从抗战到现在，永远就会一招空间换时间。

当年价格闯关如此，大下岗如此，如今房地产暴雷还是如此。

可时间在现在还你这边吗？

每年新增的养老医保开支是多少，每年用来滚债务的利息是多少，借新还旧击鼓传花的戏法还能用多久？

当年有10%的增速还可以做到，增长可以弥平一切伤痕，可你今年准备保5%还是保6%？

未来呢？还能复制2021年8%的盛况了吗？

这不是第一次发文了，难道改革开放了四十年，到现在还意识不到早不是你有形手一张A4纸就能扭转乾坤的时代了吗？

债务是刚性的，人口是老龄化的，六个钱包掏空的现在，谁还有子弹打到你的高泡沫上？

舍不得出清，舍不得动分锅吃饭的大盘子，舍不得硬着头皮面对困难，幻想着经历了三年高强度之后还有需求能够施放。

一方面没有胆子看着物价上天，一方面又没有胆子将债务出清。

库存摆在这里，债务摆在这里，房企不是投行，你今天接着灌水，他们一样可以开保险箱拿走保证金。

周期就是周期，泡沫该破就要破，不要假装可以拯救。

这里面的道德风险考虑过吗？

当年你16年涨价去库存的结果还看不到吗？从部分问题变成了集体问题，现在还来这一手。

如果房企知道他们死不了，那场上的玩家只会抓紧时间变现离场。

龙湖的事情难道还不清楚吗？

人家只会趁着现在能润赶紧润罢了。

挺好，祝蘑菇丰收，老鼠满仓。

这道题好多人邀请我回答，搞得我都不知道该谢谁的邀，大家估计是想问我：

1）这次的救市政策，力度如何？

2）能否逆转楼市走衰的趋势？

3）是否依然坚持看空楼市的判断？

先说结论——口头狠活力度很大；不能逆转；依然看空。

16条的内容很多，从金融松绑到金融宽松，再到金融救助，话术也是层层升级，

但归根结底，都是金融给钱。

金融给的钱，不白给，都是债。

就算他可以无限展期，但在合规上，也必须是债。

众所周知，楼市之所以出问题，就是因为整个利益链条上，从前端的dfzf、城投、开发商到终端的居民户，都欠债太多。

所以这个金融救助，本质上，依然是用更多的债——去救暴雷的债！

那么就有两个问题，必须弄明白：

1）这个债，能不能无限累积？

2）这个债，最终是由谁偿还？

房地产的债当然不能无限累积。

首先，这里有个常识性的问题，如果它可以无限累积，无限救助，就一定会发生“道德危机”。

所以这就是个悖论——我知道你一定会救助我，那我就使劲往死里作，然后就作死了。

其次，不论哪国的宏观债务，有一个极限状态，就是“债务*利率＜GDP增量”。

因为一旦利息超过了GDP增量，就必须动用存量来偿还，那么大家的实际收入就会减少，失业会上升。

那问题就严重了，因为宏观债务不管是用什么渠道加上去的，是居民的贷，还是zf的债，抑或银行的金融救助……

最终的最终，都必须转移到打工人头上。

如果打工人的收入停止增长，那这个债就不能继续了，如果打工人的收入减少，那债务危机就要爆发。

这个逻辑一点都不复杂，

zf的债（城投、财政）通过一级市场，即拍地，向开发商转移。

开发商的债，通过二级市场，即卖房，向居民转移。

居民不接招，那开发商的债和zf债，就都药丸。

所以金融机构把钱借给开发商，图的是什么？

行话叫盘活市场，但实质就是要社会资本接盘，银行才能上岸，

否则的话，*京银行、地方城商行、河南村镇行……就是前车之鉴。

什么叫社会资本？

青年李雷的6个钱包，加上他未来30年的贷款，是一个。

投资客老王的闲置资金，也是一个，因为当前预期非常衰，所以这些钱都没有投资出口，只能堆积在银行。

还有吗？

还有，

就是那些手上有个三五万、十来万，不够买房，但可以买买房地产相关的理财，房企的股票和房企的债券。

问题是——除了李雷是刚需，要住，要谈恋爱，要结婚，到了年龄就得考虑买房这件事，其他的人凭什么要把安全存在银行的资金，拿出来买房，以及和房子相关的理财、债券、股票呢？

一定是有利可图，对吧？消化风险后，买房收益必须大于银行存单才行。

怎么才能让投资客们相信买房有利可图呢？

他们个个都鬼精鬼精的，你光给他看个“金融十六条”，“第二支箭”这种口头狠活儿，肯定哄不到他。

房地产经济的特点，我们盘过很多：

1）刚需+垄断，决定了它的财政功能；

2）债务创造，决定了它的金融功能——既是印钞机，也使货币流向了资产端，使债务流向劳动端；

3）还有“旁氏”的分配功能，换成大家比较熟悉的说法，即传销——前人的高收益，须以后来者源源不断地进入为条件。

也就是说，只有青年李雷越来越多，或者李雷的钱包越来越鼓，老王等投资人才会相信买房有利可图。

旁氏的尽头，都是资金池不会再扩大的时候，实控人就卷钱跑了。

这并不是说能被忽悠进来的，全进来了，

而是池子里人数最多的那一刻，就是他必须要跑路的时刻。

因为随着时间推移，进入的人越来越少，而前面获利的人则在出逃，

当进入资金和流出资金形成动态平衡，资金池就不能再扩大了，庄家就会锁仓结束游戏。

当年的很多p2p，就是这么被玩坏的。

和一般的传销不同的是，在房地产领域，普通投资者也有机会看到整体资金池是个什么状况，因为青年的数量是可以预计的，他们买房的能力、买房的意愿，也是可以评估的。

所以，房地产相关的全部负债，能堆到多高，最终都要看青年人的数量及其收入水平。

青年人的债务创造能力，也是由其收入水平、收入成长性决定的，一个人只有越赚越多，预期越来越好，他才愿意借更多债，银行才敢放更多债，不是吗？

也就是说，整个房地产利益链条的关键环节，就在于打工人的收入。

然而前面我们说了，一旦利息超过GDP增量，打工人的收入就会下降，失业上升，于是李雷不想负债了，因为他看不到增长，对未来预期很差。

老王看到李雷不想负债，也不想消费，还不想生娃，越是也变得越来越保守了，甚至动了转移资产的心思……

金融问题看似很复杂，其实玩的就是信用、信心和预期。

烂尾楼、房企债务暴雷等，破坏了信用。

收入下降，失业上升，则破坏了信心和预期。

发债保交付，给与房企融资便利，续上它的现金流，都只是修复信用，那怎么修复信心和预期呢？特别是在债务越涨，居民收入越低，金融风险还越大的情况下。

所以我老早就说了——我根本不关心政策怎么变，只需要看青年人购房的能力和意愿恢复没有，否则你说什么都是白搭。

美国次贷危机之前，美国财政部和美联储花了无数钱，支持了好几家投行、保险公司已经房地产企业的并购和国有化，然而只要居民收入不断下降，次级贷断供率越来越高，MBS（房贷债券）等资产就不可避免会走向崩溃。

因为真正的资产，是居民还贷的现金流，这玩意儿是核心，居民的现金流不改善，其他的你搞再多花活，都没卵用。

房地产经济的债务创造特性，决定着它必须跌下去，出清债务危机的风险，才能重启周期，才能重新恢复财政功能和货币创造功能，否则的话，逃的都比进的多，它就玩不转。

回到此前的一个问题，为什么所有救市政策真正有用的最终都还得靠金融机构？房地产的核心问题还是过度金融化的问题，扭转金融化就要面临出清，不扭转给信用违约续命就要靠借更多钱。

1）房地产游戏已经实际违约

这里面有个误区，有人说房企和房地产出问题是三道红线，其实是不对的。好比你的一个朋友不断的从你这里借钱挥霍或者盲目扩张投资，赚了是他的，亏了是你的，且已经出现了亏损，不违约的前提是你借给他更多，难道还要指责你不愿意借更多钱给他吗？

房地产问题也是如此，本来15-16年涨价去库存已经是替盲目扩张的地方债务和房企兜底，代价是居民六个钱包和未来几十年的劳动。结果是地方花钱和举债更狠了，地方最终有兜底。而房企胆子更大，玩旁氏信贷的迅速扩张上位，但花的大部分都是债务，巨额的分红，找一个人站台就敢开出几千万的年薪，只需要给出利好的“城镇化潜力”宣传。

结果就是，房企把债务和购房者的预付款当利润分掉，当然保护费的大头是地方财税肯定要交齐的，这是房企能盲目扩张和处处举债的存在前提，形成了牢固的分蛋糕链条。

从根本设计上来看，其实就是挖掘经济的有效资源，直接的就是六个钱包的家庭储蓄和负债，间接的是所有储户的存款和投资。银行的基本功能是吸储放贷，也就是说钱多数是普通储户的，三道红线就是在保障银行和储户的存款安全，要知道次贷危机和挤兑下最先冲击的就是银行，不可能任由房企继续这么干吞噬经济资源。换位思考下，如果银行拿你的理财和存款不断的丢入房企，你同意吗？

2）展期是不是实质性违约

不少房企已经实质性违约，地方财税已经无法支撑，但依旧有特色的解决办法。房企可以拖着，业主的投诉根本就不会受理，大家都摇晃着车子假装车在前进，至于交付，5年是拖着，10年也是拖着，房企不破产清算，大家还有个念想，也不知道谁在骗谁，还是自欺欺人。而地方则是上城投的隐形债来维持财税，城投也要融资，也要还款，解决办法现在看来还是展期，好比你借出去的钱承诺年底还，现在告诉你5年甚至10年甚至几十年以后还，把问题交给后人处理。

那么问题来了，房企城投债的展期是不是违约？从不良贷款的定义来看：是指借款人未能按照原定的贷款协议偿还商业银行的贷款本息，我们还分的更细一些，不良贷款分为，呆账贷款，呆滞贷款和逾期贷款。不管怎么装饰，不能如期偿还的贷款就是不良资产，不管有没有疫情的冲击，再说这些钱也不是银行的钱，而是储户和投资者的钱。

而现在的解决办法就是填坑和逾期，也就是旧的可以展期，新的可以发放，即便这个游戏根本无法偿还这些贷款。出现了免责声明，向特定方向发放贷款的，即便产生了不良资产，也不会追究责任。表面上看是银行在做慈善，实际上还是慷他人之慨，储户和银行理财群体的钱来兜底，而且还不用承担责任，如果真没有成本也不会拖到今天，年底了，不结账是容易出现群体性事件的，尤其是疫情冲击下大家的收入受到影响的时候，没钱社会成本就会上升，其实就是用银行的信用换社会成本，比如保交楼和工资拖欠，两害取其轻。

最后，还是要展望一下未来的，房地产的庞氏信贷犹如一个失控的烂疮，是过去积累的经济问题。拿好血肉去维系，成本是越来越大，牵扯的利益是越来越多，今年不是没救过，货币供应都干到12%了，公积金池子、财税补贴、降首付、降利息、宽信贷、六个钱包，到现在的允许展期和发放新贷款的免责，很难说还能续多长时间不出现踩踏和系统性违约。如果没有魄力挤出浓水，迟早要吸干金融体系的抗风险能力，以地事秦如抱薪救火，薪不尽火不灭，人们很难从历史中汲取教训。

当然会有人说，过去不良贷款都有办法消耗，真正消化不良贷款的不是手段，而是经济高增长，蛋糕不断做大，再把风险转移到居民头上，或者股民身上消化，经济增长逐渐消化这些问题，而现在这个问题足够大，且经济增长预期放缓，居民从高储蓄到高负债，房贷不违约就不错了，根本承担不了太多的风险转移了，靠时间和风险转移这条老路预计不好走了，迟早要正视这个大象的。

应该是“续命16条”。

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今年双十一，依旧没有公开数据。

现在互联网已经没有了增量，存量博弈之下，数据不管是从消费端还是资本端来说，都失去了公开了意义。

当然，主要是数据不好看。

双十一这一天，全国快递处理量是5.52亿件。

2021年，双十一这一天是6.96亿件。

不论是双十一活动的疲乏，还是受限于防控。

经济出现疲乏，已经是众所周知的问题。

这一天，在全国人民自发静默的状态下，防控政策也进行了规范和调整。不管未来的政策如何调整，但有一点可以明确，层层加码的情况基本会消失。

除去新冠本身的问题，还有一个原因，那就是防控很烧钱。

对地方来说，财政受限“房主不炒”，地方收入缺乏增长，但支出却不断增多，把财政和精力都放在防控上。

城市的发展速度，自然就慢了。

各个城市的“棚改”“基建”速度，都受到了限制。

防控开道，万事放下。

随着防控政策的优化，自然也少不了对房地产的支持，毕竟，某些城市又在研究房地产税了。

征税本质不是为降房价，而是为了增加地方收入。

降价？那不是本末倒置，天地玩笑。

所以，为了促进房地产的稳定发展，政策再次向房地产抛出了橄榄枝。

《金融16条》，也在双十一发布了。

周五这一天，地产板块的波动，很明显。

显然，防控政策和金融政策的双重加持下，燃起了某些人的信心。

这16条政策中，有一条政策特别重要。

“支持开发贷、信托贷款展期一年”

说直白一点，截止到11月11日还没有暴雷的企业，不管未来如何，至少可以“续命一年”。

一年以后怎么说？再说。

优先保障“交付”。

这种操作不仅在金融上经常使用，在商业合作上使用的频率也不低。这种“续命婚姻”的存在，都有一个前提。

双方都没有找好下家。

对地方和经济来说，作为产业发展的支柱载体还没有明了，这时候如果开发商“死透”，必然对产业结构产生“重创”，而对开发商来说，“产业心血”还在，能撑下去，一切都还有机会。

所以，“续命婚姻”就来了。

但这种婚姻有前提，就是双方都必须互相给对方信心。

时不时的还是要“滚滚传单”，虽然都是心不在焉，但是不得不做。

都是为了稳住对方。

所以，金融16条中的“一年展期”，就像是开发商和政策说，“我还能硬”。而政策对开发商说“不急，你缓缓，我等你”。

还有就是“加快资产处置”。

“重组新家庭。”

未来这一年，地产将会变得非常好玩。

地方、开发商、银行，都会个各显神通，开启“派对模式”。

不管要不要在一起，先约“一晚”可能是有的。

接下来的一年，还在地产的从业人员，是不会失业了，但是会加快内卷。

会很忙。

而从消费端来说，经济并不会短时间改善，收入也不会短时间增加。

所以，销售端的压力测试还在。

但有一点可以肯定，不管是地方、还是银行、还是开发商。

信心的改善，是必然的。

关于购房者，横竖都一样。

随着预期的变化，会努力还上月供，还不上的，就好好卖。直接断供的方式也会得到缓解。

疯狂的时候需要冷静，悲剧的时候给信心。

这是政策在做的，也是我们每个人，要做的。

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其实，如果单独拆开254号文，16条的救市政策在战术执行层面称得上“有的放矢”。例如有关部门诚意满满、政策措施很有针对性，对于民营房企的融资痛点，对于金融机构实操的抓手把握得非常精准，并且第一次公开说到：

金融机构必须对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。

毫不夸张地说，争取与国资房企同等的融资待遇，这民营房企二十多年来的梦想。这个梦想在房地产“鲜花着锦、烈火烹油”的阶段没有实现，在行业萧索的今日却看到了曙光，实在是一个巨大的讽刺。

而从战略角度看，254号文以及之前的这波救市，逻辑与实际效果仍需进一步商榷。例如，拿着公民的钱去给房企老板们救市是否符合逻辑？免责条款到底会导致什么后果？“ICU里玩蹦迪”的政策大输血究竟能不能行…

我个人是对这波政策的实际效果持悲观态度的。战术上的正确很可能改变不了大局。毕竟，教员同志在《中国革命战争的战略问题》中说过：

战略因正确而胜利，战术因胜利而正确。

以美元债为例，说说民营房企眼中的“楼市金融16条”

❶ 美元债的“一体两面”

万达广场的布局，是和别处不同的：在5楼有个当街的霸气KTV练歌房，隔音、器材俱是上佳，还预备着上好的红酒。四点起床的王老板在傍晚散了工，每每猫在KTV里，美美哒唱几曲。

坊间传闻，王老板在2016年万达年会上技惊四座的《一无所有》，就是这么练出来的。

和王健林有相同喜好的，显然不止一位。

事实上，中国的民营房企老板，大多是才艺压身，基本上都属于被耽误的实力派歌手。例如在某个时期，万科郁亮、融创孙老板、碧桂园杨老板（注：特指老杨同志，不是现在的女老板）、恒大许老板每年都聚会一次，交换各自信息与看法，顺便K歌联络感情。

“上有所好，下必甚焉”，在很长时期内，民营房企项目落地之后，庆功宴之外必然附带K歌团建——粤系房产“华南五虎”中的佳兆业，自然也是如此。

大约十年前的一个周末，我找一位在佳兆业做财务的师兄问点事情，但他快到中午才回复我。原来他参与的某个融资项目尘埃落定，所有项目参与者都去KTV唱到凌晨三点钟。

他喜不自胜地表示，前来慰问的郭英成郭老板发表了热情洋溢的现场讲话，大意是：

尽管与招商、越秀等同行相比，佳兆业的融资能力受限。但我们找到了新的渠道…佳兆业要抓住机会、驶上发展的快车道！

郭老板所说的“新的融资渠道”，就是我这位师兄从事的营生：

争取发行美元债。

师兄说，他的感受非常复杂：

一方面，以旧改为主业的佳兆业，确实迫切地需要海量的资金，否则多个地产项目都没法“滚雪球”，这下总算找着钱了，大伙儿心里都高兴；
另一方面，在H股发行的美元债确实很扎手，谈判对手深知民营房企在国内很难正常融资，因而强势地提出了很高的利率与苛刻的合约设计。大家使劲浑身解数，才把利率谈到9.75%，没有突破两位数。

师兄还说，在散场回家的路上，坐在出租车上的他酒气上涌，脸上忽红忽白，突然想起了历史上“公私合营”时老板们的表现：

白天敲锣打鼓，晚上抱头痛哭。

末了，师兄幽幽地叹息道：

如果和国资房企有同样的融资待遇，谁特么犯jian，去香港资本市场赔笑借高利贷啊…

当然，佳兆业花费大力气拉来的美元债还是起到了重要作用。2013年佳兆业销售额几乎翻番，达到惊人的240亿元，而在最鼎盛的2014年上半年（即郭英成出事之前），佳兆业以16.7万平方米(1801套)的成交量、41亿元的成交金额，超过深圳市的业内龙头万科，摘得深圳楼市成交量、成交金额的双料冠军。

但当2014年10月，郭老板因涉及落马官员而被带走、多个楼盘被当地国土部门锁定而无法销售时，佳兆业陷入了一场危机。

2015年1月，深圳房地产龙头企业佳兆业集团发布公告称，未能偿还4亿港元汇丰提供的融资贷款。这是该司董事会主席郭英成辞职触发的强制性提前还款。此次违约可能导致有关贷款融资、债券、股本证券的交叉违约。

如果不是熬到了史无前例的“房地产大救市”，因美元债交叉违约而导致“股债双杀”的佳兆业，极可能抢在华夏幸福与恒大集团之前，成为率先倒下的百强房企代表。

这是中资房企的首例美元债违约事件，交叉违约的后果深刻地提示众人：

美元债是一柄双刃剑，一旦企业或市场走向负面，此前甘之若饴的美元债瞬时变身为逼债的勾魂使者，后患无穷。

然鹅，房企的美元债发行史，就是一部中国民营房企的融资血泪史。

2012-2019年，中资房企的美元债发行情况呈现出明显的“马鞍状”，除2014-2016年间稍有回落，其他时间都在节节攀升。

了解一级市场的人都知道，2014-2016年间正是国内公司债开闸，房企债权融资工具迎来量增价降的“黄金时代”，当时房企在公司债、中票、短期融资、PPN等都获得普遍的“流量加持”，因而有底气向苛刻的美元债说“不”。

但除此之外的其余时段，因为货币政策趋紧，信贷、资本市场等传统融资渠道对房企（尤其是民营房企）踩下“急刹车”，饥不择食的房企们不得不把美元债视为重要的融资手段。

值得注意的是，国内融资渠道对房企的政策收紧，主要表现在民营房企群体，国资背景房企的融资之门，尚未完全关上。

因而不难理解，为什么在2020年机构持有地产类美元债20强中，除了国企背景的中海外，其他19家都是民营房企。

尤其是在房地产下行周期，国资与民营房企的融资渠道存在更显著的差异。

我们不妨看看2022年以来，我国房企信用债的发行情况：

Wind数据显示，2022年以来，我国房企共发行信用债合计538支，金额4769亿。其中，华润、招商蛇口、首开、保利等国资房企发债488只，金额4213亿，占比为88.34%；碧桂园、旭辉等民企累计发债8只，金额192亿元，占比仅为4.03%。

其实，不但民营房企信用债的规模居于绝对劣势，就连发债规模的对比趋势，民营房企所占的比例也在肉眼可见地下降：

在2016-2019年，我国资本市场共发行房企信用债22978亿元，其中国企发债10852亿元，占比47.23%；民企发债7097亿元，占比30.89%。

仅仅两年，民营房企信用债发行比例就由30.89%骤降至4.03%，这一方面说明了金融机构“晴天借伞，雨天收伞”的运营逻辑，另一方面说明在现行环境下，民营房企相比国资房企，在国内融资渠道上存在巨大的鸿沟。

你以为民营房企老板“记吃不记打”，看不懂美元债潜藏的巨大风险吗？可当国内融资渠道单方面被关闭后，他们可不得饮鸩止渴嘛…

例如在2021年，佳兆业共发行了9笔美元债，利息最高的达到12%。

在影片《国产凌凌漆》中，周星驰曾对一脸茫然的袁咏仪说：

你看它表面上是一个吹风机，其实它是一个刮胡刀。

同理，房企老板们大举美元债的样子，表面上像极了黑格尔所说的“人类从历史中吸取的唯一教训，就是人类从不吸取教训”；但其实：

这是一个民营房企“追求国民待遇而不得、最终无奈落草为X”的悲伤故事。

❷ “16条”中的新意

造化弄人的是，民营房企心心不停、念念不住的“国民待遇问题”，似乎在十多年之后的房地产寒冬中有所松动。

11月12日晚间，一份《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号）的文件传出，震惊了全市场。

这不但是房企期盼已久的“一揽子”救市方案，更引人瞩目的是，它是由央行和银保监会联合发布的！

央妈关爱房地产，这不稀奇；但银保监会联名发布，这却非比寻常。因为如果票选一位“最嫌弃房地产”的监管大佬，银保监会郭树清主席一定全票当选。

这份长达8页、共3500余字的文件，列出了金融支持房地产平稳发展的16条措施。这里不再复述，简单总结如下：

从中可以看出如下新意：

（一）在政策导向上，254号文把稳定房地产的政策从窗口指导落实到实打实的文件。

它不再老生常谈“原则”与“鼓励”，而是具体给出了实操支持。例如在金融机构做好“保交楼”金融服务上（7-10条），254号文不但提出了“专项贷款+配套融资”的要求，还破天荒地提及了免责条款：

对于新发放融资形成不良的，相关机构人员已尽职的，可予免责。

我在《2500亿！央妈的三箭定乾坤，为什么难救房企于水火？》中说过，前期投入2500亿元助力房企发债的“第二支箭”之难以落到实处，一个重要的原因是金融机构“不求有功，但求无过”的免责心理：

哪怕存在资产抵押制度，金融机构仍然不愿为民企以信用风险缓释凭证（CRMW）方式发债提供保险服务。一旦房企违约，作出这项决策的银行管理层及经手人，都可能面临风控部门的反复诘问，甚至于在“终身负责制”下，即使相关人员离任/退休，还可能被审计部门与纪委介入调查。反之，如果投向的是国资房企，在满足合规性条件下，相关人员的解释轻松得多。

因此，16条中提出的免责条款，对于民营房企的融资落地具有重要意义。

（二）在市场主体上，监管部门首次表示“国企民企一视同仁”。

254号文明确说起：

在稳定房地产开发贷款投放上，坚持“两个毫不动摇”，金融机构必须对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，同时鼓励金融机构重点支持聚焦主业、资质良好的房企，按市场化原则满足房地产项目合理融资需求。

16条中多次提到如何落实“国资民营房企一视同仁”。例如在加快房企风险处置过程中：

鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。

（三）在救助思路上，监管部门实现了从“救项目”到“我全都救”的转变。

2021年下半年，在与恒大、建业等企业的研讨会中，有关部门划下了“救项目不救房企”的态度。而现在，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，其实就是对民营房企施加援手（在国内，信托是民营房企使用最多的金融产品），“既救项目，也救房企”成为一个务实的选择。

❸ 如何评价“16条”

毫无疑问，给予民营房企“国民待遇”，的确是一个巨大的松绑信号，从这几天资本市场的反馈看，大家对16条的回应相当积极。以H股上市的中资房企为例：

某躺平房企XH，第二天大涨70%；行业扛把子BGY，近期上涨3倍。

一时间，房企老板们苍白的脸上竟然肉眼可见地红润起来，恍惚有种“才出ICU，就进KTV”的幻觉。

甚至于，大佬们若有所悟地觉得，似乎连KTV里刺鼻的香水味都好闻了很多，因为：

那就是钱的气味啊。

但我从朋友圈里吊诡地看到，一方面是房地产圈人士热火朝天（例如某头部房企周末组织两天加班学习，学习领会文件内容）；另一方面，金融机构的朋友却像被捏着脖子的大鹅一样，保持诡异的全程静默。

从254号文的表述看，两部委给16项内容的落实设定了许多前提条件。

例如全文约3500字，有13处措施前加了“合理”定语，如合理展期、合理需求、合理延长过渡期等；有4次提及金融机构要遵循“市场化、法治化原则”，鼓励金融机构提供新增配套融资支持时，明确要在“商业自愿前提下”…

如何理解“合理”与“不追责”，如何看待“市场化”与“法治化”？这不是轻松的文字游戏，而是一个严肃的哲学问题。

例如在上世纪90年代的海南房地产泡沫中，（此处节删86字），只留下一个800多亿窟窿、300多亿坏账的烂摊子。
相反，在2008年全球金融危机诱发的房地产低谷中，随着四万亿投资与2009-2011年房价飙升，大胆入市的金融机构却取得了丰硕的回报。

——这种“一步天堂，一步地狱”的过山车经历，实在是大刺激了。

如果放眼全球，2008年鹰酱的救市，似乎更有警示意义。

根据格林斯潘事后给《纽约客》撰写的专栏文章，我们可以看到：

在2007-2008年“两房危机”事件中，为了避免房利美和房地美暴雷引发金融海啸，美联储在2007年8月11日这一天里，就分三次向银行注资380亿美元。

而在随后20天内（到当年9月1日），美联储累计向金融系统输血约为：

1000亿美元。

此外，美国财政部还牵头各金融机构，成立了一支初始金额为1000亿美元的“超级基金”，用于购买陷入绝境的房地产抵押债券。

这规模，这架势，只看得国内金融圈人士目瞪口呆，一颗心怦怦乱跳。

然鹅，在最终爆发的金融危机面前，这波美联储+财政部联合提出的7000亿美元救市，却最终却化为乌有。

也许，它唯一掀起的浪花是：

多个媒体爆料，即使大船将沉，被救助的高管们也没忘中饱私囊。例如陷入危机中的两房高管拿到了数百万美元的离职金；豪赌不良资产的投行雷曼兄弟，在宣布破产前的4天前（2008年9月11日），正计划批准对拿着高薪的两名高管发放1820万美元的“特殊薪酬”。

话说，混金融圈的哪个不是人精？在如今这个存量甚至缩量发展时期，又有哪个金融机构会第一时间头铁上前、把筹码推上桌，却丝毫不担心“肉包子打狗”，或者“葫芦娃救爷爷”的可怕后果呢？

这么看来，金融机构暂时的观望与缄默，是完全可以理解的。

百度贴吧曾有一个热帖，探讨的是“成年人如何战胜一只东北虎”，最高赞的回答是：

老虎扑过来，我一个滑铲，从他身下滑过…

甚至由此衍生出一套理论上可行的“打虎教程”：

我一个滑铲过去，紧跟一个大/逼/兜，再连招铲铲铲铲铲…老虎当场GG！

完全可以想象，真遇到这样的热血小将，老虎极可能会被：

活活撑死。

好吧，让我们不妨把话说得更明白些：

16条的救市政策在战术执行层面称得上“有的放矢”。有关部门诚意满满、政策措施很有针对性，对于民营房企的融资痛点，对于金融机构实操的抓手把握得非常精准…但从战略角度看，这波救市的逻辑与实际效果，仍需进一步商榷。

毕竟，教员同志在《中国革命战争的战略问题》中说过：

战略因正确而胜利，战术因胜利而正确。

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