房地产金融创新的三大邪术：

美国的次级贷款+资产证券化

韩国的全租房金融模式

我们的房地产特色预售制

如果站在购房参与者的角度，美国次级贷款危机，最后基本是次级贷款人把房子丢给银行结束，银行因为巨大的不良资产贬值，导致了巨额的亏损，至于金融衍生物，那是全球的投资者都亏损为结局，真正的次级贷款违约只有几千亿，且房子给你，银行总不能再要更多吧，也要不来更多，连收入都不稳定，全靠信贷支撑，根本没钱偿付，当然把抵押物丢给你，这个金融游戏的所有环节都是风险的承担者。

韩国的全租房，租客向户主提供房款50~80%的资金作为抵押，期间可以免费住房，其实这里的免费不是真正的免费，如果都能拿出50~80%的房款，自己都去买了，这时就有了金融创新，可以放贷给租客，租客只需要承担额外的利息，到期后户主增值把本金还给租客，租客还给银行，如果房价持续上涨，租客相当于付点低于房租的利息就可以住上房子，户主相当于拿着免费的资金投资房子，获得增值收益，银行只要每月收着本息，也愿意干这个事。一旦房价涨不动，户主无法高位卖房，就无法偿付租客的抵押资金，租客也就无法偿还银行的利息，最后这套房被拍卖，户主自有资金损失，租客可能也无法完全拿回本金，银行自然也无法完全拿回贷款，即便是邪术，也是多方共同承担风险。

仅从受害者的悲惨程度来看，特色预售制拿不到房子还要承担贷款和利息偿付，参与者谁都可以违约，唯独居民无限责任且违约成本巨高，你总有软肋吧，也无法因为房地产而个人破产，经过几年重新回归信用社会，基本是终身的负担。银行不管你拿不拿得到房子，贷款人是你的，你不想上征信就还款，房企摆烂了，你爱咋咋的，没钱，你问监管资金去哪里了？鬼知道，面对一个很现实的问题，出最多的钱，承担最大的风险，且违约成本是最大的，不得不感概特色预售制设计的精妙，甚至运行几十年，连出现风险之后的处理流程都没有，结果就是关上门，出钱的不要说上桌谈判，连知情权都没有，这就是特色预售制，比前来两大邪术的代价集中度更高，说白了就是购房者承担所有代价。

今天的一个想法也是在回顾这个事情：

总说促进房地产市场回归健康发展，其实之前的运行模式就没健康过，只是高增长时代掩盖了风险罢了，烂尾楼十几年前就有了，根本就没有改变，不改革特色预售制的风险共担机制，房地产回归健康发展就非常困难，即便有幸爬出泥坑，还是要在同一个地方再跌倒几次，不能用最崇高的道德去揣测万亿规模的利益分配，还是需要切实可靠的市场化法制化规则来约束风险。

拖字决还在大显神威。

烂尾楼集中爆发期，两眼一闭装作什么都不知道。

等到解决的差不多了，实在是拖不下去或者再拖下去也不会有任何好转了，趁着一丝丝余温，出来说一点点人话，做一点点的人事，也让后来写岁月史书的人有落笔处可以使劲夸。

啧啧啧，臭不要脸。

同样的故事还发生在新冠险，超过99%的人都已经过了追溯期了，加上个别刺头（较真的勇士）一直上诉个没完。

于是有媒体出来说人话了，让保险公司承担这不到1%的赔付。

啧啧啧，臭不要脸。

管理者是“高明”也好，是懒政也好，还是迫不得已啥的，咱也不清楚，但是这个时候装作“义正言辞”跳出来的那个，

啧啧啧，臭不要脸。

所以别老说什么李嘉诚发明公摊，没好处他们早停了

预售是跟香港学的，但学了一半。也许不是学了一半，而是只想学一半。香港的另一半是：如无法交房，购房者可分别在合同约定交房后的第 28 天、第 6 个月退房、退此前的所有款，终止贷款和还款。剩下的事情由银行跟开发商打官司去。这叫购房者优先原则。中国很多东西都只学一半，日本的轮岗是，绩效也是！商品房预售制、股票注资、甚至是教育体制，似乎总是缺少了那关键的一步。

预售制的本质是在帮助每个地产老板实现开银行的梦想。

而且是不受银行监管体系管理的那种自由自在的银行。

引用CF40研报的图表，就可以很清楚的看到房企是如何利用预售制扩张信用的。

假定居民要购买一套价值 100 万元的住宅，那么在没有预售制的情况下，房地产企业只能出售给居民已经盖好的房子，也就是现房。整个过程如图 6 所示，居民部门的 100 万元存款变成了价值 100 万元的住宅，而房地产企业 100 万元的存货（现房）变成了 100 万元的现金。这个过程不涉及信用中介，也没有信用创造。

在引入预售制之后，如图 7 所示，房地产企业就可以预先向居民出售价值 100 万元的房地产，当期房地产企业的存款增加 100 万元，同时增加了 100 万元的合同负债。而居民部门的 100 万元存款，变成了价值 100 万元的期房。这个过程中，房地产企业实现了资产负债表扩张，或者说完成了信用创造。这种模式事实上与银行向房地产企业发放贷款的效果是一样的。
从更本质的意义上说，预售制本身就是一种信用创造的机制。

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这是这篇报告对现实情况的高度概括，我认为是非常犀利的。

更为犀利的是朱鹤老师和郭凯老师在讨论这个模型的时候直接简化了银行预售资金监管的层面。

理论上居民的预付款首先会进入特定的银行监管户内，由开发商申报银行实地踏勘核验确认后，根据工程进度来向开发商支付预付款进行项目开发和工程款支付。

为什么我说这是个非常懂行的模型建立，因为现实情况就是这层监管，是可以认为不存在的。

以上海为例，根据（沪房市场〔2021〕172 号文上海市房屋管理局关于使用《商品房预售资金监管协议》的通知），监管账户由房开企业名义开设，监管的责任方为银行方，房管局、人行及银保监仅负责备案，主要监管责任与监管行为为银行方；

这就导致了这层监管并没有任何的强制力，所有具有行政强制力的机构均为备案接收方而不参与监管。有强制力的机构无责，有责任的机构没有强制力。

这层监管有多脆弱可想而知。

换句话说银行自己笑嘻嘻的把款提前放给开发商，反过来一回头，跟业主说，开发商骗了他钱，反正我钱付出去了，你得还我。

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在认清了房企是一家影子银行并且不受银保监会的任何管控的前提下，就可以理解，以许皮带为首的各个银行家疯狂的举动，以及这个注定的后果。

历史一次一次的告诫我们，人性，是少数不能被挑战的东西，因为人性就是脆弱的，就是一碰就碎的，别看我现在振臂高呼，哪天耶稣显灵了真给了我开银行的条件，我敢肯定我100%会坐在皮带哥那一桌。

那么，能起到约束的，就一定是合理的监管。和明确的权责。

无论在哪个层面的监管做出行之有效的调整，房地产大不会走到今天这一步。

所以，把毫无争议，最无辜的老百姓首先从无妄之灾里拨开以后，剩下的权和责，咱是不是，可以坐下来，再好好的盘一盘，理一理。

房地产没了，还有新能源车，哪天新能源车弄不好没了，还有区块链金融创新。

咱生一次病，长一次教训，行吗，咱就是说虽然我国幅员辽阔物产丰富底子厚，经得起折腾。

但这个幅员辽阔还是由无数个微观个体组成的，这些微观个体能不能经得起反复。

我说不好。

《新京报》水平太菜了，至今还没有发现问题所在，可悲啊，建议多去香港跑一跑，为什么香港就没有烂尾楼呢？我也越来越认同处理一个问题，没有十年20年恐怕是解决不了了。民智太低，受伤都不知道问题出在哪里。

谁违约谁担责？对吗？说好的，买房者每月交房供，房子虽然烂尾了，但买房者如果停止交房供就违约了，所以买房者全责，买房者单方面违约是不对的，所以谁违约谁担责中，明显是买房者违约了。

区别在于，香港是收到房后，买房者才开始交房供。而大陆是买房者还没有收到房就开始交房供了，这个约就有问题。为什么买房者那么傻？这样的合同也敢签？还是买房者全责。

不但如此，即使房子被法拍了，不属于买房者了，还要继续交房供，因为这钱是欠的银行的，这房子在事实上构成了一套房收两套钱，为什么买房者这样的合同也敢签？还是买房者全责。

过去一手交钱一手交货是正常现象，但炒房太热了，不给房就敢每月交月供，人性总是朝着阻力最小的方向去发展，不给你货才是正常现象，才符合宇宙规律。

最后，只要未来买房人坚决不签这样的霸王条款，像香港学习，收到房子之后才开始交月供。房子如果被没收了，就算合同解约了。30年月供至少应该给xx个无息延迟月，万一中间失业了，房子被没收了怎么办？买房者不能太大胆太自信。

钱早没了，人说不定也跑了。

你说个屁呢。

而且钱进了谁的腰包，你们tm花土地出让费的时候自己心里不清楚吗？