这里的需求还是比较模糊的，投资者非常依赖房地产的增长预期，至少不会在现阶段贡献太多需求，过去房地产高增长，三套五套都说自己是“刚需”，自己一套，父母预留一套，孩子存一套，当房价不仅不涨，还出现普跌的时候，虽然让利很多，但增长预期低于资金成本的事情大概没有太多人干。即便是刚需，在现有房地产市场也是持观望态度，所以表现为，即便首套房供给基本不变甚至下跌，相对于需求端的下跌而变得供给趋于过剩，结果就是房企即便少拿地不拿地，依旧有去库存压力。

我们从另外一个角度也能理解这个问题，假设市场需求旺盛，居民信贷意愿强烈，尤其是中长期贷款，那么更加接近市场化利率的lpr结合加点也会随之上升，这就是信贷的供需关系，如果市场信贷热度足够，那么即便基准利率4.9%，一大批购房者即便是上浮2成甚至三成，也就是5.88%以及6.37%的利率依旧需求旺盛，前几年银行审核严格，求着人家放贷，而现在的供需反过来了，一周几个电话的来尝试把相对低利率的信贷送到居民手上，房贷门槛大幅下降，而房地产远超过居民收入的状况，唯一仰赖的就是信贷，所以说信贷的需求和房地产的需求密切相关，有意思的是，1月份社融大增，其中的居民中长期贷款则大降，其实去年房地产行业的转冷与居民中长期信贷几乎相吻合，没有负债能力和意愿支撑的需求，很难消化掉房地产的存量供给。

那么居民为什么不买房呢?

1）居民杠杆从2020年就加不动了，房地产本身是一个负债转移的游戏，最终靠居民未来收入来消化地方的税收、银行的利息、房企的收益和投资者的变现。一旦居民杠杆加不动，就没有那么多利润去分配，结果就是四个既得利益者之间的分配，地方拿走的卖地钱不可能退，银行对于新增贷款利率优惠大，存量房贷最多也就50bp的让利，大部分还要承担高利息，房企“三高”运转没有了金字塔的下层流入，干脆躺平，反正不会有任何惩罚，不仅不能惩罚，还得想办法拿钱去救，投资者如果都想变现，那必然是踩踏和房地产泡沫的硬着陆，听说最近有业主联合起来阻碍价格下跌，谁敢降价卖就被揪出来批斗。只要居民提供不了负债能力，四方想吃谁呢？

2）房企存量风险谁来买单？现在的客观问题是房企的运营模式和预售制监管资金问题导致的窟窿就在这里，谁都不愿意吃下这个成本，所谓的保交楼至今看来多半是雷声大雨点小，甚至都未必能摸清这些房企到底捅出来多大的窟窿，资产是弹性的，而债务是刚性的。如果没有既得利益者去填这个窟窿，或者所谓的金融创新无法从股民和别的投资者那圈钱补漏洞，那么只能是现在的购房者为过去购房者买单。这也是现在市场对于新房市场观望的一个重要的原因，非常依赖今年保交楼的实际进展。

3）二手房市场的冲击，一个不能获得增值的投资品，还要承担高昂的利息，一两年可以，三年五年呢？虽然最近有所谓的业主“抱团保卫房价”，这种囚徒困境下，最后大概都是一群乌合之众，市场需求就这么多，意味着能相对高位套现的人非常有限，多数投资者的都要留在手里贬值的同时承担高昂的资金利息，仅靠所谓的脆弱联盟无法阻碍市场的大趋势，谁越早变现收益越大，这就让今年的二手房市场对于新房市场的冲击更大，等着别人替自己吹集结号，很快就会土崩瓦解，都想比别人更早变现。

最后，一个非常值得关注的点就是我国今年的对于经济增长的预期为5%，相对中性，意味着不太可能过于依赖债务支撑短期经济增速，没有债务支撑的资产泡沫是非常危险的，系统性金融风险是底线，既不能让降价太快引发抛售恐慌，又不能用次贷换取短期的经济增速，还要为以前房地产发展模式的大窟窿填坑，能调用的资源就这么多，居民能贡献的杠杆上限就在那里，什么都想要大概不现实。今年的重点还是集中力量先把保交楼做好，才有可能吸引真刚需贡献需求，再去考虑其他的事情，当然前提是有人先把这个窟窿补上，谁最有可能出这个钱呢？

从过往的很多研究和报告来看，主流的认知是中国房地产发展到目前，整体供应和需求基本平衡，因此不存在房价大幅上涨的空间。只有少数研究认为，一线城市等人口大量流入地区，因为土地供应有限而需求旺盛，市场供不应求，反应到楼市就是即便出台强力调控，依然无法阻止房价上涨。

从过往20年中国楼市走过的历程来看，在城镇人口倍增的情况下，人均住房面积出现了从7平米到40平米的大幅增加。从这个角度看，建国初期30年住宅投资几乎停滞、人均住宅面积减半的历史欠账基本弥补、住房供求大致平衡的观点是成立的。但是住房和普通货物不同，住房无法移动。中西部过剩的住房无法抵消东部城市住房的不足。

因此，从宏观总量上谈住房市场是否平衡只是一个方面。看到中国多年来人口涌入地区住宅用地供应不足，人口流出地区供应严重过剩，这个才是要解决的多年顽症。

大力支持刚性和改善性住房需求，是中央提出的房地产解决问题的重要举措。这十年来，受益者众多。但是如何鉴别刚性住房需求是一个难点。

在住房价格持续上涨的情况下，拥有住房（而不是租赁住房）就成为绝大部分人的刚需。相反，如果房价持续下跌十年以上，则这种刚需会大大减少。要保持刚需住房需求，和我们控制房价的目标如何结合在一起，会使未来重要的挑战和思考的问题。

从房地产存量来说，不仅房地产供给饱和了，而且是处于超饱和状态。

之前坊间流传现有住房存量6亿栋的说法，当然有夸张的成分，不过从现有各项数据来看，中国已有住房和再建住房已经足够现有人口使用了，哪怕政府10年内不再卖地，房子都不会缺，因为人口拐点已至，未来的人口格局是先慢后快，指数下跌的趋势，光人口这一项数据就足以击破房子不够住的所有谎言。

房子供给和人口需求之间的失衡必定会体现在房价上，而且已经体现在房价上了。中国的房价大约在2021年7月到达顶点，之后转为下跌，到目前大约已经跌了18个月了，即使纸面房价还可以通过提高挂牌价稳住，但实际的成交价已经从最高点下跌了20%左右，而这，只是未来房价下跌潮和抛售潮的开胃点心而已。

现在对于房价，从人口结构上、百姓的负债能力和借贷需求上，都已经毫无挖掘的可能，大家唯一还寄希望的只有政策调控。而实际上，稍有经济学常识的人都知道，政策人为调控比市场调控低效得多，市场中的价格和利润是目前人类能发现的最高效、最能激发人类积极性的方式。

市场中的信息变化几乎是无限复杂的，超过了人类目前所能驾驭的计算量，只有交给市场，通过价格要素来实时调配资源，然后通过利润来激发企业家投入资源，才能达到效果最优。人为的调控既成本高昂，需要组织庞大的官僚体统去执行，而且由于无法及时根据实际需求去改变政策，还会犯各种错误，得不偿失，这在改革开放之前，已经反复验证过了。

那么为何过去的房地产调控能有效呢？这其实是搭了市场的便车，过去人口结构和人员流动，城市化的发展，居民的负债率等，都有很大的挖掘空间，政府调控只是相当于给市场添了一点催化剂，再加上人们自身的短视、逐利的特性，就可以拉高房价。可是如今，上述的三个要素都以挖掘殆尽，而炒房者的短视对自身造成的灾难已经显现，这也警示了后来人们切勿盲目跟风。

所以，综上，属于房地产的时代已经终结。当数年后的后人来回溯这段历史时，或许会给出这样的评价：在21世纪的前20年，中国人在贫穷了上百年后第一次富了起来，他们像早先那些富裕起来的国家一样，对市场缺乏敬畏，陷入了全民投机浪潮之中。早先确实有人通过投机赚了大钱，这种赚钱的诱惑吸引了更多人参与，很快遍布全国，当最后一批人也卷入投资浪潮时，庞氏金字塔的最后一分动能终于耗尽，历时10余年的投机运动也到了尾声。这次被称作“21世纪中国房地产大泡沫”的投机运动最终所造成的损失，在当时，高达上百万亿元，其造成的破坏性影响，到今天为止，依旧没有结束。