恒大土地储备2.1亿平方米能够覆盖2.58万亿债务吗?

- 9 个点赞 👍
捧手里是宝贝,扔地上就是玻璃碴子。
最近十年买房子买地的有谁不是考虑升值趋势。
以正确的结果证明抉择的正确,经典的反身性理论,投资最怕的就是长期的反身性出现了逆转,以结果证明抉择的错误。
杀头的买卖有人做,赔钱的买卖没人作。
发布于 2023-07-19 10:26・IP 属地澳大利亚查看全文>>
十年一 - 4 个点赞 👍
远远不够,可以看下恒大之前公布的2020年的年报:
“截至2020年12月31日,集团总土地储备项目798个,分布于中国234个城市,覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市,总规划建筑面积2.31亿平方米,土地储备原值为人民币4,901亿元。其中一二线城市土地储备原值达人民币3,287亿元,占比67%,平均楼面地价人民币2,638元╱平方米,三线城市土储原值人民币1,614亿元,占比33%,平均楼面地价人民币1,515元╱平方米。”
首先,可以看出这些土地是恒大花了4901亿元在2020年之前所购入,这两年还被政府收回了部分土地,2020年前真是房地产市场的高光时刻,土地价格也是最贵的时候,就算这些土地是净地现在价格都不一定还值4900亿元了,而且关键是恒大的很多土地在非核心区,这些地方的房子根本卖不出去,土地根本没有人要,别说是溢价了,就算是打折很多土地都不一定有人要;
其次,恒大是以项目公司拿地,然后项目公司再去融资,很多土地已经被反复抵押,比如说土地价值10亿元,直接融资了7亿元,然后再把这7亿元拿去另外一个地方拿地,再抵押融资4亿元出来,这样循环滚动,很多土地是被抵押和质押了的,不是恒大想卖就能卖的,更不是卖了全部钱都能归恒大的,本来是一个短期融资行为,利率都不会太低,现在开发停滞、短期融资变成长期融资,最后利息费用还超过土地的增值溢价(如果有);
再次,土地交易不是像买萝卜白菜一样简单的,严格来说恒大的很多土地依据法律条款政府都可以无偿收回,因为政府为了限制开发商囤地,在出让土地的时候大多做了开工时间约定,超过开工时间第一年缴纳土地闲置费(最高可以到土地出让金的20%),满两年未开发的可以国土局无偿收回土地,恒大这些囤了几年的土地,真要较真交土地闲置费都可以把恒大交破产,就别指望土地增值来还债了。
最后,就算是闲置政府都不计较不缴纳土地闲置费、不收回,少量土地也没有抵押做融资,土地也增值了,处于核心的位置也有下家愿意花钱来买,满足这些条件的土地不超过10%,土地增值部分还得缴纳土地增值税,最终到恒大手中也没几个钱。
总之,恒大的债务如果想靠土地储备来化解是完全不可能的,如果能覆盖的话早在2年前都直接重组解决债务了,恒大最终债务处理还得靠“拖”和“赖”来解决。
发布于 2023-07-19 09:19・IP 属地河北真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
思考的水 - 4 个点赞 👍
这个问题,我在之前的文章里已经说过了。但既然有多人邀请回答,我还是稍微展开说明一下吧。
先说答案,恒大土地储备2.1亿平方米,绝对不可能覆盖2.58万亿债务。
我们首先要搞明白一个概念,土地储备≠土拍后房企到手的未开发土地面积。而是房企在土地上建设的总可销售建筑面积,约等于“土地面积×容积率”。
也就是说,恒大竞拍到手的土地储备,其价值是不存在无限想象空间的,不可能为了利润空间而缩小楼间距或多盖几层。土储价值的变化,只取决于建成后的楼盘单价。
我们先看看恒大过去十几年内楼盘销售的均价走势图。
从图中可以看出,恒大楼盘的平均售价并不是太高,因为它在扩张后重注走三四线城市的开发。它家乘着2015年政策大放水的东风,狠狠地拉了一波房价,但鼎盛时期也仅在2018、2019年突破了万元大关,此后就下滑,目前均价是8120元/平米。
我们知道,市面上不只有恒大一家房企,房地产市场在寒气之下也很难恢复到2016-2020年的“盛世”。即使对恒大的土储采取乐观的估计,认为它们在建成后达到1万元/平米的出售单价,且全部畅销完毕。那么2,1亿平米的土储,也仅能回收2.1万亿的资金,距离2.58万亿债务还有一定差距。
注意了,这是最理想的情况,根本没有考虑恒大在此过程中的成本,更没有触及一个核心的问题:
这些土储中,有不少已经被抵押!
另外,恒大在2020年年报中谈到过土储问题:
(截至2020年末)总规划建筑面积2.31亿平方米,土地储备原值为人民币4,901亿元。
可见,如果恒大可以从4900亿原值的土储中回收出2.1万亿资金的话,碧桂园等房企绝对迎来突飞猛进式发展,而一众“国字号”房企直接会成为中国经济的中坚力量。
问题是,这可能吗?
欢迎阅读全文:
更多内容请访问公众号将军箭(jiangjunjian31)。左走天堂,右走金盆,弓开弦断,一往无前。本号关注财经与民生,虽是自娱自乐,仍求立足干货。欢迎关注,欢迎转发!
发布于 2023-07-19 17:08・IP 属地北京查看全文>>
deemer - 2 个点赞 👍
不能,能抵5,000亿就不错了,但也只是金融市场的估值,能不能把这部分变现还是一个问题。
因为恒大在公开招拍挂市场拿地不多,一般都是通过勾地的形式,在一线郊区或者三四线城市新区通过较便宜的价格购买文旅、商业用地进行搭售的形式获取土地。
这种土地有一个问题,在行情好的时候显示不太出来也能正常做抵押,返佣开的高一些也会有人买。
但是行情一旦差了,这种资产就会变成流动性极差的劣质资产,价值不仅仅是腰斩那么简单。
具体可参考环京概念,房地产强调金融属性的时候能够吸引赌徒买入,一旦行业周期下行大多数人都会趋吉避凶、敬而远之。
单就这部分土储而言能抵5000亿的债务已经是了不得了,要不然恒大之前也不会想着退地了,直接转卖出去岂不是更好?
发布于 2023-07-19 22:10・IP 属地湖北查看全文>>
孜孜汲汲地产er - 1 个点赞 👍
查看全文>>
as蓝月儿 - 1 个点赞 👍
最乐观的情况,哪怕恒大有钱把这2.1亿平土地盖成住宅,按2.0容积率计算,可以盖4.2亿平住宅,按平均每平米4000块利润计算,也不过1.68万亿
更何况恒大的土储有多少位置能支撑起4000每平的利润
发布于 2023-07-19 10:53・IP 属地北京查看全文>>
弈剑秋尘 - 0 个点赞 👍
肯定不够的
2023年上半年全国买的住宅相关土地才11307亿元,也就是说,恒大想要靠卖地还债的话,需要全国房地产开发商只能买他的地,买一年···
好就算全国去买他的土地,2023年上半年全国土拍楼面均价4308元/平方米
恒大这2.1亿平方米算一下的话值9050亿元,这还要刨除二手地多的增值税、恒大最后扩张这几年拿的地还多是二三四线郊区、市场因素等等情况
想不出恒大要怎么还债
发布于 2023-07-18 16:41・IP 属地山东查看全文>>
睡不着还是了昨天 - 0 个点赞 👍
墙倒众人推!
先不说资不抵债,就是土地储备的相当一部分无法顺利转让权益,因为没有人敢接盘只能拍卖也就是贱卖否则被国家无偿收回,因为大多数无法按期开发完工。
对官员来说最好是无偿收回。那样可以明目张胆最大限度的再一次腐败何乐不为呢?所以许家印准备光荣吧,背所有的果还可以让更多的贪官满意换来家人的后半生就可以了。
不要指望国家为自己到什么地步,许家印在高高在上的官员来说什么都不是。
发布于 2023-07-18 22:24・IP 属地北京真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
懦弱的人 - 0 个点赞 👍
查看全文>>
捂脸上清道尊 - 0 个点赞 👍
查看全文>>
earnest - 0 个点赞 👍
目测够呛,不说有没有那么大资金体量并且还愿意能吃下这么多土地的大户,就算有,突然这样大甩货,作为卖方估计也很难要上价去,这批土地的处理估计得费不少心思的,不然要是把同行给误伤了那就真的太刺激了。
发布于 2023-07-19 15:38・IP 属地山东查看全文>>
温婉明媚香独秀 - 0 个点赞 👍
理论上来说是可以的,开发商平均每平方米土地赚1万多块钱完全不在话下。但是这么多土地要开发起来还需要大量资金投入,恒大这样状况很难再借得到钱投入了。并且现有的楼盘都不好卖,还想再卖出更多的楼,几乎不可能做到的。现如今房地产市场造成的问题就跟中学时代政治经济学里讲的一样,是生产相对过剩的危机。估计是需要用较长时间去消化了。
发布于 2023-07-19 15:36・IP 属地江西查看全文>>
知乎用户y438CY - 0 个点赞 👍
查看全文>>
新世界的大门 - 0 个点赞 👍
查看全文>>
DMC - 0 个点赞 👍
绝对不可能!理由如下:
1、恒大的土储垃圾地块占比大,以前的恒大太自信了,什么垃圾地块都敢拿认为以他的操盘能力是块地就能卖一万多,实际上很多连五千都卖不上。
2、使劲给他说这2.1亿土储平均能卖到一万一平,那还有开发成本呢!恒大敢卖在三线好地段卖一万是精装交付。综合下来融资建安成本精装交付的房子成本很难下来五千。
3、恒大说的土储应该是建筑面积而不是可售面积,我们按平均一万一平算的可都是可售面积。所以真正的可售面积可能还得打个折。
其他的问题很多朋友已经说我我就不再赘述了
发布于 2023-07-19 19:22・IP 属地山东查看全文>>
ORC永生 - 0 个点赞 👍
那么好的地皮,还两年流拍了好多次,最后还是国家队底价接盘。
所以,恒大的地皮是开过光的?
我也不知道值多少,但是同样的东西,成色有差异罢了。方向是反转定了。
所以,给你你会买开始频繁卖不出去的东西么。又不是古董,地皮也要利息维持的。
发布于 2023-07-19 19:09・IP 属地上海查看全文>>
慕容春秋 - 0 个点赞 👍
打个比方。
你去买房,要按揭。
现在我们按揭是向银行申请。但今天这个楼盘不太一样,你是向开发商按揭。
开发商给了你贷款,你把房子买了。
过了几年,你还不起贷款了,本金还不起了,还欠了几年利息。然后房子还跌价了。
你对开发商说,我不还贷款了,本金利息都不还了。把房子还给你吧好不好。
你说开发商干不干。
编辑于 2023-07-19 22:27・IP 属地湖北查看全文>>
1P和1N - 0 个点赞 👍
查看全文>>
紧那挪王 - 0 个点赞 👍
简单的算数,平均地价约为1.23万才能够勉强覆盖负债。
这个土地价格,可能已经比很多土地所在地市的房价还高了。
目前各地国资等各路神仙盯着,保交楼、到期债务处置等等事情都需要优质资产,好地估计早已被分食殆尽。剩下的烂地能不能值个零头都不好说。
还要考虑到流动性,原来的土地属性和拿地的方式,以及各种显性隐性的附加条件,各种复杂的法律、行政、商业问题和高昂的交易成本,其价值会大打折扣。
发布于 2023-07-20 06:55・IP 属地北京查看全文>>
asdf-quark - 0 个点赞 👍
2017年11月,福布斯发布《2017中国富豪榜》,许家印超越马化腾和马云,成了中国的新首富。人在顺风顺水的时候总是会产生错觉,觉得自己就是天选之子、不败神话。因此,许家印曾在酒后问下属:我能流芳百世吗?
著名社会学家鲍迈斯特,做过一个很知名的研究:世界上为什么会存在恶?
他花数年时间研究这个问题,发现恶的直接根源主要有四种:
1、对物质财富的追求和贪婪(追求权力也是重要表现形式);
2、遭到威胁的自负(恶棍、暴徒、罪犯多具有高度的自尊);
3、理想主义;
4、追求淫虐狂似的快乐。
发布于 2023-07-20 15:02・IP 属地浙江真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
兔崽与雪姑 - 0 个点赞 👍
查看全文>>
多歧路 - 0 个点赞 👍
查看全文>>
红耳朵兔 - 0 个点赞 👍
恒大债务除了银行部分,主要还是票据、欠款、信托等其他渠道融资,这些都是在监管体系之外的。银行部分基本银行都做好了风险准备,不会引发系统风险,但是监管之外的会很恐怖。人们惊恐的发现,优质的上市公司资产原来都是收不回来的账款,稳定回报的信托计划原来底层资产已经暴雷。。。
发布于 2023-07-20 17:12・IP 属地上海查看全文>>
陈君泽 - 0 个点赞 👍
查看全文>>
会里排行老六