目前房地产市场供给是否趋于饱和？大力支持刚性和改善性住房需求，能否解决和平衡房地产供需关系？

从过往的很多研究和报告来看，主流的认知是中国房地产发展到目前，整体供应和需求基本平衡，因此不存在房价大幅上涨的空间。只有少数研究认为，一线城市等人口大量流入地区，因为土地供应有限而需求旺盛，市场供不应求，反应到楼市就是即便出台强力调控，依然无法阻止房价上涨。

从过往20年中国楼市走过的历程来看，在城镇人口倍增的情况下，人均住房面积出现了从7平米到40平米的大幅增加。从这个角度看，建国初期30年住宅投资几乎停滞、人均住宅面积减半的历史欠账基本弥补、住房供求大致平衡的观点是成立的。但是住房和普通货物不同，住房无法移动。中西部过剩的住房无法抵消东部城市住房的不足。

因此，从宏观总量上谈住房市场是否平衡只是一个方面。看到中国多年来人口涌入地区住宅用地供应不足，人口流出地区供应严重过剩，这个才是要解决的多年顽症。

大力支持刚性和改善性住房需求，是中央提出的房地产解决问题的重要举措。这十年来，受益者众多。但是如何鉴别刚性住房需求是一个难点。

在住房价格持续上涨的情况下，拥有住房（而不是租赁住房）就成为绝大部分人的刚需。相反，如果房价持续下跌十年以上，则这种刚需会大大减少。要保持刚需住房需求，和我们控制房价的目标如何结合在一起，会使未来重要的挑战和思考的问题。