销售面积是8.2亿平方米，中国的存量商品房大概334亿平米。

问一个问题，如果一只股票已经下跌了40%，该公司决定今年减少增发，增发量下跌到总市值的2.5%，回到10年前水平。

请问，未来股价走势大概如何？

房子其实是一个超级吞噬现金流的东西，而以前房价几年翻倍掩盖了这个事实

以西安现在某新楼盘为例，房子单价是1万6，交房时间是27年9月，买89平方的，总价143，按最低首付15%算，剩下的商贷3.1%，贷款30年

则实际上买这套89平房的成本在首付22万，每月还5100，假设交房后立即出售

则付出的成本是22（首付）+10.71（等待交房还的贷款）+5.3（契税大修基金等各类税费）=38

出售不满2年的住宅，还要交3%增值税+3%中介费用，还剩余的房贷是175万（本金115万+利息60万）

卖170万的话，能够盈利是170-38-10-115=7万

也就是未来两年，房价上涨19%，年涨幅接近10%，你投资38万，才能挣7万元

若涨幅不及预期，则100%亏损，并且持有时间越长，亏损越大（每月房贷5100元）

这是好事啊！

以防好久没有关注房价的读者不知当前情势，这里大概梳理一下：

当前格局仍然是梯队差异极度显著，核心城市保持高位。北上深三地的平均房价均在「5.5万至6万」区间，稳居第一梯队，断档式领先后面的城市。紧随其后的广州、厦门、杭州、三亚则处于「3万」梯队，也跟后面的城市形成显著档位差别。整体金字塔型结构还是相当明显，顶级资源城市（一线城市及核心旅游城市）的房产价值在深度调整期依然还是你爹。

中低房价主导内陆及西部地区。房价后100位多为中西部省份，如甘肃（天水9367元）、陕西（榆林11250元）、云南（大理10581元）、贵州（遵义9859元）、广西（南宁10119元）。这些区域房价多在5000-7000元区间，反映经济发展水平较低、人口外流的区域就是房价黑洞。

城乡分化明显。市辖区房价普遍高于县级市和县，但例外存在，如浙江义乌（县级市，25700元）高于许多市辖区，显示以东南沿海为代表的特定县城的经济活力能逆转城乡差距。

变化趋势上，整体仍然是「万绿丛中个别红」，但多数跌幅趋于收敛。从年同比变化来看，约85%的为负值，多数下降幅度达到10%-15%。一线城市下降显著：上海-8.97%、深圳-11.56%、北京+2.53%（少数正增长，但整体一线负多）。下降最剧烈的包括合肥-38.86%、扬州-25.12%、杭州桐庐县-23.03%。全样本平均跌幅约为-3.8%。多数城市的房价仍处于回调通道，但对比2024年及2025年上半年的大幅波动，年末市场显现出「止跌回稳」的迹象。

老孟最炫目的头衔是国家房改课题组原组长，本人也算在建没、规划系统浸润过几年，怎么从来不知道呢？

中国想把经济搞好，一定要提拔一批有“销售”思维的官员，因为销售出身的人有一个重要的能力就是识别目标客户，低情商叫法是见人下菜碟。

你是一个卖豪车的，来了一个人跟你说你这个车哪儿都好，就是太贵了。你会去找老板谈降价吗？你会和这个人掰扯技术参数和哪些方面遥遥领先吗？不会，正确的做法是别搭理这个人，而是去服务愿意看一看，摸一摸，谈一谈这个车的人，因为这个嫌贵的人就不是目标客户

中国房地产的现状，就是行政官员不懂市场，听了太多建议，既要又要，两头堵，一厢情愿去讨好那些“如果你这么改一下，我肯定买”的人。真正的销售知道，这种说“如果怎样怎样，我一定买”的，你怎么做，怎么改，他们都不会买，多看你一眼都是浪费时间。

你作为一个买东西的，不去给客户画饼，不去团结那些愿意付钱的人，反倒是被客户画饼，为了一句虚无缥缈的“如果降价我肯定买”去调整自己的生产线，能卖出去车就怪了

而如果这只股票流动性枯竭了，从100元的价格往下每差1元只有1万股的买盘了。这时候卖方抛售10万股，最后1万股只能以91元成交。显示出来的市场价是91元。这时候卖方如果在卖10万股，市场价会一路降到81元。

所以想要把股价维持在100元，要么找到足够多的人愿意花100元买股票，卖方卖多少买方吃下多少。而如果没有那么多愿意花100元购买的买方，就只能让卖方少卖股票了。

但这种通过减少抛售来维持股价的情况是维持不了多久的，如果长期还是没有新的买盘加入。那么就会变成大量卖家为了抢夺少量买家成交变成踩踏式抛售。开始加速下跌。

2021年是最近一个周期的“分水岭”。据国家统计局信息，2021年全国新建商品房销售面积为16.14亿平方米，销售额为17.02万亿元。时隔四年，两个指标持续回落；至2025年，新建商品房销售额大致回到2015年水平，而销售面积回落至2009年前后的区间。这个残酷事实，让每一个正在还按揭贷款的家庭不敢消费。

能够把一个行业做到死，是不懂市场经济的国家才能做到的事情。看看新兴产业的光伏、风电设备、锂电池在继续胡搞也将走房地产道路。

中国足球代表的服务业，能不能健康发展，也同样不能让人放心。

中国要想成为下一个发达国家就必须尊重经济学，要把经济学当成科学。

第二，我问了豆包，京沪深的二手房均价，我认为数据源错误。

好了，来说说我的看法，房地产的问题，根本不是回到几年前，而是崩了。

首先是数据方面，开发商，政府，以为的数据，甚至造假的数据，是错的。

第二是市场方面，绝大多数老百姓，没有上过买房课，在错误的道路上坚持，他们在承担巨大的代价，有上千万家庭，首付月供买到的房子，跌到，首付赔光，月供赔光，现在想卖房，得给银行补差价。

第三是解决方案：

1，对于聪明的家庭，我的建议，是买房建房收租，比如建小楼民宿。

在适合旅游的地方，有这样一栋面积610平米，造价183万元，28间客房，真的能让一家人，财富自由。虽然能采用这个方案的家庭数量，必然是有限的。但这个方案，能让很多家庭，直接财富自由。我就是这么打算的，希望我能拥有这样一栋民宿楼。或者类似的民宿楼，更好的实现财富自由。

2，对于清醒的家庭，我的建议，是买房收租，用租金租豪宅住。

在北京崇文门新世界写字楼，总价300万元以内，可以买到这样一间方方正正的办公用房。分隔出7间，每间能容纳8人以内，同时打牌，桌游，聊天，或看电影活动的房间。并提供饮料，零食，果盘，爆米花等，按照每间每小时净得25元出租，只要30%的出租率，就能每月净得21000元的房租。用这笔房租去租房，真的能住别人花上千万买的豪宅了。这才是清醒的人，在北京买房的正确方案。当然 ，我只是说，我看过崇文门的房子，但类似的商办房，北京很多，而且都不贵。能不能做这种时租房，也要看每栋楼的具体情况。具体怎么做，您自己去想办法，别都问我。

3，从政府角度，真的想救房地产，就该不再卖地给开发商，只卖给购房人。

每个小区，占地500×500=25万平米，375亩，卖72亿元，每亩1920万元，卖给300栋别墅，每栋2400万元，买20×30=600平米的住宅用地，最好直接写 ，永久所有权，别写什么七十年住宅用地了，给人民福利，是政府的义务。

当然，这300栋别墅，要给政府代建23400平米商业楼，并一起建一栋23400平米的商业楼。给政府那栋，每月收到的至少234万元租金，永远归政府所有。这300栋业主共有的那栋，每月收到的至少234万元租金，优先支付每户每月的养房支出，购买服务支出，其余由这些业主共同合理使用。这是很重要的可持续规则，没有这个规则，政府确实不敢写土地永久所有权。业主们，也会因为没有共同的财富收入，而无法维持小区的品质和服务。

这种小区的每栋别墅，既可以卖给10户普通工薪家庭，每户总价300万元，买到142.2平米房子，其中134.4平米，是住宅的产权证，另外7.8平米，是共有商业房的产权证。

也可以卖给2户富人，每户总价1500万元，买到711平米房子，其中672平米，是别墅产权证，另外39平米，是共有商业房的产权证。

无论哪种，每户都是有明确的花园的，而且，每栋别墅，有4个画线停车位，和1个临时停车位。

这样卖房子，大家住的很开心，政府卖地很赚钱，大家的担心，都解决了。

透支完了，以深圳为例，买不起5W/平房子的，降到3W就买的起了？依此类推情况是差不多的。25年改善型的占比越来越高，涨或者降对真正高收入和稳定的群体没什么影响，被套的是离踮脚买房群体最近的，看到的都是哀鸿遍野，手里几个毛票还是放一放更安全点。尤其是金融属性下降和消失，更没有动力去买房了。