这里的需求还是比较模糊的，投资者非常依赖房地产的增长预期，至少不会在现阶段贡献太多需求，过去房地产高增长，三套五套都说自己是“刚需”，自己一套，父母预留一套，孩子存一套，当房价不仅不涨，还出现普跌的时候，虽然让利很多，但增长预期低于资金成本的事情大概没有太多人干。即便是刚需，在现有房地产市场也是持观望态度，所以表现为，即便首套房供给基本不变甚至下跌，相对于需求端的下跌而变得供给趋于过剩，结果就是房企即便少拿地不拿地，依旧有去库存压力。
我们从另外一个角度也能理解这个问题，假设市场需求旺盛，居民信贷意愿强烈，尤其是中长期贷款，那么更加接近市场化利率的lpr结合加点也会随之上升，这就是信贷的供需关系，如果市场信贷热度足够，那么即便基准利率4.9%，一大批购房者即便是上浮2成甚至三成，也就是5.88%以及6.37%的利率依旧需求旺盛，前几年银行审核严格，求着人家放贷，而现在的供需反过来了，一周几个电话的来尝试把相对低利率的信贷送到居民手上，房贷门槛大幅下降，而房地产远超过居民收入的状况，唯一仰赖的就是信贷，所以说信贷的需求和房地产的需求密切相关，有意思的是，1月份社融大增，其中的居民中长期贷款则大降，其实去年房地产行业的转冷与居民中长期信贷几乎相吻合，没有负债能力和意愿支撑的需求，很难消化掉房地产的存量供给。
那么居民为什么不买房呢?
1）居民杠杆从2020年就加不动了，房地产本身是一个负债转移的游戏，最终靠居民未来收入来消化地方的税收、银行的利息、房企的收益和投资者的变现。一旦居民杠杆加不动，就没有那么多利润去分配，结果就是四个既得利益者之间的分配，地方拿走的卖地钱不可能退，银行对于新增贷款利率优惠大，存量房贷最多也就50bp的让利，大部分还要承担高利息，房企“三高”运转没有了金字塔的下层流入，干脆躺平，反正不会有任何惩罚，不仅不能惩罚，还得想办法拿钱去救，投资者如果都想变现，那必然是踩踏和房地产泡沫的硬着陆，听说最近有业主联合起来阻碍价格下跌，谁敢降价卖就被揪出来批斗。只要居民提供不了负债能力，四方想吃谁呢？
2）房企存量风险谁来买单？现在的客观问题是房企的运营模式和预售制监管资金问题导致的窟窿就在这里，谁都不愿意吃下这个成本，所谓的保交楼至今看来多半是雷声大雨点小，甚至都未必能摸清这些房企到底捅出来多大的窟窿，资产是弹性的，而债务是刚性的。如果没有既得利益者去填这个窟窿，或者所谓的金融创新无法从股民和别的投资者那圈钱补漏洞，那么只能是现在的购房者为过去购房者买单。这也是现在市场对于新房市场观望的一个重要的原因，非常依赖今年保交楼的实际进展。
3）二手房市场的冲击，一个不能获得增值的投资品，还要承担高昂的利息，一两年可以，三年五年呢？虽然最近有所谓的业主“抱团保卫房价”，这种囚徒困境下，最后大概都是一群乌合之众，市场需求就这么多，意味着能相对高位套现的人非常有限，多数投资者的都要留在手里贬值的同时承担高昂的资金利息，仅靠所谓的脆弱联盟无法阻碍市场的大趋势，谁越早变现收益越大，这就让今年的二手房市场对于新房市场的冲击更大，等着别人替自己吹集结号，很快就会土崩瓦解，都想比别人更早变现。
最后，一个非常值得关注的点就是我国今年的对于经济增长的预期为5%，相对中性，意味着不太可能过于依赖债务支撑短期经济增速，没有债务支撑的资产泡沫是非常危险的，系统性金融风险是底线，既不能让降价太快引发抛售恐慌，又不能用次贷换取短期的经济增速，还要为以前房地产发展模式的大窟窿填坑，能调用的资源就这么多，居民能贡献的杠杆上限就在那里，什么都想要大概不现实。今年的重点还是集中力量先把保交楼做好，才有可能吸引真刚需贡献需求，再去考虑其他的事情，当然前提是有人先把这个窟窿补上，谁最有可能出这个钱呢？