拍是可以拍，但你要确定的是你20年不去住，而且还收不到租金，因为租客为大。

如果不是恶意的组约其实可以和租客协商，重新帮租客租一套同面积户型的，或给一定的赔偿。但如果是债主自己签的预约，就不要去碰吧，买了也相当于不是你的

坐标合肥

法律上买卖不破租赁的，如果存在真实租约，那么在租赁期间，房产不可能可以入住的。除非找到承租人，协商并解除租约。

在法拍中，会有很多被执行人，把房产承租出去，一次性收取10年20年的租金。

上面写的真实租金，也有存在一种情况是非真实租约。这个就需要专业的人员，进行前期的详细尽调信息。

很碰巧，我们公司之前就会一个类似案例，而且解决了入住问题。客户也很幸运，因为公告里面写着，房产存在20年租约。也因为这个写房产存在租约，市场价值300万的房子，客户200万就拍到了

恶意租赁也可以理解为无效租赁

一般是被执行人在房子被查封后，或者即将查封前，故意设立的长期租约

或者被执行人在查封扣押前就与人合谋，双方签订一份虚假的长期租赁合同，在法院拍卖后，虚假的租赁人拿着合同主张自己有权占有（使用）该房子，以利用法律当中买卖不破租赁的条款，希望以此来阻碍司法执行

破除恶意租赁，竞拍者可以直接向法院申请，认定租赁无效

比如：从租赁年限、是否缴纳租金、租金缴纳是否按照市价正常缴付等等，请求法院确认该租赁合同无效，也可以与恶意承担人进行协商，毕竟与被执行人恶意磋商，妨碍法院执行案件，一经发现，可能会面临被拘留的行政处罚

如果协商不成，可以依据租赁合同直接赔付，法律支持范围内的违约金进行解约

我是立德阿婷，你学会了吗？

一套法拍房能不能拍，其核心问的是这套法拍房能不能正常过户，并且能正常入住，而要达到这个目的，则需要我们能充分了解参拍法拍房的具体情况，比如建筑现状、房屋产权、占用情况、交易成本等等，但对大部分普通人来说，要想完整了解到以上信息，难度是比较大的，或者说会花费极大的精力和时间，所以这也是不少网友劝戒大家不要轻易尝试法拍房的原因。

不过对于有能力获知法拍房真实情况的朋友来说，这个问题就能够轻松应对了。

至于这种各显神通的事情，我们就不纠结了，这里假设可以了解到房产情况来简单说说存在20年租赁的房产能不能拍！

20年租赁其实算是占用情况的一种，我们一般称为长期租赁。

对于长期租赁，我们主要是要了解这种租赁是否有效，是否能协商退租，后期租金如何支付等。

租赁是否有效是指租赁不合规合法，存在造假的情况，对于无效的租赁就等同于没有租赁，所以这个情况很关键，我们之前常见到一套法拍房存在十多二十年的租赁，并且这种租赁还是一次性支付了所有的租金，我们不能说这种租赁都是假的，但我们了解到情况是大部分都存在问题。

这里要注意，我们说租赁是否有效，并不是靠道听途说，一定要能获得充分证据，不然后期一旦走打官司这条路就是个比较麻烦的事情，而要想掌握确切的证据是很困难的，如果没有这个能力，我们一般都不建议普通购房者选择这类的法拍房，但凡看见有长期租赁，直接忽略。

对于真实存在长期租赁的法拍房，如果我们还是希望去购买，那么就要充分考虑购房后如何应对现在的租赁人，比如我们是否可以协商退租，退租的成本有多少，或者是否可以继续收租，能不能重新签订租赁协议等等，而要应付这些问题，建议认真阅读租赁合同，并且能和租赁人充分沟通交流，如果能达到自己的目的就参拍，否则就放弃好了。

简单来说，存在20年租赁的法拍房是否能参拍，关键还是要看具体情况而定，总之不建议法拍房盲目参拍！

法拍房，十年硬核玩家。

目前持有2套法拍房，

2023年7月之前，

卖了一套房，增值套现了约60万左右现金。

现在还在日常看房中。

我还是很感谢自己这么多年的研究，

坚持解答很多人的问题。

我在知乎上，主要解答基金和法拍房问题。

这也让我在实战中积累了强大的知识储备，

很多风险问题一眼就能发现。

以及你的问题，

我还是很有发言权的。

就让我这个实战派给你来个通俗易懂的解答吧：

——

首先你听到过最多的一句话应该就是买卖不破租赁对不对？

这个是从法理上来讲的原则。

但是现实生活中呢？但是现实中，

其实就简单多了，

第一，你见过有几个是签订20年的长租约的傻瓜客户呀？

他有这个钱，他为什么不去买房子呀？

所以99%的这个所谓的长租约大多数都是虚假的，经不起法院的流水考证。

只要我举报，基本就是假的。

第二种情况就是他如果真的是小概率是真实的租客在签订了长租约。

我们也不怕。

为什么？因为这套房是你的，我就是有权利要求搬走。

你不搬，我就给你断水断电就这么简单，因为你仅仅只是一个租客。

那你签了这么长的租约会找我要租金吗？

你觉得法院对于你交的20年租金会认为来找新的业主来要吗？

绝对不是呀！

因为长租约是和前任业主签订的。

比如你只住了一年，剩下19年的租约，租金返还，找谁呢？

你就是在法院起诉我，你也是要找原来的业主去退还。

只是说我作为新业主，因为让你强制退房，我仅仅只需要出一部分违约金而已。

这个违约金仅仅只有你一年租金的30%。

这个才是很多法拍人的不愿意说的真相。

其实逻辑上就是这么简单。

只要是这套房真的具备非常核心地段的投资价值，他就是有30年租约，老子也能让他强制退房。

反正退房之后又不是找我要房租。

——

有任何细节和其他问题需要协助，可以向我发起咨询。