我只是想感慨下，一直说恒大欠了1.9万亿这个天文数字，原来人家还能突破我们的想象极限，人家欠的是2.5万亿！！！

平摊给14亿中国人民，每个人要付1785元。

半夜睡不着刷到这条新闻，浅答一下。

业内形容房地产行业是“秘不发丧”，怎么理解呢。

大概从19年开始，恒大就有自杀式卖房迹象了，20年资金链紧张更是变本加厉。

什么意思呢，一套房，10000/平的建造成本，7000/平卖给你，还记得疫情期间恒大7折卖房事件吗。

为什么这么做，现金流滚不动了呗。那你问，这样卖，不是亏钱了吗？

这好办，销售收入还是按7000一平米计算，这里面有1000/平的银行借款利息成本，我扣掉算在商业配套的自持地产里面可以吧（入商业性房地产）；还有3000/平，怎么是成本呢，这是我兄弟公司的投资，包装成金融资产和其他投资，别急，还有，这个要入账楼盘的成本，想办法做到还没卖的楼盘上去，挪1000/平吧（存货虚高）。这样一来，10000的成本，少算5000，不就5000了吗。

暴雷前：看看，看看，我恒大的报表多么亮眼！7000销售均价，5000成本，毛利高达28%！

暴雷后：唉，反正都还不上了，没必要粉饰报表了，那就把资产负债表这些科目都挤挤水份吧——在建物业、金融资产、长期（股权）投资，等等，等等。等明细数出来你们可以去查查是不是这些科目。

所以，鬼才信是这两年亏得嘞，不过是把前几年亏的钱全抖搂出来罢了。可怕的是啥？你们可以去看，所有的房地产公司，在违约的那一刻，利润表都是那么靓丽，靓丽到你看不出一丝端倪。

恒大拍地，抵押拍到的地，继续拍地，这加的杠杆可比蚂蚁金服高多了。

他们不知道恒大有这么高的杠杆吗？他们知道！但恒大以及恒大们这套拍地，抵押，继续拍地的模式，最大的既得利益者其实就是他们，购房者透支几十年掏空六个口袋凑出的钱，至少5成以上都流进了他们的口袋，他们当然没有叫停的动力。

土拍价格，是他们定的，预售制度，是他们定的，出售限价，是他们定的，禁止降价，还是他们定的。这套玩法，他们可以掌控每一个细节。老百姓购房款的大头，进的也是他们的口袋。

恒大和恒大们充其量就是个从犯。

前几年那个段子，看来还少估计了一点负债。现在水落石出了，不应该感到意外。

evergrande, ever grande, 我觉得要改为ever venti才能反映其“大”，债务之巨，处理之难。难到谁也不想去碰，就变成Too big to fail, 所以起个好名字还是很重要的。

前面为他做审计的PWC已经被调查了，这次换了家小所,小所还加了个提示，说无法获得足够充分的审计证据。即便保守估计，这个债务数额已经足够震惊了。

接下来，会有许多问题更让人头大：

1、债务是如何弄到如此之大，把国内外的债权人都坑进去了？用商票坑了一堆小商户，导致票据纠纷暴增，法律实务中早就不是法律热点的票据法又成为讨论的热点，然后发现原有的票据法规则与电子票据无法衔接上。海外美元债的债权人，不乏响当当的HSBC、UBS、PIMCO名下基金。为什么审计师对原来报表根本看不出来不披露？有什么门道去加杠杆和实现债权债务的大挪移？其他的类似的房地产公司会不会也有这样的问题？想一想这些问题，会不会影响对整个房地产的信心？

2、恒大集团财报公开之后，是不是要进入破产程序了？境内的与离岸的公司要不要分开破产，如何协作？China Evergrande是注册在开曼的，是在香港上市的，主要资产都在内地，复杂得不得了。境内是可以挺着不破产，但开曼、香港的司法管辖区不见得都听你的。如果重组谈不妥，可能evergrande这一上市公司就被清盘了，这个壳在资产市场就没啥意义了。

3、这么多债务，无论是从资产负债表角度，还是从现金流角度，都符合破产法的标准了。继续挺着不动，扭曲债权债务关系，债权人、投资者对法治化、市场化的信心会不会受打击？

真正的负可敌国。

2021，2022两年亏了5820亿，2022年底总负债2.44万亿，涉及诉讼案件金额3954亿，审计机构都说了无法发表意见。

合约销售大跌92%，现在恒大没什么搞的了，保交楼，偿债（拖），搞电车。

顺便一提，7月24日恒大境外债重组会议。

恒大完全是一个无底洞，没有人能搞清楚它表内外负债合起来究竟有多少，它不仅在表内有大量的供应商欠款、银行贷款和境内外公开市场债券，还通过兜售理财产品、签发票据的方式，在表外欠下了大量隐性负债。对于表内负债，会计师事务所还能够相对准确地估算，但表外负债他们是一点办法都没有，这部分的债权人只能当自己投的这部分钱打了水漂，别无办法。

事实上，除了恒大这个消息外，还有另一个圈外知名度不高但实质影响同样恶劣的消息，就是远洋集团的境内债宣布召开持有人会议，并宣称债券兑付存在重大不确定性。和恒大略有不同的是，远洋集团并非民营企业，而是一家中国人寿作为第一大股东的房地产企业，有着明确的国资背景。这样的企业开始出现公开市场债务的兑付问题，标志着房企信用危机的进一步扩大。考虑到今年新房销售情况持续不达预期，大量房企偿债压力凸显，未来还会有多少房企陷入违约的困境，尚难定论。

在停牌一年后，中国恒大终于披露了公司2021年年报、2022年半年报及2022年年报三份财报。

中国恒大2022年年报数据显示，截至2022年12月31日，

中国恒大【负债总额】24374.1亿元，剔除合约负债7210.2亿元后为17163.9亿元。

截至2022年末，中国恒大的现金及现金等价物43.34亿元，

受限制现金99.71亿元，【资产总值】约1.838万亿元。

另外，有364.3亿元现金已纳入政府指定账户统一监管，计入其他应收款项。

从土地储备来看，截至2022年12月31日，中国恒大拥有土地储备2.1亿平方米。

此外，中国恒大还参与旧改项目79个，其中大湾区55个（深圳34个）。其他城市24个。

中国恒大称“庞大优质的土地储备，是集团保交楼、逐步偿清债务、恢复正常经营的坚实基础。”

中国恒大的外聘核数师上会栢诚会计师事务所有限公司（简称“上会栢诚”）在年报中表示，

对该年报无法发表意见。

如中国恒大披露的净亏损、净负债及现金情况，因为中国恒大因各种原因涉及多起诉讼和仲裁案件，

这些情况加上财务数据表明可能对中国恒大的持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定因素，

因此其可能无法在正常业务过程中变现其资产和清偿负债。

“中国恒大未来现金流量的不确定性对集团继续持续经营的能力产生重大疑虑。

综合财务报表已就此情况作出适当披露，但我们无法就贵集团偿付到期财务责任的能力获取足够审核凭证，

而我们认为有关持续经营基础的此等重大不确定性对综合财务报表的潜在累计影响重大，

以致我们无法发表意见。”

亏损数目看看就好了！恒大还是有资产的，就是供应商太惨了，差不多9000多亿，比借款还多啊！后面肯定债务重组，利息先不要给了，债主能拿多少就拿多少吧！

时代变了啊！以前那种买的囤地的模式，不行了，搞不好就烂手里还巨亏！恒大融创以前不就是赌政策？赌土地财政，国家没办法，肯定不会让地产出事，赌赢了好几次，结果一次输光！

三道红线2020年就出来的政策，结果还在赌，不是他们死谁？天天喊着中国经济被绑架，现在没人说了，民企大规模退出，留几家头部，后面就是地产发展新模式了，供应少了。新房价格就稳了！

中国恒大的财务数据显示，其在2021年的经营状况出现了亏损。收入为2500.1亿元，但经营性亏损达到1137.5亿元。公司负债总额为25801.5亿元，其中包括各种借款和应付款项。恒大还拥有2.6亿平方米的土地储备，并参与了大量的旧改项目，其中大湾区项目占绝大多数。

这些数据表明，中国恒大面临着财务压力和经营困难。经营性亏损和高额负债可能对公司的偿债能力和经营持续性产生影响。此外，公司参与大量旧改项目可能增加了风险和不确定性。

对于投资者和观察者来说，了解这些数据是重要的，但需要进一步分析和评估公司的整体情况。这包括公司的负债结构、借款偿付能力、资产负债比率、盈利能力和经营策略等方面。同时，监测公司的财务报告和公告，以了解其未来的发展动向和可能的调整措施。

需要注意的是，以上仅是对数据的简要描述，具体的分析和评估应该基于更全面的信息和专业意见。建议在做出任何投资决策之前，寻求专业的投资顾问或金融机构的建议，并进行充分的尽职调查。

恒大2022年的年报数据是亏损了2.4万亿，相当于把中国四个一线城市➕省会城市的Gdp综合加在一起都没办法出清这个债务，土地财政真是害死人啊，现在首当其冲就是减少烂尾楼的数量不然底层百姓真的最苦了，拍地→抵押→再拍地这个流程和操作说白了也是政府默许的，现在搞了那么大的窟窿短时间国家肯定也不会让恒大破产，毕竟还有那么多债务没有出清，欠了供应商9000亿对于下游的产业影响也不是一点点。这个烫手山芋谁会去接呢？国家接势必债务都会转嫁给老百姓的，就和那个贵州遵义的展期一样，内债不是债被，我左手出右手进钱还是自己得

这个毒瘤不除国家未来经济想要好起来根本不可能，债务如果要出清势必要开发新楼盘去稀释债务，如果再开发新楼盘和市场房价肯定会崩，左右都是个死，一个就是死的慢点，如果开发新楼盘那么多债务要开发多少新楼盘才能承接住，这个操作就是死的快点而已。

近几年没房贷的还好，有房贷的怕不是首付都要跌没了，这种形势，能脱手的估计都脱手了吧，自住房如果有房贷首付跌没了也只能认栽。

恒大是严格意义上，让我觉得一串数字后面加一个“亿”是真的“亿”，而不是“万”。

总觉得卖个楼二三十亿，在恒大面前，就只是二三十亿而已。

对金钱的认知随随便便就达到了千亿级别，这么膨胀的认知背后竟然还有对许皮带些许的佩服在里面。

加快交楼吧，那些掏空了六个钱包还在继续还房贷的人，需要一个家。

房地产整个行业的未来可以参考日本，而恒大作为开发商竟然每年都是亏损的，真是咎由自取了，不管什么行业的公司，首先是保证公司要是盈利的，因为一旦陷入亏损，说明公司已经开始走下坡路，况且恒大在整个发展的过程中步子迈的太大，早晚会出问题

呵呵，其他房地产商，能笑得出来吗？我敢说，之前的前十大地产商，每一个的真实负债都在五千亿以上，排名越高，负债越高！

坐着看。

负债2.4万亿！恒大被戏称“债可敌国” 会计师：无法发表意见

7月17日晚间，中国恒大集团（下称“恒大”）一口气发布了三份财报，含2021年、2022年中期业绩公告以及2022年业绩公告。

财报数据显示，截至2021年12月31日恒大负债总额25,801.5亿元（人民币，下同），剔除合约负债9,743.5亿元后为16,058亿元，其中：借款6,073.8亿元、应付贸易账款及其他应付款项8,933.4亿元、其他负债1,050.9亿元。该集团2021年的年度收入为2,500.1亿元，同比减少50.71%，毛亏损184.5亿元，净亏损合计6862.2亿元，股东应占亏损4,760.35亿元，每股亏损36.006元。

截止2022年12月31日，恒大负债总额24,374.1亿元，剔除合约负债7,210.2亿元后为17,163.9亿元，其中：借款6,123.9亿元、应付贸易账款及其他应付款项10,022.6亿元、其他负债1,017.4亿元。该集团2022年的年度收入为2,300.7亿元，同比减少7.98%。毛利249.9亿元。年内经营性亏损433.9亿元，净亏损合计1,258.1亿元，股东应占亏损1,059.14亿元，同比收窄77.92%，每股亏损8.021元。

截止2022年12月31日，恒大拥有土地储备2.1亿平方米，2021年末该数据为2.6亿平方米。
恒大 “姗姗来迟”的财报，如市场预期的一样“不理想”。两年净亏损达8,120亿元，虽然亏损环比下降，但是其收入也出现了下降，更是加剧了市场对其未来经营的担忧。更重要的是，恒大现在负债超2.4万亿，这一庞大的数字被网友戏称“债可敌国”。

恒大财报“难倒”会计师？

对于恒大的综合财务报表，会计师事务所的反应也很“不同寻常”。恒大的外聘核数师上会栢诚会计师事务所（下称“上会栢诚”）表示，无法对此发表意见。

上会栢诚认为，无法发表意见的基础首先是恒大有关持续经营有多项不确定因素。恒大的亏损、负债、现金状况以及涉及多起诉讼，多种情况叠加导致恒大可能无法在正常业务过程中变现其资产和清偿其负债。而对于恒大为改善现金和财务状况采取的多项措施存在多项不确定因素。未来现金流量的不确定性对公司继续持续经营的能力产生重大疑虑，进而对综合财务报表的潜在累计影响重大，以致事务所无法发表意见。

其次，对于2021年度的财报，上会栢诚认为无法获得足够适当的审核凭证，以提供审核意见的基础，因此无法对2021年度的综合报表发表意见。

在聘任上会栢诚之前，恒大的核数师是罗兵咸永道（普华永道）会计师事务所（下称“普华永道”）。在2023年1月16日，恒大和旗下的恒大物业、恒大汽车三家公司同时公告称，应三家公司建议，普华永道辞任公司核数师，即日生效。同时，聘任上会柏诚担任新核数师。

对于更换核算师，恒大方面表示，由于完成2021年审计财务报表对于恒大复牌十分重要，但由于普华永道对于若干事项要求额外的审计工作及程序，导致双方对工作范围及时间表未能达成一致。因此恒大才需要“另请高明”。

普华永道在辞任函中指出，由于未获得与审计财务报表相关的重大事项的若干资料，其未能全面开展审计工作。而且普华永道也无法确定后续工作的范围及完成所需时间，故同意辞任。值得一提的是，普华永道与恒大的合作由来已久，自恒大2009年赴港上市起，两者就展开合作，到今年合作时间已长达14年。

恒大境外债重组最新进展：本月将陆续对重组协议召开聆讯

除了发布业绩报告，17日晚间恒大还发布了有关境外债务重组最新消息。

此前恒大对于境外债提出了重组方案，按发债主体来分，分别为恒大协议安排、景程协议安排和天基协议安排。根据最新公告，恒大将对这些重组协议召开聆讯。

恒大协议安排中，恒大拟于香港特区实施协议安排召开的聆讯，谨订于7月24日上午11:30在香港特别行政区高等法院举行；恒大拟于开曼群岛实施协议安排召开的聆讯，谨订于当地时间7月25日上午10时（即香港特区时间下午10时）在开曼群岛大法院举行。

景程协议安排召开的聆讯，谨订于英属处女群岛时间7月24日上午10时（即香港特区时间下午10时）在东加勒比最高法院辖下高等法院举行。天基协议安排召开的聆讯谨订于7月24日上午11:30（香港特区时间）在高等法院举行。

恒大的债务问题可以追溯到2020年。

2020年8月末，当时网上突然传出恒大向政府的求助信，一时间引发外界广泛讨论，恒大的债务也随之浮出水面。在舆论议论纷纷之际，恒大宣布全国楼盘打七折，更是让市场错愕。随后恒大开始“自救行动”。在2020年11月份，恒大先是以148.5亿元清仓广汇集团股权，后1257亿战投成功转为普通股，12月恒大物业在港交所上市，2021年1月恒大又提前偿还港元债券安稳人心，这一套自救“组合拳”打下来，使得其危机暂时解除。

但时间来到2021年下半年，恒大连续发生多起利空事件，再次引发市场担忧。6月恒大商票逾期；穆迪、惠誉下调恒大的评级。7月香港特区部分银行暂停恒大楼盘的按揭；恒大取消特别分红。8月恒大以32.5亿港元出售恒腾网络股份；同月又被中国人民银行、银保监会约谈。9月理财爆雷；通知银行暂停支付利息；以约100亿元出售盛京银行股份。10月，恒大变卖资产回笼约24亿元。11月再次出售恒腾网络股份回笼资金21.3亿港元。12月恒大向国际评级机构要求撤销评级，随后其担保的2.6美元债务违约。

此后，恒大一再推迟2021-2022年期内的业绩报告，直到今年7月份。

时间紧迫！恒大距离“除牌”最终期限只剩两个月

目前中国恒大及恒大汽车、恒大地产仍处于停牌状态。三家公司的股票自2022年3月21日起在港交所停止买卖，至今已停牌16个月。根据上市规则，港交所有权将已连续停牌18个月的任何证券除牌，也就是说，恒大系的三家公司被“除牌”的最终期限将是2023年9月20日。

目前三家恒大系公司，恒大物业已与6月5日发布了2021年报、2022年半年报和2022年报。恒大汽车方面，则定于7月26日举行董事会，董事会批准后即可发布上述三份财报。

而根据港交所的指引，恒大除了公布财务业绩之外，还需要对恒大物业134亿元的质押担保被相关银行强制执行进行独立调查，公布调查结果并采取适当的补救措施。其他的要求包括有足够的业务运作且有相当价值的资产支持其运营、披露重要信息、公司管理诚信和独立的内部监控检讨等等。

其中，最引人注目的就是关于恒大物业134亿元的质押担保被相关银行强制执行这一事件的进展。

2022年3月22日，恒大物业公告称，在审核2021年财报过程中，发现有约134亿元的存款，为第三方提供的质押保证金，已被银行强制执行。并表示公司将成立独立调查委员会及安排专家对该质押保证进行调查。

针对这笔不翼而飞的存款，7月22日晚间，中国恒大发布初步调查有关消息。公告显示，2020年12月至2021年8月期间，基于当时恒大集团的资金需求，恒大物业以存单质押担保方式，通过第三方，分三次向中国恒大提供了上述资金。调查报告还称，公司三名执行董事涉及了上述安排，随后公司董事会要求他们辞任。

2023年2月15日，恒大物业公告独立调查结果及补救措施。恒大物业表示，根据相关法律规定，对于被划扣/划转的134亿元存单，可依据相关法律规定和质押担保合同的约定向被担保人，或依据债权债务关系向资金实际流入方或使用方追偿。同时该公司表示，正与中国恒大商讨偿还该质押所涉及款项的方案，方案主要透过恒大集团转让资产予本集团抵销相关款项。

恒大物业将在有关偿还方案落实后将发出进一步公告。“除牌”倒计时已经开启，关于这笔质押担保的补救方案，留给恒大的时间不多了。

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恒大公司的开发，应该从公司手上的一线城市市中心地皮开始。这样的房子销售速度和房价都会非常理想，回款速度快。原因如下：

对于投资者来说，一线大城市的核心地段是投资首选。房价的保值是其中一个很重要的因素。套现和升值空间会比较理想。

除了繁华的配套，生活的便利，最重要的一点，是大城市里上班的人对通勤速度的要求。堵车是一个问题，如果地铁之类的交通，距离也是影响路上通勤的非常重要的因素。

现代人生活节奏非常紧张，时间成本越来越高，通勤时间决定了休息时间的长度。

所以就算是以后出租，市中心的房子也会是上班族的首选。

为什么要强调投资者呢，因为刚需的消费者可以选择的余地不大，所以房地产想赚钱，要从投资者的角度出发去考虑，投资者的余钱比较多。

中国恒大，终于揭开了“盖子”巨亏8000多亿元，市场一下子就炸了

按目前公开披露数据，总负债2.4万亿，简直是债可敌国，想想就觉得很恐怖，而且现在风险仍然是继续敞开的状态，土地被当地政府收回了，经营成本是高于利润的，这样一来亏损是必然的结果，盘子一大亏损加大，盘子太大了。

就在昨天国内经济数据公布了，今天发布恒大巨亏，是怎么一回事呢，但绝对不是碰巧这么简单

但细想整个地产的上半年一些数据（包括新开工，竣工）其实一直并不乐观，客观的讲，地产可能还没见底，甚至还有雷再爆（会信吗）

但恒大未来的压力很大很大，凉凉去形容也不为过。

而我们应该要做的是理性消费，从容生活，努力挣钱，过好一生。不说了

有个短视频说，两年也就是2122恒大亏了八千亿。

同时短视频说，20包括20的前八年，恒大盈利大概两千八百亿不到三千亿。

八年，五六百亿的老板，十数亿的管理，还没顾得上查恒大上市圏走了多少没有利息的钱？

从三千亿大概知道盈利能力也就那样，在认为地产暴涨暴利的时段都这样，期望困难时期能盈利？

八千亿啊，两年，都去了哪里？

活久见系列呐。

全民皆罪，一起救赎吧

金融没有系统性风险，因为没有系统。一语成谶。这么多政策、条款，都拦不住地产商闪转腾挪，把百姓贷款的钱给贪了。

政策看起来都很严格，实际上执行的时候各个部门、系统间不是一体的。拖个施工方资金封个顶，把钱挪出来一部分拍下块地，另一部分给自己发了。表面上看不出任何问题。但凡中间因为什么因素扰动一下，立刻就崩盘。而且一崩就是大的。

恒大这个雪球真是巨大了。

我时常感叹美股与a股的差别。也时常怀疑自己的判断，我究竟是不是个鲨臂。

硅谷银行出问题几天内，美股连续跌了三四天。

恒大出问题，a股房地产板块猛涨，大盘阴跌。

我以为硅谷银行是个一个明显的流动性问题，结果美国大跌几日。我以为恒大显然不是流动性问题结果a股好像不为所动。

唉，也许我又错了，太菜了。

应亏尽亏啊，

乱子闹的越大越安全。

这点聪明，都用在歪门邪道上了。

恒大本质上是超劣等城投债，各地通过恒大这种手套拿了银行的钱，恒大再把债务部分转给买房的居民（企业债变个人债，同时再烂个尾），部分形成了储备的土地，中间各个环节都可以吸血。

各地政府又可以通过长期不开发收回土地的方式拿回已经收了钱的土地再卖一次，凭空生钱了属于是，不要太开心。。。

就是政府担保变成了企业担保，并且这个企业担保还被各方抽血。

那么钱最后到哪里去了呢

2017年11月，福布斯发布《2017中国富豪榜》，许家印超越马化腾和马云，成了中国的新首富。人在顺风顺水的时候总是会产生错觉，觉得自己就是天选之子、不败神话。因此，许家印曾在酒后问下属：我能流芳百世吗？

著名社会学家鲍迈斯特，做过一个很知名的研究：世界上为什么会存在恶？

他花数年时间研究这个问题，发现恶的直接根源主要有四种：

1、对物质财富的追求和贪婪（追求权力也是重要表现形式）；

2、遭到威胁的自负（恶棍、暴徒、罪犯多具有高度的自尊）；

3、理想主义；

4、追求淫虐狂似的快乐。