这个问题，我在之前的文章里已经说过了。但既然有多人邀请回答，我还是稍微展开说明一下吧。
先说答案，恒大土地储备2.1亿平方米，绝对不可能覆盖2.58万亿债务。
我们首先要搞明白一个概念，土地储备≠土拍后房企到手的未开发土地面积。而是房企在土地上建设的总可销售建筑面积，约等于“土地面积×容积率”。
也就是说，恒大竞拍到手的土地储备，其价值是不存在无限想象空间的，不可能为了利润空间而缩小楼间距或多盖几层。土储价值的变化，只取决于建成后的楼盘单价。
我们先看看恒大过去十几年内楼盘销售的均价走势图。
从图中可以看出，恒大楼盘的平均售价并不是太高，因为它在扩张后重注走三四线城市的开发。它家乘着2015年政策大放水的东风，狠狠地拉了一波房价，但鼎盛时期也仅在2018、2019年突破了万元大关，此后就下滑，目前均价是8120元/平米。
我们知道，市面上不只有恒大一家房企，房地产市场在寒气之下也很难恢复到2016-2020年的“盛世”。即使对恒大的土储采取乐观的估计，认为它们在建成后达到1万元/平米的出售单价，且全部畅销完毕。那么2,1亿平米的土储，也仅能回收2.1万亿的资金，距离2.58万亿债务还有一定差距。
注意了，这是最理想的情况，根本没有考虑恒大在此过程中的成本，更没有触及一个核心的问题：
这些土储中，有不少已经被抵押！
另外，恒大在2020年年报中谈到过土储问题：
（截至2020年末）总规划建筑面积2.31亿平方米，土地储备原值为人民币4,901亿元。
可见，如果恒大可以从4900亿原值的土储中回收出2.1万亿资金的话，碧桂园等房企绝对迎来突飞猛进式发展，而一众“国字号”房企直接会成为中国经济的中坚力量。
问题是，这可能吗？
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