2007年物权法有了预告登记，现在2023年，预告登记还没有做到统一，很多地方还在用2006年住建系统自己的网签，这些房子在烂尾的时候法院能不能查封法律没有规定。

2003年的商品房司法解释在20年更新了一次，删掉了不少内容，降低了开发商的赔偿标准，取消了双倍赔偿。

对普遍存在的小区底下车库和人防工程普遍存在严重渗漏水的赔偿问题，没有明确清晰的赔偿标准。

2011年用征补条例代替了2001年的拆迁条例，但是仅限于国有土地，当时认为集体土地会尽早参照国有土地完善立法。

2020年民法典更新物权法，把成立业委会的门槛从双过半提高到了双2/3。

预售资金监管制度，没有全国统一立法，某一线城市甚至常年就没有这项制度。

2001年关于售后包租违法的规定，效力低且至今从未更新，售后包租（格子铺）大行其道。

竣工验收备案制度全国“基本”统一，但是有部分城市的法院认为开发商无需遵守。

开发商变更规划用途没有代价，代征绿地、代征道路、人防车位引起的物权纠纷没有更新过，商改住几乎年年整顿，别墅年年限制，商改住和别墅项目基本没有受到限制。

2007年通过案例确定小产权房买卖合同无效，但是至今还没有“法律的禁止性规定”，小产权房背后是复杂的历史遗留问题，很多城市有数十万规模的业主没有房产证。

招拍挂代替协议出让之后，依然存在大量的定向招拍挂，由开发商承担拆迁成本之后再四折拿地。

2002年关于业主优先受偿权的批复，至今在民事庭、执行庭和破产庭执行不同的标准，民事庭不支持，执行庭过于苛刻，破产庭相对宽松，对于债权的优先问题，法院内部没有统一。

施工监理，监管银行，施工，不对业主承担任何连带责任。

烂尾的开发商，能交房，但是房屋质量问题客观上已经不具备任何承担能力，别说是住了二三十年后需要几千万加固，就是在质保期如果遇到质量问题也无力承担。

大企业都是南山必胜客，在法律上常年处于优势地位，一种思想认为，民营企业为地方创收，要保障企业的营商环境，但是在执行中容易存在偏差，客观上行政干预司法，出现无缘无故的“不立案”“不支持”“不执行”。

制度上对一系列违规操作的后果的不支持，就是对违法行为的变相鼓励，这个鼓励经过二十年的放大之后，就变成了“习惯”和积重难返，公摊这种小毛病，只是庞大遗留问题的一个微小的分支。在面积问题上，面积实测居然是量图纸而不去现场，那才是真的厉害，科幻小说里外星人要凭测的准来展示自己的科技实力，而我们在21世纪就实现了预测面积和实测面积的精确到小数点后无限位的匹配。

房地产制度作为一个制度体系，我们不能否认在整个经济上升期发挥了他的作用。但是在他的上升期，发展最好的那些年，制度存在的缺陷都会被发展掩盖，极容易被忽视。

以碧为例，暴雷之前他恨不得是我们的明星企业，在大数据上除了销量遥遥领先，他还有一个数据全国排名靠前，当被告的次数。大家都知道高周转对应的房子质量粗糙，但是，只要资金链断了，房子能交就好。

未来碧的房屋质量问题，修房子的损失无论法律上怎么改，最后只能是业主来买单。

加固一个房子几千万，可能业主住了十几年二十几年才发现问题很严重，到时候碧早就没影了，不可能说这个责任由国家去承担。

大概率是谁买到谁倒霉。

你今天不管房子住了几年，有空可以屈尊去地下室看看，如果满地都是水，屋顶墙壁都是裂缝，你就考虑早点把房子卖了，换个品质好的小区。因为以后万一房子歪了的时候，没有人能救你，除了提前逃跑没有别的办法。

过去我们对这（些）个企业的保护，就是让他不能败诉、不能赔钱，不能让他输得太惨，输得太惨倒闭了，购房人怎么办呀？这个道理是对的，他适合解决眼前的问题。

但是，现在他还是遇到困难了，对，他没有暴雷，他只是遇到了一定的困难，而这个困难是以后需要修房子的时候，他是指望不上的。

这几年住建的工作很难做，但是这不见得表示以后他们的工作就不难做。

往好了想吧，造房子有就业机会，修房子同样也可以拉动经济。

过去学土木的人给恒大碧桂园打工，未来学土木的人负责给前人擦屁股。

说了很多负面的，说说正面的。

最近北京在小区物业方面，立法是走在全国前头的，其中一个比较重要的制度，是当房屋大修基金枯竭（降低到原来金额的30%），业主有义务补缴到100%。

这个制度的重点在于，解决了一个小区出现严重房屋质量问题之后，资金来源的问题。

同时这个新出的条例，还设计了“管委会”来作为“业委会”的备选方案，就是如果小区搞不出来业委会，就退而求其次搞“管委会”，就是当房子的质量问题非常严重，下限是换电梯，上限是变成危房，可以通过政府主导的管委会向业主收取不足的公维。

当然这个正面的解决问题的积极尝试，对于彻底卖不掉的小区、房子而言就是灾难，因为这意味着你不仅被锁死在这套房子里，还要倒过来吸你的血。

而且我相信未来，人们会足够聪明和智慧，会从今天的教训中吸取经验，就是他们到时候一定不会大搞拆迁、货币化安置，把你的破房子拆掉的时候还给你很多钱。

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我已经离题万里，回来点个题吧：

和这些一比，公摊算个屁。