2024 的房价趋势是什么样的？

说说我的看法吧：

对于少数一线大城市，房价可能会上涨；

但除此之外，绝大部分城市的房价会慢慢地稳定下来，没什么投资价值，自然也就没什么房产泡沫，房价稳中向下，大家反而会过得轻松一些。

其实说房地产是「实体经济」，也没什么问题，之前有人测算过，不少人引以为傲的重工业，有 25% 以上都挂钩房地产，也就是中国重工业产出的钢筋水泥、化工产品、机械重工，有四分之一以上是服务房地产行业的，房地产不景气，这些产能都成了「过剩产能」。

我国是城市化推动了工业化，从某种意义上讲，房地产对工业化的作用是居功至伟的。

此外下游的家具、家电、装修设计、餐饮等产业，也都跟房地产业挂钩，这两年政府抑制房地产行业的发展，最明显的就是这些行业也相继跟着惨不忍睹。

所以，说房地产是实体经济一点问题都没有。

还有一部分是基建服务，用来基建的钱大头也是由房地产出的，一般是把卖地的收入当首付，再从银行贷款或者社会融资去扩大完善基建设施，将来准备继续卖地外加收税去偿还贷款。

也就是说，老百姓贷款买房，预支未来三十年的收入，这些钱开发商拿小头，地方政府拿大头。

地方政府拿到钱后，可以改善市政设施、搞基建等，更关键的是，建设产业园。

如果企业想进驻某个地方投建工厂，直接搬过去就行了吗？当然不是了。

首先需要当地政府先把台子给搭好了，最起码要有个「七通一平」，即通路、通电、通给水、通排水、通气、通暖、通网线，此外还需要把那一块地给平整硬化了，这样大家才能去投资。

现在我国有很多企业去越南发展，就面临着这样的问题。

越南的当地政府是很支持大家去投建工厂的，但是当地政府该做的配套工作却一塌糊涂，甚至电力都需要从我国广西进口。

要不是因为很多工厂现今已在中国完全招不到工人，或者是因为其他不可抗力的因素，工厂主肯定都不会愿意过去越南投资建厂。

在最近二十年的时间里，我国的城市面貌焕然一新，进一步促进了上下游的大发展，甚至压了老牌发达国家一筹，其中很大的一个原因，就是财政从房地产当中拿到了充足的钱财，然后投入其他领域，带动了整体的发展。

说到这里，有个问题就让大家疑惑了：那房价是怎么回事呢？

一方面，房价是个高度市场化的东西，价格不是开发商控制得了的。

比如，你们所在的城市楼市开盘了，你觉得价格高不去买，等着房子降价，看谁能抗过谁，但是有的人即便是房价高也会去买，最后「房价高」这种事就变成了大家愿意花钱买。

再比如，鹤岗的房子倒是想卖高价，但是没人买啊，鹤岗的房价自然高不了。

而且从 2022 年开始可以看出，房子积压了，各地的财政比谁都急，虽然急，但是也不太有好办法去解决。

另一方面，我们确实控制了「预期」。

这个预期就是供地速率、货币预期和收入预期。

收入预期倒也谈不上控制，其实是自然形成的，当今我们正好遇上了一个长达四十年的「黄金时代」。

也就是说，美国、德国、日本、韩国这些国家，在各自的历史长河里也都有这么一个长达四十年左右的快速发展时期。

主要是因为科学技术铺开后会产生巨量红利，此外叠加人口进城，技术红利加剧城市化，再加上国家主动投资的大基础建设，经济发展非常稳定，老百姓的收入增加得也就很快。

但是随着「黄金四十年」时期的结束，各国都相继进入了「低速增长时代」，或者「微增长时代」，也就是大家现在看到西方发达国家的那种发展形态，很可能我们也躲不开，或者说已经进入了微增长时代。

经济学里的基本假设，原理就是供给和需求假设。

打个比方，当猪肉产量超过需求时就会降价，产量不足时就会涨价。

咱们的很多城市，房地产供应量其实一直都是被压着的，最明显的就是深圳，商品房实在是太少了。

这就导致稍微有风吹草动，深圳的房价就会使劲地追高，因为几乎所有有钱人都在对赌「供低于求」，也就是都在加杠杆对赌房产价格还会涨。

至于将来这些人到底能不能从中赚大钱，我也说不准，因为接下来的几年，深圳的产业结构、银行利率、首付比例、发钱水平、二套房贷比例，都会大幅影响房价的高低。

深圳如果真能产业升级成功，那将来房价超过香港也是没啥问题的；如果继续大放水，富人拿到钱没什么可投资的，那就只能继续去投资房子；如果银行继续不给二套购房者放贷，不但不放贷，还不允许随便买，那从客观上就限制了「需求」，房价可能长期横着，收益率还不如将钱存在银行的利率，既然谁都赚不到钱，那还不如不投。

很早很早以前，某论坛上有个帖子，说的是资产和货币的关系，它俩就像是一口锅里煮着一堆肉，会一直往锅里添水，你要尽早把锅里的肉汤舀到自己碗里，这样你碗里的肉汤就不会被持续稀释了。

有些人或许不一定能说清楚这些年整个市场发生的变化，但是可能也感觉到了。

一线城市房价持续坚挺的原因何在？

几年前，我曾花费时间弄明白了一件事，就是那些炒股机构炒股跟散户们炒股不一样，炒股机构有极其复杂的估值模型，可以根据利率、企业利润、未来产能等已知数据，算出某只股票现价应该值多少钱，如果现价低于这个值就会一直加仓，这也是为什么每次加息股价会随之波动，因为把利率输入模型后，现价跟着就变了。

而这些模型的基础都依赖一个叫「现金流折现法」的理论。

这个理论说简单也简单，比如现在给你 100 元钱，或者是一年后给你 100 元钱，你会怎么选？大概脑子正常的人都会选择现在要 100 元钱，因为大家都会觉得，一年后的 100 元钱可能不如现在的 100 元钱值钱。

但是一年后的那 100 元到底值多少钱，就得用「折现」法来比对，折现完了可能就只剩下 95 元了。

同理，如果让你在现在的 100 元钱和一年后的 106 元钱之间选，可能你就会选一年后的 106 元钱了。

所以股价按理说应该是未来赚的钱折现到现在。

比如，马斯克的特斯拉股价之前之所以那么高，是因为按照木头姐凯茜·伍德计算的逻辑，他们认为在 2030 年，特斯拉的产能会达到恐怖的 2300 万辆，进而认为到那个时候，特斯拉公司一年赚的钱将会超过捷克的 GDP 总量，所以现在股价高点怎么了？最关键的是，她的这套理论真有人信，相信这个理论的那些人真金白银地往里砸钱。

我查了下特斯拉的数据，马斯克现在制定的目标，是到 2030 年生产 2000 万辆，尽管股价已经跌掉了一大截。

房价在某种意义上讲，也是未来价格在现在的「折现」。

倒也不一定是理性的计算，但是很多人确实是凭自我的感觉领悟到了上边的那套逻辑，他们觉得北、上、广未来的房价会突破 30 万元每平方米，所以现在 15 万元每平方米买也划算。

那为啥有人会觉得未来北、上、广未来的房子值 30 万元一平方米呢？对赌投资房产的那些人可能觉得会一直放水；可能觉得会放开限购，全国人民都会去投；也可能觉得北京会成为全世界的超一线城市，反正就是值，就算不值，将来也可以卖给相信这套话术的人。

可能你疑惑不解：疯了吧，怎么会有 30 万元一平方米的房子？主要是现在已经有很多了，而且那些房子都非常大，一套动不动就三四百平方米，想拿下需要上亿元的资金。

反正有钱人已经有钱到普通人难以想象的程度了，想象力的空间被击破，格局打开，疯狂持续加仓。

万柳书院之前拍了一套 300 平方米的房子，每平方米竟然售价 36 万元，总价高达一个多亿，简直匪夷所思。

不过大家也别因此惋惜，觉得要是早买就好了。

这个小区我已经关注很多年了，它在很多年前开盘时一平方米就高达十几万元了，是普通人到啥时候都买不起的高档小区。

2021 年，国家为了帮中小型企业度过生存危机，发放过一波救市贷款，这些贷款进入全国各地市场后，又从全国各地涌向了深圳，于是当时就有人开创了「证券化买房」的先河，这人今年刚被放出来。

随后北京的房价起飞，学区房和豪宅迎来了一波大涨，此次大涨的主要原因，还是开发商主打的市场稀缺因素。

我跟不少的有钱人聊过相关的问题，有钱人的观点其实就是需求的「稀缺」。

房价100%会再下跌。因为人口在逐年减少。在黑龙江。大部分孩子都是独生子女。两家变一家。城市人口流出量较大。下跌是必然趋势。

盛宴已过

前几代人靠着借明天的钱炒今天的资产价格，哄抬x价。这么大的泡沫，涨是不可能涨了，看看租金和售价比例就知道。房子在这个价格下降的短期背景和人口下降的长期背景下已经失去了金融属性。失去了金融属性的房子还能涨吗?别吹什么一线城市了，东京房价在日本金融危机的时候没跌到底裤爆掉吗?笑话。

国内有不同于日本的地方，那就是强力管控。从政府的利益出发，大概率会把房地产的市场做成死水，输入和输出都减少。这样还能继续割刚需的韭菜。长期来看就是维持房价（不会以数量级速度降低:)，用时间和通胀来抵消资产价格泡沫。二手房的交易会越来越不受政府的支持，政府会想方设法的增加二手房交易的成本。这样政府可以用新房来不断割韭菜，持续的获得来自房地产的供血。整个过程中，二手房房东和刚需就苦一苦吧。大概最后就是这么一个局面吧。

2024年房地产触底反弹，不过需要等美联储今年下半年减息开始。到2025年，都是第五次康波的萧条阶段。

2024年是全球的中周期高点，刚才讲平均8.6年，或者说9年一个中周期循环，在一个中周期中有三个库存周期，会出现三个高点。

一般来讲中周期的最高点可以出现在三个高点的任何一个高点上。2024年是以美国代表的全球中周期高点，平时大家不太了解，2023年12月份是美国的固定资产投资和PMI的高点，所以我当时就说美国经济进入最高点，后面资产价格就会有反应，大家看到2024年美国股市跌了。那么同时在去年，我们还看到美联储加息，

从2000年危机之后第一次加息，所以就是进入了十年中周期的高点阶段，2015年到2019年就是中周期的下行期，所以这个时候我们可以看到逻辑发生了变化。大家一定不能再以过去的思维来判断我们未来的投资，不能认为央行又放水了所以有机会，本来如果没有疫情美国等西方发达国家和中国都会进入收水阶段，疫情对全球的经济冲击与2008年的美国次贷危机相当甚至更严重。

2019年央行放水股票和房地产都有一定的增长，资产泡沫的最后一轮，2016年房地产是一线城市的核心区涨，房地产的全国普涨已经在2014年前后到达巅峰，就和股票一样，只有核心股票涨，而垃圾股普通股不涨不叫牛市。现在是中国房地产周期反弹阶段，就是只有一小部分涨，所以大家看到的一定是熊市中的反弹。2014年之后怎么办？卖，不应该买，炒股票的人全都理解这个最简单的道理，所以现在应该是房地产的兑现阶段。现在如果不急需用钱自住房以外的房地产就不要再卖了，现在是房地产触底反弹阶段，库存周期还有9个月的摸底反弹阶段，也是最痛苦的时刻。

现在开始的所谓房地产熊市其实已经从2019年开始了，房地产周期一般是20年15年上升期，5年的下降期，今年2024年底基本上就这样了。最低点可能年中期出现，第一个现象就是全球第三库存周期开启。刚才讲了2025年的一季度是中国的第四库存周期的开启点。2025年二季度是美国的第四库存周期开启点。

房地产周期20年轮回一次，一个人当中可以碰到两次房地产周期。

一个人的一生作为群体来讲会两次买房，第一次是结婚的时候，平均27岁。

第二次是二次置业，为改善性需求，是在42岁左右。一个人的消费高峰，最高峰出现在46岁的时候，46岁之后这个人的消费就往下走，你的消费逐渐由房子这些变成医疗养老。

那么房子在一生中大致会被消费两次，大概20年一次。房地产周期也是20年轮回一次。中国本轮房地产周期1999年开启，按照房地产周期规律分为三波，第一波是2000年到2007年，2009年之后又涨一波，2013年2014年一波，三波上去，作为全国来讲，房地产周期的高点基本确立，报告中判断2014年是中国房地产周期的高点，后面价格下来。但是到2015年的时候大家突然发现，房子又好卖了，2016年一线城市核心区域房地产暴涨，但这不是房地产重新开始，而是B浪。全体城市的房子能涨才是牛市，垃圾股不涨，一小部分股票涨不是牛市，这是房地产周期的B浪反弹。2019年房价是一个低点，2023年、2024 年房价是要回落的。一个房地产周期的循环就是这样，20年的循环，15年上升，5年下降，美国也是一样。

2007年美国房子开始跌，跌到2011年附近触底反弹。大家到美国买房有点不一样，我的研究主要就是全球大类资产配置，美国欧洲都研究，中国在世界的东半球，美国在西半球，东西半球的房地产周期起点差十年。中国房地产的起点是2000年，美国是2010年，2010年之后美国出现房子的牛市，2017年是第一波的高点，2023年第二波的高点，因为加息已经出现断供和债务违约等，非常类似于2008年的次贷危机，大量美元从全世界吸引来的美元在美国金融体系空转，美元随时可能进的房地产，股票，特别是科技股，人工智能，苹果等公司已经估值过高，以及已经原地飞升的各种数字货币，将不下来的消费者价格指数。

美国现在的美元潮汐就像金庸小说里边的吸星大法，美元吸回来了，反噬身体，不能融会贯通，没有大规模国家被吸干，倒塌，而后抄底，大概率日本和韩国成为这场献祭的贡品，欧洲已经在俄乌战争中受了重伤，但是还没有垮。

下面从房地产趋势分析，仅供参考！

房地产的投资属性已经在逐步弱化；加之近年来的经济发展趋势，今后经济走向等综合来看，房价的走势会伴随着人口流向、政策支持倾向、资源投入力度等。

房价走向将分为三个层面，深不见底、逐步探底、坚固筑底。

1、都市圈以及四五线人口流出的城市，房价的趋势整体上是深不见底（个别位置、地段、配套好的除外）。

2、城市中近郊板块的房价还在逐步探底，主要是卖房套现立场带来的效应。

3、城市中的核心板块、高房价区域坚固筑底，这个板块经过一定时期的沉淀，市场、客户、配套、产业聚集等都比较成熟，房价走势会呈现长期坚挺。

以上供参考。

现在楼市最大问题。

就是在楼市各种数据那么惨淡的情况下。

经济数据，依旧那么牛叉。

从2022年开始，房地产的数据就开始越来越差，大家可以看看今年1月到3月，全国房企的成交量，数据还是挺惨的。

但问题是。

房地产都这么纠结了，GDP增速居然还那么强势，还超预期了。。。

这不就明摆说明了一个问题。

有没有房地产，GDP都能走强。。。

要是这样，那上面刺激房地产，让房价大涨，图什么？

如果说刺激房地产是为了让GDP越来越高，那不刺激房地产都能让GDP越来越高，那刺激房地产的意义不就没了。

房价不涨的话，房子连保值的作用都达不到的。
一套500万的房子，首付150万，贷款350万，房贷利率3.8%，一年资金成本就不少了。
要是房价不涨，光这个房贷利息，就够人喝一壶了。
现在楼市里面，买房的人基本上都是刚需为主的，投资客很少，就是因为现在房价不涨，买房保值都很难，这些指望买房挣钱的人，他们是不会入场的。
而那些刚需买房的人，他们普遍口袋里面没钱，而且尽管他们买房了，但是他们是看跌房价的，所以他们在买房的时候，都会各种和房东玩命砍价，让房东更大幅度的降价卖给他们，房东一降价，后面其他要卖房子的，也就被动跟着降价了。
现在楼市就是这么个情况，一套比一套更低。