房地产金融创新的三大邪术：
韩国的全租房金融模式
我们的房地产特色预售制
如果站在购房参与者的角度，美国次级贷款危机，最后基本是次级贷款人把房子丢给银行结束，银行因为巨大的不良资产贬值，导致了巨额的亏损，至于金融衍生物，那是全球的投资者都亏损为结局，真正的次级贷款违约只有几千亿，且房子给你，银行总不能再要更多吧，也要不来更多，连收入都不稳定，全靠信贷支撑，根本没钱偿付，当然把抵押物丢给你，这个金融游戏的所有环节都是风险的承担者。
韩国的全租房，租客向户主提供房款50~80%的资金作为抵押，期间可以免费住房，其实这里的免费不是真正的免费，如果都能拿出50~80%的房款，自己都去买了，这时就有了金融创新，可以放贷给租客，租客只需要承担额外的利息，到期后户主增值把本金还给租客，租客还给银行，如果房价持续上涨，租客相当于付点低于房租的利息就可以住上房子，户主相当于拿着免费的资金投资房子，获得增值收益，银行只要每月收着本息，也愿意干这个事。一旦房价涨不动，户主无法高位卖房，就无法偿付租客的抵押资金，租客也就无法偿还银行的利息，最后这套房被拍卖，户主自有资金损失，租客可能也无法完全拿回本金，银行自然也无法完全拿回贷款，即便是邪术，也是多方共同承担风险。
仅从受害者的悲惨程度来看，特色预售制拿不到房子还要承担贷款和利息偿付，参与者谁都可以违约，唯独居民无限责任且违约成本巨高，你总有软肋吧，也无法因为房地产而个人破产，经过几年重新回归信用社会，基本是终身的负担。银行不管你拿不拿得到房子，贷款人是你的，你不想上征信就还款，房企摆烂了，你爱咋咋的，没钱，你问监管资金去哪里了？鬼知道，面对一个很现实的问题，出最多的钱，承担最大的风险，且违约成本是最大的，不得不感概特色预售制设计的精妙，甚至运行几十年，连出现风险之后的处理流程都没有，结果就是关上门，出钱的不要说上桌谈判，连知情权都没有，这就是特色预售制，比前来两大邪术的代价集中度更高，说白了就是购房者承担所有代价。
今天的一个想法也是在回顾这个事情：
总说促进房地产市场回归健康发展，其实之前的运行模式就没健康过，只是高增长时代掩盖了风险罢了，烂尾楼十几年前就有了，根本就没有改变，不改革特色预售制的风险共担机制，房地产回归健康发展就非常困难，即便有幸爬出泥坑，还是要在同一个地方再跌倒几次，不能用最崇高的道德去揣测万亿规模的利益分配，还是需要切实可靠的市场化法制化规则来约束风险。