媒体评「适时放开楼市价格限制,进一步提振市场信心」,哪些信息值得关注?
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可能一些人以为是放风,但并不是主流媒体的口风转变,大概还不能作为放风参考。
现在的房地产市场所谓的放开市场定价是放开的土地供给端的限价,让土拍重归价高者得,但并非需求端房地产买卖的市场化定价,所谓的让开发企业自主合理定价商品房,实行“优质优价”,什么叫优质优价,那么劣质就可以劣价吗?降价怕也是要被批准吧。
现在的市场其实还是很清晰的,刚性需求还是有的,房企去库存也是有的,供需关系都有的市场,且房企往往愿意降价尽快回款,来降低现金流的压力,问题出在哪里?当然是有形的手,从头阻碍到尾,房地产的需求和购买能力早几年就无法覆盖各个环节的收益和成本了,且2020年有一大批资产负债状况还不错的房企真心的降价来出清库存,换来的是各种约谈,仅本人所在城市就出现多起,那会房企的现金流压力还没那么大。
有形的大手从2020年就开始各种操作,对没出事的想降价回款的房企约谈限跌,对出了事的又寄希望于童话般的靠道德来约束这群失控恶狗可以优先保交楼,该市场化的地方不让市场化,比如尽早破产清算,那会处理这些资产要比现在容易的多,同样估值1万亿的资产,2020年和现在的处理难度不可同日而语,也就导致了保交楼实际上比2020年解决更难了。对于有现金流压力的约谈和限跌,让房企想尽办法的隐形降价,比如送车位,远高于市场价的农产品作为首付,本质还是降房价,拖了这几年,没出问题的房企也会以为回款困难和资金成本而逐渐资不抵债,拖着是不可能解决任何问题的,反而加剧了房企的现金流压力。
到了现在,还在特色的处理,土地不限价,而房子却要限价,按照市场化的规律,馒头都卖不动了,面粉还想高价卖出去,唯一的解释可能就是特色的赤字货币化,大量的城投举债高价拍地,缓解地方的财税压力,至于隐形债,劣币驱逐良币,年初还在喊谁的孩子谁抱,年末就大举的发行新的债务来为地方的隐形债兜底。至于城投有没有能力开发,房子能不能卖出去,都不如地方财税紧迫。
历史经验证明过热之后迎来出清是必然的结果,我们这几年的事实证明,2020年太多的当断不断,现在反受其乱,窟窿是没堵上,反而变得更大了,地方债,房企债,居民债,越拖越大,越拖越难以解决,以及最重要的保交楼,到底是交付的多,还是这几年烂尾增量更多,下一个大头大概贡献来源于原来的二哥,早交给市场锅还可以甩出去,毕竟哪个发达国家的没有遇到过经济周期下行和发展问题,越是信誓旦旦,有形的手选择性干预,成本越大,到时候信用的损害也就越大。
编辑于 2023-10-23 11:23・IP 属地安徽查看全文>>
王克丹 - 177 个点赞 👍
谢邀。
谁的信心?一线的信心?
分化的趋势比较明显了。
19号统计局公布70城商品房销售价格:
一线的新建商品房住宅销售价格由8月的下跌0.2%转入持平、二手住宅在连续4个月下跌后转入上涨0.2%。
当然,真正涨的还是北京和上海,广州和深圳的房价环比还是跌的。
二三线在9月继续下降:新建房环比下降0.3%、二手房环比下降0.5%。
其中二线新建房环比降幅扩大0.1%、三线二手房环比降幅扩大0.1%。个人感觉这可能表示二线还在跌势初期。
总之,9月的70城整体跌幅和8月一致,还是新建房环比跌0.3%二手房环比跌0.5%。
账面跌势处于历史最高位:70城里新建房下跌的54个、二手房下跌的65个。
现在一二三线的去库存周期分别为14.4、18.1、24.3个月(警戒线一般认为是14个月)。
而这还是建立在价格限制(以及一线购买限制)之上的。
如果彻底放开价格限制,那三线和部分二线更多只是踩踏式砸盘。
6月13城的二手房挂牌量就200万套了,比年初增长超25%。
放开价格限制,就算同期没有放开一线购买限制,很多人也会选择先转成现金。
可能是为了修复过去三年形成的负债,也可能是单纯不看好本地的房价走势。
不仅是三四线的人口和产业流失,就那个寄托小小希望的老旧小区改造,肯定也是一二线吃下最多投资份额。
如果同步再放宽一线和二线核心市区的购买限制,“一城兴而百城衰”的剧本就正式上演了。
但这也怪不得卖房人。
很多人的那套房子本来就是被户籍制度给绑住的,一同绑住的还有十几二十年的债务。
之前能绑住是因为有普涨的预期,现在普涨预期被土地财政的高负债戳破,割肉跑路是很正常的预期。
不一定都跑去一线和二线核心,但肯定有很多人会基于庞大的过剩房产库存转入租房模式。
再加上少婚少育,原本拿去还房贷的工资剩余转入个人消费,身心健康和生活体验还能改善一波。
(但消费转化不会太多。广发证券做了个测算:20年至今年上半年,居民人均超额储蓄约3793元;但三季度的消费仅多支出210元,人均超额储蓄还在高位,说明还是心有余悸)
想把他们弄回去接本地的债务大锅,难。
总之,我感觉放开价格限制就像放开二胎一样,做是大概率最终要做,但效果不会如政策预期。
因为买房和生娃都有个类似点:对未来的预期。
有预期、你放开限制、他们才会往前面冲。
但眼下成本压倒预期(房子是负债和贬值、生娃是负债/持续成本/难以预期的收益),只能等收入修复后再想。
人都痿了,脱衣舞脱得越少看客心里越慌,起不来。
闲聊公号:王子君的碎碎念。
发布于 2023-10-23 15:34・IP 属地广东真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
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啊啊啊啊啊 - 54 个点赞 👍
申权和一个媒体大V聊过天。申权说:“您作为这么大的一个大V,每天写稿子肯定特别费脑细胞吧。我真佩服您,上知天文下至地理,既懂政治经济又懂国际形势。我就不行了。我经常感觉写评论很难,要写出真知灼见来,真是不容易。我有时候研究一个话题,研究半个月,甚至半年都搞不明白。搞不明白就不敢乱写,写东西真的是很难的。”
大V说:“兄弟,你不是干我们这行的吧?我听你这么说,感觉你对媒体什么都不懂啊。”
申权说:“是啊,我懂得少,您教教我。”
大V说:“我们做媒体的,跟街上开店一样。开店要的是客流和消费,媒体要的是点击和阅读。点击和阅读,不一定要靠真知灼见才有的。你以前开过店没有?我看你就不像开过,我直接说吧。开店卖东西呢,重要的是赶流行风潮。外面流行什么,你就进什么。进不到高级货不要紧,中级货、低级货,甚至假货,只要和流行风潮吻合的,就一定卖得动。我打个比方,比如外面现在流行《花花公子》,但你进不到《花花公子》,只能进到不如它的《草草公子》。你怎么想?进不进呢?进,一定要进。你不进《草草公子》,这个流行风潮你就错过去了,满大街的人买东西,只有你的店不开张怎么行呢?你要这么想,《草草公子》虽然不如《花花公子》,但不是每个人都能买得到《花花公子》嘛,退而求其次的必定不乏其人。再说有的人买到《花花公子》以后呢,因为太喜欢,自然又对周边相似的东西感兴趣,这时候他就可能会尝试同一类别的《草草公子》。所以《花花公子》热,《草草公子》也会跟着热。你卖《草草公子》,虽然未必比得上《花花公子》,但肯定比你什么都不进强得多。我这么说你明不明白?”
申权说:“您的意思是不是说——文章的质量没那么重要,最重要的是不要错过这波热度。”
大V说:“对啊。我现在早就不自己写稿了,雇了十几个专业写手,都很便宜的。要什么真知灼见呢?根本不需要。只要什么热我就发什么,大家就会看。大家看了我就有阅读量嘛。文章写得不好没关系的,大不了有人骂嘛,黑红也是红。要是把我骂上热搜,我巴不得呢。”
申权说:“怪不得您做大V呢,是我的格局太小了。”
发布于 2023-10-23 18:42・IP 属地陕西查看全文>>
申权认真生活 - 52 个点赞 👍
首先谁主张谁举证,新闻中说:
房地产是国民经济的重要支柱产业,产业链条长,对经济增长和运行具有重要影响。
请问拥有相关观点的专家学者如何证明这一点?
已知条件:
1-9月份,全国房地产开发投资87269亿元,同比下降9.1%;
1-9月份,住宅投资66279亿元,下降8.4%。
1-9月份,商品房销售面积84806万平方米,同比下降7.5%,其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元,下降4.6%,其中住宅销售额下降3.2%。
1-9月份,房地产开发企业到位资金98067亿元,同比下降13.5%。其中,国内贷款12100亿元,下降11.1%;利用外资36亿元,下降40.0%;自筹资金31252亿元,下降21.8%;定金及预收款33631亿元,下降9.6%;个人按揭贷款17028亿元,下降6.9%。
但是我国GDP、人均可支配收入、工业指数等国家统计局发布的数据都是在比较乐观的增长,同时各大机构多次强调我国没有出现通缩、债务规模可控。
那么现在还说依赖房地产支柱,体现在什么地方呢?
媒体呼吁,适时放开楼市价格限制,进一步提振市场信心,现在除了北上等城市,其他区域实质上已经放开了楼市上涨的价格限制,因为提振信心总不能说的是放开下跌的价格限制,那么完全可以指名道姓来讨论这个话题了。
一线城市会放开嘛?我觉得不会,现在相关机构说不定还觉得国民购房潜力巨大,放的太开容易楼市过热呢......
父不知子,子不知父呐.......但是我觉得根源还是,从目前官方发布的增量数据上,完全看不到房地产是国民经济支柱的有利佐证。
发布于 2023-10-23 12:36・IP 属地江苏真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
九乡河龙牙 - 40 个点赞 👍
【信心比黄金更重要】这个观念最早来源于17-18世纪的古典自由主义经济学派。
在此之前,世界的主流价值观将黄金视为【唯一的财富源泉】,因此他们主张要限制从他国进口并鼓励从本国出口,以赚取他国的黄金。
这种经济学思想后来被称为重商主义。虽然一定程度上保护了本国产业的发展,但同样也催生出了各国之间的贸易保护主义,各经济体之间相互提高关税并对对方实行贸易限制令,各国的外贸均受到严重阻碍。(如今,尤其是进入2018年后,我们又回到了300年前的重商主义时代)
同时,较为发达的国家在利益的驱使下,总是将资金和资源投入到经济效益更高的重工业中去,这导致它们的农业欠发达,粮食和其他生活必需品的价格高涨,经济发展质量并不高。
更为严峻的是,生活必需品价格的提高不断压榨着居民的购买力,居民的消费能力越来越弱,企业的效益也就逐渐跟着萎缩,于是减产裁员开始增多,经济危机到来,整个社会的发展效率越来越低下。
面对这种情况,新的经济学思想应运而生。
代表传统贵族阶级的马尔萨斯提出:黄金并不是财富的唯一源泉,一切具有价值和使用价值的物品都可以代表财富。
紧接着他进一步提出社会存在边际消费倾向递减和资本边际效率递减这两种现象(这两个词在他死后才被归纳化),平民的消费能力有限,所以要给富人提供减税等优惠措施,以激发他们的投资和消费能力。
而经济学之父亚当·斯密则更新了马尔萨斯的观点:首先他也认为财富的源泉是一切具有价值和使用价值的物品。随后他又提出,未来预期是影响当下的重要的因素,即便居民当下的收入没有提高,但只要未来收入预期增高,他们便会增加投资和消费的意愿,即便是通过贷款这种方式。
后来,斯密的这种观点就被总结为了【信心比黄金更重要】。它不仅仅是一句抽象的、鼓舞人的话,反而更加像是一种具体的公式,只要未来预期乐观,那么无论目前的基础有多差,发展仍然会向上,反之则反之。
信心比黄金更重要后来被广泛实践,并应用于罗斯福新政和希特勒新政。一次次事例向我们揭示出,当下的基础只决定未来发展增速的绝对量,但并不影响发展速度。
一个基础为100,增速为5%的社会,它所提供的经济活力和发展机遇要远远小于一个基础为50,但增速为10%的社会。尽管从绝对量来说前者增加会更多,但从发展效率来说,后者会更加高。
原因在于,在其他条件不变的情况下,前者由于增速较慢,必被后者反超。一个比较典型的例子就发生在股市身上,那些仍有收益但收益率下滑的公司,其增速往往远远不及那些仍然亏损但亏损率收窄的企业。
楼市作为一个产业,自然也避免不了预期的影响。在未来预期呈现乐观的状态下,即便有限购、涨价等阻碍因素存在,也无法抑制楼市的成交量;而在未来预期呈现悲观的状态下,即便有利率和价格优惠,无无法促进楼市的成交量。
当一个产业发展成熟后,政策对它的影响是微乎其微的,而由市场主导的未来预期才是其走势的决定性因素。就像我们的楼市和股市,在悲观情绪的影响下,即便是在过去一年时间里出台了诸多史诗级的利好措施,都仍然无法刺激其活力。
如果真的认识到【信心比黄金更重要】就更加应该认识到【政策的无效性】,想要刺激楼市,绝不能把扶持方向放在楼市本身;而是应该把扶持资源更多倾向于新兴产业,只有通过新兴产业的崛起实现产业升级,才能开辟新的财税收入来源,提供新的就业岗位,创造新的经济生态,从而改变宏观预期,楼市才能从中受益。
同时,任何产业,趋势一旦形成就会持续很长一段时间,中间无论施加多少政策都改变不了趋势。例如楼市上涨的时候,即便搞限购、加利率,依然无法阻止楼市的成交量。
如今,楼市明显进入下行周期,这个趋势形成就会持续很长一段时间,中间给再多利好措施都没用。所以即便楼市能够重回巅峰,它也必须先经历一段漫长的萎靡周期,期盼楼市在政策调控下快速进入复苏周期是完全不懂经济学的表现。
发布于 2023-10-23 14:05・IP 属地四川查看全文>>
我是V - 29 个点赞 👍
确实应该继续大面积放开,不然就会像生育率一样,错过这个节点就晚了!
当前市场最大的两个误解是上面总以为下面还有钱,下面总以为上面还有政策
实际上可能上面出台了政策,落地效果也不好,人们没钱买单。
而且就算是下面有钱,完全取消一线城市的价格限制之后,对楼市整体的影响可能也不好,谁也不想让北京、上海的房价直奔香港而去;
而且放开限价之后真的能刺激楼市吗?无非是几个楼盘更容易炒作,价格更高、然后媒体报道,表面上市提振市场信心,实际上只是让更多人绝望,房价更加高不可攀。
只不过当前楼市供需关系已经发生了根本性的扭转,所以监管措施的改变也是必然。以前是限制价格过快上涨,现在是为了防止价格过快下跌。
即使是从限制价格过快下跌这个角度,估计也很难取消价格限制。
发布于 2023-10-23 11:36・IP 属地四川查看全文>>
凌乐 - 11 个点赞 👍
前几天回答外资的时候提过。这里还是再提一下:要看楼市是否能硬起来,根本上得看中央能不能大放水;侧面印证就要看房地产外资。
我国房地产外资占总外资的比重,从2021年的13.8%一路降到2022年的不足8%,再到今年制造业投资还在大幅扩张但是房地产投资却大幅缩水。就很能说明问题了——楼市短期内没有崛起的希望,连外资在1月份进来后都被套牢了一部分。
至于所谓的放开楼市价格限制。
说难听点,决定商品价格的是产品供应量和货币,目前的情况是市场上流动的货币不足,无法支撑楼市涨价。
那放开楼市价格限制和不放开是没区别的。
发布于 2023-10-23 15:53・IP 属地北京查看全文>>
KK 小小
