，土地增值部分还得缴纳土地增值税，最终到恒大手中也没几个钱。

总之，恒大的债务如果想靠土地储备来化解是完全不可能的，如果能覆盖的话早在2年前都直接重组解决债务了，恒大最终债务处理还得靠“拖”和“赖”来解决。

不能，能抵5,000亿就不错了，但也只是金融市场的估值，能不能把这部分变现还是一个问题。

因为恒大在公开招拍挂市场拿地不多，一般都是通过勾地的形式，在一线郊区或者三四线城市新区通过较便宜的价格购买文旅、商业用地进行搭售的形式获取土地。

这种土地有一个问题，在行情好的时候显示不太出来也能正常做抵押，返佣开的高一些也会有人买。

但是行情一旦差了，这种资产就会变成流动性极差的劣质资产，价值不仅仅是腰斩那么简单。

具体可参考环京概念，房地产强调金融属性的时候能够吸引赌徒买入，一旦行业周期下行大多数人都会趋吉避凶、敬而远之。

单就这部分土储而言能抵5000亿的债务已经是了不得了，要不然恒大之前也不会想着退地了，直接转卖出去岂不是更好？

当然不能，现在负资产的缺口6000e都是粉饰的结果，动真格16000e缺口都是算小了。

最乐观的情况，哪怕恒大有钱把这2.1亿平土地盖成住宅，按2.0容积率计算，可以盖4.2亿平住宅，按平均每平米4000块利润计算，也不过1.68万亿

更何况恒大的土储有多少位置能支撑起4000每平的利润

肯定不够的

2023年上半年全国买的住宅相关土地才11307亿元，也就是说，恒大想要靠卖地还债的话，需要全国房地产开发商只能买他的地，买一年···

好就算全国去买他的土地，2023年上半年全国土拍楼面均价4308元/平方米

恒大这2.1亿平方米算一下的话值9050亿元，这还要刨除二手地多的增值税、恒大最后扩张这几年拿的地还多是二三四线郊区、市场因素等等情况

想不出恒大要怎么还债

墙倒众人推！

先不说资不抵债，就是土地储备的相当一部分无法顺利转让权益，因为没有人敢接盘只能拍卖也就是贱卖否则被国家无偿收回，因为大多数无法按期开发完工。

对官员来说最好是无偿收回。那样可以明目张胆最大限度的再一次腐败何乐不为呢？所以许家印准备光荣吧，背所有的果还可以让更多的贪官满意换来家人的后半生就可以了。

不要指望国家为自己到什么地步，许家印在高高在上的官员来说什么都不是。

恒大也算是当代耶稣了。

3-4线城市的土地是负资产

目测够呛，不说有没有那么大资金体量并且还愿意能吃下这么多土地的大户，就算有，突然这样大甩货，作为卖方估计也很难要上价去，这批土地的处理估计得费不少心思的，不然要是把同行给误伤了那就真的太刺激了。

理论上来说是可以的，开发商平均每平方米土地赚1万多块钱完全不在话下。但是这么多土地要开发起来还需要大量资金投入，恒大这样状况很难再借得到钱投入了。并且现有的楼盘都不好卖，还想再卖出更多的楼，几乎不可能做到的。现如今房地产市场造成的问题就跟中学时代政治经济学里讲的一样，是生产相对过剩的危机。估计是需要用较长时间去消化了。

恒大在各个城市都是以比较贵的价格拿最偏最差的地，你说呢？

以前以为买房利率高，没想到买地的利率也高 哈哈哈哈哈哈

绝对不可能！理由如下：

1、恒大的土储垃圾地块占比大，以前的恒大太自信了，什么垃圾地块都敢拿认为以他的操盘能力是块地就能卖一万多，实际上很多连五千都卖不上。

2、使劲给他说这2.1亿土储平均能卖到一万一平，那还有开发成本呢！恒大敢卖在三线好地段卖一万是精装交付。综合下来融资建安成本精装交付的房子成本很难下来五千。

3、恒大说的土储应该是建筑面积而不是可售面积，我们按平均一万一平算的可都是可售面积。所以真正的可售面积可能还得打个折。

其他的问题很多朋友已经说我我就不再赘述了

那么好的地皮，还两年流拍了好多次，最后还是国家队底价接盘。

所以，恒大的地皮是开过光的？

我也不知道值多少，但是同样的东西，成色有差异罢了。方向是反转定了。

所以，给你你会买开始频繁卖不出去的东西么。又不是古董，地皮也要利息维持的。

打个比方。

你去买房，要按揭。

现在我们按揭是向银行申请。但今天这个楼盘不太一样，你是向开发商按揭。

开发商给了你贷款，你把房子买了。

过了几年，你还不起贷款了，本金还不起了，还欠了几年利息。然后房子还跌价了。

你对开发商说，我不还贷款了，本金利息都不还了。把房子还给你吧好不好。

你说开发商干不干。

个人以为完全不可能

盖出来卖给谁啊？谁来接盘？

简单的算数，平均地价约为1.23万才能够勉强覆盖负债。

这个土地价格，可能已经比很多土地所在地市的房价还高了。

目前各地国资等各路神仙盯着，保交楼、到期债务处置等等事情都需要优质资产，好地估计早已被分食殆尽。剩下的烂地能不能值个零头都不好说。

还要考虑到流动性，原来的土地属性和拿地的方式，以及各种显性隐性的附加条件，各种复杂的法律、行政、商业问题和高昂的交易成本，其价值会大打折扣。

2017年11月，福布斯发布《2017中国富豪榜》，许家印超越马化腾和马云，成了中国的新首富。人在顺风顺水的时候总是会产生错觉，觉得自己就是天选之子、不败神话。因此，许家印曾在酒后问下属：我能流芳百世吗？

著名社会学家鲍迈斯特，做过一个很知名的研究：世界上为什么会存在恶？

他花数年时间研究这个问题，发现恶的直接根源主要有四种：

1、对物质财富的追求和贪婪（追求权力也是重要表现形式）；

2、遭到威胁的自负（恶棍、暴徒、罪犯多具有高度的自尊）；

3、理想主义；

4、追求淫虐狂似的快乐。

说大挺大，说小也就16平方公里大小

今年的土拍市场是什么状态啊？要不是城头托底都快他妈拍不动了，他这些徒弟起码打五折

恒大债务除了银行部分，主要还是票据、欠款、信托等其他渠道融资，这些都是在监管体系之外的。银行部分基本银行都做好了风险准备，不会引发系统风险，但是监管之外的会很恐怖。人们惊恐的发现，优质的上市公司资产原来都是收不回来的账款，稳定回报的信托计划原来底层资产已经暴雷。。。

很多土地已经悄悄的转手了。北京什么天璞？