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（公众号有很多单独写的文章，对房地产的一些销售套路和看法，有兴趣可以看一看）

楼市有高人！有的钱是不用还的

有的钱是不用还的。

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昨晚，支持楼市的三支箭全来了：

信贷支持、债券融资和股权融资。

特别是股权融资，暂停12年后再次恢复。

开始讨论这个话题之前，先来看下当年为什么要暂停上市房企再融资：

房企再融资暂停始于2010年，当年4月份，国务院发布了被称为“新国十条”的通知，该通知明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

因为这种做法基本属于空手套白狼了，除了推高地价房价，增加系统性风险，还会过渡吸引资金，掏空实体经济。

但是彼时房地产正是当红炸子鸡，根本不缺融资渠道，停就停了，各种资金通过表内表外还是源源不断流入地产行业。不止是房企，居民也一样，大家还记得摇号买房带崩P2P平台的事吧。

总之那几年，高负债、高周转、大家都过得爽的不得了。

这样的日子过了十年，三条红线出台了。

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很多房企的融资资格和渠道一下给掐了，债务压力瞬间爆棚，先是从某大开始，几个在上一轮房价暴涨中狂飙突进的房企现在都在ICU插着管，顺带着银行也陪绑，坏账一堆。

怎么办呢？

有几个办法：

1、销售回款

这是最好的解决思路，也是房企最喜欢的，当然这里指的是新房。

我们从政策里也能看出端倪，新房二手房倒挂、二手房指导价恨不得把二手房市场冰封，为的就是推新房给房企回血，顺带给银行解套。

但是刚需买不起，投资者被政策锤得还在观望，所以从去年开始，房企就准备：

降价销售回款。

不出意外，马上被叫停了，然后今年上半年，房企用高价收小麦、收大蒜、收水蜜桃的方式，变相降价来促销。

各地也在上花活，新市民、农民进城、二胎三胎、投亲养老、公积金接力……能用的招数都用了。

但是，看数据效果不是很好：

这条路走不通了。

2、资产重组

基本就是一场地产版的“国进民退”，让国企开发商去收购民企开发商，然后完成保交楼任务，这里其实是有点争议的。

有些民企如果可以降价卖房是可以不用重组的，而国资并购的价格肯定是低于市场价格的。

不过怎么说呢？中小房企的出清是大势所趋，只能说是为之前买单了。

3、政策转向

三条红线之后迎来三支箭，这算是政策正式转向了。

因为房地产的基本面已经很差了：

天量债务、融资恶化、需求不足、库存高企。

有人统计过：

2023年房企的在岸和离岸房地产到期债务将超过万亿。

这些靠销售回款和资产重组也无法完全解决了，更深层次的原因是：

救房企就是救银行。

地产基本面改善了，金融体系坏账会降低，系统性风险压力也会减轻。

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说说三支箭：

第一支：给优质房企授信1.2万亿。

第二支：支持民营房企债券融资。

第三支：恢复上市房企股权融资。

我们主要看第三支箭：

前两支都要还，但股权融资是不用还的。

用资本市场给房地产输血，但是资本市场哪有这么多资金来填坑呢？不是说个人养老金未来总规模达到20万亿，如果按20%的比例投资股票，那就是4万亿。

卧槽，果然是有高人啊。

看来终究还是股民承担了所有：

不仅要支持实体制造业，还要支持科技创新和国企改革，现在又把房地产和银行背在了身上。

他们才是当地中国最可爱的人，点个赞。

我是 @里昂先生 个人随笔，喜欢研究生活中的人际交往、人情世故，分享一些自己的知识与见解，欢迎志同道合者一起分享交流。

如果你觉得我的文字对你有帮助，只因我也因为同样的事情困顿过、观察过、思考过、成长过。

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本文提出开发城市周边的0.5亿亩土地建一亿栋廉价别墅并配套一亿辆代步电动汽车，以廉价别墅促进电动汽车生产和消费，以电动汽车促进城市低密度改造重新塑造城市，解决就业、生育率、城市化、人才外流、产业升级和开征房产税等重大问题。

所谓的廉价别墅是指包装修包市政配套设施建造成本每平方米在3000元以内的单门独户的一户建（后面进行详细造价分析）。城市代步电动汽车为续航里程100公里以内价格在3，4万元的电动汽车。

每栋廉价别墅包括市政配套设施消耗材料人工约50万元，建一亿栋廉价别墅消耗材料人工共50万亿元，金额比铁路总资产8.8万亿元+电网总资产5万亿元+机场码头总资产3万亿元还多很多，

建一亿栋廉价别墅进行城市住宅升级改造，可以扩大钢铁水泥，建材、家具家电、汽车、屋顶光伏发电和储能需求，提升工厂设备产能利用率，带动产业升级。

建一亿栋廉价别墅和制造一亿辆代步电动汽车整个产业链可新增一亿个就业岗位解决就业问题，扩大消费促进产业升级，实现经济内循环。

中国切换到廉价别墅+屋顶光伏发电+家庭电动汽车+分布式办公模式，进入高生活质量社会。

（上面的是美国迈阿密市的卫星地图。利用美国别墅区卫星地图可以大致测量出别墅区的学校、道路等公共设施面积占整个别墅区面积的百分比，测量结果是道路面积占总面积的25%，学校等机构面积占8%）

上图是纽约的别墅区，别墅区的道路相当于中国小区的道路，虽然是市政道路但每天通过的车辆很少，所以路口也不需要红绿灯，道路有十米宽居民习惯把车停在路边。

上图是美国纽约市的一栋小别墅，房子本身占地面积约为6.5x11=71.5平米，门前花园面积为9×5=45平米，后花园45平米，房子两侧空地分摊22平米，分摊门前道路面积9×5=45平米（上图篮筐部分，道路总宽10米），人行道9×1=9平米。以上共使用土地237.5平米。

一栋两层楼建筑面积180平方米的廉价别墅，使用半亩地共333平米，分配如下：房屋占地90平米，前后花园共100平米，两侧空地22平米，门前道路分摊40平米（路宽8米），人行道10平米，主干道分摊21平米，余下的50平米为公园、学校、消防站、警察局和医院等公共设施的分摊面积。

（公共设施的地皮面积占别墅区地皮总面积的比例为50÷333=15%，比美国城市卫星图的高。道路面积占总面积的21.3%，稍低于美国城市卫星图的25%。主干道面积是支线的21/40=52.5%。每户住3.5人则人均道路面积为（40+10+21）÷3.5=20.28平米，这是很高的水平）

上述别墅构成的居民区容积率为0.6，比纽约别墅区容积率0.45高，但比日本东京一户建区的容积率1.2到2.0好很多。

（下图是东京离市中心银座8580米的一户建）

下图和视频是建筑面积180平米的廉价别墅实例

占地8.2×11=90平方米的两层楼廉价别墅，包含一厅一厨四个卧室，两个杂物房，五个卫生间，两个阳台。总面积180平方米。南方可以设计楼梯上到楼顶，楼顶用光伏发电板搭建健身房和建造鱼菜共生平台。

楼顶安装光伏发电板。每瓦光伏发电板每年可发电量1.1度电，按四口之家平均每年用电10000度计算，需要9100瓦光伏发电板（约42平方米）。2023年一季度光伏发电板价格1.9元/W，现在逐步跌到9月的1.25元/W。十年来光伏发电成本已经降了90%。每年发电一万度电屋顶光伏发电系统每瓦投资2.8元，需要投资2.55万元。发电成本不到0.3元一度电。

可以定时在发电高峰期让洗衣机用热水洗衣服和烘干衣服，让洗碗机洗碗和消毒，让电热水器存满热水。别墅可以挖两个几米深的井，白天光伏发电富余的电用热泵原理把两个井的井水制冷和制热。晚上再用井水给房屋供冷和供应热水。

（2021年我国居民人均用电量为831.3度，平均每月为69.3度。而美国居民人均用电量为4369.5度，平均每月371度。中美人均生活用电差异巨大。）

上面视频是鱼菜共生种植丝瓜，原理是用饲料喂鱼，鱼的粪便被作为菜的养分被菜吸收，这样菜把水给净化了利于鱼的生长。

鱼菜共生系统，楼顶可以养鱼无土水培种菜。只需要15平方米就能够满足一家四口的日常瓜果蔬菜需求。具体方案可以鱼池设置在一楼的花园，用电泵把水运输上楼顶菜园。

屋前屋后还可以种几棵桃树梨树芒果龙眼等，这样整个街区就成为果园了。

（下面的视频专门为本文制作，可以体验廉价别墅的感觉）

两层楼房子只是个大点的盒子，完全可以工业化模块化生产和组装。五菱汽车、海尔冰箱等工厂有大量机械能生产房子模块。工业化大规模生产可以把廉价别墅造价控制在每平方米1300到2000元，相当于每平方米一个冰箱或一台空调的价格。

https://www.zhihu.com/video/1724362224603078656

（上面视频，工业化生产的房子）

请看下面新闻：房地产样本:一个项目要盖400多个章。对房地产商来说每个项目都要花时间花钱跑关系盖上百个章，各种费用包括财务成本能占销售价格的10%到20%，销售费用一般占5%到10%，这些费用分摊到每平方米建筑面积要一千多到三千多元，而廉价别墅的每平方米建造成本也就只需要两千元左右。

廉价别墅工业化制造和安装，政府的工作是把土地分块，地块通路水电气，然后让人们竞争报房产税税率，有人报每月5元每平方米的，也有人报7元和10元的，按报价高者得原则报10元每平方米每月的就得到地块，竞拍到地块者还要按每平方米建筑面积约850元（后面有详细计算）给政府作为耕地征收费（按每亩耕地10万元计算）、道路水电气等基础设施的建设成本费用。

别墅的消防防白蚁防雷等等在型号定型时已经确定，在别墅出厂时就已经是合格的了，面积也已确定无需丈量。买家只需在京东天猫等下单，让厂家把别墅模块拉到地块组装，把别墅的出厂合格证和型号资料给政府就可以拿到房产证，手续非常简单。这样杜绝各个部门把房地产当作唐僧肉，都要插手分一块。廉价别墅工业化制造安装流程简单，工地安装时间只需要一天，基本不存在烂尾楼的可能，能够避免金融风险和减少腐败降低建房成本。

中国现有农地35亿亩，其中耕地19.12亿亩。现有城市住宅的占地总面积为0.15亿亩（100亿平方米），建筑总面积280亿平方米，人均住房面积约35平方米。

建一亿栋廉价别墅需使用0.5亿亩土地，仅相当于农地总面积的1.42%（1/70），或耕地总面积的2.6%（1/38）。

可以通过把农村闲置宅基地、盐碱地等开垦为耕地，置换开发城市里面或周边的农地的方法取得廉价别墅用地。

每开垦出一亩耕地，就允许城市使用一亩农地建廉价别墅，这样保证耕地总面积不因建廉价别墅而下降。

（请看后面的卫星地图，中国城市里面和城市周边还有大量的土地可以用于建设住宅）

耕地和粮食安全问题用很大篇幅在第五章分析讲解。

本文呼吁在坚守18亿亩耕地红线的前提下尽可能多的释放土地，解除土地约束使之物尽其用，降低社会成本增加社会财富，提高人们生活水平。

把0.5亿亩低效土地盘活成高效土地，将产生数十万亿财富，极大的提高人们生活水平。

可选取十几个中小城市做试点，建立示范别墅区。政府按户均0.5亩土地规划建设别墅新区，取得成功经验后，再让更大一些的城市做试验。

我们可以充分利用轨道交通、电动代步汽车和互联网技术等现代技术解决通勤问题。

举个栗子。下图所示是安徽淮南市，市区人口150万人，城市半径约6公里，面积约111平方公里。在紫框范围内建造廉价别墅，面积是老城区的三倍，即333平方公里（相当于城市半径扩大一倍）。新增面积333平方公里的一半面积用于工商业。另一半用于建别墅区，按每栋廉价别墅用地333平方米（含道路、学校等公共设施面积）计算可建50万栋廉价别墅。把老城区一半人口75万人迁移到别墅新区。那么老城区人口密度是原来的一半，而新区人口密度是原老城区的1/6。人口密度低意味着人均道路面积大，行车就不容易堵车，通勤距离远了但通勤时间反而小。

（上图，紫框内为别墅新区。红线是25公里长的高架铁路并利用铁路站台形成25公里长的步行街。绿色区域为学校和医院等服务区，蓝色区域为工业区。）

图中红线是两层环形高架铁路共25公里。一层也就是地面层为停车场。二层为客车站台层和步行街，客车每隔1.5公里一个车站，时速120公里。

如上示意图，列车站台层宽300米，顺着铁路一直延伸，长度和铁路长度相等长达25公里。把写字楼、政府机关、医院、超市、百货商店、银行、饭店等商业设置在这个站台层，形成超长的步行街，高架铁路像珍珠链一样把这些物业串起来。

可以把步行街理解为一栋躺着的大楼，列车是它的电梯，各个车站是它的各个楼层。坐车不用买票，列车公司靠出租步行街上的商店和广告位取得收入。

站台非常长带来的好处是列车可以做的非常的长。现在的地铁受限于站台的长度一般是6节车厢共135米长。而高铁站台比较长，所以火车可以有400多米长，而货运火车最长达到7.35公里。如果列车长达一公里那么运输能力是地铁8倍。这保证在高峰期大部分人有座位，非高峰期大家都有座位。

相比地下铁路的造价成本7亿元一公里，高架铁路的建造成本只要2亿元左右一公里。造价比地下铁低的多。25公里只需50亿元，由50万栋廉价别墅分摊每栋别墅分摊费用是10000元。

铁路线路的地面层是停车场，和步行街一样长达25公里，停车场总面积为25公里×300米=750万平方米，按平均每个车位15平方计算，有50万个车位，停车位是非常充足的。

高架铁路步行街以外的区域建别墅。这样整个城市资源比较均匀没有市中心，没有CBD，人流车流分散开来不会集聚到某个地点，避免堵车。

别墅到铁路步行街的平均距离为2公里，最远不超过4公里，开车只要不到十分钟。

可以在别墅住宅区里面每两平方公里区域设一个服务区，学校、警察所、便利店、理发店、诊所等设在服务区里面。别墅住户最多700米路程就能到达服务区。

在传统的城市，商业商务政务集中在城市的几何中心也就是所谓的市中心。这带来很大的问题就是人流车流都涌向一个地点很容易造成交通堵塞，而且城市外围住宅远离繁华的市中心而“郊区化（Suburbanization）”。为了提高城市效率很有必要重新规划城市格局。

上面的城市规划把所谓的市中心变成一条25公里的环形步行街，用高架铁路把所有这些人流密集的商业商务政务场所和体育馆医院大学等串起来。避免了人流车流往一个点集中引起堵塞的问题，人们居住的地点离繁华的步行街都不远，避免传统低密度城市的城市外围住宅离市中心太远的“郊区化”问题。

由于步行街上的都是人流密集的场所，所以高架铁路人流量是有保证的，而且整个系统建设和运营成本很低，人口小于100万的城市也能承担的起。

按上述的城市设计将使得居民和工商业的物业价格很低，是老城区的三分之一到五分之一。而且工作生活便利，运维成本很低。这能促使人们和企业机构等迁移到新区，避免出现没人住的鬼城。

住廉价别墅能享受到城市丰富的物质生活和各种服务，这不是农村一户建可以比拟的。特别是聚集效应使得人均的水电网络成本和垃圾污水处理成本比分散到农村一户建成本低的多。

建两层楼的廉价别墅包括地皮和配套道路水电气等市政设施造价不高的，不到3000元一平方米。建廉价别墅不需要造芯片等的高精尖技术，整个产业链包括钢铁水泥建材家具家电电动汽车都是中国已经掌握的技术，而且有大量过剩产能，基本所有的普通人员都可以参与到产业链中。

一亿栋廉价别墅建成后，城市住宅占地总面积从现在的0.15亿亩增加到约0.65亿亩。老城区的一半人口迁移到别墅新区，老城区人口密度减少到原来的一半，别墅新区的人口密度是原老城区的1/6。全国城市人均住房面积达到60平米。

建一亿栋廉价别墅意义重大，并非仅仅是降低房价增加人们住房面积，而且还拉动就业走出经济困境，更重要的是推进房产税为主的税制改革，提高城市的运行效率，扩大消费和产业升级，把中国产业从中低端的服装鞋帽玩具等中低端产业为主升级为汽车大家电等机电产品产业为主。

廉价别墅在产业升级中起到纽带作用。大量建廉价别墅还利于解决三农问题，增加劳动岗位和降低房价有利于农民工落户城市从而减少农民数量增加农民的人均拥有农田数量，为取消户口实行农民仅是职业而非身份的现代制度铺平道路。廉价别墅还使人们结婚年龄提前四、五年将大大提高二胎的比率。

城市别墅化改造升级，地皮和市政配套设施等费用全部由购买廉价别墅者承担，不需要政府掏钱。

经济原理是民众通过充分就业使得经济内循环起来，通过社会分工和商品交换使得大家最终都能得到自己的廉价别墅。钢铁工人生产钢铁，地板工人生产地板，门窗工人生产门窗，空调工人生产空调……建房子工人利用以上材料建房子。他们通过市场分工生产产品并进行商品交换，最终都可以得到自己的房子。

廉价别墅价的成本加合理利润约2800元一平方米（含土地道路水电市政配套设施费用，等见后面的测算），一栋180平方米廉价别墅约50万元，那么上述的产业工人就算刚开始一分钱也没有但有了工作，月薪5，6千，夫妻一年收入十二三万，那么购房一半使用贷款，工作五六年就能买到廉价别墅。

媒体经常说中国需求不足，产能过剩。其实需求是有的，人们希望家里有书房、健身房，有琴室，有衣帽间，有停车坪和前后花园、狗舍等，这些都是实实在在提高人们生活水平的，只要别墅每平方米价格在3000元以内人们消费的起是有大量的需求的。需求大就业率高，大家都在工作没有失业闲着就能创造极大的价值。

我们的消费政策不应该是掏空人们的储蓄，而应该是让人们有就业机会创造价值，用自己创造的价值和别人创造的价值进行交换从而得到自己的房子。

很多人说现在经济不好大家没钱了怎么买的起别墅？上面所述的经济原理很好的回答了这个问题，就是我们并不需要用以前的积蓄购买房子，我们只需用自己的劳动生产一定数量的房子的某个部分（比如窗户的玻璃），然后再和别人商品交换换到房子的各个部分得到完整的房子。也就是有工作就可以用自己的劳动换其他人的劳动最后得到房子，不需要现在就有很多的钱。

如果政府通过减少土地供应等各种办法推高价地价，比如广州政府从农民收取一幅耕地10万一亩，出让这幅地却要一千多万一亩（楼面地价每平方米一万多元）。政府从房价中摄取70%以上的收益，使建筑成本三千多元一平方的房子要卖到到两万多元才有利润，这相当于给房子加了重税。

价格太高需要人们几十年的薪水才能买到房子，这阻断了生产和交易，使得房子实物销量大减，只是原来可达到的销量的十分之一，打断了整个产业链的生产。这样使得整个产业链收入减少，人员减少推高了社会失业率。失业的人无法创造财富，相当于白白浪费人力让财富流失，而且还带来社会不稳定。

因此本文提出的建一亿栋廉价拉动就业和经济的关键点是土地供应量要大，土地要便宜，政府从农民手里拿到的土地不能大幅加价，土地价格应为给农民的钱加上为这一幅地而发生的必要的道路水电等基础设施成本（土地价格约150到300元一平方米，基础设施费分摊为每平方米建筑面积约600元（见后面的分析计算）。

建一亿栋廉价别墅的道路水电气等基础设施费用由廉价别墅购买者支付，总费用约为800元每平方x180平方米每栋x1亿栋=14.4万亿元。基础设施的维护更新费用可以通过收房产税和车辆使用税取得。如果建了一亿栋廉价别墅，每栋别墅180平方米，那么按平均每平方米每月收房产税10元，那么全国每年能收到廉价别墅的房产税2.16万亿元，相当于基础设施总投资14.4万亿的15%，足够基础设施维护折旧更新的费用（维修保养按投资额的2.5%，折旧更新按3%计算，还有大量剩余）。

学校医院等设施的硬件建设费用由建廉价别墅的税收承担。一亿栋廉价别墅消耗物料人工约50万亿元，其中增值税（13%税率）企业所得税等税费约6.5万亿元。拿4万亿建学校，按普通中学标准每生硬件投资10万元，可以建中小学4000万个学位。基本满足一亿户家庭的学位需求。至于每年的学校经费，本来老师和学生是从老区转过来，那么把经费从老区学校转到新区学校就可以了。

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中国经济技术迅猛发展，汽车大量进入家庭，互联网和光伏发电等新技术迅速发展，现有的城市布局已经和中国的经济技术发展不匹配，不能满足人们高质量的工作和生活的需求，应该对城市进行升级改造。建别墅区新区把一半城市人口迁移到新区，人们住的更宽敞住宅坏境更好，提高人们生活水平。建一亿栋廉价别墅还能拉动经济增加大量工作岗位。下面本文论述城市改造升级的方案、可行性和对中国社会经济的影响。

零

本文论述较长，本章节把本文主要观点进行总结，具体论证和详细数据和图表请看各章节：

1、只要0.5亿亩土地就能使一半的城市人口住上别墅，并且使城市密度降低到原来的1/4，人均道路面积增加到原来的4倍。0.5亿亩土地只占农地总面积的1/70，对粮食产量的影响微乎其微。现在城市住宅占地面积才0.15亿亩，增加了0.5亿亩住宅用地对人们生活质量提高是翻天覆地的影响。

（上图是东莞，城市里面就有大量农地）

（上图是佛山，城市里面就有大量农地）

我们的城市就算是广州东莞佛山这样的大城市，城市里面都有大量的农地，如果开发这些农地建住宅将极大的提高人们生活水平，但现实是这些农地基本闲置或低效利用起不到改善人们生活的作用。

2、廉价别墅只是两层楼的房子，它不需要高楼那样很深的基础，也不需要很粗大的梁柱支撑十几层的重量，建别墅技术要求比建高楼低的多，所以建造时间短和造价低，车位的成本基本为零。而且没有消防道电梯分摊面积，梁柱墙体占用面积小，因而实得面积可达到92%远大于高层住宅的约78%。南方地区的别墅可以做楼顶花园，实用面积就更大了。

别墅的建造成本从地基到办证总金额为每平方米1922.52元，详见第陆章的测算。每平方米比高楼的节约一千五百元。按高楼容积率2.5计算一平方公里地皮可建高楼面积250万平方米，改为建廉价别墅可以节约37.5亿元。按一公里一级四车道沥青路1000万元计算，足以建375公里道路了。如果按8米宽两车道乡村水泥路标准建造，成本一公里100万元以内，那么可建3750公里道路了。如果建地铁也可以建5到6公里地铁。

3、配套设施包括道路，给排水，电力，燃气，网络，污水垃圾处理设施，还包括学校、医院、警所，消防站。廉价别墅配套的道路、电气、给排水等市政设施费用并非如人们想象的那么大，每平方米建筑面积分摊约858元（详见第柒章的计算），人们能承担的起。廉价别墅建造成本比高楼低的多，节约的成本就足以建极好的市政配套设施了。道路。

学校医院警所消防站等配套设施从建别墅材料增值税和企业所得税中得到，50多万亿元的廉价别墅相关税收有7万亿元左右，足够建配套的学校医院等了。而新区学校老师工资等费用，因老师学生是从老区学校迁移到新学校的，把老师工资从老区学校迁移到新学校即可。

4、城市住宅别墅化以后城市是变大了，通勤距离变远，但是城市的密度也变小了很多，城市半径增加一倍，城市面积增加到原来的4倍，如果城市人口不变那么人均道路面积比原来大了四倍，总的算下来行车速度快了即使距离远了一些通勤时间反而变小。

5、别墅新区相当于在一张白纸上进行规划，没有受到旧建筑管线和拆迁等的约束，可以按人们工作生活功能进行全新的城市设计，而且建造成本比在老城区修修补补低的多。比如可以用造价很低的高架铁路替代昂贵的地下铁路。在老城区拉电缆经常用到顶管技术价格很高，而像纽约那样别墅区用电线杆拉电线造价只是电缆沟放电缆的五分之一到十分之一。可以进行去中心化设计没有市中心没有CBD使得各个地段没有明显优劣，这样使别墅区里所有的人们都能享受生活的便利。

6、实施廉价别墅计划能够解决大量人员失业问题，可以改变人们生活方式使得生活水平更高。住和行密不可分，让电动汽车支持别墅，使得别墅即使离公司学校医院等有一定距离仍然能快速到达。汽车社会和现在的社会很不一样，生活区和商业区是分离的，有汽车这种现代工具就算住的地方离公司和商业区多几公里远问题也不大，对于汽车来说也只是十分钟的路程。

要进入人人开车的汽车社会，那么城市就必须按汽车社会来规划，公司，学校，医院，商城应该建在方便汽车到达的地方并且有足够的停车位，它们没必要挤在街道狭窄的老城区。

7、芯片、航空发动机等高科技对国家实力非常重要。但是对于提供就业岗位改善生活来说远不如住房汽车和这两者的相关产业包括家具家电等产业。只要放开土地约束住房汽车产业每年提供就业岗位一亿个以上，新增价值10万亿，这些劳动岗位是绝大多数普通劳动者都能参与的。而且住房条件的改善确实能大幅度提高人们的生活水平的。

2018年，半导体产业总规模是4780亿美元，合人民币不到3.5万亿元。就算全球市场份额一点不剩被中国全部拿下，我国gdp只有40%转成居民收入。这些钱只够中国人民增加年收入1200，合每个月100块，只够你点3个kfc套餐。

在美国人们住房和汽车相关支出分别占总支出的33%和17%，也就是一半支出用于住和行两个方面，可见这两项对人们生活和对国家经济影响之大。因此把更多的土地更多的资金投入居住和出行产业可以极大改善人们生活水平，而且荫及子孙后代。

8、三农问题实际上是农村人口过多，人均耕地面积太少的问题。三农问题最好的解决办法是减少农民的数量。使务农人员人均耕地变大才能使人均收入增加。建一亿栋廉价别墅降低了房价并且产生大量就业岗位利于严重过剩的农民迁入城市，把中国城市化率提高到80%，真正进入工业化社会。农民减少后利于农业集约化公司化生产。集约化生产将增加科技水利机械投入使粮食产量增长。

9、技术发展对城市影响非常大，比如没有电梯的发明城市就不会有高楼，没有汽车城市的形态就不是现在的样子。一个工厂会根据生产技术进行整体设计，以达到经济高效达的目的。城市一样需可以根据现有技术和技术发展趋势进行整体规划。

中国大部分城市城镇有六七十年甚至更长的时间。然后逐步发展变大。这些城市刚才开始时首先是要解决饮水问题，然后是交通的问题。技术在发展人口在增加，城市在发展过程中只是修修补补适应当前的技术和人口的情况，而没有长远规划。比如中国大多数城市没有预计到汽车等技术发展和人口的发展。最糟糕的是城市规划的密度太大了，没有腾挪空间，城市的运行成本高。

现在可以把大部分城市进行低密度改造更新，使城市适应汽车互联网等技术的发展。预计十几后中国大部分城市每个家庭都有能力购买一到两辆车，而且自动驾驶将被普遍使用。别墅为主的低密度城市很好兼容汽车社会，别墅门前自带两个车位基本不用建设成本，还可以进行屋顶光伏发电，极大的降能源成本和用车成本，提高人们生活质量。

10、大量建廉价别墅楼价肯定会降，但中国不会因此而发生经济危机，反而会使经济强劲增长。

建一亿栋廉价别墅，因廉价别墅能大幅提高人们生活水平，并且价格低人们消费得起。这激活了市场，提供大量就业岗位，人们的收入是在增长的，生活水平是提高的。也就是说经济在增长的，蛋糕在做大。因此不会发生经济危机。详细的分析请看第拾章。

经济发展是关键。何为发展？不断创造财富，提高人们生活水平就是发展。发展能解决社会和经济中的绝大部分的问题。因此邓公说发展才是硬道理。

要经济发展就要充分利用人力，土地，设备等各种资源，让它们运转起来创造财富，不要闲置浪费。

（本文内容比较多，希望您能在评论区留下宝贵的意见）

壹

中国已经具备别墅+家庭汽车的城市模式的条件

中国现在的城市高密度高楼加公共交通模式是有历史原因的。中国几年前的城市规划只能走高密度模式。低密度模式人们交通出行距离远，用公交系统覆盖人们出行因单位成本投入很大是不可行的。如果靠私家车出行，首先当年的汽车价格太贵人们收入低消费不起，其次汽车消耗大量的石油，中国是缺油的国家，战略上就不可行而且油价也贵，其三是空气污染。这决定了当时中国只能选择高密度加公交的模式。

但技术在发展，近几年电动汽车快速发展为中国扫清了别墅+家庭汽车的城市模式的技术障碍。今天续航里程80公里的电动代步汽车成本只要3，4万元，在家充电的话一公里只需要几分钱，而且不会污染城市空气。电动代步车做为人们主要出行工具成为可能。

（上图是五菱缤果电动汽车，现在市场最低价5.68万元，续航里程203公里，最高时速100公里。如果按城市代步车的标准设计续航里程降到100公里最高时速80公里，按每度电续航7公里，和每度电1000元计算，电池节省了14700元，加上电机和行驶稳定系统和刹车系统的节省，那么价格可以降到4万元左右。国家对代步车进行13%的增值税减免，价格可控制在3.5万元。同一车型大量生产，产量从年产十几万辆变为几百万万辆，那么在规模效应下价格还可以降很多，城市减少公共交通投资把对公共交通的补贴转为对代步车的补贴，那么代步电动汽车最终价格可以在3万元左右。代步电动汽车除了续航里程短和最高速度低外，其他的如加速性能、空调等和正常的电动汽车是相同的）

在资源方面对中国也毫无问题。中国已经掌握钠离子电池技术，钠可以从食盐提取，不存在资源约束问题。

全国的电动车代步车，按平均每天行驶20公里，按每度电行驶7公里计算使用2.86度电，一亿辆车一年使用1045亿度电，只占全国电量的1.25%。因此电力是没有问题的。

高楼+公交的高密度模式和别墅+私家车低密度模式，有人喜欢前者也有人喜欢后者。因此我们可以保留现有的老城区，并且开发出别墅新区。喜欢住高楼的就住老城区，喜欢别墅的就住在新城区，这样城市里一半人口住高楼，另一半人口住低密度的别墅区。

要实行住宅别墅为主的低密度模式，须要满足两个条件，一是汽车普遍进入家庭，二是有建造别墅的土地。现在中国已经具备这样的条件。

现在电动汽车已经成熟，能够普遍进入家庭，解决出行交通问题。

由于有别墅可以随时在家充电，城市代步电动汽车只是替代公交车在城市出行，大多数城市半径在十公里以内，

续航里程80公里足够了，没必要搞很大的电池，每天驼着很重的电池行驶很浪费能源。

城市规划者应该充分利用电动汽车这个工具改造城市，支持城市别墅化低密度改造，提高人们生活水平。

中国有足够的土地建低密度住宅。建一亿栋廉价别墅，含道路公园的配套设施户均用地0.5亩（333平方米），需要使用0.5亿亩土地，仅相当于农地总面积的1.42%（1/70），或耕地总面积的2.6%（1/38）。中国粮食产量平均每年增加接近2%，十几年来已经增长了40%。因此使用城市周边的1/70的农地建一亿栋廉价别墅对粮食安全无影响。对于土地和粮食安全在专门章节进行详细讲解。

一旦一个城市有一半以上人口住别墅并且以私人汽车为主要出行工具，那么城市布局就发生根本变化。比如大型商场如沃尔玛山姆会员店等可能设置在交通便利的市郊而不是城市中心。工厂设置在离城市较远的地区避免工厂生产对城市的影响。人们按电动代步汽车到达的时间来评估便利程度而不是距离，也就是人们对地段的优劣评估和传统的有很大的不同。由于私家汽车使用方便，速度比传统的步行和公交快的多，所以行驶多几公里也没有需要太多时间，因此在美国小城市人们更喜欢住离市中心较远比较安静的地方而不是市中心。

中国不应该小城小镇都建造价和使用成本很高的高楼，不应建高密度城市。中国有足够的地皮给人们建造廉价别墅，降低建造成本改善居住环境。高楼在三四十年后养护困难，拆除费用高。高密度城市不利于城市跟随科技进步更新。

贰

廉价别墅+电动汽车模式的优点

一、廉价别墅加上配套市政设施建造成本比高楼低很多。

廉价别墅的建造成本比高楼的低。建高楼是技术活，策划设计施工管理资金筹措比建别墅复杂的多。高楼挖深基坑梁柱要做的很大以承担上部十几层几十层的重量，单位面积工料投入比别墅大的多。高楼建设周期长技术要求高成本高。高楼的车库建设成本也很高。

别墅不需要高楼那样很深的基础，也不需要很粗大的梁柱支撑十几层的重量，所以建造时间短和造价低。而且没有消防道电梯分摊面积，梁柱墙体占用面积小，因而实得面积远大于高层住宅。

建别墅技术要求比建高楼低的多，几个农民工三四个月就能建成一栋三层别墅。如果模块组装别墅更是一两天就把别墅建好。车位的成本基本为零。

两层楼别墅不需要高楼那样很深的基础和很粗大的梁柱支撑十几层的重量，建造时间短和造价低。廉价别墅每平方米造价2000元（毛坯1200元，装修800元），土地以及道路、水电气等基础设施每平方米建筑面积分摊约858.37元，后面专门章节进行详细的造价计算。

（上面视频说的2000元一平方米是只建一栋别墅的零售价，批量建造造价还能低10%以上）

建高楼虽然节约耕地，但高楼造价毛坯房造价要比低矮楼层每平方米高了1千到2千元。一平方公里有100万平方米地皮，按2.0容积率就有200万平方米建筑。每平方公里建低矮楼房要比建高楼节省20到40亿元，相当于五百到一千公里12米宽双车道二级沥青公路造价了。一公里地铁造价也才7亿元。可见高密度城市建设成本比低密度城市高的多。

中国还是发展中国家大部分人的收入并不高，不应该建建造成本和使用成本很高的高楼，不要搞的小城市小镇都高楼林立，本来小城市的居民都应该住在别墅里的。大城市也有条件使很大一部分人住别墅。

二、交通出行成本低和舒适性好

中国的城区人口密集，城市缩成一团，确实可以把城市变小，但同等人口的城市对比通勤时间并不比美国城市的少。

把城市框架拉开降低人和车的密度，对行车速度起到立杆见影的效果。在大城市春节时体会很深，过年期间城市居民减少一半，所以没有堵车行驶时间比平时节省一半以上。城市密度低人均道路面积大是汽车社会的必要条件。只要人均道路面积大，道路上车辆密度就小，道路就畅顺，只要道路畅顺那么行车距离多几公里甚至十几二十公里也用不了太长时间。反之城市缩成一团道路面积小就很容易堵车或车辆缓慢行车的时间就会很长。

美国的城市城区面积很大人口密度非常低，住宅区很多道路一个小时也就只有十几到百多辆车的车流量，这也对车辆快速通行有利。

中国的城建密度极高，建设成本高，而且因密度太高没有腾挪空间很难根据经济人口的发展进行相应调整，整个城市运行维护扩建成本太高。

如广州单位密度非常高，道路面积少要增加人流量只能打地下注意，就是挖地铁。在密集的老城区挖地铁造价一公里要8亿元。今年开工的广州28号线地铁总投资1201.1亿元，这个投资可以建1.65万公里12米宽双车道的二级沥青道路了（每公里600万元），长度相当于广州到北京走4个来回。而广州所有市政路加起来也没有到2万公里。如果广州把它的耕地利用起来，整个城市做的稀疏很多就不用挖地道，只要道路多了人均道路面积大了车到速度就有很多提升。

只要把城市框架拉开，人均道路面积和停车面积大，那么开车上班比坐地铁等公交舒适性高很多。

三、对未来技术发展的兼容性好

城市的高密度高楼+公交模式，市中心搞CBD，高楼林立，住宅以高层为主。这是不符合技术发展潮流的。2005年谷歌介入无人驾驶汽车研发标志着资本大规模投资无人驾驶汽车，到现在中美都有无安全员的无人驾驶汽车在公共道路测试。预计过十几二十年无人驾驶汽车成熟大批量进入家庭。

（请看华为自动驾驶视频）

别墅+电动代步汽车的低密度城市的模式对未来的自动驾驶汽车和元宇宙技术兼容性好，十几年二十多年后人们将主要用无人驾驶汽车出行和在元宇宙里面工作学习交流。公交系统建造成本和运行成本太高，出行体验远没有自动驾驶汽车好，而且很多交易约会等都在元宇宙里面解决了，对公交系统需求减少，公交系统被荒废。

别墅更容易实现用无人车自动投递邮件。过十几年后人工将变的昂贵，而无人快递车可以自动行驶到别墅并把邮件投递的别墅的收件箱。

自动驾驶并非遥不可及的事情。据韩国《中央日报》2023年10月16日报道，“八年后将韩国打造成全球第一个自动驾驶国家”，这是文在寅政府发布的“未来汽车战略”标语。韩国产业通商资源部等政府部门15日宣布，将截至2024年制定出适应自动驾驶“L4级（无需驾驶员介入的自动驾驶）”水平的制度，2027年实现自动驾驶汽车在高速公路等全韩国主要公路上的商用行驶。报道称，这份“2024-2027自动驾驶汽车路线图”如能顺利落实，韩国将成为全球第一个实现自动驾驶汽车商用行驶的国家。也就是过不到五年的时间就有国家全国实行自动驾驶了。

在2021年，我国居民人均用电量为831.3度，平均每月为69.3度。而美国居民每个月平均要用掉371度电。这意味着美国人的用电量是中国人的5倍多。

2021年，美国全社会消耗了37945.39亿度电，其中：商业部门用电量为13247.82亿度，约占34.91%；工业部门用电量为9867.97亿度，约占26%；居民部门用电量为14765.69亿度，约占38.91%。可以看出，居民部门是美国用电量最高的部门，平均每个居民用掉了4454.2度

2021年，美国居民生活用电中： 空间冷却/加热占比为18%；热水占比为14%；照明占比为10%；干衣机占比为6%；电视机占比为5%；电烤箱占比为4%；微波炉占比为3%；洗碗机占比为2%；其他小型电器和计算机等占比为38%。

别墅可以提供屋顶资源用于安装光伏发电系统。注意，在光伏发电行业屋顶是一种资源。

（上图，屋顶光伏发电系统）

太阳能发电板，在南方地区一平米可以安装200瓦光伏发电板，一年可以发200多度电。现在（2023年12月）屋顶光伏发电系统每瓦造价约3元，发电成本约每度电0.3元，预计3年后钙钛矿光伏发电成熟后每瓦成本可以降到2元以内。每度电成本可以降到每度电0.25元以内。

（链接，2010-2019年光伏发电成本降了82%）

只要每栋别墅安装50平方米光伏发电板，每年就可以发电10000多度，发电系统可以持续发电25年。25年后仍然有80%的发电效率。这样的发电系统现在的建造成本约3万元，五年后建造成本可以在2万元左右。这样居民人均年用电量可以提高到3000度以上，大幅提高人们生活水平。

太阳能发电用阳光发电，需要和水电火电互补才能使供电系统稳定。现在太阳能发电量只占总发电量的3%，当太阳能发电达到总容量的20%以后就很难通过其他发电系统调节使电网稳定了。国家已经有了预案，电动汽车用7到10年后电池容量就降到80%以下，这个电池就被淘汰。淘汰下来的电池完全可以作为光伏发电系统的储能电池，把太阳能发电多发的，电网难以消纳的电储存起来，到晚上再释放出来。

叁

建一亿栋廉价别墅可以让经济内循环起来，解决增加一亿个工作岗位并且促进产业升级，使房产税替代不合理的土地出让金

钢铁工人生产钢铁，地板工人生产地板，门窗工人生产门窗，空调工人生产空调，光伏产业工人生产光伏板……建房子工人利用以上材料建房子。他们通过市场分工生产产品并进行商品交换，最终都可以得到自己的房子。

如果房子价格是在成本加合理利润2800元，一栋180平方米廉价别墅约50万元，那么上述的产业工人就算刚开始没有钱但有了工作，月薪5，6千，夫妻一年收入十二三万，那么购房一半使用贷款，工作五六年就能买到廉价别墅。建一亿栋廉价别墅对钢铁水泥，地板，门窗，空调等房子相关产品的需求量极大，

新增一亿个工作岗位（按平均每人每年产生10万元价值计算，估计每年创造1亿个工作岗位），

就业率高，大家都在工作没有失业闲着就能创造极大的价值，1亿个岗位5年创造一亿栋廉价别墅加上配套的道路、水电气设施的实物财富，折成货币价值为50万亿元。

媒体经常说中国需求不足，产能过剩。其实需求是有的，人们希望家里有书房、健身房，有琴室，有衣帽间，有停车坪和前后花园、狗舍等，这些都是实实在在提高人们生活水平的，只要别墅每平方米价格在3000元以内人们消费的起是有大量的需求的。

但现在的情况是通过通胀和减少土地供应等各种办法推高房价。政府通过高价土地出让金从房价中摄取70%的收益，使建筑成本三千多元一平方的房子要买到两万多元才有利润，这相当于给房子加了重税。价格太高需要人们几十年的薪水才能买到房子，阻断了生产和交易，使得房子实物销量大减，只是原来可达到的销量的十分之一。这样使得整个产业链从业人员减少，推高了社会失业率。而失业的人无法创造财富，相当于白白浪费人力让财富流失，而且还带来社会不稳定。更严重的是本来人们可以住更大更好的住房的，因为这样不合理的安排而减少了这个福利。

城市的建设运行维护费用，可以对廉价别墅收房产税，不要现在这样通过减少土地供应推高地价房价一下子收了几十年的税费的杀鸡取卵的做法。

具体做法如下：1、个人按10万元一亩，也就是150元一平方米向农民购入土地，一栋别墅占用333平方米土地（包含了道路、学校等公共设施的土地），需要支付给农民50000元，2、买地的人要支付市政道路水电气等设施建设成本给政府，每平方米建筑面积约580.37元（后面有详细的计算）， 3、需要买地的人竞争提出房产税税率，房产税高者得到地块，4、别墅建成后就按该税率收房产税。竞争出来的税率不同城市不同地段有差别的，可能广州的廉价别墅房产税税率是每平方米每月10元，而鹤岗的只要2元。全国的廉价别墅都按含市政配套的成本大约2800元左右一平方米出售，只是房产税税率不一样。这样政府不能一次性收到大量的钱，要收到更多的钱，那么就需要尽量多的出让土地。

在先进国家房产税是政府重要税源，地方的建设维护费用主要来自房产税。房产税是美国地方政府的第一大税源。美国Tax foundation数据,房产税占美国国家和地方税收总额的31.5%,占地方财政收入的46%。由于各种原因我们未能开征房产税，因此地方的建设维护非常依赖于土地出让金。

政府不收土地出让金，只在每月对廉价别墅收房产税政府收入也不会下降。比如开发上海的崇明岛做卫星城，岛上农田共1400平方公里（14亿平方米），可建3.6亿平方米商业面积（容积率1）和别墅面积5亿平方米（容积率0.5）。每栋别墅平均面积180平方米计算，为278万栋别墅，每栋别墅住三人，则总共可住834万人。崇明岛具体设计方案见本文第玖章。

按别墅平均每平方米每月收房产税10元计算，每栋廉价别墅每月收1800元（相比房贷，这个税不高上海居民能承担得起）。商业面积每平方米每月收房产税20元。这样崇明岛每年收到房产税1464亿元。

上海2020年土地出让金总收入2900亿元。现在单是一个崇明岛房产税就相当于一半的土地出让金收入，加上其他区域的廉价别墅房产税金额就不比土地出让金低了。

上述房价方案可以实现房产税破题，用每年征收的房产税替代不合理的土地出让金。

由于现在的房价已经非常高，有一定泡沫。为了避免建一亿栋廉价别墅对金融系统冲击，可以规定廉价别墅的产权为政府和购买者共有。

例如，一栋180平方的廉价别墅，每平方米2800元，总售价50万元，那么购买者出资25万元。另外25万元由政府出资，可以由公积金和养老金基金出钱。这样别墅的一半产权是购房人的，另一半产权是政府的。购房者无权把别墅转卖，如果要卖只能原价扣除折旧后卖回给政府。

由于别墅的一半产权25万元是政府的，所以要付这部分房租和折旧给政府。折旧率按3.5%计算，每年折旧8750元。资金利率按4.5%计算，每年利息为11250元。也就是购房者每个月要给政府折旧费和利息共1666元。

别墅屋主每年还有缴纳房产税作为道路水电气等基础设施的维护和折旧费（每年不少于5,745.63元，见后面的计算）。

这样实现住房不炒，而且养老金和公积金也有稳定的投资收入。

这样年青人在16岁上高中时国家给予低息贷款购买自己的代步电动车，毕业后工作3,4年在24岁时只需要首付25万元的30%，即7.5万元就可以入住180平方米，带前后花园，双车位的别墅，买房无需家长资助。结婚后一两年就可以怀孕生小孩没有很大的经济负担。把结婚和生育年龄大大提前，对提高生育率有非常大的帮助。

一亿栋廉价别墅为汽车大量进入家庭准备了条件，五年后新的经济增长点可能是每家增加到两到三辆电动汽车。一亿栋廉价别墅建成后，大家都住别墅，出行要靠私家车，而且别墅有停车位，可以在家充电，这为户均两辆汽车创造了条件，人们有这个的需求。而且每年电动汽车价格都有比较大的降价，中国将进入汽车社会。

大家住别墅后人均住房面积大，就可以购买大冰箱，大洗衣机，大电视，大洗碗机和中央空调。楼顶屋面可以安装太阳能发电板。这都能促进消费，把我国的产业调整为改善人们的生活条件为目的。

生产电动汽车，太阳能发电系统和大家电等机电产品明显比生产衣服鞋子和玩具等劳动密集型产业技术含量更高，建一亿栋廉价别墅能促进我国产业升级。

肆

建一亿栋廉价别墅的重大意义

现在25岁以下的年轻人失业率大于18%，太高了必须搞点事情做降低失业率。

以前我们用建高铁高速公路等基建来解决就业问题，但基建的边际效应越来越低已经不能持续。这次可以建一亿栋廉价别墅，并配套一亿辆城市代步电动汽车。

五年建一亿栋廉价别墅将极大的提升就业率。事实上中国的劳动力将非常紧缺。

2021年中国就业人员7.4652亿人，其中城镇就业人员4.6773亿人。建一亿栋廉价别墅每年创造1亿个劳动岗位，把现在的失业人员约5千万人填进去，还有5千万个劳动岗位空缺。这可以把农业人口转移到城市作为劳动力的补充。

五年建一亿栋廉价别墅和一亿辆代步电动车，其市场规模不是手机市场可以比拟的，廉价别墅产业链用工规模相当于上百个富士康，中国无惧美国的经济脱钩和富士康等代工产业的转移。

一旦这个模式在中国实施，那么中国也能把这个模式出口到其他国家。中国的电动汽车就可以凭着庞大产量成本低的优势占领外国市场。

中国在迅速老龄化工地很难找到工人，住宅应该从建筑业改为制造业。别墅模块化生产，在工厂用机器和机械手大批量生产出模块，然后运到工地把模块组装成别墅，这样把房子从建筑业变成制造业。

有人说房子是过剩的。其实房子并没有过剩，房子卖不出去是因为房价太高人们无力买更多的住房面积。人们希望家里有书房、健身房，有琴室，有衣帽间，有停车坪和前后花园等，这些都是扎扎实实提高人们生活水平的，只要别墅每平方米价格在2000多元到3000元人们消费的起是有大量的需求的。

五年后可能我们的人均GDP仍然没有发达国家高，但我们的居住面积超过大部分发达国家的水平，居民用电量和人均汽车拥有量也达到大部分发达国家的水平。

我们无需过于关心GDP数值，只要我们的人均实物拥有量大，人均GDP虽然小也不见得生活水平比发达国家差。

现在中国的人均高铁里程，人均高速公路里程，人均手机4G和5G基站等超过了日本，人均肉类蔬菜水果消费量也超过日本。当我们的人均住宅面积，人均居民电量和人均汽车拥有量也达到或超过日本后，虽然医疗教育等比日本还有差距，但是人们生活质量不会差的非常远了。

虽然中国可能会掉入中等收入陷阱停滞不前，也有可能一跃而起成为发达国家，未来无法预测。但是现在大量建廉价别墅和电动代步汽车，绝对正确的，人均拥有量在这里放着以后我们和我们的子孙生活再差也差不到哪去。

中美科技竞争关键是人才。为什么清华大学理工科一半多的毕业生留居美国，美国的廉价大别墅是吸引人才的重要因素，中国应该提供优越的居住条件吸引人才，不要让人都润了。

中国面临人口迅速萎缩的问题，预计每过一代人口减少一半国家将趋于灭亡。而廉价宽敞的别墅是提高生育率的良药。

建一亿栋廉价别墅，使居者有其屋。有产者有恒心。人们居住条件得到改善，体现社会主义的优越性，使国家有更强的凝结力。人们居住面积大幅提高使得农村的老人也能和子女居住在一起，就不会在春节期间数亿人大迁徙。

建一亿栋廉价别墅还可以解决农村农业农民三农问题，提高城市化率，促进粮食增产：

（1）、三农问题实际上是农村人口过多，人均耕地面积太少的问题。中国农村人口2021总人数大约5.56亿人左右，占总人口的36.11%。根据人社部的公开信息2021年全国农民工总量为2.9251亿人。有2.5亿农民工主要生活来源于城市务工。这里面有很多农民工的二代和三代就从来没有干过农活，百分之九十的时间是在城市度过的。也就是他们可以脱离务农靠务工养活自己。这2亿多农民工应该让他们转为市民。建一亿栋廉价别墅和配套设施可以降低住房价格和增加就业机会，大大降低他们迁移到城市的难度。这样中国城市化率可以提高15个百分点，使城市化率达到80%，城市化率接近德国和美国的水平。

（2）、两亿多农民工转为市民后，农村人口减少40%。这样使原来被小片分割分散的农田趋于集中，迁移到城市的农民工的宅基地也有部分可以复垦为耕地。农民人均耕地面积增加接近一倍。人均耕地面积增加和减少土地碎片化可以大幅降低成本和增加农民的收入，使得原来因耕种成本高而抛荒的耕地得到复耕。

（3）、一亿栋廉价别墅最多占用0.5亿亩耕地，占耕地的2.6%，粮食因耕地减少而减产3%。但因抛荒耕地复耕和农民耕种积极性提高而增加投入可使粮食增产不止3%。也就是说建一亿栋廉价虽然减少0.5亿亩耕地，但实际效果却是粮食增产的。

伍

中国城市有足够0.5亿亩的土地用于建一亿栋廉价别墅，使用这些土地不会危及耕地红线和粮食安全

建廉价别墅不要用拆迁取得土地，而应该利用城市里面和周边的耕地。因为拆迁补偿原住户和改造原地块非常昂贵。等到大量廉价别墅建成房价降低可以把危旧房屋拆除改为绿地。

利用耕地建廉价别墅农民是受益的。城市周边的农民务农收益极低，耕地给农民带来的收益非常小。大城市耕地如只能用于农业用途每亩租金每年在2000元以内，小城市在1000元左右。大城市一亩地五十年也只是得到10万元的收益，小城市更少只有5万元收益。城市周边的农民根本就不指望种田取得生活所需的收入。农民去工地搬砖一个月的收入都比种田一年的收益多。对比种田收益，农民按10万元一亩出售耕地，每平方米为150元，不亏。

如果按现在的房价一万到几万一平米，10万元买不了几平米房子，农民是不太愿意卖地的。但如果按上面的方案廉价别墅只需要2000多元一平米，城市里面的农民只需卖出五亩地就可以全款购入一栋180平米的廉价别墅，农民是会考虑卖地的。可以给卖地的农民一些政策优惠，比如卖地后无耕地的农民自住的廉价别墅50年内不用交房产税。由于城市里面的农民本身就不靠种地取得生活所需的收入，每年免税额比种那几亩地的收益还要高将促进农民卖地换取廉价别墅。

对于远离城市的农民可以把闲置的宅基地猪圈等复垦为耕地，通过卖耕地置换指标取得收入。

（收集数据不易，请点个赞）

建一亿栋廉价需使用0.5亿亩土地，主要是城市里面或周边的农地，其中大部分是耕地。0.5亿亩土地，占农地总面积35亿亩的1.42%，或占耕地总面积19.179亿亩的2.6%。使用了0.5亿亩土地后耕地总面积至少还有18.679亿亩，不会危及到18亿耕地红线。

（注：中国每五到十年进行一次土地普查，2015年的耕地数据比之前的数据是增加的达到20.25亿亩，主要原因是大规模使用卫星遥感技术测量比以前的精准很多，实测结果是耕地面积增加了。最近在2020年结束的土地普查结果显示现在有耕地19.179亿亩，比2015年减少1亿亩，原因是退耕还林，放弃了一些耕地不耕种让它长树长草保护生态使得老虎野猪等得以生存。由于占补平衡政策建设用地基本没有减少耕地面积。

当年设置18亿亩耕地红线是预测中国人口峰值为16亿人口，18亿亩耕地红线能保证16亿人的粮食安全。按人口变动趋势预计二三十年后人口将不到十二亿人了。远远少于预计的16亿人口。因此建一亿栋廉价使用0.5亿亩土地不会影响到粮食安全。

（18亿亩耕地红线的来历：从国家自然资源部网站资料可知，2005年制定耕地红线是要保证到2020年不低于18.05亿亩。实际上到2020年还有19.179亿亩）

请看上图，2005年提出18亿亩耕地红线概念，当年的粮食产量4.84亿吨，人均352公斤。去年2021年粮食产量6.8285亿吨，人均480公斤，比印度的人均270公斤多了近一倍。和2005年相比粮食产量增长了40%，靠的是工业和科技发展反哺农业，充足低价的化肥，高产的种子，大型水利工程等是粮食增产原因。

注意，2005年提出18亿亩红线时还有耕地20.5亿亩，当年人均粮食产量352公斤。可见当年认为人均粮食产量352公斤是安全的，如果不安全那么就不是保18亿亩红线而是保20.5亿亩红线了。十几年来耕地减少了1.3亿亩，主要原因是退耕还林，把耕地恢复为林地以保护生态。而建设用地导致耕地减少不足0.3亿亩。

2021年，我们克服新冠肺炎疫情、洪涝自然灾害等困难，粮食总产量达到13657亿斤，比上年增长267亿斤，粮食同比增长2%，相当于增加0.4亿亩耕地的粮食产出。其实我们粮食是足够的，粮食增加2%对我们基本没有什么影响，那么反过来粮食减少2%，回到一年前的水平对我们的影响也是微乎其微的。但是如果增加0.4亿亩住宅土地那么对我们的生活质量是翻天覆地的影响，因为我们现在城镇住宅用地面积才0.15亿亩，增加0.4亿亩住宅用地差不多够城市一半人口的别墅用地了。

2005年到2021年十六年的时间中国粮食产量增长了40%，随着农业集约化生产提高和科技水利投入增加预计过十几年粮食至少还能增产10%，相当于增加2亿亩耕地的粮食产出。

建一亿栋廉价别墅需要的土地，可以通过把农村闲置宅基地或盐碱地等开垦为耕地，置换开发城市的耕地的方法取得别墅用地。每开垦出一亩耕地，就允许城市使用一亩耕地建别墅，这样保证耕地总面积不因建别墅而下降。

（土壤含盐量为千分之五的盐碱地里，种植的耐盐大豆亩产可达529.6斤，超越了2020年我国大豆平均亩产264.8斤。为什么耐盐大豆亩产这么高，我的理解是杂草在盐碱地不能生长只有耐盐大豆能生长，没有杂草抢肥所以产量高）

（上面链接，中国有盐碱地5.5亿亩，其中至少有约2亿亩可以改造为良田）

（上图，白茫茫的不是雪。这是新疆的盐碱地，白色的是盐碱，这样的地有水但就是不长植物。在新疆有上亿亩）

（上面链接，利用吸盐植物把盐碱地改造为良田。在其他作物都不能长的盐碱地上，吸盐植物能在盐碱地生长，每亩能生产1.8吨可给牛羊吃的干物质，并且带走400多公斤盐，使盐碱地成为了能种植正常作物的土地。改造成本只是大水漫灌盐碱地用水带走盐的传统方法的10%到20%，约两千元左右一亩）

本人支持坚守18亿亩耕地红线，政治正确的！但反对以18亿亩为借口，耕地一点都不能动，即使开垦出一亩耕地置换开发城市的一亩耕地的办法也不行的极端原教旨主义。

我们每年要进口大豆用于养猪和榨油。有人担心用0.5亿亩耕地建别墅导致粮食产量减少，一旦国外禁售大豆不卖给我们，那么我们就缺猪肉吃了。其实大豆进口量和减少0.5亿亩耕地基本不相关，是否减少0.5亿亩耕地对大豆进口量几乎没影响。

2021年我国大豆种植面积1.26亿亩，产量0.164亿吨，而我国年进口大豆1亿吨。可见0.5亿亩耕地就算全部是种黄豆的对黄豆的量影响微乎其微。

中国大豆亩产260斤，而美国的大豆亩产425斤比中国的高60%，这是因为美国种植的是转基因大豆，而中国不允许种植转基因大豆，但中国允许进口美国转基因大豆。如果中国允许种植转基因大豆那么大豆能增加产量50%，相当于增加0.63亿亩耕地。

如果担心耕地建别墅，使得大豆被禁运没猪肉吃，政府可以要求每栋别墅住户储存1095斤猪肉罐头，够三个人每人每天半斤猪肉吃两年。美国进口的猪肉到岸价为4.35元一斤，做成罐头按8元一斤计算只是不到一万元。罐头可以储存很久的，有视频显示沙皇时期的罐头到现在还能吃。

其实中国人摄入脂肪是过量的。2017 年，中国疾病预防控制中心就公开表示，中国 80% 的家庭食用油量超标。我们人均每天食用油的摄入量为 42.1 克，远高于《中国居民膳食指南（2016）》推荐的 25～30 克的标准。比如做菜时常用到的植物油，在 1982 年，一个十八岁干体力活的小伙子，一天大概能吃到 12.9 克油，到了 2012 年，差不多的一个人，菜里面的油翻了两倍半。

腰围也在无声诉说着我们吃得有多油，根据一项服装业的数据，中国城市男性的腰围长从十年前的63.5 厘米扩张到了 76.2 厘米。小肚子里沉淀的，都是消化不了的油水 。

（请看上面链接，中国储存了无数的大豆，和四大粮商正面硬刚五年，直接把四大粮食干翻再也不能兴风作浪。重点是只要你存储足够多的粮食根本就不怕国际风云变幻）

（上面链接，中国的工厂化生产蔬菜，蔬菜层叠生产，20亩地可生产出传统菜地200亩的产出。只需要4个人就完成日常管理；而同等种植面积、同样产出条件下，一般的大棚种菜则需要120人。）

只要你工业厉害，屋顶也可以种水稻！

（很多沙漠有丰沛的地下水，打井10米就能出水，年降雨量也比较大，只是土质沙化地表存留不了水。科学工作者在沙漠挖很多长宽各一公里，深两米的大坑，大坑底部和四周覆盖薄膜形成不漏水的容器，然后再把沙土填回大坑，用这个巧妙的办法在沙漠大面积能种水稻，薄膜能用五十年，病虫害少产量高，中国有几亿亩沙漠可以开发种水稻）

建一亿栋廉价别墅也并非全占用农地。很多小城市小城镇有大量小山，这些小山本来不能建住宅的，因为离公司学校医院商场等太远，走路要走几公里路程很不方便，但是在家家有车的汽车社会几公里的路也就是十几分钟的事，原来的不可能变为可能。当然公司学校医院商场等要和汽车社会对接，要有足够的停车位，人均道路面积要足够的多。

比如上图的小山坡，只有有道路过去也能建小别墅。很多小山可能在山脚比较陡峭而上到半山腰和山顶就有大量平缓的斜坡，完全可以建别墅。至于上山的道路可以盘山公路上山，像庐山那样。如果确实很陡峭可以做电梯，用电梯把汽车提升到比较平缓的半山腰上，一般家庭汽车也就两吨重，大多数小山的高度也就是一两百米高（广州白云山也只有两百多米高），还没有很多高楼高，在技术上不是问题。

（上图，瑞士的多山的发达国家，他们的很多小城小镇的居民别墅就是建在山上的，只要家家户户有汽车，交通方面也没有什么困难的）

在美国郊区或农村别墅，如城市的下水道尚未建立或者无法建立，则规定房主需要建立污水化粪池系统来处理自己的污水。上图显示了化粪池系统的操作模式：院子地下做一个污水池，家庭粪水废水进入池子，经由细菌降解过滤沉淀后，从另一头的排水管排放到一个又宽又深的渗水槽内，水槽用石子铺垫，石子上端是一尺左右的普通泥土和植被，粪水被土壤和植物吸收。每天几泡尿，厨房汤汁和几百升水能把一大片草地和树木滋润的很好。池内的粘稠物沉淀下来后，每隔几年雇专人将它抽走。

如果我们确信18亿亩耕地能保证16亿人的粮食安全，现在我们还有19.17亿亩耕地，那么我们使用1.17亿亩耕地后粮食还是安全的。也就是说我们还有1.17亿亩耕地可以加以开发利用。

1亿亩土地是非常大的面积！

现有14万公里铁路，按铁路平均宽度10米，一半使用耕地计算，那么铁路占用耕地也才0.0105亿亩。

到2021年底有14万公里高速公路超过美国的12万公里，按六车道高速公路（每车道标准宽3.75米）标准宽度36米计算，一半使用耕地，也只是占用了0.0378亿亩耕地。

一亿亩有666亿平方米，如果做成100米宽的布带，这布带可以绕地球16.6圈。一亿亩的面积太大了，就算耕地完全放开不管，想建多少就建多少，要用完一亿亩耕地至少也要二三十年，因为你根本没有那么多的钢铁和水泥倾泻填满这么大的土地。而三十年后人口只有12亿了。

既然如此多的富余土地就应该放开土地约束，把土地审批权限下放到县市一级，只要是用于改善住宿条件和用于教育的土地一律批准。其他项目用地只要有一定经济效益也应批准。这样物尽其用让土地产生最大效益。

综上所述，即使建一亿栋廉价别墅减少0.5亿亩耕地中国的粮食也是非常安全的。

我们现在的土地政策使得土地供应太少，导致城市高楼林立，房价非常高。

每年的中央给地方的住宅土地指标是非常少。地方政府为了卖到尽量多的钱就提高地皮的容积率建高楼，因此不少地方小镇都建33层的住宅楼。

现有城镇住宅面积280亿平方米占用土地0.15亿亩（100亿平方米），改革开放40年才供应了0.12亿亩土地用于城镇住宅。

根据统计局数据，2020年房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，比上年下降1.1%。就是说一年才供应土地0.0038亿亩，加上配套的道路和公共设施按20%计算，为0.0046亿亩，

每年人均住房土地供应量才0.218平方米，肚皮那么大的面积。过30年也才供应0.15亿亩土地。而过不了30年中国人口已经少于12亿了。每年住宅土地供应这么少显然是不合理的，不利于提高人们生活水平。

都说中国地价很贵，原因很清楚就是每年住宅土地供应量太少了，中国改革开放四十年住宅用地才供应了0.12亿亩。从卫星地图上看，我们的城市不缺建房子的土地，如果五年内供应0.5亿亩住宅用地，一年的土地供应量相当于过去三十年的土地供应量，那么住宅地价不会贵，供应量这么大贵不起来的。

因为中国没有房产税，地方政府很多开支都要从土地出让金中取得。这样每年数量很少的新房要负担很多的东西，包括老区的改造，包括教师的工资，还有包括政府规划的大工程，比如机场建设一河两岸的整改，还有政府大楼的装修，都要在这新房的在房价里面出。

这样政府就有意愿和动力去不断抬高新房的价格以使卖地获得更大的利益。

所谓的房地产拉动经济实质不是多建房子满足人们的住房需求，而是把房子作为政府收集资金的手段。

各媒体经常分析报道经济时常说“大量资金投向房地产”，其实从本质上看根本就不是大量资金投向房地产，实际情况是每投入10元资金，在买地环节就被政府收走了8元。政府拿到钱就搞大基建、装扮工程等宏大叙事工程和提高财政供养人员的收入，真正用到建房子的资金只有不到20%。

为了收到更多的资金，通过通货膨胀和减少土地和房子供应的方法使房价不断上涨，只是睡一觉就涨了几百上千，这使房子有明显的金融属性，人们看中的是房子的投资属性，那么只要房价不断涨无论房子多高就算10万元一平方米也有大量资金源源不断进来。

使房价不断上涨，最主要的手段是控制土地的供应量，减少房子的供应，这样才能维持投资者的信心使更多的钱进来被政府收取。所以中央给到土地指标不足外，地方政府也是有意识的减少土地供应。

由于现在房子有非常重的金融属性，一旦房价不涨了那么入市的资金就会急剧下降。由于政府非常依赖房地产产生的收入，很多地方甚至占财政收入的30%以上。在没有开征房产税之前，政府无论如何都要力挺房价的。这样房价和人口没有关系，和是否还有很多土地没关系，不是人口减少了或还有大量建房子的土地价格就会降低。这实质是收税的模式，政府通过减少供应量推高房价才能收到更多到钱。

这种模式对新房的压力是非常大的，因为每年新房的量很少，却要负担政府如此大的支出。这使得每平方米的价格远远超过了它的造价，售价中的70%以上的价值被政府拿走。其实正常的做法应该是老房子和新房子都收房产税一起承担城市的建设维护费用。由于老房子存量很大，分摊到每一套房子的税就不会很多，不会像新房子那样要人们大半辈子的劳动付出。

陆

廉价别墅造价测算：2000元左右一平方米，180平米的廉价别墅造价36万元。承担道路、排水排污、水电气基础设施费用15.4万元。两者合计51.4万元。

如果做轻钢别墅，因为是装配式施工工人技术要求低，建造时间短时间一般一个月左右可以完工，用工省造价低每平方米在1800到2000元。

网上有大量视频印证两层楼的独栋造价每平方米2000元左右：

下面以一栋占地90平方米建筑总面积180平方米的轻钢别墅为例（如下图），考察需要什么材料和计算建造成本。

1、地基。轻钢别墅或模块化组装别墅重量很轻，一栋别墅只有十几吨重，用压桩机压30根水泥桩进土里就能承载整栋别墅的重量。最好桩头高于地面半米，把别墅架空半米，这样防潮和防止蛇鼠等小动物入屋。每根桩长6米价格300元一根，地基材料费用约9000元。每平方米建筑面积分摊费用约50元。

2、轻钢结构。根据央视相关节目视频，轻钢别墅按每平方米面积约用钢材25公斤，每吨钢材8000元。也就是每平方建筑面积200元。

请看上面央视节目2:55处，轻钢别墅每平方米用钢量20到25公斤。

（上图，轻钢龙骨框架）

3、楼板和天花板。楼板需要隔音和隔离震动。隔音需要多层不同密度的材料使得声音在传递中被折射和反射消耗能量而被吸收。隔离震动需要减震的泡沫橡胶垫层。可以用以下方案：

1）、第一层，也就是面层用竹地板，80元一平方

2）第二层，用10mm厚塑料泡沫棉板，20元一平方米

3）、第三层用12毫米的加气水泥砖，15元一平方

4）、第四层用8mm沙粒沥青板，20元一平方米

5）、第五层用18mm欧松板60元一平米，它是铺设在钢结构上面承重作用的。

6）、第六层，多孔石膏板，它也就是下一层的天花板。22元一平方米。

以上六层结构的楼板每平方米总价是80+20+15+20+60+22=217元。

4、墙体：

根据上面别墅图计算，外墙面积为（11+8.2）x2（外围周长）x3（高）x2（两层）=230.4平方米，内墙面积为67.2（一楼）+87.6（二楼）=154.8平方米。内外墙总面积385.2平方米。

墙体结构是：第一层也就是面层用竹纤维面板，第二层吸音棉，第三层隔热吸音的岩棉板。墙体结构比楼板简单，价格比楼板低一些，但是考虑外墙还要挂防水防晒的PVC板，那么就认为墙体价格和楼板一样为217元一平方米。总价为385.2x217=83588.4元。分摊到每平方米建筑面积的价格是83588.4÷180=464元。

上图，工业化规模生产别墅，内墙面和天花板直接在龙骨架上钉挂5毫米的纤维板，不用扇灰和刷油漆便于工厂机械化生产别墅模块。

5、屋面。屋面用欧松板+防水沥青卷材和泡沫水泥砖等，价格按楼板的价217元一平方米，共217x90=19530元。分摊到建筑面积为109元一平方米。

6、门和窗。

1）、门。数量参照上面的实例别墅图共15个门，按平均每个门1000元计算为1.5万元，分摊到每平方米建筑面积的价格为83元。

2）、窗。房间客厅使用双层玻璃隔音隔热断桥铝合金窗，平均每个窗3.6平方米，共5个窗，每平方米1000元，共1.8万元。洗手间等使用普通铝合金窗，共8个窗，平均每个窗2.5平方米，每平方米500元，共1万元。窗户分摊到每平方米建筑面积价格为156元。

3）、门和窗每平方米建筑面积分摊费用为83+156=239元。

7、水电气网络，包括管道、水龙头，开关、电灯等按2.5万为139元。每平方米建筑面积分摊费用为139元。

8、橱柜每延长米价格900元，7米长共6300元。马桶5个，每个1000元，共5000元。其他淋浴等其他物品按8000元计算。以上共6300+5000+8000=19300元。每平方米建筑面积分摊107元。

9、花园等10000元。每平方建筑面积分摊费用56元。

以上累计每平方建筑面积的材料费用为50+200+217+464+108+239+139+107+56=1580元。

以上的材料价格为淘宝上的零售价，如果一次性采购十几万套别墅的材料价格可以下浮15%左右。也就是每平方米建筑面积材料费为1343元。

10、工厂生产别墅模块和运输模块和组装别墅的费用和利润按材料费的20%计算，为269元。

11、每亩土地费用按10万元一亩，即每平方米150元。一栋别墅使用0.5亩共333平方米，土地费分摊到别墅每平方建筑面积为333x150÷180=277.5元。

12、办证费等按6000元计算，则每平方建筑面积分摊33元。

以上从地基到办证总金额为每平方米1922.52元。

道路、排水排污、水电气基础设施费用测算见第柒章。

柒

地皮，公路，雨污水排水，自来水，电，气等市政配套设施费用由廉价别墅购买者承担，每平方米建筑面积分摊费用每平方米858元，180平方米的廉价别墅承担配套设施费用15.4万元。每平方公里地皮基础设施投资为4.63亿元。

建筑面积180平方米的别墅占用土地333平方米（包括市政道路公园学校面积），按每亩土地给农民10万元计算，土地费为50000元，每平方米建筑面积分摊278元。

人们普遍认为别墅区的道路水电气市政配套成本很高，人们承担不起。这要分析一下：

一平方公里地皮，像美国那样建别墅区，包含市政道路的容积率为0.5，可住一万人。如果像广州那样建高楼住宅区，包含市政路的容积率为2.0，这块地皮可住4万人。那么别墅区的人均道路面积是高楼住宅区的4倍吗？其实道路面积和造价不能按简单的乘倍关系，因为同一块地皮人和车多4倍，道路面积和道路等级也应该多很多才够用。因此别墅区人均道路投资是要比高楼住宅区多，但并没有是4倍这么多，而可能是2倍到2.5倍左右。同理，别墅区的水电气人均造价也应该是2.5倍左右。

其实具体详细计算表明别墅区市政成本并非很高，占房子造价的比例不是很大，能承受的起。

如下图纽约别墅区，我测量了一下一栋占地100平方米的别墅分担道路面积如下：门前65平方米沥青道路面积，10平方米主干道面积，15平方米人行道面积。

下表反映上海市政配套设施价格。表中，道路是使用30厘米碎石垫层，24厘米厚钢筋混凝土路面，上铺12厘米厚沥青，是很高标准的道路，可以过重载汽车。

表格的单价含了桥梁涵洞和雨污排水系统价格，每平方米价格为760.74元。双向四车道+两非机动车道+两人行道共25米宽的沥青道路每公里造价为1900万元。

道路工程还应包含场地平整和少量的填方挖方表格没明列我单独加进去，每平方米按10元足够了。

那么每栋别墅分摊的道路建设费用为：

（65+10+15）x（760.74+10）=69,366.6元

每栋别墅按建筑面积180平方米计算，每平方米建筑面积要分摊385.37元道路的建设费用。

（每栋别墅需承担水电气设施建设费用3.5万，即每平方米建筑面积要分摊195元水电气的建设费用，见后面的计算）。

（别墅区里面的支线道路相当于小区道路，行驶车辆很少，经过的车辆总量不超15吨，如果建乡村道路那样的30厘米碎石垫层20厘米混凝土路面的道路，每平方米造价170元加上雨污排水系统那么每平方米造价在340元左右，一栋180平方的别墅要承担门前50平方米的道路建设费，每平方米分摊成本约94.4元。别墅还有承担主干道的建设成本，主干道面积占支线道路面积的25%，每平方米造价760.74元，所以每栋别墅没平方米要分摊（50x25%x760.74÷180=52.83元）。也就是道路加排水沟方面每平方米别墅要分摊94.4+52.83=147.23元。这是按低配置的道路进行测算的。

（上图是农村5米宽的水泥道路）

（在中国毛坯房别墅建造成本1200到1500元，而高楼要3000元左右。一平方公里建80万平方米别墅可以比建同样面积的高楼节省12亿元以上，一平方公里地皮上投入12亿元可以建极好的道路系统等基础设施了。云南到缅甸的高铁70%多是隧道和高架桥，每公里造价才1.2亿元）

下面进行水电气设施测算：

别墅区容积率比高楼小区小，所以拉的网线要长一些。但变压器容量，水泵容量，气的储罐容量和人均使用量有关，和容积率关系不大。

自来水设施测算，面积同样大小的0.5容积率别墅区和2.0容积率多层小区比较，别墅区每户管道长度是多层小区的4倍。另外别墅区人少用水量只是多层小区的1/4，所以管道直径也小很多，自来水厂容量也是1/4，综合来说别墅区每平方米建筑分摊的费用是多层小区的2.5倍。电和气计算同理。

水电气建设设施费用计算如下：

一般住户电力接入费是每户几百元。但是有特殊要求的接入费要两三千元，供电局要变压器容量和拉电线，这些都要计算成本。也就是每平方房子分摊十几到30元左右到费用。别墅区要乘以2.5，就是75元。

天然气的接入费（管网建设费），每户2600元到3000元，约每平方米房子分摊30元。考虑别墅密度低，要乘以2.5，就是75元。

农村自来水厂管网配套费（开户费）为2200元。相当于每平方米房子分摊20元。农村的住宅比较分散而且离水厂比较远，所以自来水配套成本要高。别墅区乘以2,就是40元。

如果自己打井就很便宜了，在广东打一口井，井口15公分井深30米左右包管泵2000元左右一口。

按上面的费用测算，每平方米房子的水电气配套基础设施建设费用在190元左右。

一平方公里有54万平方米廉价别墅的建筑面积，因此每平方公里的基础设施投资额为54x858=46332万元。

国家征收建房子的人工材料的增值税作为建学校和医院的经费。按每个3×3=9平方公里地皮可建450万平方米别墅（容积率0.5），每平方米物料人工消耗1500元，增值税率13%计算可以收到450×1500×0.13=8.78亿元，足够建一个学校（平均每个学生固定资产投资10万元，3000个学生的学校为3亿元）和一个医院了。至于老师的薪水等教育经费，由于老师学生是从老区来到新区的，把教育经费从老区带过来即可。

捌

中国城市和美国城市比较，摸着鹰酱过河

1、美国城市。美国城市在发育之初家庭汽车已经成为人们的主要出行工具，城市大发展后形成别墅+家庭汽车的低密度城市形态。

美国在1913年汽车价格低于人均年收入，汽车开始大量进入家庭。在1929年美国人口1.1亿人汽车年销量达到535万辆，大部分城市家庭拥有汽车。这为美国城市的别墅+家庭汽车的城市形态奠定基础。

（1913年福特用流水线生产汽车，使汽车制造成本大幅下降。美国普通工人用9个月的薪水就能买一辆）

纽约市：

下图是纽约的居民区，美国城市百分之九十多的土地是给居民建造这样的廉价别墅的，图中数字是离市中心曼哈顿的距离：

参看下图，美国住宅区道路不宽，采用的是密路网窄道路规划，道路密如蜘蛛网，人均道路面积很大每小时通过的车辆数量很少因此路口也不需要红绿灯：

（上图，别墅区道路10米宽。其实小车的宽度一般不超过1.9米，路宽8.5米应该就够了，人行道很少走人宽0.9米就可以了）

（上面视频，从纽约曼哈顿往东十几公里就有大量别墅，一直延伸到长岛，别墅延绵不绝一百多公里。长岛离市中心几十公里并不意味着居民上班要耗时几个小时，实际上居民在长岛上经营高端旅游和高端教育产业并不需要到市中心上班。长岛上有的住宅区是美国收入最高的区之一，人均收入达到20多万美元）

西雅图市

从卫星图上看，美国的别墅区面积巨大连绵几十公里。美国有法律要求城市街道网格化，所以街道横平竖直看着很整齐（请参考下面的文章：）

但别忙着羡慕嫉妒恨流口水，其实从建设造价来看，并不是什么高档货。它的配套设施少，交通灯都没多几个。它的医院学校商店的面积占比很小，很多家庭要开车几分钟走3,4公里路程才能到达这些配套设施。它的房子是木头做的，远没有我们农村建的框架结构造价1500元一平的三层楼结实。整个别墅区从建造成本角度看很低廉的，这些都是廉价别墅。

（上面视频是纽约别墅区的道路，电线杆是木头做的，路面是水泥路）

下图，美国别墅都是用木板条用钉子钉成骨架，再把石膏纤维板钉在骨架上形成墙，然后在屋顶上钉欧松板再钉上防水油毡，这样建房子的。极少用钢筋水泥建别墅：

（视频，美国别墅是用木板钉起来的做成的，造价低廉）

美国人大部分人住郊区，美国是汽车社会，政府医院学校购物中心在建设之始就考虑行车和停车方便，人均道路面积和停车面积非常大。别墅区包括道路在内的容积率约为0.5，出门就是市政路出门就能上车，去学校医院等也只是几分钟十几分钟，大部分城市根本就不需要公交和地铁等昂贵的基础设施。甚至一些富人社区会以附近没有公交站作为卖点。

美国人均0.9辆车，16岁可以考驾照高中生都开车上学，如果在中国城市那么多车就完全堵住道路无法动了，

美国解决堵车的办法简单粗暴，车多就让道路更多，城市人均道路面积非常大。

2、中国城市。中国城市在发育和发展变大的过程中，因技术落后等原因汽车没能像美国那样普遍进入家庭。这决定了当时中国只能选择高密度加公交的模式。

上海市：

下图的是2500万人口的上海，城市半径只有23公里，比700多万人口的纽约小太多了。高楼密集，人均道路面积和停车面积少。政府医院学校公司商店道路设计之初没有考虑私家车出行停车问题。

下图，数字是离上海市中心东方明珠塔的距离。

下图是崇明岛，离上海市区只有20公里，全都是耕地，共1400平方公里，如果像美国城市那样开发，可建美国那种廉价别墅5.5亿平方米，按人均60平方米计算足够住900万人：

广州市：

下图是离广州塔9公里的洛溪居民区，可以看出一个个封闭小区把道路分割，还有村子房屋太密集了无法正常通车，中间又有大量农田分隔道路，靠几条大路进行交通通行，如果大路有一两个点堵车就把这个区域堵死了。整个交通网络和纽约的别墅居民区的道路比差的太远了。

下图是广州南站区域，由图可见广州的城中村住宅太密了，大量人口住在城中村里面，生活条件非常不好。

（下图，是离广州塔15公里长隆动物园附近，可以看出楼盘和城中村把城市分割，只能靠几条大公路进行市政交通。图中从A点到B点直线距离只有1.59公里，但必须要绕行行走5.6公里，中途经过几个红绿灯要走十几分钟，如果像美国城市那样密路网，没有楼盘和城中村分割，那么从A点到B点只需要两三分钟）

北京市：

下图北京市，数字是离市中心故宫博物院的距离，北京南边是成片的农田：

长沙市：

下图是长沙市，数字是离市中心五一广场的距离。人口700万和纽约一样，但城市面积不到纽约的五分之一：

东莞市：

市区人口1000万，市区里面就有大量成片的农田，同耕地旁边有大量密度极高的城中村，大量人群居住条件非常不如意。

佛山市

下面的是靠近广州南站的佛山的地块，广州7号线和佛山2号线经过这个地块，有大量的农田：

现在中国还没有转入汽车社会，政府医院学校公司商店等设计之初就没有考虑私家车出行停车问题，中国城市全是高楼太密了，人均道路面积太少太少。因此经常有人说买了市郊别墅，住段时间又得就跑回城里住。因为公司车位少，每天要6点钟起来去抢车位，而去医院没有车位而且医院在旧城区路面狭窄还堵车非常麻烦。另外中国的小区是封闭式的要花几分钟七拐八拐才到小区门口，很不方便。

美国那样低密度城市，道路密集人均道路面积是中国城市的几倍，公司、医院和商店有充足停车位，住郊区开车到这些地方也就是几分钟到十几分钟，停车也很方便，所以大部分人住郊区。

玖

城市别墅化改造方式探讨

对于人口在500万以下，城市半径10公里以内的城市可以采用摊大饼方式或卫星城方式，对于人口500万以上的，城市比较大了应该用卫星城方式进行城市别墅化改造。

一、500万人以下的城市改造

从卫星地图看中国百分之九十以上城市里面或周边有大量土地，足够0.5亿亩建一亿栋别墅。

下图是广东省高州市城区，人口35万。35万人挤在半径不到2公里的区域。全国的城市基本都一样，人的密度太大。其实绝大多数城市城市周边甚至城市里面就有大量的土地，但不给开发。中国城市基本都这么密集，哪怕7一些小镇都高楼林立住房密密麻麻，没有太多的考虑人的居住条件。

（上图可见，城市里人均道路非常少，户均道路面积远远小于纽约，远不到纽约的五分之一）

如下图，城区周边有大量土地可以利用，降低人的居住密度的：

政府只需放开耕地建别墅的指标，做好规划，收购农民耕地，把地块划分为一小块一小块的别墅用地，使地块通路通水电气，并把地块出售给个人建别墅。（如农民不同意卖地不能逼他卖，在别墅区留着这块耕地就好），

尽量利用耕地而不要拆迁取得地皮，拆迁无论是给原户主的补偿还是工程改造都非常昂贵。

高州市城区35万人面积为4x4=16平方公里，人均占地46平方米。把城区面积扩大为7x7=49平方公里，面积扩大了33平方公里，即新区面积为33平方公里，老区面积为16平方公里。把老城区的一半人口17.5万人抽到新区，那么老城区人均占地面积增加到92平方米。而新城区人均占地面积为188平方米（按3人为一户，则户均占地面积564平方米，户均占地面积比纽约还多），容积率为0.45。这样人均道路面积大多了，学校医院等机构都可以有大停车场，并且可以把人口和机构分散开来，像美国那样。

虽然城市面积是原来的3倍，但是城市半径只是从2公里扩大到3.5公里，出行距离并没有大很多，由于人的密度低道路多不堵车从别墅出门开车去这些学校，医院，政府机构和公司就几公里的路程几分钟的时间。开车送快递外卖，也只是十来分钟。

注意城市直径扩大一倍，城市面积扩大到四倍，而不是两倍。把老城区一半人口迁移到新区那么老城区人口密度是原来的一半，新区的人口密度是原老城区的1/6。

过年的时候北上广人口一半回老家过年，原来经常堵车的路段就很是畅通。现在新区的人口密度只是原来的1/6，可以预见新区将非常畅通很少堵车的的。

在中国的一个典型的人口在一百万左右的城市，城市半径在3到4公里，人均住宅面积约35平方米。如果一半人住别墅，那么只要把城市半径增加到7到8公里即可，这样整个城市人均住宅面积增加到约80平方米，用新增加的城区建别墅供一半人口居住，还有大量的地皮用于建道路和停车的地方。

（上图是安徽淮南市，市区人口150万人，城市半径约6公里）

（上图，大同市，市区人口200万，城市半径6.6公里）

（上图，保定市总人口924万人，市区人口315万人，市区半径9.5公里。城市外面星星点点的是农户的一户建，容积率0.5到1）

中国有几百个20万到50万人口的小城市，可以拿十几个小城市做试验，改革开放就是摸着石头过河试出来的。

中央给政策，允许参加试验的城市把耕地转给别墅用地，户均半亩地的用地指标。地方政府根据自身条件各自进行规划，可能采用在老城基础上往外扩充摊大饼的模式，也可能在老城旁边另起一座新城的双城模式等。

最好中央统一的电动代步车车型。这样单一车型年销售量两三千万辆，极大的压缩成本。

二、人口500万以上的城市改造

对于人口在500万以上的城市，因为它的城市半径在15公里以上了，这样的城市应该搞卫星城，把一部分人口迁移到卫星城。

卫星城相当于一个独立城市，人们基本在城中工作和生活，尽量减少人们到主城的移动。作为一个新城可以设计使得资源分布比较均匀没有市中心的概念。

举个栗子，把崇明岛开发为上海的卫星城：

崇明岛离上海主城区约20公里，整个岛非常平整，其东西向80公里，南北向18公里，面积共1400平方公里，基本是农田。

规划如下图，黄线的是350公里时速的高铁连接上海旧城区和江苏，蓝色区域为大学，紫色区域为机场。

红线是三层环形高架铁路共180公里。一层也就是地面层为停车场。二层为客运慢车站台层和步行街，慢车每隔1.2公里一个车站，时速90公里。三层为客运快车站台层，快车每隔8公里一个车站，时速180公里。

如上示意图，慢车的站台层宽300米，顺着铁路一直延伸，长度和铁路长度相等长达180公里。把写字楼、政府机关、医院、超市、百货商店、银行、饭店等商业设置在这个站台层，形成超长的步行街，高架铁路像珍珠链一样把这些物业串起来。步行街总建筑面积3亿平方米基本等于现在上海市的商业建筑总面积。

可以把步行街理解为一栋躺着的大楼，列车是它的电梯，各个车站是它的各个楼层。坐车不用买票，列车公司靠出租步行街上的商店和广告位取得收入。

站台非常长带来的好处是列车可以做的非常的长。现在的地铁受限于站台的长度一般是6节车厢共135米长。而高铁站台比较长，所以火车可以有400米长。如果列车长达一公里那么运输能力比地铁高出7倍。这样180公里的高架铁路，有快慢车两层楼，按普通地铁的8倍运力计算，相当于180x2x8=2880公里的地铁线路的运力效果。而地下铁路的造价成本是8亿元一公里，而高架铁路的建造成本只要2亿元左右一公里。

步行街上放置大量免费的共享单车和慢速电动三轮车，使人们能在步行街各商店之间快速行走。

铁路线路的地面层是停车场，和步行街一样长达180公里，有非常充裕的停车位。

高架铁路步行街以外的区域建别墅，按容积率0.5计算，可建别墅5亿平方米，每栋别墅平均建筑面积180平方米计算，为278万栋别墅，平均每栋别墅住3.5人，则总共可住973万人。

这样整个城市资源比较均匀没有市中心，没有CBD，人流车流分散开来不会集聚到某个地点，避免堵车。

别墅到铁路步行街的平均距离为2.5公里，最远不超过5公里，开车只要不到十分钟。这样的城市设计使得无论去购物还是上班都很方便，大多数人上班时间控制在半个小时以内。

可以在别墅住宅区里面每两平方公里区域设一个服务区，学校、警察所、消防队、小超市、便利店、理发店、诊所、修车店等设在服务区里面，服务区域内的约3万居民。别墅住户骑车或走路最多700米路程就能到达服务区，警察接报案后3，4分钟内就能达到现场。中国城市每万人配置12名警察，因此该服务区应配置36名警察。

只要城市规划合理，就算城市里有千万人口，人们全部住别墅人人有车，也不会出现类似美国洛杉矶高峰期进城堵车通勤时间长，和购物要开车走很远的路程的问题。

高架铁路建设费用每公里2亿元共360亿元，连接上海主城区和江苏的两座大桥和高铁线路造价共180亿元，那么每平方米建筑面积分摊建设费用为62.79元。

（高架铁路造价要比地下铁路的便宜很多，地下铁路一般每公里6到8亿元，而去年通车的中国到老挝的铁路虽然有大量桥梁和隧道但每公里造价1亿元）

别墅和配套设施造价在上面已经测算过，加上高架铁路、高铁和大桥的建设费用也多不了多少。别墅和配套设施的成本在2800元左右。

这样把上海的软件开发，金融，设计人员都迁移到崇明岛。崇明岛写字楼和商城才三千元一平方米，肯定能吸引不少公司入住。180平方米别墅，总价50万元共有产权模式个人只需付25万，而在上海老城区这样的别墅要几百万元。低廉的价格肯定能吸引不少年轻人到这里定居。只要人来了人气就旺，很快能繁荣起来，相比雄安新区更有发展前景。

如果上述上海崇明岛的规划可行，那么北京和广州也可以依法炮制做同样规划的卫星城，用廉价别墅只需2800元一平方成本价吸引人进驻卫星城，并按每月每平方10元的标准收房产税。

下图是距离故宫博物院25公里的地块基本全是农地，全建别墅后可以住950万人，别墅只需要2800元一平方米肯定能吸引大量软件，教育，金融行业单位和个人迁入别墅区。

下图是广州塔南20公里的地块，基本是农地，有约1000平方公里，可建别墅6亿平方米，按人均60平方米住房面积可住1000万人。

北上广等大城市从一开始就不是按低密度的汽车社会设计的。与其在旧城里面修修补补，不断打补丁成本高昂，不如另起炉灶，新建一个卫星城，根据现在的和可预见未来的技术重新设计城市，这样成本低的多。

三、电动代步汽车取代公交系统

中国现在的城市高楼林立人均道路面积很小。整个城市挤成一团，城市面积没有同等人口美国城市的五分之一大。中国可以发挥后发优势，借鉴美国的成功失败经验。中国的优势在于可以一次性规划几十上百平方公里城区，能把耕地推平整理的非常平整，在一张白纸上进行规划。

（高铁公路需要打隧道建桥梁技术难度高，而建一亿栋廉价别墅基本没有技术难度，中国有超级大的推土机能非常快的把几十上百平方公里的土地平整好。前些年兰州市用3000多台工程机械半年时间推平700座山头，可见中国的建设力量是多么强大）

美国因为土地私有化城市人口扩大后难以增加道路的情况在中国不会存在，中国能够参考美国经验预留足够的道路，并预计了远程办公，无人驾驶汽车未来技术等对城市的影响，现在中国人口是在减少的，不会因人口快速膨胀而迫使调整原来规划新增道路。

用电动代步车取代公交系统，把建公交的钱补贴电动代步车。

人口百万以下的城市，城市半径不到10公里不需要搞公交系统，大城市才需要搞一些公交。

国家减免电动代步车的税费，上牌和保险等给优惠和日本政府对待k-car汽车一样把电动代步车看作是居民基本生活工具。

中学教学生开车，年龄达到16岁允许开车上学，和美国一样。国家提供低息贷款给学生买车以拉动经济。

（日本国民代步车K-car，时速不超过80公里）

这样3万元的电动代步车除了续航里程只有80公里外，舒适性等基本可以和普通汽车一样。别墅有车位可以在自家充电，电动代步车轻城市行走速度不高每度电可以行走7,8公里，在家充电每公里只有8分钱电费，基本是不用钱了。加上保养费和保险等也只是两毛钱左右一公里，绝大多数家庭负担得起。

四、大城市住宅以别墅为主，可结合分布式办公实施，解决上下班交通拥堵问题。

200万人口以上的大城市，应该是去中心化的，没有市中心，没有CBD，城市内各个地方资源配置基本一样的，也就是地段没有明显的优劣区分。分布式办公就是在城市的各个区域分布着很多的办公地点，人们分散在办公点通过高速网络协同工作。比如一个公司100个人，让这100个人分散到城市十个地点的办公室，每个办公室有大屏幕可以看到部门里在其他办公点人员的工位，和同在一个办公室的感觉基本一样，每个工位上有大屏幕的可视电话，按一下按键就可以和同事或客户进行视频通话，就是个视频对讲机。人们到离家最近的办公点就近上班，这样人们大多数时间是在离家一两公里的范围内活动的，就不会有人们每天早上一起赶到城市中心，晚上又跑回住的地方，大大降低城市交通负荷，就不会有堵车。由于城市是去中心化的没有市中心，公司不需要在市中心租用价格很高的办公室或工位，成本就会比原来在市中心租办公室低很多，或者同样价钱租到的面积要大很多。

推行分布式办公政府可以做很多事情，比如现在人民币电子化，即数字人民币，还可以用区块链技术把身份证，护照，户口本，营业执照，学历证书，驾照，病历处方，招标文件，合同，验收单，发票，竣工图，签字，公章等都电子化。我们公司每年要安排专人要给在中国的老外办签证，就是去政务大厅排队让人盖章，护照电子化以后就不用肉体过去办理了吧，可以在老外入境时就发一个电子版外国人身份证，以后就可以用身份证坐高铁办理银行账号等。而政务大厅完全可以是分布式的，里面的公务员就近上班，通过网络协同办理业务。

各个城市市中心写字楼上班的人们基本做决策的领导层，和行政财务法务等职员。白领的日常工作是信息沟通和传递以及决策等，还有设计研发广告等工作。这些工作不需要操作实物亲临现场。可以用分布式办公方式进行工作。这些人员分布式办公了，那么服务于他们的餐饮，卫生，物流快递等人员也就不用到市中心了。

分布式办公已经有实际应用的了。浙江法院推出了网上法庭，审理网上购物纠纷，原告被告律师法官各在一处通过网络视频进行庭审。

分布式办公处于集中办公和在家办公之间，避免了集中办公的远距离通勤，又避免了在家办公没人监管在被窝里开会的弊病，还可以避免在家办公使得工作和生活分不开的弊病。

这样公务员和员工在有监督的环境下工作比较容易被zf和公司接受。如果家里有较大的工作空间和远程办公设备并且能接受远程监管，也应可以让员工在家办公。

拾

建一亿栋廉价别墅是否会使楼价崩盘而是中国发生经济危机？

大量建廉价别墅引起房价下跌是否人们不还银行贷款引起银行破产继而引起经济危机？答案是不会。这要进行因果关系分析。历史上确实有多次房价下跌人们失业还不起房贷银行破产或经验困难发生经济危机。但这经济危机的因是过度负债产能过剩而经济失调。正是经济不好经济衰退使得人们大量失业或收入大幅下降还不起房贷，从而影响银行发生金融危机甚至经济危机。经济不好是因，而人们失业、房价暴跌和银行破产是果。

而大量建廉价别墅确实会使房价大幅下跌，但社会经济运行模式和上述的完全不同。放开土地供应建一亿栋廉价别墅，并生产配套的一亿辆电动代步汽车，这将房子汽车相关的产业包括钢铁水泥家具家电机械模具电子元件产能直接拉起。仅仅芯片这类物资，按平均一辆电动汽车使用2000颗芯片计算一亿辆电动车就需要2000亿颗芯片，加上家电智能家居交通信号安全监控等的需求至少要5000亿颗芯片，而且还需要大量的相关软件。这些产业需要大量从业人员，而外溢效应又使得运输餐饮娱乐等各行各业兴旺发达，整个社会是用工紧缺，人们的收入高涨，经济起飞，社会劳动力和设备被充分利用创造大量财富。

具体到个人，例如张三在一亿栋廉价别墅建设前以100万的高价买了房子，他月收入2万元，计划每月还房贷1万元。一亿栋廉价别墅建设后他的房价跌到了40万元。但由于国家经济在增长张三的月收入增加到了2.4万元。实际上张三的生活状况没有因为建一亿栋廉价别墅而变得糟糕，他有能力按原计划每月还1万元房贷，还是住在他自己的房子，他的收入还增加了，工作还更稳定了，从他所得到的实物的角度看他比以前的状况更好，这没有什么理由因房价下跌就不还银行贷款，他的经济情况有能力还款，法律上也不允许他违约不还贷。这和国家经济不好个人失业或收入大减实在无力还房贷的情况完全不同的。而且经济增长国家财富增加蛋糕做大，国家有能力对之前高价买房者减免房产税和贷款利息抵扣个人所得税。这样并不会发生房价下跌银行就破产的状况。

一亿栋廉价别墅建成后国家财富总量肯定是增加的，从总体上看人均住房面积大大增加，人们生活水平大幅提高。一亿栋廉价别墅对不同的人群影响是不同的。在中国住房自有率超过90%。房价下跌基本对所有人都是同样下跌的。对自住只有一套房子的人来说生活状况没有什么影响。生活该怎么过还是怎么过，房子本来就不是为了出售的。如果想扩大居住面积，那么因为房子供应量巨大房子很便宜很容易实现扩大住房面积的愿望。

而对于有多套房子，房子用来投资等保值升值不是用来自住的则影响很大。因为房子是通过出售才最终实现保值增值，而房价是下跌的，收益为负相当于投资失败。但这样的人占比不大。

对于土地存货多的房地产公司会因土地和房子跌价而损失，如果存货多很可能破产。但房企破产并不会使失业率上升，因为建一亿栋廉价别墅全社会是劳工非常紧缺的，公司破产后员工基本能马上找到工作。现在房地产抵押给银行的土地和房产大约十五万亿，一亿栋廉价别墅后房价地价普遍下跌70%，银行的抵押物价值可能只剩三成，也就是银行在大量建造别墅的5年里最大可能因抵押物贬值而可能每年损失2万元（所有贷款人不还债的情况下），共损失十万亿元。本来银行应该每年赚2万亿元的，减去损失后就不赚不赔了。这使银行受损，但不伤筋动骨，更还不致于死。

看到这里很多人已经理解建一亿栋廉价别墅其深层意义是一场深刻的政治变革。政治问题实质是利益分配问题。经济下行使得就业率和工厂产能利用率低。建一亿栋廉价别墅能够利用这些人力、机器和厂房等闲置资源。一亿栋廉价别墅建成后人们居住面积比现在的增加接近一倍，人们生活条件得到极大的改善。从实物量上看中国确实增加了巨大的财富。但一亿栋廉价别墅建完后房价可能下降三分之二或更多。房子总面积增加了一倍，但房子货币计价的总额却从现在的300多万亿元降到不到200万亿，这是和上述的财富增加结论是相反的，这是为何？这和房子估价机制有关。在一个城市一片区域里面，每年成交的房子占比例很小的，但整个区都用这少量的成交来估值。比如一个区有100万平方米房子，今年成交了1000平方米均价万2万元，那么就大致认为这个区的房子总价为100万平米x2万元/平米=200亿元。成交的房价受很多因素的影响，比如2015年货币大放水而且土地供应量还卡的更严，使得房价一年多的时间里同地段同等条件的房子价格翻倍，按新成交的价格估价全国的房子总价就翻倍，总价值从150万亿变为300多万亿元。我们的财富真的一下子增加这么多了吗，其实没有，一年里我们的实物量增加相对总量是非常少的。如果国家一年供应土地减少90%，那么新成交的房价还可以翻翻，房子总价又可以翻倍。但这些都是虚的并不反映真实的财富。

对于还没有房子的人和计划从农村迁移的城市的农民工来说建一亿栋廉价别墅却是个很大的利好，因为房价比先前的低了很多，很容易拥有自己的房子。但是必须清楚廉价别墅并非像表面上2000多元那么低，因为它每月都要交房产税。所以总的来说价格是低了，但并没有低的极多。

从上面分析来看，建一亿栋廉价别墅，房价下跌崩盘并非洪水猛兽，事实上国家财富是增加的人们的实物财富也是普遍增加的，大部分人是收益的。只是小部分以投资为目的的房产投资客投资失败有一定的损失。

对网友的一些答疑：

1、新农村建了不少别墅，但没多少人住。很多城市市郊也有很多别墅空置没人住。

答：农村的别墅没多少人住，是因为农村配套设施，公共资源，工作岗位等等都不行，务农也用不了多少人，而且农村太分散了水电气和污水垃圾处理单位成本比城市高很多。别墅建好了可能也不怎么住。应该耕地置换开发城市里面或周边的耕地建廉价别墅，把人移到城市。

市郊别墅空置的原因是住市郊别墅不方便。现在中国还没有转入汽车社会，政府医院学校公司商店等设计之初就没有考虑私家车出行停车问题，中国城市全是高楼太密了，人均道路面积太少太少。因此经常有人说买了市郊别墅，住段时间又得就跑回城里住。因为公司车位少，每天要6点钟起来去抢车位，而去医院没有车位而且医院在旧城区路面狭窄还堵车非常麻烦。另外中国的小区是封闭式的要花几分钟七拐八拐才到小区门口，很不方便。美国那样低密度城市，道路密集人均道路面积是中国城市的几倍，公司、医院和商店有充足停车位，住郊区开车到这些地方也就是十几分钟到半小时，停车也很方便，所以大部分人住郊区。

城市升级改造必须廉价别墅、电动汽车、道路和停车位相匹配，人们出行以电动汽车为主。人均道路面积要比现在的城市大的多，保证不拥堵。公司、学校、医院等应该有充足的停车位。大量建廉价别墅和制造代步电动汽车能创造很多工作岗位，城市能消纳很多农村富裕劳动力。

2、为什么文章一直强调用代步电动汽车替代公交？

答：文章的意思并非要取消公交，在老城区保留公交系统是非常有必要的。但在别墅区尽量用代步电动汽车替代公交，主要基于以下几点考虑：

1）、别墅区密度低公交很难进行覆盖，或者说覆盖成本太高。所以每家每户都要有私家车出行才方便。既然有大量的私家车存量那么就要考虑尽量使用它替代公交，提高资产的利用率。

2）、公交出行体验差，等车转车麻烦。私家车点对点运输不用等车转车舒适性比公交系统高很多，特别是天气不好时更是如此。更舒适的交通体验也是生活水平提高的体现，是我们努力达到的目标。

3）、公交系统建造和运行成本非常高。比如成都地铁400公里投资2800亿元，每年运营维护费用200多亿元，承担25%的市内交通流量。如果打造代步车交通系统，按3万多元一辆可以购买800多万辆足够全市每家一辆车了。每年200多亿元的地铁维护费也够代步车的保养维护费和电费。而且代步车可以承担90%以上的交通需求。

4）、城市建设要有前瞻性。经过十几年的发展无人驾驶汽车基本达到可用的状态。预计过十几年到二十几年无人驾驶汽车将大量进入家庭，到时公交系统将被车路协同的无人驾驶汽车取代。

5）、一旦减少或取消公交，那么必须解决城市底层收入低人群的交通问题。中国城市低收入人群的收入只有三千元左右，续航里程100公里最高时速80公里的电动代步汽车可以做到三万多元，相当于低收入人群的年收入，而且使用成本低能承受的起。

3、别墅新区是否会变无人居住的鬼城？

答：中国很多城市开发新区建了很多住宅但没人住，整个新区没有什么人被称为鬼城。

上面提到的建别墅区是否会变为鬼城？回答这个问题要站在住户的立场看问题。我们选择住宅主要要求价格合适，居住坏境好，上班时间短，购物方便，到学校医院时间短。注意平时人们说的离公司近离学校医院近其实质要求不是空间距离短而是到这些地方的时间短，因为不同的交通设施会使同样的距离可能耗用的时间差几倍。

为什么美国市郊那么多别墅而不会变为鬼城，而中国不少新区变鬼城。从卫星地图上看美国的别墅离公司，学校，医院，商城不算近，甚至是挺远的。但是从到达这些地方的时间来看，耗费的时间是比较短的，这是因为美国交通是以私家车为主，而且出门就能上车，上车就能到市政路不用七拐八拐才出小区门，人均道路面积非常大，所以人人开车出行也不怎么拥堵，一般能在几分钟到半个小时左右到达目的地，车内有空调遮风挡雨全程坐着出行体验好。

反观中国的鬼城，交通以公交为主。新区公交系统不完善，每次等车和转车经常要几分钟到十几多分钟，出行耗费时间太长，非常不方便。所以人们不愿意住新区，这又使得人少公交系统投入更少，形成负反馈，变成没什么人的鬼城。

农村的一户建同理，关键是要和工作生活设施对接，建设时应考虑这些问题不能孤立的进行建设。

可是说到目前为止中国的城市规划者还没有认真思考城市居民交通以私家车为主，家庭户均两三辆车的问题。还是习惯于公交出行的思维，没有跟上时代的发展。其实公交出行的成本是很高的，而且相对于私家车出行，公交出行的体验非常不好。

公交车每个站点都要停车速度慢，而且不是点对点的交通经常需要换车，所以公交车占用道路的时间长，不利于道路畅通。而私家车是点对点交通，可以取最快到达的路径，比较快到达目的地并退出道路。因此私家车的效率更高。

4、月收入只有两三千元，我有机会买廉价别墅吗？

答：可以的。对于城市低收入人群，政府可以对他们的廉价别墅实行计划经济模式批量制造。廉价别墅采用模块化设计，中央政府统一设计十几个房屋户型，全国统一图纸，门窗、水阀等零部件统一规格，减少零件品种，全国批量招标采购，工厂批量生产制造然后运输到别墅地块进行组装。计划经济不利于创新，但却可以有很高的效率，并且质量也是有保证的。美国上百年都用木头钉子做房子，基本没有什么创新。所以对于低收入人群用计划经济批量建造廉价别墅除了别墅式样少没有其他的问题。

按这个办法廉价别墅造价能降低到1400元一平米以内。别墅地块选择较稍偏僻的地方，门前经过的车少门前道路采用乡村道路标准就可以。这样地皮费加市政道路水电气造价可以控制在500元以下。也就是廉价别墅造价在1900元一平方以内。150平方米的廉价别墅总价为28.5万元。采用和政府产权共有模式，那么个人负担14.25万元。首付20%，也就是2.85万元。几年的工作就够首付了。政府对低收入家庭的房产税和贷款利息给予一定程度的减免，对购买代步电动汽车给予一定的补贴。

（如果需求很不高，只要有一块地，购买淘宝的板房350一平方米，也可以做别墅的形状，装修一下价格不超700元一平方米，关键是要有块地皮）

（或者集装箱改装的别墅）

5、为什么工业化模块组装建廉价别墅的最好方式？

答：

我们来看一则新闻：

一个项目，44个部门审批，加盖166个公章。

自建房的人都明白，单纯的钢筋混凝土浇筑的建筑，并不贵。

房价里，地价和税费超过一半。土地使用权是通过招投标来的，可以清楚知道。那税费又有多少呢？

我们先来看看，房地产公司开发一个房地产项目，需要办理什么手续，经过多少部门，要盖多少个章。

根据河北省政策研究室2016年，对省内房地产市场进行的调查。

调查对象包括房地产管理部门、房地产协会、53个房地产公司。

调查结果令人震惊！

一个房地产项目从立项到开工，需要经过44个部门的审批，加盖166个公章，平均每个部门4个，最多的18个。

1、筹备立项；

2、国有土地使用权登记；

3、获取建设用地规划许可证；

4、办理建设工程规划许可证；

5、施工图设计审查；

6、审核建筑工程消防施工图；

7、施工项目招标审批；

8、建设工程安全监督；

9、申请施工许可证；

10、消防验收；

11、竣工规划验收；

1 2、节能专项验收；

1 3、竣工验收备案；

1 4、房屋初始登记。

期间还有各种市政手续包括：供电、燃气、自来水、雨水、中水、污水、道路、电信、有线电视、供暖、园林、人防等。

只有所有批文齐备，才不影响施工。其中仅画线一条，就需要定线、放线、竣工验收3个公章。

单个项目走完需要两三个月，分期开发则需要三五年不等。

收费盖章，但要收多少钱，不论专家还是开发商都说不清楚。而基本上，各种灰色费用高达正常费用的4倍以上。

不合理的盖章，背后隐藏的都是部门利益。

如评估公司的评估费用，如何收取就很有弹性。在项目所处的不同阶段，收费的标准也不同。基本都是由评估公司说了算。

再如防雷审核按测点收费，每个点70元。如果一个5万平方米的工程就收费12万。可这房地产项目的设计，是政府批准的。由有资质的设计院设计，费用却由企业承担。

还有图纸审查、日照分析、气象审核、抗震分析、交通环境影响评估、施工证办理前检查论证等名目繁多的项目，也要收取费用。

另外与房地产相关的协会，也有各种收费。如当设计图出来后，必须先到协会盖章，然后才能到规划局审批等等。

甚至如一些中介机构，都得是政府认定的。

3月28日，住房和城乡建设部、应急部、国家发展改革委、教育部、工信部、公安部、民政部、财政部、自然资源部、农业农村部、商务部、文化和旅游部、卫生健康委、市场监管总局、国家电影局15个部门发布《住房和城乡建设部等15部门关于加强经营性自建房安全管理的通知》

看看，15个部门，连国家电影局都有关系。这还是部级的管理，下面的管理部门更是多如牛毛。

为什么房地产项目，会有那么多的管理呢？

难道不是管得越多，成本越高吗？

因为所有的部门都把房地产当唐僧肉，谁都想拼命咬一口。

羊毛出在羊身上，这些所有的费用最终都转嫁给消费者。

农村人盖房子，简简单单。什么部门都不管，请几个工人，就盖起来了。所有的费用就只有人工钱和材料费。

为什么一件简单的事，搞得比高科技还难似的。要几十个部门来管呢？

我强烈建议廉价别墅工业化制造和安装。政府只要平整土地搞好水电气道路和排水排污，把地块出售或出租给个人。工厂批量制造生产别墅，别墅的消防防白蚁防雷等等在型号定型时已经确定，在别墅出厂时就已经是合格的了，面积也已确定无需丈量。买家只需在京东天猫等下单，让厂家把别墅模块拉到地块组装，把别墅的出厂合格证和型号资料给政府就可以拿到房产证，手续非常简单。这样杜绝各个部门把房地产当作唐僧肉，都要插手分一块。房地产占国民经济比重非常大，涉及部门利益特别多，非常容易产生腐败，而廉价别墅工业化制造安装流程简单，工厂生产时间只需要一个小时，工地安装时间只需要一天，基本不存在烂尾楼的可能，能够避免金融风险和减少腐败降低建房成本。

6、一亿栋廉价别墅和一亿辆电动车代步车做成后，中国的生活水平是否和发达国家接近了？

答：2017年的数据，普通美国家庭税后收入为63006美元。这税后的六万多美元几乎没有剩余，具体消费如下：住房占支出总数的33%。交通为第二大开支，占17%。第三大支出为食品，大概占13%。

人们的支出主要为，住，行，食，衣，医疗，娱乐，安全，教育等。住和行占了一半，衣食住行占了三分之二。

如果我们完成了一亿栋廉价别墅和配套的一亿辆电动代步车，那么进行进行中美比较：

住，占比33%：中国人均住房面积60平方米，美国是69平方米，但是中国的住宅多数是新的，户外道路也是新的，而美国多数是木头建的很多楼龄已经4，5十年，道路也很破旧。因此住房方面中美打成平手，各得33分。

行，占比17%：中国居民市内交通主要用电动代步车，城市之间的交通用高铁。中国的电动代步车虽然也能遮风挡雨有空调，但豪华程度比美国的差不少，而且美国家庭有两三辆车，行的方面中国相当于美国的60%，美国得17分，中国得17x60%=10.2分。

食，占比13%。中国人均热量和蛋白质摄入量已经达到联合国卫生组织的健康水平，多摄入无益。而且中国饮食文化丰富。但中国地区经济差异大，还有地方有饥饿现象。这方面中国能达到美国的80%。美国得分13分，中国得分10.4分。

衣，占比3%。美国的穿戴产品质量更好。中国是美国的60%，美国得3分，中国得1.8分。

医疗，占比12%。美国医疗市场垄断效率极低，美国人均医疗支出是中国的四倍但人均寿命只比中国的长两年。中国的问题也很大，偏远山区缺医少药。这方面如果美国得12分，那么中国得6分。

安全，占比8%。安全包括国家安全和个人安全。美国国防比中国强大，但树敌过多。中国禁枪个人安全比美国好。这方面打平手，各得8分。

旅游娱乐、教育和其它，占比14%。中国比美国差不少，只是美国的一半吧，美国得分14分，中国得7分。

总体而言，美国100分，那么中国76.4分。中国人均GDP不到美国的1/5，生活水平达到美国的76%是不错的了。主要原因是住房和交通占比大，而中国这方面和美国差不多。

7、这次建一亿栋廉价别墅拉动经济和之前的建房子拉动经济有什么不同？

答：以前的建房子拉动经济被人们批评为吸毒。这次建一亿栋廉价别墅是否是延续之前的房地拉动经济再吸一口呢？答案是这次建一亿栋廉价别墅和之前建房子拉动经济本质上是既截然不同的。

以前的建房子其实质是政府通过卖地收集资金，把收集到大量的用于各种宏大叙事工程和提高政府人员的待遇。实际上每投入100元只有10元到15元是用于建房子的人工和材料，其余的85元到90元被政府抽走用于建政府大楼等大工程，也被用于政府供养人员的薪水奖金。政府为了搞到尽量多的钱采取的策略是尽量少供应土地是土地价格不断攀升从而把尽量多的社会资金吸引过来被政府使用。我们知道除了高铁电网等一些天然垄断的项目政府使用资金是比较有效率的，但其他的大多数项目政府投资效率很低。关键是政府拿到大量的钱不知道如何合理使用，所以就搞很多装扮工程，我们是发展中国家有一半的人收入不足五千元，但城市装扮比欧美发达国家还好。

建廉价别墅的模式和现在建商品房的模式完全不同。建廉价别墅政府是不能从土地赚钱的，只能在每年收房产税。建廉价别墅的资金实打实的以人工材料的形式进入房子凝结为房子的墙体门窗地板等实体。政府要搞到更多的钱唯有尽量多的出让土地，出让土地越多就能收到越多的房产税。

很多人不了解现在的房地产模式以为现在的房地产拉动经济就是建很多的房子，建房子使用很多钢材水泥拉动经济，其实恰恰相反，现在的房地产拉动经济的模式是尽量少建房子以拉高房价，通过房价不断上涨吸引更多资金入局被政府收取。

分析一下房地产拉动经济的两种模式

第一种模式是现在中国所采用的模式，其实质是政府以房地产为手段收集资金进行大规模的固定资产投资的经济增长模式

房子本身消耗的物料人工成本很小。高层住宅毛坯房每平方米建筑面积消耗的物料和人工约3000多元和十年前差不多。但是十年来房价上涨了五倍，原来房价5000元一平方米，上涨到了25000元。

把这一平方米房子25000元分解看资金的去向：1、有4000元是用于购买物料和人工形成了房子实体；

2、1500元是开发商的运营费用和利润

3、农民拿走了征地费120元（按征一亩地20万元，容积率2.5计算）；

4、其余的22480元是被政府拿走了。

政府拿到的钱有很小一部分用于投入房子所在的地块做配套设施。但所用的钱不多，每平方米建筑面积1000元以内。比如一平方公里地块有100万平方米地皮可以建200万平方米房子。如果按每平方米房子仅投入1000元做配套设施，那么这一平方公里就总共投入20亿元资金了。可是建一公里地铁和几十公里公路和一个学校等。

实际上政府拿到的钱主要用于以下几个方面：

1、旧城改造，亮城工程。包括大广场，场馆楼台和标志性建筑，一河两岸改造装等投入。

2、大马路，高速公路，高铁等各种基建投入。

3、公务员，教师的奖金等。

但是这样会减少房子的建造，抑制房子的消费。

把大量的资金交给政府有利有弊。

有利的方面是，政府有钱了可以集中力量办大事，如建设高速公路，高铁，水坝等；把城市翻新，城市比以前漂亮多了；支持了教育卫生的发展。

不好的方面是，通过通货膨胀和减少土地供应合力推高房价，抑制住房消费，使得人们住房面积偏小不利于提高生活水平

政府获得大量资金进行投资，但投资效率很低。政府投资花钱应该有个度，但这个度很难把握，政府不清楚投入公共设施和留给个人消费的比例多少合适。比如城市装扮工程究竟应该到怎么程度才合理。中国有一半人口收入在四五千元，而现在很多城市装扮的比发达国家都漂亮，高楼林立，几十上百亿一栋的高楼比比皆是。以前有报道政府大楼豪华，还爆出广州住房公积金管理中心，按工作人员数量计算，人均装修费二十多万元。

现在适合政府投资的基础设施项目已经日趋饱满，边际效益小甚至是负的。比如西部省份很多高铁上座率不到30%，云南等省份的高速公路太多因而车流量非常小。也就是说政府不能再大规模投资基础设施拉动经济了。

第二种房地产拉动经济的模式是对房地产本身进行投入的模式，也就是本文的建一亿栋廉价别墅的模式。和第一种模式不同，它是真正把资源投入房地产形成房子实物，通过降低房价，使人们有能力消费更多的住房面积，提高人们住房面积和居住条件，建房子需要很多钢铁水泥家具家电能够拉动内需，扩大就业率，这样拉动经济发展。

这种模式中，房子是普通商品而不是投资品。人们有真实需求才买房子而不是通过买房子等房子升值赚钱。

按第二种模式，中国完全可以建一亿栋廉价别墅拉动经济，让一半城市人口住上廉价别墅，买房子是消费而不是投资。

（END，这么长都看完了有何感想请评论一下）

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