总是喜欢谈拐点，也总是喜欢用一个词，叫做降幅收窄，也就是导数的变化，你会发现，这类问题就绝对不会提二阶导数问题，原因是什么，同比降幅并没有改善，这么喜欢玩数学，还可以把去年的同比也拉出来，去年同期50城的房租指数已经同比下降超过3%，今年同期下降还在3.6%，显然在低基数下依旧下降，拐点很难说已经出现，现在是房价房租同时下跌，房价从2023年就开始炒作拐点和筑底了，跌倒现在还没看到收敛的趋势，真的不清楚还要怎么玩数学来证明房地产和房租已经筑底。

为什么租金下降这么厉害？供给和需求都有，主要是需求不足导致的，供给端是预售制的房子逐渐交付，销售高峰时期销售的房子恰恰是这几年交付，即便不出租，由于搬入自住房其实等效于自己出租给自己（其实现在GDP核算就已经开始这么算虚拟房租了），另一个是止损，随着房地产价格的持续下降，虽然房租也在下降，但相比于两位数跌幅的房价，租售比反而更高了，无风险收益也在下降，不想割肉，出租未尝不是一种止损的好办法。

而需求端就更显著了，产能过剩，消费不足的大背景下，表现为通缩压力，好像还真没有几个信用货币时代，可以做到连续三年通缩的经济体，当然不是我们的央行和政府的扩张性政策力度不够，货币供给都快上天了，政府负债基本达到4~5%一年的杠杆增速，一点没少用，只是确实没流转到普用人手里，菲利普斯曲线在滞胀的时候不准确，但在通缩周期，还是比较准的，就业压力肯定小不了，本地房租只与本地的就业环境和收入水平相关，那里是你想加就能加的，房地产税成本转嫁，现在的房租都覆盖不了利息，你怎么不转嫁成本，心善吗？当然是供需关系决定的。

客观上无产的群体有租房需求，但收入和就业以及福利保障都不占优势，无法支撑高额的消费能力（房租也算消费），有产阶层，尤其是多资产阶层，虽然享受到货币和财政政策刺激的红利更多，但没有需求，就会出现这种平均收入大增但全然看不到结构和分布的黑匣子，有效需求其实是不足的，这还是恶性循环，越是收入低，越是消费低，越是消费低，越是企业利润低，内卷加剧，就业压力更大。

拐点不是突然出现的，是需要市场支撑的，这点上房租和房价倒是有一定的共通，收入高了就业好了怎么都好，反过来，因都没有，就想要拐点的过，确实有点本末倒置了，核心问题还实在财富结构上面。

2025年9月中旬以来租房市场确实出现了拐点，但并非反转的拐点，而是加速向下的拐点。

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查看下图的全国月租金指数，我们可以发现，从2019年以来全国月租金整体的趋势就是偶有波动、长期阴跌，从最高点2019年5月的2580元调整到了目前的2317元，只下跌了263元，近六年来累计的下跌幅度只有10.2%，可以说比起房价的深度调整，这只是一个很小的幅度。

但我们可以明显看到，在曲线的最右侧，也就是在代表近期的位置（下图中的红框），全国月租金指数的曲线出现了2019年至今最大的负向斜率：

进一步地，我们查看下图的情况，可以发现负向斜率的明显放大是从9月7日开始的，而当天全国月租金指数为2388元。

这些数据看似不起眼，但我们可以做个简单的计算和比较：

• 2019年5月至今共6年6个月的时间，全国月租金指数下降了263元；
• 而2025年9月中旬至今共2个多月的时间，全国月租金指数下降了71元。

可以发现，自2019年5月的最高点以来，在近期全国月租金指数只用了3%的时间，却提供了28%的跌幅。或者我们可以换个说法——在近71天的时间内，全国月租金指数就下跌了2.97%，按此速度的年化跌幅达到了14.36%，已经明显超过该指数近6年以来累计达到10.2%的跌幅。

所以，完全可以说全国租房市场的拐点确实已经在9月中旬出现了，而且这次的拐点结束了近六年来全国房租市场的阴跌态势，使市场开启了一段加速向下调整的过程，其中10月正是这轮调整出现的第一个完整月份，这毫无疑问又会使各地楼市通过租售比估计得到的“合理价格”随之向下调整。

而租房市场的拐点，只是楼市近期出现的诸多蛛丝马迹之一。

下图是今年9月份浦东各个地块的房屋出租情况，可以很好的看出产业变动对租房市场的影响——

大体概括下就是——

搞金融的要省钱（陆家嘴的每套出租房屋平均面积缩水了），

品质格调不能少（所以每平方米的租金上涨了）。

弄科技的日子好（张江的出租房屋单套面积增长了不少），

只要大来就算吊（科技圈每平方米的租金基本不变，只是要求房子大一些，毕竟对弄科技的理工男来说，大就是好，好就是大）。

两者流出也凑合（距离两地方都近的御桥数据也凑合），

成熟地块还能保（配套不错的成熟地区数据还能看，但也是在下行）。

风险其实也不小（成熟地块上很多租户是中年或者成家的了，有一定积蓄还能挺段时间，但没有好的就业市场，总要有离开的一天）。

远郊全都玩完鸟（宣桥、高东、大团镇这些地方垂直跳水，过去这里很多服务业的高学历年轻牛马在撑着）。

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说白了，房租这种生活刚需消费，是跟就业市场紧密挂钩的，就业岗位供应旺盛，那租房市场就肯定上涨。反之就业不行，那神仙来了也白扯。

而和房市如何的关系只能排在第二位，毕竟这年头已经教会社会多数人：别看你28挣钱多，35可能就回家。高收入行业很多都是青春饭，就算在一线城市买房了，过几年没工作一样待不下去。房市就算抽风了再热火，也只能吸引投机炒房群体，收入不错的刚需一族只会越来越少。

先看数据源吧。

10 月全国 40 城租赁线上需求热度环比下降 14%，纳入统计的各城市数据如下。

40个城市中，有25个城市需求指数在平均水平以下。降幅最低的是三亚，下降幅度为4.4%，降幅最高的是天津，下降幅度为25.6%。

三亚为什么下降幅度最低呢，这可能与三亚的旅游城市定位有关。毕竟，作为热门的旅游城市，需求相对多一点。

天津为什么垫底呢？这可能与天津的房子太多有关，天津的房价腰斩，这是上过热搜的。房价腰斩，与供应过量是分不开的。

从其它城市来看，下降幅度小的，除了北京，基本上就是长三角和珠三角等用工需求相对较多的城市，注意，这些城市的租房需求下降得只是相对较少。

虽然有人把这种下降归到季节性波动，但如果从趋势来看的话，会发现从6月毕业季以来，需求是一个持续下降的波动，并没有像去年9月份那样来一个较大幅度的反弹。

所以，这一次的下降可能是持续性的。

如果再结合最近网上热议的“防止规模性返乡滞乡”，那么，租房需求的持续下降也说得通了。

可能是为了防止有人过度解读，主流媒体已经撤下了“防止规模性返乡滞乡”这条新闻。但目前在楚雄彝族自治州农业农村局官网上可以看到原文。

为了避免曲解的嫌疑，大家还是直接看原文吧。

近些年来，由于房价的持续下跌，房租也在持续下跌，这个很正常，就算租售比保持不变，房租也会同步下跌。

另根据中指研究院统计的数据显示，50城住宅租赁价格指数虽然有所下降，但下降幅度可能比预期小得多，同比跌幅只有3.63%，比房价下跌的幅度要小得多。

百城二手住宅均价下降7.6%。

百城新房均价上涨2.67%

不要惊讶于新房价格的上涨，这与统计口径有关，结果仅供参考。

接下来房屋租赁市场面临的情况可能会更加严峻。

由于房价持续下跌，且下跌的幅度过大，造成一些购房者产生了浮亏，使得他们出售的积极性不太高，有的就算愿意割肉离场，也卖不出一个理想的价格。所以，越来越多的房东选择以租代售或者以租待售。这样一来，必然会给租赁市场增加更多的供给，供给增加了，房租自然就下降了。

什么是以租代售呢？就是暂时不卖房，等房价涨上来再卖。

而以租待售呢，就是边租边售。

不管哪种，都是为了增加投资收益率或者减少持有成本。

还是那句话，无论是租还是住，都要看总的供需关系。

总的需求在减少这是确定的，因为总人口在减少。

而总的供应，应该是在增加的，毕竟各地的房地产建设并没有停止。

想要改变供需现状，估计只有大规模的货币化安置，但钱从哪里来又是个问题。

不久前的第十六届财新峰会上，财政部原部长楼继伟透露 “房地产税法起草工作已完成，难点问题基本解决”，强调需 “适时推出”。

就算房产税普征，刚开始肯定是以多套房为主。

不知道那些手里有多套房的人慌了没有。