乳山的“1元海景房”不是个别现象，而是过去十年“养老地产骗局”堆积出来的冰山一角。

抖音关注了一个博主，叫末日求生者。

这哥们的视频，基本都是在全国各地寻找那种人少、安静、冷清的“躺平”之地。

他专挑那些开发了却没人住的小区，一个人拎着箱子过去住几天，测测环境、看看配套，测评下低价房源。

他去过烟台海阳十里金滩，那是十年前喊着“环渤海中心度假区”盖起来的，一水儿的高层，看海挺方便，就是晚上一个人都没有，路灯都坏一半；

他去过青岛即墨蓝色硅谷，那是国家级战略新城，规划是“北方硅谷”，结果除了海风和鸟叫，就是荒草和烂尾楼；

他还去过启东恒大威尼斯，当初宣传说要建成“东方威尼斯”，游艇码头、国际影城、欧式水道一样不少，结果现在楼是建了，但业主群里都在研究怎么自己修下水道。

这些地方有一个共同点，开发得很猛，宣传得很美，结果房子盖出来了，人却没来。

再说得直白一点，全是靠“炒作”吹起来的楼市泡沫，一旦资金断了，或者故事编不动了，这些地方就变成了“空壳”。

乳山，其实和这些地方没啥区别。

最近乳山火了，是因为一个奇怪的新闻：216套海景房，1元起拍。

对，真的是1块钱，连一瓶矿泉水都买不起的价格，现在却成了房子的起拍价。

“1元起拍”本质上肯定是拍卖公司用来吸引买家的噱头，但从另一个角度也说明，这个地方的房地产已经实打实地塌了底，真没人接盘了。

要搞懂为什么会有这么奇葩的事情，那就得从乳山房地产的发展史说起了。

乳山这个地方属于山东威海下面的一个小城市，本地人口常年也就四五十万，年轻人基本都外出打工、上学，留下的大多数是老年人。

但这地方最大的“卖点”是银滩，20多公里长的白沙滩、海水清澈、景色不错，站在阳台上看出去，一眼就是大海。

2000年左右，房地产开发商看中了这块地，打出了“旅居、养老、投资、海景”的口号开始卖房。

那个年代房价便宜，开发商也不傻，知道只靠本地人撑不起市场，于是主打“北方三亚”、“海边养老天堂”，疯狂吸引外地人来买房。

根据《乳山年鉴》的统计，从2000年到2005年，房地产投资从8800万涨到了7.5亿，到了2007年一年就干了35亿，再到2010年还有33亿，海岸线基本全铺满了住宅项目。

据《中国房地产报》披露，银滩20公里的海岸线上一共建了超过200个海景楼盘，光房子就盖了1800多万平方米。

这是什么概念？按照人均30平米来算，可以容纳60万人居住。

而乳山市当年总人口才五六十万，而且每年都在下降。

到第七次人口普查的时候，全市常住人口掉到了46万。

换句话说，就是人不够，房太多。

房子是谁买的？外地人，主要是老年人。

地产公司配合中介，搞那种旅游看房团，一百块包车、包吃、包住宿，把北京、天津、济南的大爷大妈接到乳山，看一圈沙滩、吹一吹海风、聊一聊“海边养老”的梦想，一套房子就卖出去了。

一开始，价格也不贵，十几万、二十几万一套，很多人咬咬牙就买了。

中介也很拼，佣金高达20%以上，一套房子成交能拿几万块，所以整个银滩一度有上千家中介门店，满街都是带人看房的。

你以为房子买下就完事了？不。

乳山这批房子，从一开始就是“只盖楼、不配套”的模式。

医院远、商场少、公交车少到你要看时间表才能安排出行。

冬天没暖气，夏天海风重、空气湿度大，电器易坏、家具发霉，住得比城里还遭罪。

最关键的，你晚上下楼走走，发现整栋楼就你一家亮灯，空得渗人。

当年宣传的时候说什么？

“十分钟生活圈”“规划三甲医院”“文旅康养社区”“全年龄社交系统”，可现实是，大部分项目至今连门诊都没有，学校、商场全是图纸上才有。

很多开发商早已资金断裂、烂尾跑路，留下的只有老年人维权、官司不断。

更让人无语的是，这几年房价彻底崩了。

在2018年左右，乳山银滩的海景房还能卖到6000、7000一平，个别高层甚至8000。

现在？1000多一平，7万元能买一套精装修的二手房，还有不少房源直接挂“1元起拍”。

甚至已经到了“只要你肯接盘，我倒贴你物业费”的地步。

为什么跌这么惨？供需错配是一方面，根本没有人住是更重要的。

夏天还能勉强撑到三四成入住率，冬天就是空城。

一批人买房，一批人后悔，一批人急着卖，一批人压根不交物业费，导致物业不干了，小区没人打理，环境越来越差，更没人接盘——进入彻底死循环。

说白了，乳山的银滩不是楼市问题，是“养老幻想破灭”的缩影。

这些年，全国各地都搞起了“养老地产”。

比如海南琼海、广西北海、福建东山岛、江苏启东、山东荣成……全是打着“旅居”“康养”旗号圈钱的项目。

你去看看北海，过去一年房价跌了快8%，街上全是卖房的中介；

再看惠州，挨着深圳，当初很多人冲进去买“海景小别墅”，结果一转身成了“鬼城”；

甚至在上海崇明、宁波象山、舟山这类城市，也开始冒出大批“养老项目”，配套跟不上、房子没人接，早晚走上乳山的老路。

这些“康养地产”共同的问题是：

开发商太贪，地方政府太急，买房的人太盲目。

开发商只负责把楼盖起来，至于医院、学校、商超，那是“规划”的事，落不落地再说；

地方政府希望靠地产拉动GDP、卖地收入短期见效，也就默许了这种“只盖不管”的操作；

而买房的人，多是靠“想象力”决定的，“有海就好”“退休来这养老”“以后涨价还能卖出去”，一个个都被忽悠瘸了。

可问题是，养老不是换个地儿晒太阳这么简单。

你得有医疗、有社交、有服务系统，能解决老年人最基本的生活问题，而不是靠一张沙滩照片和一个“高端康养”的PPT就忽悠成交。

这些项目，本质上都是包装出来的楼市泡沫。

就像卖保健品一样，抓住老年人的焦虑和幻想，把“最后的积蓄”变成“接盘的本金”。

而如今，泡沫破了。

老年人不来了，年轻人不接盘，开发商不投钱，物业不干活，最后的结果就是一栋栋空楼，一片片烂尾，一个个在风中摇晃的“养老梦”。

乳山“1元海景房”不是奇闻，是警钟。

它不是个别现象，而是过去十年“养老地产骗局”堆积出来的冰山一角。

当年买房的人，很多已经不想提这段经历了。

几万、十几万、几十万，全砸进去了，想卖没人接，想住住不成，想退退不了。

到最后，不得不放弃，于是挂上“1元起拍”。

这事背后，没有赢家，只有失望。

而那些仍在兜售“旅居养老”概念的城市、开发商、中介，嘴里喊着“康养”，心里想的还是“套现”。

说到底，养老需要的是生活系统，不是PPT上的幻想；

真正的幸福晚年，不是看海看风，而是活得稳、活得有人管、活得安心。

所以这波“1元房”热潮，说穿了不过是上一个楼市神话的回响。

当初的入场者一个个悔不当初，最后的接盘者多半也只是在幻想“捡漏”。

但这个故事，它其实一直没变过。

故事叫：房子好便宜，人却永远没来。

呵，一元起拍，实际价值应该是负的，因为很难卖，缺乏流动性，也基本租不出去，反而还要花钱维护、交物业费，产生负的现金流。

后面难免还会碰到空置税、房产税、房屋养老金……负动产特征就更明显，就得花钱找人接手了。

别觉得我危言耸听，日本先遣服已经演绎过一遍了。

有本书叫《负动产时代》，就描述了这个现象。

这本书属于“一篇文章能解决，却写了一本书”系列，却对我们了解未来住宅中市区老破小和郊区远大新的命运，很有借鉴意义：

1. 经济高增长时期，人们渴望拥有自己的房产，国家和地方政府也鼓励人们购买房产，致使住房用地不断向郊区蔓延（ps：在我国，这叫摊大饼）。

结果不光是房子建了很多，城市扩张太快，很多人都持有了大量未开发土地，期待升值。

2. 泡沫崩溃虽撼动了“土地神话”​，但政府仍旧沿袭旧时代的政策框架，地方政府希望吸引更多人口，放宽管控，允许在农业用地建造房屋。

同时也以“刺激经济”之名，推出住宅贷款的减税政策，不断刺激人们的购房意愿，还接连放宽对塔楼公寓建设的限制。

日本的土地和住宅制度一直默认总会有人愿意持有不动产。

于是房屋进一步过剩。

（ps：也就是说，房产泡沫破裂之后，仍然有不少人在买房买地）

3. 老龄化社会带来空洞现象，即未能实现代际更替，导致空置房屋和闲置土地大量上涨。

4. 持有闲置土地的日本人，为了规避遗产税和部分固定资产税，听信长租公寓公司销售的蛊惑，贷款建设公寓。

结果因为房产过剩，租金下跌，资不抵债，更加被动。

5. 这些房子和土地没啥用途，也卖不出去，却需要花费资金和精力来维护。

很多人为了甩掉手上的“负资产”，甚至要花钱找人接手。

6. 2025年，最年轻的团块世代都有75岁了，“多死社会”到来，房产土地价值下降，直到低于房贷和持有成本，成为“负动产”。

7. “多死社会”对不动产的影响是多方面的，比如产权不明晰的问题，一套房子原屋主去世之后，可能有多个继承人，如果想要办理过户手续，必须全部所有人都同意。

但有些人根本联系不到，导致出现大量“僵尸资产”。

8. 欧洲、美国处理僵尸资产的经验是重新理清产权，政府回购，或允许旁边居民购买，拆除房屋，按自己的意愿改建成草地或农场。

9. 日本地方政府的财政有相当一部分来源于固定资产税，严苛到一块土地即便没有确定的继承人，政府也会指定一个（继承人）代表来交税。

所以地方政府缺乏回收土地的动机，回收了还怎么收税？

其他居民更缺乏购买土地的动机，因为没啥用，房子过剩，还得交税。

10. 塔楼公寓（高层住宅）出现“僵尸房产”的概率最高，因为业主多，产权更复杂，只能眼睁睁看着大量核心区域的房子日益老化破损。

11. 日本的固定资产税根据“评估价格”来征收，大城市的评估价格更靠近成交价，但小城市和乡村的评估价远高于实际成交价，这里面有一定程度上的制度腐败。

总结一下，之所以出现“负动产”，最大的几个问题是：

1）房价泡沫；

2）房产过剩，城市扩张摊大饼，长租房陷阱；

3）老龄化，多死社会；

4）僵化的“土地财政”。

这几个问题我们刚好都有，所以“一元起拍”不奇怪，甚至“倒贴卖房”也不奇怪。

威海乳山，216 套海景房，1 块钱起拍，

你没听错，就是 1 块钱，一瓶水的价钱，让你参与一场海边房产的角逐。

听起来是不是像天上掉馅饼，还是个黄金馅饼？

但凡你动了心，想去捡这个漏，我劝你先冷静下来，听我说几句。

这根本不是馅饼，这是一个坑，一个能把你半辈子积蓄都埋进去的坑。

1 块钱它不是成交价，是起拍价，是鱼饵是用来钓你这条鱼的。

房东们为什么这么干，

他们是被套牢了，被当年“面朝大海，春暖花开”的狗屁口号给骗了。

现在房子卖不出去，每个月还得不断地往里搭付着物业费。

他们搞这个 1 元起拍，就是一场行为艺术，一场公开的、悲壮的求救。

他们在用这种方式，对市场喊话：谁来接盘，谁来把我从这堆钢筋水泥里解放出来，我搭钱都愿意！

所以你看，这不是捡漏，这是接盘，是接过别人手里的烫手山芋。

你以为你占了便宜，实际上你可能成了下一个被套牢的人。

我们来算算，你真要拍了这房子，得花多少钱。

拍卖公告里有一行小字，你需用放大镜来看：“过户所涉及到的全部税、费皆由买受人来承担。

什么叫“一切税费”，

就是原来房东该交的增值税、个税、土地增值税，还有你作为买家该交的契税，现在全让你一个人扛。

一套房子，税费加起来几万、十几万都是常事。

你想想房东为什么宁可 1 块钱“送”你也不自己去交这些税？

因为交完税，这房子可能还是负资产，

他这是在止损，而你，是在高位接盘，

这还不算完，

房子或许已经拖欠了数年之久的物业费。

这些钱，拍卖公告里也会写，由买受人承担，

又是一笔钱，不大不小，但足够恶心你，

你以为交了钱，房子就是你的了，

天真，

房子里可能还住着人，这些人或是原房东的亲戚，亦或是租客。

你拿着法院的裁定书，去找他们，人家一句话：“我签了 20 年的租约”。

按照“买卖不破租赁”的原则你还真拿他没办法。

你买了套房，结果成了别人的房东，租钱还不是你的。

最可怕的是什么，

是这房子本身，

乳山的海景房，当年是怎么吹起来的，现在就是怎么破灭的。

夏天潮湿，家具发霉，人住久了得风湿病，

冬天冷清得极为厉害，海风猛烈地，刮着就似锋利的刀子一般。整个小区，宛如鬼城甚至连一个卖菜的，身影都难以寻觅。

你买的不是房，是寂寞，

所以，你看这整件事，像不像一个局，

开发商设了第一个局，把天南地北的人骗到海边，卖给他们一个虚假的梦。

现在被套牢的房东，又设了第二个局，用 1 元起拍，寻找下一个“梦想家”。

这是一场悲剧的传递，

从法律角度看，这种个人委托的商业拍卖，1 元起拍本身并不违法，法律不禁止当事人这样处分自己的财产。

但其中的“一切税费由买受人承担”这一条款在法律方面是存在着，争议的。

税收是法定的，谁是纳税义务人，法律规定得清清楚楚。

你不能通过一纸公告，就把自己的纳税义务转嫁给别人。

虽然在司法实践中，有些法院会认为买家参与竞拍就等于接受了所有条件，但已经有越来越多的法院开始纠正这种做法，认定“包税”条款无效。

因为这违反了税收法定原则，也扰乱了市场秩序。

但问题是，你作为一个普通人，要去跟他们打这个官司吗？

你耗得起那个时间、那个精力吗，

等你官司打赢了，黄花菜都凉了，

所以，我为什么愤怒，

我不是愤怒那些房东，他们也是受害者。

我愤怒的是当年那些无良的开发商，是那些把泡沫吹上天的投机者。

他们赚得盆满钵满，留下这一地的鸡毛，让无数普通家庭来承担后果。

现在这种 1 元拍卖，又把风险转嫁给了那些信息不对称、渴望捡漏的普通人。

这是一场击鼓传花的游戏，鼓声随时会停，而那个接到花的人，会被炸得粉身碎骨。

所以，朋友们，擦亮眼睛，

不要被“1 元海景房”这种噱头迷惑，

你看到的不是机会，是无数前人的血泪和教训。

这个世界没有无缘无故的便宜，

如果有那一定是在你看不到的地方，为你准备了一个更大的代价。

相关法律条文参考：
《中华人民共和国民法典》：

第七条【诚信原则】民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
第四百零四条【租赁物转让】租赁期间，租赁物的所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国拍卖法》：

第十八条【委托人义务】委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。
第六十一条【责任承担】拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年。
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》：

第三十条【税费承担】因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。